【正文】 前者主要從事二級市場和三級市場的房地產買賣、租賃以及市場信息咨詢；專家型經紀人由于具備較高文化水平、專業(yè)水準。深圳市只允許經紀人在一家經紀機構執(zhí)業(yè)，不能兼職和跨機構執(zhí)業(yè)。 目前我國房地產經紀人的類型 由于各省市房地產市場發(fā)展水平不同，房地產經紀人類型的劃分也有不同，但一般來說大致劃分如下：按職業(yè)劃分 房地產經紀人按職業(yè)劃分，有專業(yè)房地產經紀人和兼職房地產經紀人。由于專長性強，操作難度大，從業(yè)人員人員及機構的淘汰率比較高。如某地區(qū)的房地產市場一旦受到政府形勢的影響，或中央地方某些政策的影響以及當地社會經濟發(fā)展的影響，房地產經紀行業(yè)的經營狀況也將伴隨這些變化出現(xiàn)階段性的興衰，一般來說商品經濟越發(fā)達的地區(qū)和經濟發(fā)展速度越快，房地產經紀市場越活躍。這就需要房地產經紀人既要有耐性說服客戶，又要注意保護自己的合法權益。成交難度大 由于房地產是超高檔商品，同時購房地產對于中國的大多數消費者來說，是人生中的一件大事，有不少的人也許一生只有這么一次，而且所購買的房屋可能永遠會伴隨消費者一生。從業(yè)人員人員職業(yè)道德要求高 房地產不但是高檔商品，而且社會涉及面廣，影響大，房地產經紀人的職業(yè)道德品質高低直接影響到其行業(yè)以及經紀人的發(fā)展，因此從事房地產的經紀人要具有良好的職業(yè)道德。地域性強 由于房地產是不動產，其地域的固定性已決定了房地產交易方式不同于其他商品，一般來說，無論是買方還是賣方，都與其交易物所在地域有著一定的聯(lián)系，而經紀人也只以在本地從事經紀活動，國內各省市睥經紀人管理規(guī)定都明確規(guī)定，在當地申報房地產經紀人執(zhí)業(yè)資格的公民必須是具有當地常住戶口的居民。房地產經紀人要有較強的政策意識，時刻關注各種政策的變化，以便順應形勢，進行相關的調整。政府對房地產業(yè)采取相關的政策與措施，并通過制訂一系列法律、法規(guī)影響和控制房地產業(yè)，以保證房地產業(yè)健康、直轄市發(fā)展，為人民安居樂業(yè)以及國民經濟的發(fā)展提供物質的相關的保障?！保ㄈ?（三）（二） （二）但是，我國房地產中介服務業(yè)務開展較晚，現(xiàn)階段也只是剛剛起步。 房地產中介服務，包括房地產咨詢、策劃、廣告、測量、會計、經紀、估價、金融、保險、信托、律師、仲裁、投資監(jiān)理、貸款監(jiān)理、工程監(jiān)理、物業(yè)管理等。二、房地產經紀人（一）房地產中介服務 狹義的房地產中介服務，是指在房地產市場中，以提供房地產供需咨詢、協(xié)助供需雙方公平交易、促進房地產交易形成為目的而進行房地產租售的經紀活動、委托代理精力或價格評估等。咨詢委托人根據合同向委托人提供真實可靠的信息，或回答正確的咨詢意見，或提供咨詢報告書后，無論這些信息、意見或報告結論對委托人是否適用，都不影響委托人取得報酬；雖然經紀（居間）人也給交易雙方提供信息或估價等咨詢服務，但如果只是為促成交易而提供一般性市場信息，要等到交易雙方訂約成功后，經紀（居間）合同才告成立為依據，經紀（居間）人才能取得傭金。 咨詢委托人在其經濟活動中，向委托人直接提供自己的勞動產品；而經紀（居間）人在其經濟活動中則是去促成買賣雙方完成交易而提供居間服務。（2） （2）在我國的一些經紀人管理規(guī)定中，將咨詢服務也列入經紀活動，但實質上有一定的區(qū)別。咨詢服務與經紀（居間）服務 中介服務活動包括咨詢服務和經紀（居間）服務。 代理人的服務范圍較經紀人要窄，代理人同委托人之間是一種較固定的、連續(xù)性的關系，代理人只能為一定的委托人進媒介行為，而不能為其他人進行；經紀（居間）人則同交易雙方之間沒有固定的連續(xù)性關系，可以根據自己的意志為其他人從事中介服務活動。