【正文】 ⑶成交策略迎合法我們的銷售方法與您的想法合拍嗎？。觀察顧客對(duì)樓盤的關(guān)注情況，確定顧客的購(gòu)買目標(biāo)。強(qiáng)調(diào)優(yōu)惠期，不買的話過(guò)幾天會(huì)漲價(jià)。⑵成交技巧不要再介紹其他單位，讓顧客的注意力集中在某單位上。顧客開始關(guān)心售后服務(wù)時(shí)。話題集中在某單位時(shí)。當(dāng)顧客靠在椅子上，左右相顧突然雙眼直視你。不要給顧客由強(qiáng)迫感而讓對(duì)方知道你的想法。不要只顧介紹，而不認(rèn)真傾聽顧客談話。對(duì)顧客的問(wèn)話做出積極的回答。詢問(wèn)顧客的需要，引導(dǎo)顧客回答，在必要時(shí)，提出需特別回答的問(wèn)題。⑴要求用明朗的語(yǔ)調(diào)交談。揣摩顧客心理。切勿機(jī)械式回答。⑸備注切忌對(duì)顧客視而不見。⑷接近顧客方法：打招呼，自然地與顧客寒暄，對(duì)顧客表示歡迎早上好/你好！請(qǐng)隨便看。當(dāng)顧客與銷售員目光相對(duì)時(shí)。當(dāng)顧客突然停下腳步時(shí)。慢慢后退，讓顧客隨便參觀⑶最佳接觸時(shí)機(jī)當(dāng)顧客長(zhǎng)時(shí)間凝視模型時(shí)。站立位置適當(dāng)，掌握時(shí)機(jī)，主動(dòng)與顧客接近。⑻批評(píng)與稱贊⑼勿濫用專業(yè)化術(shù)語(yǔ)⑽學(xué)會(huì)使用成語(yǔ)招式二：按部就班初步接觸⑴初次接觸的目的是獲得顧客的滿意，并激發(fā)它的興趣，吸引它的參與。⑸多些微笑，從客人的角度考慮問(wèn)題。⑶多稱呼客人的姓名。4．與顧客溝通時(shí)注意事項(xiàng)⑴勿悲觀消極，應(yīng)樂觀看世界。突入用手輕輕敲桌子或身體某部分，以幫助自己集中思想，最后定奪。開始仔細(xì)的觀察商品。出現(xiàn)放松姿態(tài)，身體后仰，擦臉攏發(fā)，或者做其他放松舒展等動(dòng)作。嘴唇開始抿緊，似乎在品位、權(quán)衡什么。⑷表情語(yǔ)信號(hào)顧客的面部表情沖冷漠、懷疑、深沉變成自然大方、隨和、親切。⑶身體語(yǔ)言的觀察及運(yùn)用。要密切關(guān)注客戶口頭語(yǔ)，身體語(yǔ)言等信號(hào)的傳遞，留意他的思考方式，并做出準(zhǔn)確判斷，將銷售順利進(jìn)行到底。經(jīng)常面帶笑容用心聆聽對(duì)方說(shuō)話說(shuō)話時(shí)要有變化擒客先擒心從顧客的角度出發(fā)，集中注意力了解顧客的喜好，幫助顧客選購(gòu)最佳的住宅或商鋪，務(wù)求使顧客滿意。招式一：重心開始區(qū)別對(duì)待：不要公式化對(duì)待顧客為顧客服務(wù)時(shí)，你的大化工與公式化或敷衍了事，會(huì)令顧客覺得你的態(tài)度冷淡，沒有理待他們，造成顧客的不滿。⑶結(jié)清相關(guān)款項(xiàng)。流程十三：退戶基本動(dòng)作⑴分析退戶原因，明確是否可以退戶。⑽若客戶的問(wèn)題無(wú)法解決而不能完成簽約時(shí)，讓客戶先請(qǐng)回，另約請(qǐng)時(shí)間，以時(shí)間換取雙方的折讓。⑻牢記：登記備案后買賣才算成交。⑹解釋合同條款時(shí)，在感情上應(yīng)則重于客戶的立場(chǎng)，讓其有認(rèn)同感。⑷簽合同最由購(gòu)房戶主自己填寫具體條款，并一定要其本人親自簽名蓋章。⑵事先分析簽約時(shí)可能發(fā)生的問(wèn)題，向現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)理報(bào)告研究解決辦法。恭喜客戶，送客至大門外。幫助客戶辦理登記備案和銀行貸款事宜。簽約成交，并按合同規(guī)定收取第一期房款，同時(shí)相應(yīng)抵扣已付定金。