【正文】 北京市房地產(chǎn)開發(fā)項目開發(fā)流程選址研究，尋找合作伙伴，簽定合作意向，協(xié)議及合同書運用“房地產(chǎn)市場信息評估系統(tǒng)”“房地產(chǎn)投資專家系統(tǒng)”進行項目的初步可研評估向規(guī)劃管理部門申領規(guī)劃要點，以獲取規(guī)劃要點通知書，編制項目建議書向計委申報立項報告計委函至規(guī)劃局規(guī)劃局會簽返計委計委下文同意立項并要求可行研究，此文經(jīng)建委開發(fā)辦會簽運用“房地產(chǎn)市場信息評估系統(tǒng)”“房地產(chǎn)投資專家系統(tǒng)”進行項目投資的詳細可研測算，編制可研報告計委、建委、首規(guī)委及各專業(yè)局審查可研報告 對可研批復，兩委會簽，即下達規(guī)劃設計任務；運用“營銷策劃展示設計系統(tǒng)”進行融資運作據(jù)此辦理征地及前期規(guī)劃準備工作，開規(guī)劃設計任務通知規(guī)劃局發(fā)征地意見函市政府下文批地到土地管理部門及土地使用部門征求意見新征地到土地局、規(guī)劃局、鄉(xiāng)政府、村公所結(jié)果報市房地局舊城改造到區(qū)地政科結(jié)果報市房管局據(jù)此到地政部門辦理用地批準書，評估項目建設用地地價 規(guī)劃局辦理建設用地規(guī)劃許可證畫樁位給釘樁條件，測繪院釘樁，成果給設計人凍結(jié)戶口并抄戶口，交納地價款，取得土地使用證申請確定規(guī)劃設計條件地政部門審查安置方案、安置房按規(guī)劃設計條件征詢意見表到區(qū)配套部門征求意見委托進行規(guī)劃方案設計發(fā)拆遷許可證動遷會及拆遷安置規(guī)劃局審查后下規(guī)劃條件通知單1． 到園木局申請伐樹許可證2． 了解線路情況與供電局運行班協(xié)商改造、移線方案3． 煤氣、道路、上下水改路由4． 到供電局業(yè)擴處申請用電報裝，做正式供電方案， 申請臨時施工用電，委托施工。（根據(jù)北京市的規(guī)定，只有經(jīng)市建委批準，具有在北京從事房地產(chǎn)開發(fā)資格的企業(yè)才能在北京從事房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設）到市計委投資申請立項。規(guī)劃摸底時一般需要了解以下幾個方面的情況：1） 用地性質(zhì)（土地的規(guī)劃用途）；2） 規(guī)劃紅線要求；3） 建筑密度與建筑面積（容積率）的要求及限高；4） 道路及綠化要求；5） 市政、公建配套及要求；6） 其他特殊條件及要求。七．營銷策劃常見的失敗因素1．企業(yè)內(nèi)部協(xié)調(diào)失敗；2．決策緩慢，坐失時機；3．領導層味于形勢，一意孤行；4．營銷部門不重視，職能過低；5．營銷人員不稱職，難以調(diào)整；6．政策接罷不定，資源浪費；7．市場分析錯誤；8．缺乏以客戶為中心的思想；9．產(chǎn)品設計不符合市場；10．營銷策略偏離市場；11．客戶定位錯誤；12．誤解客戶之購房動機；13．忽視競爭對手；14．目標定得過高；15．促銷成本過高，且將之轉(zhuǎn)嫁到價格中；16．迷信廣告萬能，賦予廣告無法達成的任務；17．廣告預算分配不當；18．產(chǎn)品包裝不恰當；19．廣告未能達到目的；20．銷售人員不力。結(jié)論：1） 在相同接觸次數(shù)的情況下，集中出稿比分散更能夠被迅速地學習；2） 消費者不連續(xù)接觸廣告會立即產(chǎn)生忘卻；3） 消費者接觸次數(shù)增加，忘卻就減慢；4） 廣告目標若以短期記憶者為目標，采用集中型出稿類型較佳。