（5） （5） 代理人在交易活動中向第三人地理表達自己的意志，有一定權利控制商品的價格及銷售條件等，并可代理委托人簽訂交易合同；而經紀（居間）人則向交易雙方表達的是買賣雙方的意志，無權控制商品價格及銷售條件，也無資格簽訂交易合同。（3） （3） 代理人以委托人的名義，在委托人授權范圍內進行代理活動， 由此產生的法律后果由委托人承擔；而經紀（居間）人則是處 于獨立地位，以自己的名義來從事經紀活動，其法律后果由自 己承擔。（1） （1）委托代理人按照被代理人的委托行使代理權，從事中介服務活動的代理人一般為委托代理人。 經紀人在中介服務活動中不同服務的區(qū)別 經紀人在從事中介服務活動中的居間服務、代理服務、咨詢服務等，都有其共同之處，但由于各自從事的具體業(yè)務關系不同，并且根據不同業(yè)務簽訂不同的合同，其法律關系、權利和義務也不所不同。經紀人根據不同情況可以分為幾種類型：按職業(yè)特點可分為專業(yè) 經紀人和兼職經紀人；按行業(yè)不同可以分為若干不同經紀人；按 素質可分為一般經紀人和專家型經紀人。開放性是指經紀人的行為具有較大的自由度； 適應性是指經紀人的行為要能適應各種環(huán)境、不同業(yè)務和不同客 戶的需要。經紀人以信息為資本，不占有買賣的商品，無須支付貸款，也無 須承擔商品交易的經濟風險責任。（三） （三）經紀是一種中介服務活動，從產業(yè)結構來說是屬于第三產業(yè)，從法律角度來看，是既可屬于商法，又可以屬于民法的法律行為。 經紀人 經紀人是指在商品交換市場中專門從事為買賣雙方介紹交易等中介服務活動，以獲取傭金的中間商。經紀業(yè)的活動范圍較廣，涉及各行各業(yè)，各個區(qū)域，但政府對有些控制專營的特殊行業(yè)經紀活動，進行專業(yè)經營限制，如期貨經紀、證券經紀、外匯經紀、房地產經紀等。一、經紀人概念（一）經紀業(yè) “經紀”表示一種營業(yè)或職業(yè)性的行為，是以提取傭金為經營特征來為交易雙方提供中介服務的。房地產經紀人理論與實務第一節(jié) 第一節(jié) 綠化率：是指規(guī)劃建設用地范圍內的綠地面積與規(guī)劃建設用地面積之比。附屬建筑物也計算在內，但應注明不計算面積的附屬建筑物除外?！　∠M者在購房時，除了考慮地理位置和人文環(huán)境外，對生活的質量也越來越注重，他們特別關注在商品房銷售的廣告中常見的“建筑容積率、建筑密度、綠化率”等技術經濟指標。、177。　　，新的房產測量規(guī)范將按精度等級不同，分別允許誤差范圍為177。　　10種情況包括：　　、插層、技術層和地下室、半地下室；　　房地產投資者必須學會如何去尋找熱點，尤其是那些隱藏機會的、具有發(fā)展?jié)摿Φ摹懊魅铡睙狳c。時隔5年，土地增值達10倍之巨，物業(yè)價值直線上升。人氣集聚，熱點形成，就會引起整個地段房產價格上漲，理所當然地帶動房產增值，給投資者帶來豐厚的回報?！　》康禺a的社會經濟位置會隨經濟建設、周邊環(huán)境的改善而變化，這種變化可能是因交通改善引起的，也可能是因其他建設引起的，例如，社區(qū)人口擴增及服務功能的不斷完善、政府的政策傾斜、基礎配套設施建設等。因為，地段優(yōu)良的房產，雖然租金收益較高，增值也快，但價格不菲，相對于投資額來說，回報并不一定就高。雖然房地產的地理位置是固定不變的，但是其社會經濟位置隨時可能發(fā)生變化。而商店和購物中心則更注重所在地域對商業(yè)服務的需求以及這種需求是否還在增長與增長幅度的大小。商務辦公樓的用戶，大多數都希望辦公地點位于繁華地帶，交通 那么，在購置房產時，投資者應該怎樣去判斷其地段、環(huán)境、位置或地點的優(yōu)劣呢？一般說來，不同類型和用途的房產對位置的要求是不一樣的。地段、地段、地段一直是地產界的黃金定律。