出示商品房預(yù)售示范合同文本，逐條解釋合同的主要條款：轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人的姓名或名稱，住所；房地產(chǎn)的坐落、面積、四周范圍；土地所有權(quán)性質(zhì)；土地使用權(quán)獲得方式和使用期限；房地產(chǎn)規(guī)劃使用性質(zhì)；房屋的平面布局、結(jié)構(gòu)、構(gòu)筑質(zhì)量、裝飾標(biāo)準(zhǔn)以及附屬設(shè)施、配套設(shè)施等狀況；房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的價(jià)格、支付方式和期限；房地產(chǎn)支付日期；違約責(zé)任；爭(zhēng)議的解決方式。⑶于空白處注明哪一戶換至哪一戶(4)其他內(nèi)容同原定單注意事項(xiàng)填寫完后，再次檢查戶別、面積、總價(jià)、定金、簽約日等是否正確將原定單收回流程十二：簽定合約基本動(dòng)作恭喜客戶選擇我們的房屋。流程十一：換戶基本動(dòng)作⑴定購(gòu)房屋欄內(nèi)，填寫換戶后的戶別、面積、總價(jià)。注意事項(xiàng)⑴在約定補(bǔ)足日前，再次與客戶聯(lián)系，確定日期并做好準(zhǔn)備⑵填寫好后，再次檢查戶別、面積、總價(jià)、定金等是否正確。⑷若重新開定單，大定金單依據(jù)小定金單的內(nèi)容來(lái)寫。⑵將約定補(bǔ)足日及應(yīng)補(bǔ)足金額欄劃掉。⑿收取的定金需確認(rèn)點(diǎn)收。⑽折扣或其他附加條件，應(yīng)呈報(bào)現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)理同意備案。⑻定金所保留日期一般以7天為限，具體情況可自行掌握,但過(guò)了時(shí)間，定金沒收，所保留的單元將自由介紹給其他客戶。⑺定金收取金額下限為1萬(wàn)元，上限為房屋總價(jià)的20%。⑸小定金保留日期一般以3天為限，時(shí)間長(zhǎng)短和是否退還，可視銷售狀況自行決定。⑶當(dāng)客戶對(duì)某套門面或住房有興趣或決定購(gòu)買但未能帶足足夠的錢時(shí)，鼓勵(lì)客戶支付小定金是一行之有效的辦法。⑵正式定單的格式一般為一式四聯(lián)：定戶聯(lián)、公司聯(lián)、工地聯(lián)、財(cái)會(huì)聯(lián)。⑽送客至營(yíng)銷中心大門外。⑻確定定金補(bǔ)足日或簽約日。⑹填寫完訂單，將訂單連同定金交送現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)理點(diǎn)備案。其他內(nèi)容根據(jù)訂單的格式如實(shí)填寫。若是小定金，與客戶約定大定金的補(bǔ)足日期及應(yīng)補(bǔ)金額，填寫于訂單上與客戶約定的簽約日期記簽約金額，填寫于訂單上。⑷詳盡解釋訂單填寫的各項(xiàng)條款和內(nèi)容。⑵恭喜客戶。⑷二人以上與同一客戶有聯(lián)系時(shí)應(yīng)該相互通氣，統(tǒng)一立場(chǎng)，協(xié)調(diào)行動(dòng)。⑵追蹤客戶要注意時(shí)間間隔，一般以23天為宜。⑷無(wú)論最后成功與否，都要婉轉(zhuǎn)要求客戶幫忙介紹客戶。⑵對(duì)于很有希望、有希望等級(jí)的客戶，銷售人員應(yīng)列為重點(diǎn)對(duì)象，保持密切聯(lián)系，調(diào)動(dòng)一切可能，努力說(shuō)服。⑶客戶等級(jí)應(yīng)視具體情況，進(jìn)行階段性調(diào)整。注意事項(xiàng)⑴客戶資料應(yīng)認(rèn)真填寫，越詳盡越好。⑵填寫重點(diǎn)為客戶聯(lián)系方式和個(gè)人資訊、對(duì)產(chǎn)品的要求條件和成交或未成交的真正原因。⑶針對(duì)未成交或暫未成交的原因，報(bào)告現(xiàn)場(chǎng)的經(jīng)理，視具體情況，采取相應(yīng)補(bǔ)救措施。注意事項(xiàng)⑴在位成交或未成交的客戶依舊是客戶，銷售人員應(yīng)該態(tài)度親切，始終如一。⑵再次告訴客戶聯(lián)系方式和聯(lián)系電話，承若為其做義務(wù)購(gòu)房咨詢。⑵囑咐客戶帶好安全帽及其他隨身所帶物品。⑶盡量多說(shuō)，讓客戶為你所吸引。流程五：帶看現(xiàn)場(chǎng)基本動(dòng)作⑴結(jié)合工地現(xiàn)狀和周邊特征，便走邊介紹。⑺對(duì)產(chǎn)品的解釋不應(yīng)該有夸大虛構(gòu)的成分。