【正文】 本片區(qū)與長(zhǎng)沙城市的天際線與城市風(fēng)廊建筑群體組合的技巧，傳統(tǒng)與現(xiàn)代的建筑藝術(shù)，中外建筑風(fēng)格異彩紛呈，讓“南湖片區(qū)”的線條伴隨普湘江的水波流動(dòng)，建筑的光影在山水間起伏跌宕；在橘子洲的煙雨里朦朧?！澳虾瑓^(qū)”以新的規(guī)劃理念和建筑格局引山納水，傲然的氣度和挺拔的身姿將在這未來(lái)的焦點(diǎn)散發(fā)出永恒炫耀的光芒。十、“南湖片區(qū)”片區(qū)設(shè)計(jì)表現(xiàn)奏響湘江本片區(qū)結(jié)構(gòu)構(gòu)想湘江、橘子洲迤邐纏綿，暢響千古。從城市規(guī)劃設(shè)計(jì)角度，注重各立面的處理，豐富城市景觀，構(gòu)筑優(yōu)美的城市天際線，推動(dòng)長(zhǎng)沙城市和居住質(zhì)素的發(fā)展?！痹O(shè)計(jì)原則：從政府的角度，建設(shè)和利用湘江大道及風(fēng)光帶，改造和開(kāi)發(fā)長(zhǎng)沙老城區(qū)，提升長(zhǎng)沙城市品位和城市形象，創(chuàng)造持續(xù)的稅收和財(cái)政增長(zhǎng)，為城市整體面貌的改善和形象提升作貢獻(xiàn)。打造湘江河畔耀眼的明珠，代表長(zhǎng)沙城市品牌的名片。本片區(qū)總體定位應(yīng)該把握長(zhǎng)沙“山水洲城”最美麗的自然資源。本片區(qū)概念規(guī)劃重點(diǎn)考慮好幾個(gè)要素：社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益、可操作性。充分整合濱江景觀資源和自然資源，用“經(jīng)營(yíng)城市”理念和“國(guó)際化”思維，走經(jīng)營(yíng)城市之路，塑造城市品牌和城市名片形象。立足21世紀(jì)，創(chuàng)造人與自然和諧發(fā)展的空間?！澳虾瑓^(qū)”是一項(xiàng)民生民計(jì)工程、文脈升華工程、濱江景觀工程、舊城改造工程、城市名片工程、政府形象工程。規(guī)劃和建設(shè)好“南湖片區(qū)”，是提升整個(gè)長(zhǎng)沙的城市品位和城市形象的重要舉措；湘江是長(zhǎng)沙城市的生命之源，湘江風(fēng)光帶和本片區(qū)則是長(zhǎng)沙的生命線和文化搖籃，故“南湖片區(qū)”是長(zhǎng)沙城市中心邊緣區(qū)的重要代表；“十一五”規(guī)劃，提出了長(zhǎng)沙要建設(shè)成為“繁榮發(fā)達(dá)、文明和諧、適宜人居的區(qū)域性現(xiàn)代化中心城市”的發(fā)展目標(biāo)?！堕L(zhǎng)沙城市總體規(guī)劃（20032020）》指出：根據(jù)長(zhǎng)沙山，水、洲、城融為一體的特點(diǎn)，堅(jiān)持“顯山、露水、見(jiàn)秀”的原則，突出長(zhǎng)沙的城市特色和個(gè)性，確立“一江兩岸、西文東市、六橋三環(huán)、山水洲城”的格局；確定了高新技術(shù)和優(yōu)秀文化帶動(dòng)的方針，明確了長(zhǎng)沙科教、商貿(mào)、文化、信息四個(gè)中心的功能定位，制定了“東引西拓、優(yōu)勢(shì)帶動(dòng)、環(huán)境先導(dǎo)、城市提升”四大發(fā)展戰(zhàn)略，提出了把長(zhǎng)沙建成繁榮、開(kāi)放、文明、秀美的現(xiàn)代化區(qū)域性中心城市的奮斗目標(biāo)。五、城市定位與價(jià)值分析長(zhǎng)沙城市的定位長(zhǎng)沙是長(zhǎng)江中游地區(qū)重要的中心城市，作為擁有三千年歷史的文化名城，素有“屈賈之鄉(xiāng)，楚漢名城”之稱，是國(guó)家歷史文化名城?！芭e目是岳麓、南郊，俯首是湘江、橘洲”正是該片區(qū)的生動(dòng)寫(xiě)照。l 濱江景觀豐富湘江是長(zhǎng)沙的母親河，隨著城市建設(shè)和環(huán)境水平的日益提高，城市濱水區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)顯得尤為重要。四、區(qū)位及資源條件分析本片區(qū)為中心城區(qū)邊緣，有南郊公園及保留山體等城市生態(tài)綠地；交通狀況不好，支路很多，但經(jīng)常擁堵；市政基礎(chǔ)工程滯后，設(shè)施和配套陳舊；綠化景觀極少，缺乏公共休閑廣場(chǎng)。我們命名為“南湖片區(qū)”。