每次的廣告主題只能有一個，其他的是副主題； 主題不明顯的廣告讓讀者很難理解； 廣告主題可以分類為：（1） 與購買心理有關例如：引起購房者對項目品牌或商標之記憶；令購房者相信項目比競爭對手好，引起購房者產(chǎn)生偏愛；（2） 與購買行動有關(理性)例如：說服購房者立即購買；說服購房者等待此項目；教導購房者挑選房屋的重點從而引導到項目優(yōu)點；（3） 與產(chǎn)品內(nèi)容有關例如：產(chǎn)品規(guī)劃特色，產(chǎn)品周邊環(huán)境；特別設施；（4） 與市場營銷有關例如：促銷活動；（5） 企業(yè)形象有關例如：公司的規(guī)模、可信度；公司對社會的貢獻。l 廣告預算 根據(jù)廣告活動目標，試編廣告經(jīng)費預算； 與原定投資預算比較，是否需要調(diào)整廣告計劃。178。178。178。l 各銷售階段的廣告目標178。l 怎樣令稿件刊出率提高1． 與各傳媒保持良好關系2． 軟性繕稿編寫技巧應從讀者角度出發(fā)，注重讀者所關心問題3． 抓緊市場政策改變，借題發(fā)揮例： 4． 于該報章有刊登廣告5． 富有新聞價值2．廣告策劃l 目標市場 針對產(chǎn)品定位所鎖定的目標客戶群； 分析目標市場是否需要分割，項目本身可具有多種產(chǎn)品或產(chǎn)品有不同優(yōu)點去迎合不同層次消費者的需要； 開拓市場需要資源，除非供應量很多，不能在一個市場消化，否則不宜開辟太多市場，跨區(qū)域市場更是可免則免。 如軟性繕稿須于更早時推出，營造氣氛，至推盤前一星期再推出較硬性繕稿。 贊助l 繕稿/評論類別：軟性—以分析角度編寫，例如整區(qū)發(fā)展，交通大市情況等硬銷—直接介紹樓盤的情況、賣點、銷售業(yè)績、活動等。 車身電臺廣告：178。 通道的墻壁、廣告牌178。 大堂墻壁、柱、地面178。 軟性節(jié)目地鐵：178。 電視短片10秒、15秒、20秒、30秒、1分鐘、3分鐘178。 宣傳單張178。 報紙（北青、晨報、精品……）178。須設計一些優(yōu)惠給看樓客戶，以加速客戶即時決定購買。把買了及未買的客戶盡量編排分開于不同小組。要各帶隊同事知道，看樓的目的是賣樓而不只是看樓及介紹。緊記是由我們安排客戶看什么，而萬萬不可由客戶帶領我們。選擇之路程途經(jīng)之建筑物不能太差。每桌出一位代表，獲勝者代表的那桌都有獎。游 戲：拼圖（樓盤效果圖）；看廣告畫面，填寫廣告語；客戶自制小禮物，互相交換，促進鄰里關系。使參與活動的人盡量多，逐個淘汰；獎品不一次發(fā)放。條幅要掛在顯眼的地方，并注明活動具體位置；禮儀小組本身為一個指示牌，身前寫明活動名稱；活動：大前提：互動（提高客戶的參與性）（①與樓盤有關 ②派發(fā)禮品，擴大受禮范圍）活動目的： 促進成交（舊帶新）資料/訊息發(fā)布（項目認知度/口碑）中獎率（大）活動節(jié)目：抽獎：抽獎人的選擇（發(fā)展商或來訪的小朋友）表演：魔術、小品（喜劇表演）、雜技、小孩節(jié)目、即興表演（可讓業(yè)主表演）（需做好時間控制）場地布置需有樓盤形象布置（座位旁、臺上）。五、活動1．活動流程及注意事項活動流程：來客登記→活動→完結(jié)事前準備：安排步驟：活動計劃→場地內(nèi)部布置安排→場所選擇(配合活動，選擇適當?shù)膱龅?l 準備現(xiàn)場/售樓處l 所選場地要有足夠的停車位l 場地指示牌等作指引注意事項：登記：l 事前落實最終到訪的人數(shù)；l 預先安排桌號（定位子）；l 邀請函不同顏色（注明到訪最多人數(shù)及其桌號）；l 客流集中，所以登記處要寬敞；l 客戶簽到分列，以免使客戶等待時間過長；l 來訪嘉賓/客戶簽名本，需簽下單位名稱；l 不同嘉賓設有不同禮品；l 銷售人員帶他們的客戶；l 到訪客戶才能抽獎（避免空號）；進場口設座位板，來賓對號入座；中間設空桌先不安排人，以免人多時臨時安排；人員混雜，可在到訪人身上貼標識，辨認為活動人群。分期付款 無折扣 其實公積金貸款及銀行按揭貸款，發(fā)展商回收資金的速度差別不大，但視乎發(fā)展商鼓勵客戶辦理那種付款方式，可將鼓勵之付款方式給予較多的折扣。公積金組合貸款 99折一次性付款 97折 在定立每項付款辦法折扣時，基本上是依所相差之付款時間與市場基本儲利率計算，為了吸引客戶選擇早些繳款，故此往往越早付款的折扣額比實際利息為多。 