⑸注意判斷客戶的誠(chéng)意、購(gòu)買能力和成交概率。⑵個(gè)人的銷售資料和銷售工具應(yīng)準(zhǔn)備齊全，隨時(shí)應(yīng)對(duì)客戶的需要。⑹適時(shí)制造現(xiàn)場(chǎng)氣氛，強(qiáng)化購(gòu)買欲望。⑷針對(duì)客戶的疑惑點(diǎn)，進(jìn)行相關(guān)解釋，幫助其逐一克服購(gòu)買障礙。⑵在客戶未主動(dòng)表示時(shí)，應(yīng)該立刻主動(dòng)地選擇一戶型做試探型介紹。⑷當(dāng)客戶超過(guò)一個(gè)人時(shí)，注意區(qū)分其中的決策者，把握他們之間的相互關(guān)系。⑵將自己的熱忱和誠(chéng)懇推銷給客戶，努力與其建立相互信任的關(guān)系。流程三：介紹產(chǎn)品基本動(dòng)作⑴了解客戶的個(gè)人資訊。⑶若不是真正的客戶，也應(yīng)該注意現(xiàn)場(chǎng)整潔和個(gè)人儀表儀容，以隨時(shí)給客戶良好印象。注意事項(xiàng)⑴銷售人員應(yīng)儀表端正，態(tài)度親切。⑵銷售人員應(yīng)立即上前，熱情接待。⑹應(yīng)將客戶來(lái)電信息及時(shí)整理歸納，與現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)理及中大暢想人員充分溝通交流。⑷電話接聽適應(yīng)由被動(dòng)接聽轉(zhuǎn)為主動(dòng)介紹、主動(dòng)詢問(wèn)。⑵要了解我們所發(fā)布的所有廣告內(nèi)容，仔細(xì)研究和認(rèn)真應(yīng)對(duì)客戶可能會(huì)涉及的問(wèn)題。注意事項(xiàng)。⑷直接約請(qǐng)客戶來(lái)營(yíng)銷中心觀看模型。⑵通?？蛻粼陔娫捴袝?huì)問(wèn)及價(jià)格、地點(diǎn)、面積、戶型、銀行按揭等方面的問(wèn)題，銷售人員要揚(yáng)長(zhǎng)避短，在回答中將產(chǎn)品巧妙的融入?；卦L完后,要及時(shí)做好登記。進(jìn)入顧客的房間或辦公室，要先敲門，征得主人的同意，方可進(jìn)入。⑶顧客回訪要求確定回訪對(duì)象，主要是對(duì)有購(gòu)買欲望的客戶進(jìn)行回訪。不管客戶是否有意購(gòu)買，都要將客戶送至營(yíng)銷中心門口，并說(shuō)請(qǐng)慢走或歡迎下次光臨。注意三輕即說(shuō)話輕、走路輕、操作輕。當(dāng)客人到訪時(shí)，應(yīng)該立即放下手中事情起來(lái)相迎，當(dāng)客人坐下后自己方可下做。如與客人通話過(guò)程中需較長(zhǎng)的時(shí)間查詢資料，應(yīng)不時(shí)向?qū)Ψ秸f(shuō)正在查找，請(qǐng)您稍等一會(huì)兒。盡量避免使用也許大概可能之類語(yǔ)意不清的回答。服務(wù)規(guī)范要求⑴來(lái)電接待要求接聽電話時(shí)，首先應(yīng)說(shuō)您好，(房產(chǎn)項(xiàng)目名稱)歡迎您！要用帶著微笑的聲音去說(shuō)話。售樓人員應(yīng)該學(xué)習(xí)房地產(chǎn)的產(chǎn)品策略、營(yíng)銷價(jià)格策略、營(yíng)銷渠道策略、促銷組合策略等知識(shí)了解房地產(chǎn)的市場(chǎng)營(yíng)銷常識(shí)。要了解顧客在購(gòu)買過(guò)程中存在的求實(shí)、求新、求美、求名、求利的心理以及偏好、自尊、仿效、隱秘、疑慮、安全等心理。售樓人員應(yīng)對(duì)花垣當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)發(fā)展方向有所認(rèn)知，同時(shí)還能準(zhǔn)確把握花垣縣的房產(chǎn)動(dòng)態(tài)和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的樓盤優(yōu)劣勢(shì)及賣點(diǎn)以及鐘佛山路步行街的優(yōu)劣勢(shì)及賣點(diǎn)等信息；另外還必需掌握房地產(chǎn)營(yíng)銷知識(shí)、銀行按揭知識(shí)、物業(yè)管理知識(shí)、工程建筑知識(shí)、房地產(chǎn)法律知識(shí)及一些專業(yè)術(shù)語(yǔ)如綠化率、建筑密度、使用面積等。