開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀由于本片區(qū)位于城市中心邊緣區(qū)，加上南郊陵園、南郊公園、火車(chē)南站等用地，周邊城市道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)滯后，使得該片區(qū)建設(shè)呈現(xiàn)零星開(kāi)發(fā)為主，難以達(dá)到整體開(kāi)發(fā)的效果。中小學(xué)配套有待完善交通狀況不好片區(qū)內(nèi)現(xiàn)有支路很多，但不成系統(tǒng)且大都狹窄擁堵，不能發(fā)揮交通毛細(xì)血管的作用。用地結(jié)構(gòu)與片區(qū)功能不協(xié)調(diào)本片區(qū)在城市總體規(guī)劃中主要功能是一個(gè)開(kāi)敞型綠色區(qū)塊，應(yīng)以居住及商業(yè)用地為主導(dǎo)。其他基礎(chǔ)設(shè)施亦滯后，如給排水設(shè)施，經(jīng)常受洪澇災(zāi)害侵襲，有些地方甚至連自來(lái)水都不通。南湖路以北區(qū)段建筑較為密集、拆遷量較大，南湖路以南地形起伏較大，有大片山體，公墓區(qū)、南郊公園及廣廈新村周邊成片建成區(qū)，拆遷量稍小。范圍內(nèi)絕大部分工業(yè)和倉(cāng)儲(chǔ)企業(yè)效益低下，資不抵債。二、現(xiàn)狀及存在的主要問(wèn)題土地利用現(xiàn)狀范圍內(nèi)以居住、工業(yè)和倉(cāng)儲(chǔ)用地為主，其中居住用地占總用地的35％左右，倉(cāng)儲(chǔ)和工業(yè)用地占總用地的42％左右，其他如公墓用地占地比例亦較大，約10％。同時(shí)本片區(qū)又是舊城棚戶集中地段。南湖片區(qū)地處湘江東岸的長(zhǎng)沙主城核心區(qū)南部，西濱湘江、東抵書(shū)院路、北起城南西路、南至南二環(huán)線，,。 在新的歷史機(jī)遇面前，今后幾年，將按照市委市政府的總體部署，繼續(xù)致力于濱江區(qū)域建設(shè)，城市濱水區(qū)建設(shè)將緊緊圍繞提質(zhì)改造下足功夫，充分發(fā)揮濱水區(qū)的土地資源價(jià)值。湘江大道、瀟湘大道等道路基礎(chǔ)設(shè)施陸續(xù)建成，湘江風(fēng)光帶已成長(zhǎng)沙的標(biāo)志性一景，并因此獲全國(guó)人居環(huán)境示范獎(jiǎng)。湘江是長(zhǎng)沙的母親河，是長(zhǎng)沙的靈魂所在，是長(zhǎng)沙最瑰麗的風(fēng)景線。本項(xiàng)目遠(yuǎn)景設(shè)計(jì)年限交通量基本在四~六車(chē)道城市I級(jí)主干道或次干道的標(biāo)準(zhǔn)（V=40~50km/h）的范圍內(nèi)。而本項(xiàng)目特征年交通流預(yù)測(cè)情況如下：建設(shè)項(xiàng)目交通流預(yù)測(cè)表 特征年道 路2007年2010年2015年2020年2025年湘江大道南段1008013416197122515729164南湖路1765422475300223831644418書(shū)院路1871323823318234061447083白沙路1082014401211602700531306城南西路1125214977220062808532558第七章 建設(shè)規(guī)模與技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)一、建設(shè)用地規(guī)模南湖片區(qū)地處湘江東岸的長(zhǎng)沙主城核心區(qū)南部，西濱湘江、東抵書(shū)院路、北起城南西路、南至南二環(huán)線，,。各小區(qū)各車(chē)種發(fā)生集中量 現(xiàn)狀各車(chē)種OD表 FRATER 計(jì)算 將來(lái)各車(chē)種OD表 交通量分配 在預(yù)測(cè)未來(lái)特征年份的交通出行OD表后，根據(jù)建立的交通量速度模型、路徑費(fèi)用模型及路網(wǎng)分配方案，將未來(lái)的區(qū)間交通量分配到項(xiàng)目所在地區(qū)的未來(lái)路網(wǎng)上，從而計(jì)算出本項(xiàng)目和其它道路上的交通量，本報(bào)告采用容量限制分配法。