【正文】 急修項(xiàng)目維修后，一般在 24 小時(shí)內(nèi)電話或上門回訪；房 屋滲漏水項(xiàng)目維修后的第 一個(gè)雨。 住戶入住三個(gè)月后去電或上門拜訪，了解住戶入住體會(huì)，改進(jìn)工作。 拜訪住戶要選擇合適的時(shí)機(jī)和方式，最佳的做法是“借機(jī)拜訪”，不要讓住戶產(chǎn)生突兀感。 （三）電話拜訪的時(shí)間不宜選在周一，周一相對(duì)工作較為繁忙；也不宜在早上 9：（上 班高峰）以前，中午 12： 00－ 14： 00（午睡時(shí)間），晚間 17： 30－ 19： 00（下班高峰）及 21： 00 以 后。 （二） 中心經(jīng)理 每月必須拜訪委員會(huì)主任（已成立業(yè)委會(huì)）一次；每月與一位重點(diǎn)關(guān) 注住戶溝通一次。 鑰匙借用記錄歸檔后保存三年。 （五）、記錄保存： 鑰匙移交記錄歸檔后長(zhǎng)期保存。 除管家外原則上業(yè)主托管鑰匙不出借，因房屋維修、入戶服務(wù)等原因需出借鑰匙時(shí)必須由管家陪同。 1 電梯的機(jī)械、電氣鑰匙不得放置在工程部的鑰匙箱內(nèi)，必須放置在綜管理部封裝保存， 任何物業(yè)服務(wù)人員不得私自隨身攜帶及借用． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． 。 工程部鑰匙箱管理員每月將所有機(jī)房打開(kāi)一次，確保鑰匙有效。 業(yè)主委托服務(wù)完畢后，分管該區(qū)域的管家應(yīng)通知業(yè)主來(lái)領(lǐng)回留存的戶內(nèi)鑰匙。 （ 2）消監(jiān)控中心換班時(shí)， 必須做鑰匙交接清點(diǎn)，在工作記錄上 登記 移交記錄。 （ 4） 工程部留存的鑰匙由工程主管負(fù)責(zé)管理，工程部辦公室應(yīng)設(shè)置一可 上 鎖的鑰匙箱，箱內(nèi)做好標(biāo)記，所有公共區(qū)域鑰匙分類、對(duì)號(hào)掛于箱內(nèi)，領(lǐng)用時(shí)登記管 41 理。 （ 3）消監(jiān)控中心由每班的工作人員負(fù)責(zé)保管鑰匙，消監(jiān)控中心 應(yīng) 設(shè)置 一可上鎖的鑰匙箱，箱內(nèi)做好標(biāo)記，所有公共區(qū)域鑰匙分類、對(duì)號(hào)掛于箱內(nèi) ，借用登記管理 。鑰匙（柜）房需上鎖，專人負(fù)責(zé)管理，借用登記管理。工程部及消監(jiān)控室留存鑰匙均由部門主管領(lǐng)用簽字。 移交時(shí)物業(yè)服務(wù)中心組織人員進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)鑰匙核對(duì)，并對(duì)公共區(qū)域鑰匙清單造冊(cè)存檔。 （四）、工作服換裝時(shí)間根據(jù)公司通知執(zhí)行。 冬季大衣在 9 月定樣、量體裁衣， 11 月 1 日前制作到位。 （三）新工作服制作常規(guī)時(shí)間規(guī)定： 40 夏裝在 3 月份定樣、量體裁衣， 5 月 1 日前制作到位。 （ 2）禮賓員春秋裝公司每六天 洗熨 一次、 夏裝每天洗燙一次。 工作服的換洗根據(jù)不同的級(jí)別、崗位和工作服的面料區(qū)別對(duì)待。 工作服裝樣式、標(biāo)識(shí)為公司統(tǒng)一制定，各部門和個(gè)人不得隨意更改。如有臟亂、破損等情況一經(jīng)發(fā)現(xiàn)應(yīng)根據(jù)規(guī)定予以處罰。 發(fā)放工作服裝時(shí)，由各部門依據(jù)人數(shù)提出領(lǐng)用申請(qǐng)并經(jīng)部門主管確認(rèn)。 建立管理臺(tái)帳 ,實(shí)行工服卡制，卡上標(biāo)明員工的姓名、性別、部門、崗位、編號(hào)、工作服的價(jià)值和領(lǐng)用時(shí)間等。 三、工裝管理制度 （一）工作服的發(fā)放： 數(shù)量：原則上每位員工發(fā)放工作服為春秋、夏季各兩套 ,冬季大衣每人一套。 監(jiān)控崗人員調(diào)、離職時(shí)，紙質(zhì)檔案由禮賓部主管負(fù)責(zé)監(jiān)督交接。 所有紙質(zhì)檔案受控發(fā)放，管家部由管家領(lǐng)用，監(jiān)控崗由禮賓部主管領(lǐng)用。 39 監(jiān)控室預(yù)留一份業(yè)主清單，供外來(lái)人員來(lái)訪時(shí)聯(lián)系之用。管家可以獲得各自分管區(qū)域內(nèi)的紙質(zhì)業(yè)主檔案。其中，電子文檔必須設(shè) 密碼， 不得拷備，紙質(zhì)文檔不得復(fù)印。 值班時(shí)做好值班記錄，要求記錄準(zhǔn)確、明白、真實(shí)、可追溯。 