【正文】 1993 年國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的《北京城市總體規(guī)劃》中明確提出，在。在CBD中這三大職能的比例關(guān)系一般為2:1:1，即以辦公職能為主，兼以金融和服務(wù)類職能。建筑量至少在四五百萬(wàn)平方米以上，多的甚至超過(guò)千萬(wàn)平方米，商務(wù)中心區(qū)應(yīng)該是一個(gè)城市現(xiàn)代化的象征與標(biāo)志，聚集著規(guī)模宏大、錯(cuò)落有秩的建筑群，實(shí)力雄厚的企業(yè)王國(guó)，還有眾多創(chuàng)造財(cái)富神話的精英。國(guó)際上著名的CBD：紐約的曼哈頓、東京的新宿、法國(guó)的拉德方斯、香港的中環(huán)以及上海的陸家嘴等。北京中原 商務(wù)區(qū)教材22商 務(wù) 區(qū) 教 材一．商務(wù)中心區(qū) —— CBDCBD即英文Central Business District的縮寫，中文譯為商務(wù)中心區(qū)，最早產(chǎn)生于二十世紀(jì)二十年代的美國(guó)。由于這些數(shù)據(jù)都是分析人員根據(jù)資料對(duì)未來(lái)的可能性作出的某種估計(jì)，所以分析中就帶有某種不確定性因素。常用的動(dòng)態(tài)分析方法有凈現(xiàn)值法和內(nèi)部收益率法。項(xiàng)目的年平均收益額是由項(xiàng)目的年平均營(yíng)業(yè)收入（租金收入）扣除年平均經(jīng)營(yíng)成本（不含折舊）及各種稅金后的余額。投資回收期法投資回收期就是用擬建項(xiàng)目的凈收益來(lái)補(bǔ)償全部投資所需要的時(shí)間，即項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)投放資金的回收時(shí)間。其計(jì)算公式如下： 投資收益率 = 收益額 / 項(xiàng)目投資額 100%式中：項(xiàng)目投資額是包括貸款利息的總投資；收益額是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商品的銷售凈收入。因其計(jì)算簡(jiǎn)單、方便，在項(xiàng)目的機(jī)會(huì)研究階段、初步可行性研究階段，以及建設(shè)期較短的小型項(xiàng)目評(píng)價(jià)上有廣泛的應(yīng)用。5．建設(shè)工程開(kāi)工證（城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位領(lǐng)取的建設(shè)工程開(kāi)工證（以下稱開(kāi)工證） ，是建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一。市房地局主管全市房屋拆遷工作。3．建設(shè)用地批準(zhǔn)證書（房屋土地管理局）20北京市區(qū)縣房屋土地管理局是全市土地主管機(jī)關(guān)。因此核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證的工作由市及各區(qū)（縣）規(guī)劃局負(fù)責(zé)。2．建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證(由規(guī)劃局審批)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的規(guī)劃設(shè)計(jì)階段要領(lǐng)取兩個(gè)證件，即建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證。通過(guò)可行性研究報(bào)告，向政府推薦最佳方案?？尚行匝芯繄?bào)告報(bào)批應(yīng)提供的文件開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目建議書獲得批準(zhǔn)后，即可著手編制可行性研究報(bào)告，可行性研究是對(duì)擬建設(shè)項(xiàng)目在技術(shù)上和經(jīng)濟(jì)上（包括微觀效益和宏觀效益）是否可行進(jìn)行的分析、論證和評(píng)價(jià)。北京市計(jì)劃委員會(huì)和各區(qū)、縣計(jì)劃委員會(huì)是本市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)計(jì)劃和基本建設(shè)計(jì)劃的編制審批實(shí)施的主管部門。G. 資料匯總歸檔。積極做好配合工作，以保證水、電、煤等配套工作的盡快完成。D. 竣工驗(yàn)收。C. 加強(qiáng)質(zhì)量監(jiān)理。B. 控制施工進(jìn)度。