按照上式計(jì)算的未來(lái)i區(qū)與j區(qū)之間的交通量，一般不滿足交通產(chǎn)生量約束和吸引量約束，即： n n∑Pi=∑Aj=QI=1 j=1 其中：Q—項(xiàng)目所在地區(qū)未來(lái)交通總生成量。因此本報(bào)告采用弗雷特(FRATAR)法計(jì)算未來(lái)特征OD表。采用重力模型、機(jī)會(huì)模型等方法預(yù)測(cè)出來(lái)的未來(lái)的出行分布結(jié)果必然不理想，不宜選用。 出行生成模型 各車(chē)種流進(jìn)、出交通現(xiàn)狀 將來(lái)社會(huì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的增長(zhǎng)率各車(chē)種機(jī)動(dòng)車(chē)所有臺(tái)數(shù)將來(lái)各車(chē)種流進(jìn)、出交通量將來(lái)各車(chē)種機(jī)動(dòng)車(chē)出行生成量調(diào)查對(duì)象地域的機(jī)動(dòng)車(chē)出行數(shù) 機(jī)動(dòng)車(chē)出行生成量預(yù)測(cè)流程 交通分布預(yù)測(cè)常用有交通分布量預(yù)測(cè)模型有增長(zhǎng)率法、重力模型法、機(jī)會(huì)模型法以及熵模型法等?！趇小區(qū)基年交通吸引量 ?！趇小區(qū)第n年交通產(chǎn)生量 Ri——第i小區(qū)交通增長(zhǎng)率 Pi。(1+Ri) Ai=Ai。(二) 交通流量預(yù)測(cè)交通出行發(fā)生及生成量預(yù)測(cè)根據(jù)前面工作再利用基年OD表中各交通小區(qū)的產(chǎn)生、吸引量，可依下式計(jì)算出各交通小區(qū)未來(lái)年份的產(chǎn)生、吸引交通量。交通預(yù)測(cè)采用四階段法，即根據(jù)交通調(diào)查所獲得的項(xiàng)目所在區(qū)域的社會(huì)經(jīng)濟(jì)、交通運(yùn)輸資料和OD調(diào)查資料，在分析該地區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)、交通運(yùn)輸現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，預(yù)測(cè)其社會(huì)發(fā)展，并定性分析本項(xiàng)目對(duì)項(xiàng)目影響區(qū)交通發(fā)生的作用，預(yù)測(cè)未來(lái)各小區(qū)的交通出行產(chǎn)生、吸引量，然后進(jìn)行交通出行和分布預(yù)測(cè)，得到未來(lái)特征年的出行分布，通過(guò)交通量分配獲得交通量預(yù)測(cè)結(jié)果。 長(zhǎng)沙市歷年機(jī)運(yùn)車(chē)輛發(fā)展情況表年 份1993年1994年1995年1996年1997年1998年2001年2003年2004年機(jī)動(dòng)車(chē)量(輛)82260112684137607161604185602201262262839354645402264當(dāng)量車(chē)(輛)8321695891111353130771150191162863194455262375297605 長(zhǎng)沙市貨物運(yùn)輸量及周轉(zhuǎn)量調(diào)查表 項(xiàng)目年份貨物運(yùn)輸量(萬(wàn)噸)貨物運(yùn)輸周轉(zhuǎn)量(萬(wàn)噸公里)1991年58802870591992年64803322031993年71724602521994年60465025781995年64196013061996年63007407881997年57328234311998年559210039792001年755013964922002年87667995502003年106329107712004年110661011770長(zhǎng)沙市機(jī)動(dòng)車(chē)保有量和貨運(yùn)量、貨運(yùn)周轉(zhuǎn)量預(yù)測(cè)模型系以長(zhǎng)沙市歷年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，經(jīng)回歸分析，求得最滿意的趨勢(shì)預(yù)測(cè)模型，然后按時(shí)段多次回歸法分別建立各時(shí)段的預(yù)測(cè)模型。