不可定立太多項付款方式免客戶選擇時難以決定。h. 統(tǒng)計表B組團總銷售面積B組團總售價期望B組團平均售價B組團實際平均售價A座總面積A座總售價A座總平均售價B座總面積B座標準層總售價B座總平均售價躍層總面積躍層總售價躍層總平均售價標準層最高單價標準層最低單價設定統(tǒng)計表，以統(tǒng)計價格表中幾項需要注意的數(shù)據(jù)。中、低層的樓層差距大，有時更可加快客戶落實的決心，因為很明顯買不到現(xiàn)時的層數(shù)，再買高一層便會有很大差距，客戶亦會考慮這點，最后由于中、低層單位價格略高，可給予2層較低的價格促銷及制做低起價的策略60 / 60g. 微調(diào)系數(shù)除非最后的均價比原定均價高出5%，否則正常情況不會作微調(diào)，因為多出的費用可作促銷費用及折扣之用。其他例子： 因素: 比重: 平層系數(shù)加權表 例子：樓層1層朝向戶型景觀面積噪聲單元戶數(shù)5級加權 倍增房間號加權數(shù)45%14%14%15%10%2%加權值均值差22061021217102222112317103342181015218102222112319101132191024214319103434415級加權值 將各因素的分數(shù)其比重，相加均值差 加權值總和減3,得出均值差,是反映平層單位之間系數(shù)差異倍增 為均值差的倍數(shù)，用來將系數(shù)轉(zhuǎn)成價格倍增的結(jié)果 代表平層中單位的實際價格差異d. 單位價格表 例子：樓層單位號銷售面積平均售價樓層調(diào)整系數(shù)單位調(diào)整系數(shù)單價總價層均價1層61025700300509388119171025700300231516940344071035700300541051643981015700300539352182781025700300231516940070191015700300514660125991025700300543180031291035700300553879952110101570030057318173551010257003005776829953111015700300407580784056312102570030040758078405631310157003005784831103131025700300575082006514101570030055337987991410257003005222769514合計11472605平均售價為整體項目設定均價樓層調(diào)整系數(shù)不同樓層,同一單位的樓層差價單位調(diào)整系數(shù)為前文所述的倍增結(jié)果單價 = 平均售價 + 樓層調(diào)整系數(shù) + 單位調(diào)整系數(shù)總價 = 單價 銷售面積* 每層必須有層差價e. 對外價格表(給銷售部) 給銷售部的價單模式如下 要達到易明,容易找到合適的單位及可容易找到不同單位之間的差異及價格明珠花園A座價格表戶型(房號)A(01)A(02)B(03)C(05)D(06)E(07)F(08)C(09)B(10)面積 樓層54215296525750745257495650715000536121層77704675912854946159644855902956295254178558775056033153585234519550125195491450094938529920層76801575024154298158916055243655818153516158046155385152965172513349515133487249474876523719層75912874134553650158199054584355341052853757317354737152345110507148905071483048844814517418層750241732467530020574819539250548639