包括發(fā)展商的歷史狀況、公司理念、獲過(guò)的榮譽(yù)、房產(chǎn)開發(fā)與質(zhì)量管理、售后服務(wù)的內(nèi)容及公司的發(fā)展方向等。提倡每天洗澡，勤換內(nèi)衣，以免身體發(fā)出汗味或其他異味。女員工要化淡妝，不要用刺激性強(qiáng)的香水；男性員工頭發(fā)不蓋耳部，不觸衣領(lǐng)為宜。充滿自信、有較強(qiáng)的成功欲望，并且吃苦耐勞、勤奮執(zhí)著?；舅刭|(zhì)要求：較強(qiáng)的專業(yè)素質(zhì)。第1節(jié)超級(jí)銷售人員的十大基本要素一表人才建立個(gè)人魅力；組織創(chuàng)新能力科學(xué)家的腦為用戶服務(wù)的熱心藝術(shù)家的心專業(yè)的技術(shù)能力工程師的手行動(dòng)能力勞動(dòng)者的腳兩套西裝迅速進(jìn)入客戶的頻道牢記顧客的姓名點(diǎn)頭微笑信賴、關(guān)心顧客的利益儀表、熱誠(chéng)情緒同步合一架構(gòu)法三杯酒量顧客的三種狀態(tài)傾聽的技巧營(yíng)造輕松的環(huán)境詢問(wèn)的方法四圈麻將推銷能力理解顧客的能力搜集信息豐富的話題五方交友擴(kuò)大你的生活圈子人際關(guān)系的角色互動(dòng)規(guī)律、相互吸引規(guī)律、調(diào)適規(guī)律、平衡規(guī)律六出祁山視挫折為理所當(dāng)然克服對(duì)失敗的恐懼轉(zhuǎn)換對(duì)失敗及被拒絕的定義目標(biāo)管理生涯七術(shù)拍馬：人的需求分析贊美他人的方法八會(huì)吹牛提高自信心及自我價(jià)值解除限制性信念注意力掌控認(rèn)識(shí)自己、喜歡自己九要努力成功是一種習(xí)慣今天的態(tài)度，決定你明天的成就潛意識(shí)的力練習(xí)成功十分忍耐：你的生活態(tài)度你的生存技能你的信息處理能力第2節(jié)、銷售人員基本要求職業(yè)道德要求：a、銷售員必須以客為尊，維護(hù)公司形象。是調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需的晴雨表。傳播房地產(chǎn)知識(shí)和政策法規(guī)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的交往中，必然不斷運(yùn)用自己的專業(yè)知識(shí)向交易雙方傳播有關(guān)的房地產(chǎn)知識(shí)和政策、法規(guī)以及相關(guān)的法律知識(shí)，從而有效地規(guī)范和培育了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)流通房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人把涉及面較廣的繁雜事務(wù)集中到專門的工作中來(lái)完成，對(duì)房地產(chǎn)交易雙方來(lái)說(shuō)，省時(shí)省事，便于促成交易。一般來(lái)說(shuō)，主要從事房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)的市場(chǎng)研究、投資分析、決策建議、土地轉(zhuǎn)讓、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓、合作開發(fā)、項(xiàng)目策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)建議、項(xiàng)目融資、營(yíng)銷策劃、工程代理、銷售代理、三級(jí)市場(chǎng)的房地產(chǎn)整盤收購(gòu)，轉(zhuǎn)讓租賃、項(xiàng)目改造等方面的咨詢和經(jīng)紀(jì)活動(dòng)。按素質(zhì)劃分房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人按素質(zhì)劃分，可分為一般房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，專家型房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。