長(zhǎng)沙市道路交通建設(shè)對(duì)長(zhǎng)沙市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展有舉足輕重的作用。但客、貨運(yùn)輸量數(shù)據(jù)表明，公路運(yùn)輸所占的比重不僅占主導(dǎo)地位，而且根據(jù)分析呈上升趨勢(shì)，其發(fā)展速度、公路運(yùn)輸也較其它運(yùn)輸快。 長(zhǎng)沙市運(yùn)輸方式對(duì)比表 運(yùn)輸方式類(lèi)型客運(yùn)量(萬(wàn)元)客運(yùn)周轉(zhuǎn)量(萬(wàn)人公里)貨運(yùn)量(萬(wàn)噸)貨運(yùn)周轉(zhuǎn)量(萬(wàn)噸公里)公 路1167916422578866鐵 路802/238/水 運(yùn)356554409700328航 空121/2/注：表中所示客、貨運(yùn)量及周轉(zhuǎn)量均為專(zhuān)業(yè)交通運(yùn)輸情況。據(jù)統(tǒng)計(jì)，長(zhǎng)沙市98年專(zhuān)業(yè)交通運(yùn)輸共完成貨運(yùn)量906萬(wàn)噸，貨物周轉(zhuǎn)量8866萬(wàn)噸公里，容運(yùn)量2125萬(wàn)人，旅客周轉(zhuǎn)量98196萬(wàn)人公里。水上運(yùn)輸有湘江及其支流流經(jīng)全市，湘江是聯(lián)結(jié)國(guó)內(nèi)的主要內(nèi)河航運(yùn)港。鐵路運(yùn)輸有京廣復(fù)線貫穿南北，市內(nèi)有火車(chē)客貨站4個(gè)，專(zhuān)用線25條，湘贛、湘黔等干線聯(lián)結(jié)東西。851第六章 交通量調(diào)查及預(yù)測(cè)一、長(zhǎng)沙市運(yùn)輸系統(tǒng)概況長(zhǎng)沙的交通運(yùn)輸是隨著經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展逐步發(fā)展起來(lái)的。潤(rùn)兒書(shū)記在2006年12月25日市委經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上的報(bào)告中明確提出，要“著力抓好橘子洲、三角洲和濱江新城等項(xiàng)目，提升整體形象”。同時(shí)，通過(guò)該區(qū)域土地開(kāi)發(fā)可刺激旅游、酒店、現(xiàn)代商貿(mào)服務(wù)業(yè)的發(fā)展，培育新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)和新型城市產(chǎn)業(yè)。當(dāng)前，國(guó)家出臺(tái)了一系列土地調(diào)控政策，提出要大力節(jié)約土地等有限資源。但由于沒(méi)有完成湘江大道中南段建設(shè)及城市核心區(qū)南部的開(kāi)發(fā)，使得長(zhǎng)沙山水洲城的魅力沒(méi)有得到充分彰顯。三是完善城市配套設(shè)施，打造城市建設(shè)精品的迫切需要。目前，該區(qū)域內(nèi)有企事業(yè)單位113余家，絕大部分工業(yè)企業(yè)效益低下，資不抵債。啟動(dòng)該項(xiàng)目建設(shè)，能將城市建設(shè)發(fā)展的成果惠及更多百姓，很好地體現(xiàn)以人為本的執(zhí)政理念。一是加快棚戶區(qū)改造，改善人居環(huán)境的迫切需要。同時(shí)本片區(qū)又是舊城棚戶集中地段。舊城區(qū)內(nèi)所有企業(yè)的外遷，加快了市政府決定的實(shí)施，解決了基礎(chǔ)設(shè)施及棚戶區(qū)的污染問(wèn)題，既可建設(shè)沿江風(fēng)光帶美化城市環(huán)境，又可使外遷企業(yè)適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求，外遷后迅速發(fā)展壯大。第一產(chǎn)業(yè)、第二產(chǎn)業(yè)、,%,%,．（四）、市內(nèi)企業(yè)外遷，占據(jù)了城區(qū)黃金碼頭，導(dǎo)致城區(qū)人口密集、交通緊張和一系列環(huán)境污染問(wèn)題，企業(yè)本身也受到發(fā)展空間狹小的制約。截至年底，戶數(shù)、%,%，從業(yè)人員與上年基本持平。企業(yè)組織形式仍以有限責(zé)任公司為主，%。戶。截至年底，全省共有私營(yíng)企業(yè)69002戶，投資者30,01萬(wàn)人，注冊(cè)資本（金），%,%,%,。