19本階段工作按程序排列則有以下七項(xiàng)：A. 組織施工招標(biāo)。3．工程管理，即項(xiàng)目建設(shè)施工階段這是開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施階段，一般包括現(xiàn)場(chǎng)清理、材料準(zhǔn)備、施工隊(duì)伍招投標(biāo)、合理管理、施工管理、工程監(jiān)理等方面工作。上述工作完成后，房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工條件基本具備。三通一平指施工臨時(shí)用水、用電、道路及場(chǎng)地平整?；I措資金的渠道主要有四個(gè)方面：（1）自有流動(dòng)資金；（2）向銀行或其他金融機(jī)構(gòu)貸款；（3）向社會(huì)發(fā)行融資債券或股票；（4）預(yù)售（或預(yù)租）商品房。擴(kuò)初設(shè)計(jì)完成后，必須分別征詢環(huán)保、人防、消防、自來(lái)水、市政、供電、煤氣、綠化、衛(wèi)生防疫等部門的意見(jiàn)。參加設(shè)計(jì)招標(biāo)者必須具有一定資格的設(shè)計(jì)單位。D. 委托設(shè)計(jì)。C. 申請(qǐng)建設(shè)用地。建筑設(shè)計(jì)方案的編制必須符合城市總體規(guī)劃的要求，須報(bào)市或區(qū)規(guī)劃建筑管理部門批準(zhǔn)。如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司申報(bào)的項(xiàng)目的投資規(guī)模超過(guò)了各主管部門的審批權(quán)限，則由各主管部門報(bào)市計(jì)劃委員會(huì)審批。主要工作內(nèi)容包括以下幾項(xiàng)：A. 申請(qǐng)立項(xiàng)。E. 領(lǐng)導(dǎo)決策完成了上述工作以后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的領(lǐng)導(dǎo)可以最后確定對(duì)該項(xiàng)目投資與否。D. 經(jīng)濟(jì)分析：它是通過(guò)對(duì)投入產(chǎn)出的系統(tǒng)分析，從經(jīng)濟(jì)上評(píng)估擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的價(jià)值。規(guī)劃摸底時(shí)一般需要了解以下幾個(gè)方面的情況：（1）用地性質(zhì)（土地的規(guī)劃用途） ；（2）規(guī)劃紅線要求；（3）建筑密度與建筑面積（容積率）的要求；（4）道路及綠化要求；（5）市政、公建配套及要求；（6）其他特殊條件及要求。房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)的程序按工程進(jìn)程依次是決策論證、前期準(zhǔn)備、工程管理、銷售管理等四個(gè)階段。城市房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)的目標(biāo)正向城鄉(xiāng)一體化，生態(tài)平衡，建設(shè)園林化城鎮(zhèn)方向進(jìn)展。在成片開(kāi)發(fā)中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)往往成為基礎(chǔ)和先行項(xiàng)目，發(fā)揮其啟動(dòng)和引導(dǎo)作用。C. 成片開(kāi)發(fā)一般是指范圍廣泛、投入資金巨大、項(xiàng)目眾多、建設(shè)期長(zhǎng)的綜合性開(kāi)發(fā)。至于一個(gè)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)或綜合17性開(kāi)發(fā)區(qū)在配套方面要求更高，關(guān)系更為復(fù)雜、涉及面更廣。一個(gè)現(xiàn)代化的居住小區(qū)的開(kāi)發(fā)還要照顧到建成后的社區(qū)建設(shè)。這些小區(qū)往往以經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為主，兼顧居住、文化福利設(shè)施。在舊城改造中，則是指局部改建，即某一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的街坊的更新改造。B. 小區(qū)開(kāi)發(fā)在新城開(kāi)發(fā)中，是指一個(gè)完整小區(qū)的綜合開(kāi)發(fā)。單項(xiàng)開(kāi)發(fā)包括房屋及其配套設(shè)施的建設(shè)，即供水、供電、供暖、煤氣（或天燃?xì)猓?、雨污水處理、通訊、消防等。