這兩種經(jīng)紀(jì)人只要服務(wù)于政府批準(zhǔn)成立的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)機(jī)構(gòu)，或經(jīng)當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)部門批準(zhǔn)允許成立持照經(jīng)營(yíng)的，都是合法的，否則為非法經(jīng)營(yíng)。由于專長(zhǎng)性強(qiáng)，操作難度大，從業(yè)人員人員及機(jī)構(gòu)的淘汰率比較高。如某地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)一旦受到政府形勢(shì)的影響，或中央地方某些政策的影響以及當(dāng)?shù)厣鐣?huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況也將伴隨這些變化出現(xiàn)階段性的興衰，一般來(lái)說(shuō)商品經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)的地區(qū)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度越快，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)越活躍。這就需要房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人既要有耐性說(shuō)服客戶，又要注意保護(hù)自己的合法權(quán)益。成交難度大由于房地產(chǎn)是超高檔商品，同時(shí)購(gòu)房地產(chǎn)對(duì)于中國(guó)的大多數(shù)消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，是人生中的一件大事，有不少的人也許一生只有這么一次，而且所購(gòu)買的房屋可能永遠(yuǎn)會(huì)伴隨消費(fèi)者一生。從業(yè)人員人員職業(yè)道德要求高房地產(chǎn)不但是高檔商品，而且社會(huì)涉及面廣，影響大，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的職業(yè)道德品質(zhì)高低直接影響到其行業(yè)以及經(jīng)紀(jì)人的發(fā)展，因此從事房地產(chǎn)的經(jīng)紀(jì)人要具有良好的職業(yè)道德。地域性強(qiáng)由于房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，其地域的固定性已決定了房地產(chǎn)交易方式不同于其他商品，一般來(lái)說(shuō)，無(wú)論是買方還是賣方，都與其交易物所在地域有著一定的聯(lián)系，而經(jīng)紀(jì)人也只以在本地從事經(jīng)紀(jì)活動(dòng)，國(guó)內(nèi)各省市睥經(jīng)紀(jì)人管理規(guī)定都明確規(guī)定，在當(dāng)?shù)厣陥?bào)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格的公民必須是具有當(dāng)?shù)爻Ｗ艨诘木用瘛７康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)人要有較強(qiáng)的政策意識(shí)，時(shí)刻關(guān)注各種政策的變化，以便順應(yīng)形勢(shì)，進(jìn)行相關(guān)的調(diào)整。政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)采取相關(guān)的政策與措施，并通過(guò)制訂一系列法律、法規(guī)影響和控制房地產(chǎn)業(yè)，以保證房地產(chǎn)業(yè)健康、直轄市發(fā)展，為人民安居樂業(yè)以及國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供物質(zhì)的相關(guān)的保障。