私營(yíng)企業(yè)繼續(xù)保持快速發(fā)展勢(shì)頭。外經(jīng)合作方面：全年累計(jì)國(guó)外經(jīng)濟(jì)合作業(yè)務(wù)新簽合同額54039萬(wàn)美元，%。其中實(shí)際到位外資50114萬(wàn)美元。按投資管理渠道劃分，%，%；，%,%，%。預(yù)計(jì)2008~2009年該片區(qū)投資均價(jià)為4000元/m2以上，土地均價(jià)在360萬(wàn)元/畝以上。3) 按長(zhǎng)沙國(guó)民經(jīng)濟(jì)規(guī)劃要求，房地產(chǎn)業(yè)已列入國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)。2) 1998年~2000年由于受全國(guó)大城市房地產(chǎn)白熱化現(xiàn)象影響和長(zhǎng)沙住宅市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)了科學(xué)規(guī)劃與管理形成可投入適投入的科學(xué)制度，長(zhǎng)沙房地市場(chǎng)以住宅市場(chǎng)為例看，2000年長(zhǎng)沙進(jìn)行數(shù)次房產(chǎn)交易會(huì)開(kāi)始了房市公眾化評(píng)審，公平化問(wèn)價(jià)，公開(kāi)化取房等使住宅市場(chǎng)出現(xiàn)新的建設(shè)熱與消費(fèi)熱向成熟的方面轉(zhuǎn)變，因此上市交易與發(fā)售房仍看好。人均增加居住面積5平方米折合建筑面積為10平方米，如按現(xiàn)在280萬(wàn)人口匡算則“十五”期間住房需求量各為280萬(wàn)平方米，再加上舊城棚改計(jì)劃2001年拆30萬(wàn)平方米，2002年拆80萬(wàn)平方米，2003年計(jì)劃拆100萬(wàn)平方米，每拆一平方米按原戶的人口為5平方米一個(gè)人增長(zhǎng)為15平方米一個(gè)人計(jì)算，100萬(wàn)平方米加上增長(zhǎng)數(shù)則為320萬(wàn)平方米標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)需求總量。由于長(zhǎng)沙城區(qū)發(fā)展，長(zhǎng)沙城由目前的166萬(wàn)人口發(fā)展2020年的350萬(wàn)人口，城市發(fā)展到350平方公里，從人口的增長(zhǎng)城市增長(zhǎng)住宅占有量將是城市中主要成份。從這個(gè)意義上講，所謂的“城市營(yíng)運(yùn)”不過(guò)就是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的區(qū)域化。因此有專(zhuān)家提出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的“城市營(yíng)運(yùn)”時(shí)代已來(lái)臨有實(shí)力、品牌和信譽(yù)的大發(fā)展商要成為“城市營(yíng)運(yùn)商”。二、發(fā)展趨勢(shì)單純建樓賣(mài)樓的傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)模式正在被現(xiàn)代造城運(yùn)動(dòng)所取代。隨著住房制度改革的推進(jìn)，住宅消費(fèi)增長(zhǎng)加快，個(gè)人購(gòu)房比例迅速提高，在商品房銷(xiāo)售中個(gè)人購(gòu)房的比重已在40%。/人 m178。第四章 市場(chǎng)分析一、 投資環(huán)境分析從2004年整體情況而言，長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)走過(guò)了前幾年的低速期，隨著經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的好轉(zhuǎn)，已經(jīng)逐步回暖。4） 貨運(yùn)交通規(guī)劃在城市的主要出入口布置客運(yùn)服務(wù)中心，城市主要貨運(yùn)道路有繞城線、環(huán)線等快速路及部分主干路。使市中心區(qū)成網(wǎng)絡(luò)，向外成放射狀，各個(gè)組團(tuán)均有軌道交通可達(dá)。市中心區(qū)公共交通