這種項(xiàng)目往往在新區(qū)總體開(kāi)發(fā)或老城改造中形成一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的項(xiàng)目。房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)還要求在建設(shè)程序上嚴(yán)格按照客觀規(guī)律辦事，嚴(yán)格地按照立項(xiàng)論證、規(guī)劃設(shè)計(jì)、征地拆遷、招標(biāo)投標(biāo)、基礎(chǔ)設(shè)施、道路交通、主體建筑、配套房屋、庭園綠化、竣工驗(yàn)收、使用管理……的程序進(jìn)行，做到各個(gè)建設(shè)環(huán)節(jié)互相銜接、層層扣住、協(xié)調(diào)發(fā)展，從而實(shí)現(xiàn)以最少的投入獲得最大的建設(shè)收益，并為使用管理、日常服務(wù)奠定良好的基礎(chǔ)。在城市基礎(chǔ)設(shè)施方面，要對(duì)交通道路、供水、排水、供電、供熱、供氣、郵電通訊等實(shí)行綜合開(kāi)發(fā)，供應(yīng)量要和需求相適應(yīng)。16房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)知識(shí)一．關(guān)于房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)1．房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)的概念房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)是指開(kāi)發(fā)工作的全過(guò)程，從項(xiàng)目的籌劃開(kāi)始至計(jì)劃立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目審批、招標(biāo)投標(biāo)、工程實(shí)施、竣工驗(yàn)收直至交付使用。傭金拖欠的時(shí)間越長(zhǎng)，壞賬的機(jī)會(huì)率便越大，因?yàn)闃I(yè)主對(duì)我們于交易中付出的努力會(huì)隨著時(shí)間而淡忘，造成其拖欠傭金的想法，因此我們必須于第一時(shí)間收取傭金。6. 達(dá)成交易當(dāng)雙方把談判的所有分歧解決，達(dá)成共識(shí)后，便會(huì)簽署合同，這是我們最期待的時(shí)候，但仍不能放松，因通常簽署合同后客戶要把押金交予發(fā)展商，一般是相當(dāng)于三個(gè)月租金的數(shù)目，當(dāng)客戶交付押金后，交易才算完成，此時(shí)我們要感謝客戶及發(fā)展商多日來(lái)的配合和支持，促成是次交易，其后可安排客戶的裝修設(shè)計(jì)圖交予物業(yè)管理處審批，其間客戶若有任何需要，我們均要跟進(jìn)，因客戶此時(shí)對(duì)我們的工作最為敏感，千萬(wàn)不可給客戶留下不負(fù)責(zé)任的印象，有損公司形象?？赡荛_(kāi)始時(shí)客戶會(huì)要求一個(gè)更低的成交價(jià)或更佳的優(yōu)惠條件，發(fā)展商亦不可能同意，但注意談判時(shí)應(yīng)使雙方保持友好合作的態(tài)度，避免一開(kāi)始便出現(xiàn)爭(zhēng)執(zhí)或太多的分岐，可使雙方先落實(shí)一些較容易達(dá)成共識(shí)的條件，把一時(shí)間未能達(dá)成一致的條款先往后拖，主旨是使雙有不斷在往前走去促這件事情的感覺(jué)，當(dāng)雙方也付出很多的時(shí)候，誰(shuí)也不會(huì)輕易放棄，最后只好互相讓步，交易才可成功，注意不能因?yàn)榻灰滓堰M(jìn)行到這一步便松懈，因我們要密切留意雙方的動(dòng)向，隨時(shí)作出靈活的應(yīng)變，因?yàn)榭蛻艉蜆I(yè)主隨時(shí)可能受到我們的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手或市場(chǎng)的影響而有新的想法，尤其是客戶的條件優(yōu)越或發(fā)展商有明顯優(yōu)勢(shì)時(shí)，發(fā)生變化的機(jī)會(huì)更大，但只要我們能多加留意，把雙方關(guān)鍵人物把握好，不掉以輕心即可。