（二）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人概念《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)管理?xiàng)l例》中，明確“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，是指依照本條例取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證書并領(lǐng)取執(zhí)業(yè)證書，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的專業(yè)人員。但是，我國(guó)房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)開展較晚，現(xiàn)階段也只是剛剛起步。房地產(chǎn)中介服務(wù)，包括房地產(chǎn)咨詢、策劃、廣告、測(cè)量、會(huì)計(jì)、經(jīng)紀(jì)、估價(jià)、金融、保險(xiǎn)、信托、律師、仲裁、投資監(jiān)理、貸款監(jiān)理、工程監(jiān)理、物業(yè)管理等。二、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人（一）房地產(chǎn)中介服務(wù)狹義的房地產(chǎn)中介服務(wù)，是指在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，以提供房地產(chǎn)供需咨詢、協(xié)助供需雙方公平交易、促進(jìn)房地產(chǎn)交易形成為目的而進(jìn)行房地產(chǎn)租售的經(jīng)紀(jì)活動(dòng)、委托代理精力或價(jià)格評(píng)估等。咨詢委托人根據(jù)合同向委托人提供真實(shí)可靠的信息，或回答正確的咨詢意見，或提供咨詢報(bào)告書后，無(wú)論這些信息、意見或報(bào)告結(jié)論對(duì)委托人是否適用，都不影響委托人取得報(bào)酬；雖然經(jīng)紀(jì)（居間）人也給交易雙方提供信息或估價(jià)等咨詢服務(wù)，但如果只是為促成交易而提供一般性市場(chǎng)信息，要等到交易雙方訂約成功后，經(jīng)紀(jì)（居間）合同才告成立為依據(jù)，經(jīng)紀(jì)（居間）人才能取得傭金。（2）咨詢委托人在其經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，向委托人直接提供自己的勞動(dòng)產(chǎn)品；而經(jīng)紀(jì)（居間）人在其經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中則是去促成買賣雙方完成交易而提供居間服務(wù)。在我國(guó)的一些經(jīng)紀(jì)人管理規(guī)定中，將咨詢服務(wù)也列入經(jīng)紀(jì)活動(dòng)，但實(shí)質(zhì)上有一定的區(qū)別。咨詢服務(wù)與經(jīng)紀(jì)（居間）服務(wù)中介服務(wù)活動(dòng)包括咨詢服務(wù)和經(jīng)紀(jì)（居間）服務(wù)。（5）代理人的服務(wù)范圍較經(jīng)紀(jì)人要窄，代理人同委托人之間是一種較固定的、連續(xù)性的關(guān)系，代理人只能為一定的委托人進(jìn)媒介行為，而不能為其他人進(jìn)行；經(jīng)紀(jì)（居間）人則同交易雙方之間沒有固定的連續(xù)性關(guān)系，可以根據(jù)自己的意志為其他人從事中介服務(wù)活動(dòng)。（3）代理人在交易活動(dòng)中向第三人地理表達(dá)自己的意志，有一定權(quán)利控制商品的價(jià)格及銷售條件等，并可代理委托人簽訂交易合同；而經(jīng)紀(jì)（居間）人則向交易雙方表達(dá)的是買賣雙方的意志，無(wú)權(quán)控制商