房間里多留照明等電源接口,則方便用戶室內照明布置、電器布置等?！　‰m然目前趨向于開發(fā)商提供毛坯房,由用戶自己裝修,但是電的容量、上下水接口、管道位置等都可以體現(xiàn)裝修的標準。舒適性是一個綜合概念,隨著人們物質生活的不斷提高,舒適性要求的標準也會不斷發(fā)展變化。住宅內部的分割要考慮靈活性,如家庭的收入變化、成員變化、品位變化,甚至于職業(yè)變化等,都會對住宅室內環(huán)境產生新的要求,所以在住宅的空間組合、設施的布置等方面要注意靈活性,即房間用途變化、房間分割變化、房間布置變化等。私密性的要求產生于人們生活中的私密性活動。防盜安全和防火安全是主要的兩種功能?！　“踩砸蟆！　∷吧唐贩浚菏侵敢浪ǖ姆课?；　　TOWNHOUSE：也叫聯(lián)排別墅，正確的譯法應該為城區(qū)住宅，系從歐洲舶來的，其原始意義上指在城區(qū)的沿街聯(lián)排而建的市民城區(qū)房屋?！　≤S層式商品房：是指由上、下兩層樓面、臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其他輔助用房，并采用戶內獨用的小樓梯連接的房屋?！　∩唐贩康氖褂寐剩菏侵阜课莸氖褂妹娣e與建筑面積的比例。　　小高層房：是指9至11層高以下的樓房?！　☆A售價：是指商品房預售的價格?！　∩唐贩康钠饍r：是指商品房在銷售時各樓層銷售價格中的最低價格。　　建筑密度：是指建筑覆蓋率，即項目用地范圍內所有基底面積之和與規(guī)劃建設用地面積之比。　　房屋的凈高：是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離?！　》课莸倪M深：是指房屋的實際長度。消費者在購買期房時應簽商品房預售合同；現(xiàn)房是指消費者在購買時具備即買即可入住的商品房，即開發(fā)商已辦妥所售的商品房的大產證的商品房，與消費者簽訂商品房買賣合同后，立即可以辦理入住并取得產權證。　　商品房的結構：售房的樓書中常見用語，房屋結構可分為磚混結構、磚木結構和鋼筋混凝土結構。　　單元式住宅：是指在多層、高層樓房中的一種住宅建筑形式；通常每層樓面只有一個樓梯，住戶由樓梯平臺直接進入分戶門，一般多層住宅每個樓梯可以安排24到28戶。購房基礎知識：讀懂商品房術語只有合理地把控住宅商品的性能與價格關系，即提高住宅商品的綜合性價比，才能掌握住宅商品暢銷的鑰匙，贏得廣大業(yè)主的心。卻并不以高價示人，4900元／平方米的現(xiàn)房均價配合銀行提供的8成20年按揭貸款服務，即使工作不久的年輕人也可以輕松實現(xiàn)住房夢。隨著房地產市場的發(fā)展，新的供求關系的建立，價格不得不在理性市場中回歸。均豪物業(yè)管理公司是已通過ISO9002國際標準質量體系認證的物業(yè)管理企業(yè)，作為京城的王牌物業(yè)公司，均豪物業(yè)就提前參與到項目管理中來，無論從設備選擇、管道走向，還是坡度等工程建設均提出了積極的建議及合理化方案，用他們多年實戰(zhàn)中積累的豐富管理經驗，為業(yè)主提供著堅實的生活品質保障。華堂商場、雪銀大廈、京客隆、三里屯、燕莎緊鄰相伴，讓業(yè)主從容體驗生活樂趣。魯迅文學館、紫檀博物館、朝陽區(qū)文化館、北京廣播學院、北京第二外國語大學坐落其間，使項目散發(fā)著濃郁的文化氣韻。管道直飲水入戶；社區(qū)100兆寬帶網絡系統(tǒng)輕松支持VOD視頻點播、網絡股票交易、網絡社區(qū)服務等眾多功能；社區(qū)嚴密的紅外線周界防范系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、可視對講門禁等防盜系統(tǒng)保護業(yè)主生活安居樂業(yè)；3000平方米會所里的游泳池、潛水、健身、HiFi視聽，為業(yè)主提供多彩的生活。進入式衣帽間和獨