除個(gè)別情況外，注意不能隨意對(duì)客戶說(shuō)某價(jià)格已是底價(jià)或跨越發(fā)展商以低價(jià)來(lái)取悅客戶，因這些做法會(huì)使我們于后期談判中造成被動(dòng)的局面，我們可以先根據(jù)近期成交客戶的成交價(jià)格及爭(zhēng)取到的優(yōu)惠條款給客戶作為參考，為了讓客戶于是次交易中取得更優(yōu)惠的綜合條件，可引領(lǐng)客戶往發(fā)展商處讓雙方見(jiàn)面，把要求底價(jià)的壓力轉(zhuǎn)給發(fā)展商，但我們要于中間進(jìn)行潤(rùn)滑的作用，磨合雙方的關(guān)系，通過(guò)努力后可能在各目標(biāo)物業(yè)得到一個(gè)較實(shí)在和下調(diào)空間不大的價(jià)格，客戶在考慮選擇那個(gè)物業(yè)的同時(shí)，我們亦應(yīng)客觀分析應(yīng)引導(dǎo)客戶到那個(gè)物業(yè)，決定目標(biāo)后可以物業(yè)對(duì)比分析報(bào)告作為索引來(lái)引導(dǎo)客戶，但不能過(guò)于高調(diào)地說(shuō)服客戶到某一大廈，否則會(huì)造成客戶的逆反心理。最后緊記和每個(gè)曾帶客戶參觀過(guò)的大廈做客戶確認(rèn)，這點(diǎn)非常重要。得到客戶確認(rèn)看房后，要詢問(wèn)客戶時(shí)間上的安排，然后計(jì)劃這段時(shí)間內(nèi)的看房順序，做好行程表后傳真予客戶落實(shí)安排，下一步是跟發(fā)展商或小業(yè)主電話預(yù)約，要肯定該時(shí)間到達(dá)大廈后有人接待，然后是把參觀的大廈資料看一遍，有關(guān)該大廈的一切客戶有可能提出的部分我們都要了解，若行程內(nèi)某大廈是自己從未去過(guò)的，要于看房前先自行看一遍，切忌于看房時(shí)讓客戶產(chǎn)生我們對(duì)項(xiàng)目不熟悉的感覺(jué)。一般我們會(huì)先聯(lián)絡(luò)公司的行政人員，若有機(jī)會(huì)，在行政人員的同意下應(yīng)盡可能直接與公司老板面談，即使日后由行政人員負(fù)責(zé)搬家事宜，和老板加深關(guān)系對(duì)日后的工作開(kāi)展非常有利。2. 拜訪客戶找到有需求的客戶后，要加強(qiáng)溝通和增加雙方了解，拜訪是最好的辦法，因能當(dāng)面和客戶溝通，比起單純用電話或傳真資料來(lái)聯(lián)系更為有效。C． 來(lái)電查詢—有部分客戶會(huì)主動(dòng)致電公司查詢資料，但該類客戶一般面積較小及檔次較低，效益不大，亦有部分客戶因手上有我們以前曾派發(fā)的名片而致電查詢資料。B． 關(guān)系介紹—除了主動(dòng)尋找客戶外，很多銷售人員在剛開(kāi)展業(yè)務(wù)時(shí)已經(jīng)在發(fā)展行業(yè)內(nèi)的人脈網(wǎng)絡(luò)，認(rèn)識(shí)一些有利于未來(lái)業(yè)務(wù)發(fā)展的朋友，他們會(huì)介紹很多客戶予我們認(rèn)識(shí)，這些是市場(chǎng)上寶貴的訊息。掃樓是最常用亦是最有效的辦法，直接進(jìn)入大廈派發(fā)資料及名片予客戶，盡量找出其租約到期時(shí)間，再把客戶劃分為短期、中期或長(zhǎng)期客戶，建立客戶名錄，按時(shí)進(jìn)行跟進(jìn)，增加后備客源。由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，能愈早找到潛在客戶，對(duì)工作的開(kāi)展越有利，日常尋找客戶的方法如下：A． 直 銷—直銷分為電話直銷、掃樓及掃展會(huì)等。對(duì)有些憑證應(yīng)納稅額較大，不便于在憑證上粘貼印花稅票完稅的，納稅人可持憑證到稅務(wù)機(jī)關(guān)，采取開(kāi)繳款書或完稅證繳納印花稅的辦法，由稅務(wù)機(jī)關(guān)在憑證上加蓋印稅收訖專用章。注12銷方法是：可以用鋼筆、毛筆等書寫工具，在印花稅票與憑證的交接處畫幾條橫線注銷。4．手續(xù)印花稅采取由納稅人自行繳納完稅的方式。同時(shí)，復(fù)轉(zhuǎn)軍人回鄉(xiāng)購(gòu)房自住和離退休干部購(gòu)置公房或私房，原則上應(yīng)交納稅，為體現(xiàn)國(guó)家照顧，可由本人書面申請(qǐng)，經(jīng)縣以上征收機(jī)關(guān)批準(zhǔn)給予減免稅照顧。第二節(jié) 房地產(chǎn)稅費(fèi)常識(shí)房地產(chǎn)交易中購(gòu)房人需交納的各項(xiàng)稅費(fèi)：111．簽訂預(yù)售合同時(shí)需交納的稅費(fèi)：稅(費(fèi))種類 稅率 計(jì)稅(費(fèi))前提 稅(費(fèi))計(jì)算標(biāo)的印花稅 1‰(買賣雙方各 ‰) 簽署房屋預(yù)售合同 購(gòu)房金額*公證費(fèi) 3‰ 合同公證 購(gòu)房金額*律師費(fèi) ‰ 簽署房屋預(yù)售合同 購(gòu)房金額保險(xiǎn)費(fèi) 保險(xiǎn)公司確定 財(cái)產(chǎn)抵押貸款購(gòu)房 購(gòu)房金額100 萬(wàn)元以下 %評(píng)估費(fèi)1001000 萬(wàn)元 % 公積金政策性貸款 購(gòu)房金額抵押登記費(fèi) 元／平方米 財(cái)產(chǎn)抵押貸款購(gòu)房 建筑面積 * 此兩項(xiàng)費(fèi)用不是必須交納的費(fèi)用，購(gòu)房人如不委托律師或不辦理公證手續(xù)則不需交納2． 在申辦產(chǎn)權(quán)證過(guò)程中需交納的稅費(fèi)稅(費(fèi))種類 稅率 計(jì)稅(費(fèi))前提 稅(費(fèi))計(jì)算標(biāo)的房屋買賣手續(xù)費(fèi) 3 元/平方米(暫不收取) 房屋買賣 建筑面積120 平米以內(nèi)為 %契稅 120 平米以下部分 %120 平米以上部分為 3%購(gòu)買房屋 購(gòu)房金額公共維修基金 房?jī)r(jià)款的 2% 購(gòu)房金額房屋產(chǎn)權(quán)登記費(fèi) 元／平米 房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移 建筑面積土地使用權(quán)登記費(fèi) 至 元／平米 取得土地使用權(quán) 占地面積房屋所有權(quán)證 4 元／件 取得房屋所有權(quán)證 件數(shù)房屋所有權(quán)證印花稅 5 元／件 取得房屋所有權(quán)證 件數(shù)國(guó)有土地所有證 20 元／件 取得國(guó)有土地使用 證 件數(shù)3．減免稅在上述由購(gòu)房人支付的稅費(fèi)中，可獲得減免的只有契稅。抵押：產(chǎn)權(quán)所有人以房契作為抵押，取得借款，按期付息，房屋產(chǎn)權(quán)仍由產(chǎn)權(quán)所有人自行 管理，債權(quán)人只能按期取息，無(wú)使用管理房屋的權(quán)利，待還清借款，產(chǎn)權(quán)人收回房契，抵押即告終結(jié)。押金：承租人根據(jù)租賃合同，為擔(dān)保承租人義務(wù)的履行向出租人預(yù)付一定數(shù)量的現(xiàn)金或?qū)嵨锏盅?。免租期：發(fā)展商或業(yè)主給予客戶在租賃期限內(nèi)免于交納租金的時(shí)間段。它是針對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)的一個(gè)專門稅種，也是購(gòu)房過(guò)程中購(gòu)房者所承付稅額最大的一次稅費(fèi)。這種形式有利于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司加快資金周轉(zhuǎn)，在房屋供不應(yīng)求時(shí)，房屋出售往往采用這種形式?！蹲≌褂谜f(shuō)明書》是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時(shí)，向購(gòu)房人提供的有關(guān)住房使用的說(shuō)明?！渡唐贩夸N售（預(yù)售）許可證》是市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門允許房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準(zhǔn)性證件?！督ㄔO(shè)用地規(guī)劃許可證》是建設(shè)單位在向土地管理部門申請(qǐng)征用，劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證。沒(méi)有開(kāi)工證的建設(shè)項(xiàng)目均屬違章建筑，不受法律保護(hù)。銀行審查有關(guān)資料后，提出審查意見(jiàn)，在此基礎(chǔ)上，審批貸款。 商業(yè)用房如何貸款●申請(qǐng)商業(yè)用房貸款應(yīng)提交的資料借款人申請(qǐng)商業(yè)用房貸款，應(yīng)填寫《商業(yè)用房貸款申請(qǐng)表》 ，并向貸款人提8交以下資料： 借款申請(qǐng)書，內(nèi)容包括：借款人概況、經(jīng)營(yíng)及財(cái)務(wù)狀況、借款原因、用途、數(shù)額和期限、貸款方式和還款計(jì)劃； 身份證件（居民身份證、戶口本或其它有效居留證件）原件及復(fù)印件； 工商行政管理部門核發(fā)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本及復(fù)印件，稅務(wù)管理機(jī)關(guān)核發(fā)的稅務(wù)登記副本及復(fù)印件； 財(cái)務(wù)部門或會(huì)計(jì)事務(wù)所核準(zhǔn)的借款前一年度的財(cái)務(wù)報(bào)告、借款前一個(gè)季度的財(cái)務(wù)報(bào)表； 貸款認(rèn)可部門出具的借款人經(jīng)濟(jì)收入或償債能力證明； 符合規(guī)定的購(gòu)買商業(yè)用房合同、協(xié)議或其它有效文件； 抵押物或質(zhì)物清單、權(quán)屬證明、有處分權(quán)人