值班時(shí)衛(wèi)生要求：值班場(chǎng)所桌面物品擺放有序，煙灰缸干凈。 每天輪流值班，提供 8 小時(shí)延時(shí)服務(wù) 。再者公司溫州鹿城廣場(chǎng)對(duì)外承諾提供 24 小時(shí)值班經(jīng)理 服務(wù)，故建議將二種情況分別列出，請(qǐng)項(xiàng)目根據(jù)實(shí)際情況選擇。 綜合維修 年齡 45 歲以下，相關(guān)物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn) 2 年以上，工作認(rèn)識(shí)負(fù)責(zé)，服務(wù)意識(shí)強(qiáng)，善于與客戶溝通，有一定的表達(dá)能力和應(yīng)變能力。 工程技工 年齡 45 歲以下，具有初級(jí)職稱，相關(guān)崗位具有專業(yè)職業(yè)崗位證書。 監(jiān)控員 年齡 2025 歲，高中以上學(xué)歷，有良好的儀容儀表，普通話標(biāo)準(zhǔn)，能熟練操作監(jiān)控、消防設(shè)施設(shè)備，相關(guān)工作崗位 3 年以上經(jīng)驗(yàn)。物業(yè)管理或酒店相關(guān)崗位專業(yè)經(jīng)驗(yàn) 2 年以上，具備較強(qiáng)的秩序維護(hù)和消防知識(shí)，善于與客戶溝通，有較強(qiáng)的表達(dá)能力、良好的儀容儀表，具備較強(qiáng)的應(yīng)對(duì)突發(fā)事件的能力。 36 禮賓部主管 年齡 3045 歲，大專以上學(xué)歷，高端物業(yè)項(xiàng)目或四星級(jí)以上酒店相關(guān)崗位工作經(jīng)驗(yàn) 3 年以上，具備較強(qiáng)的秩序維護(hù)和消防知識(shí)，具備較強(qiáng)的協(xié)調(diào)和組織能力，善于與客 戶溝通，有較強(qiáng)的表達(dá)能力、良好的儀容儀表，能處理各種投訴，具備較強(qiáng)的應(yīng)對(duì)突發(fā)事件的能力。 健康管家 年齡 2540 歲，大專以上學(xué)歷，國(guó)家健康管理師良好的專業(yè)水平、協(xié)調(diào)能力及應(yīng)變反應(yīng)能力。 管家 年齡 2545 歲，大專以上學(xué)歷，男性身高＞ 170 ㎝，女性身高＞ 160 ㎝，高檔物業(yè)或四星級(jí)以上酒店服務(wù)工作經(jīng)驗(yàn) 2 年以上，善于與客戶溝通，有很強(qiáng)的責(zé)任心，有較強(qiáng)的表達(dá)能力、五官端正、良好的儀容儀表、一定的知識(shí)和監(jiān)視、善于處理各種投訴和矛盾。 財(cái)務(wù) 年齡 2545 歲，大專以上學(xué)歷，財(cái)務(wù)專業(yè)職業(yè)證書， 財(cái)務(wù)專業(yè)從業(yè)資格 證書 。 （二）主要人員 任職條件 職務(wù) 任職條件 經(jīng)理 年齡 3550 歲，大專以上學(xué)歷，物業(yè)管理或四星級(jí)以上酒店經(jīng)理級(jí) 5 年以上從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，善于與客戶溝通，有極強(qiáng)的表達(dá)能力、協(xié)調(diào)能力、組織能力，有良好的儀容儀表、有較為廣闊的知識(shí)和見(jiàn)識(shí)、善于處理各種投訴和矛盾。 （ 15）完成主管交辦的其它工作。 （ 13）協(xié)助做好車庫(kù)區(qū)域的裝修管理工作，對(duì)占道堆料和垃圾散放進(jìn)行重點(diǎn) 35 管理，禁止裝修工人亂拉電線、使用休閑設(shè)施和到其它房屋內(nèi)，禁止區(qū)域內(nèi)的延時(shí)裝修作業(yè)現(xiàn)象。 （ 11）發(fā)現(xiàn)突發(fā)事故按緊急事故預(yù)案程序 處理。 （ 9）檢查車庫(kù)區(qū)域內(nèi)消防設(shè)施，確保其不受損壞和丟失，保證其整潔完好、有效；如發(fā)現(xiàn)隱患，或失效的消防器材應(yīng)及時(shí)做好記錄并匯報(bào)，提出整改意見(jiàn)。 （ 7）做好管車庫(kù)域內(nèi)治安工作，發(fā)現(xiàn)可疑人員詢問(wèn)盤查時(shí)先敬禮，再詢問(wèn)。 （ 5）禁止各類閑雜人員進(jìn)入車庫(kù)。 （留莊實(shí)施，建議做為選配項(xiàng)） （ 3）負(fù)責(zé)車庫(kù)區(qū)域的裝修管理。 車管員崗位職責(zé) （ 1）按制度做好交接班工作。 （ 9）下班前做好清潔工作，保證整齊清潔交班。 （ 7）嚴(yán)禁打瞌睡及做任何與工作無(wú)關(guān)的事情。 （ 5）高度警惕，盯住視屏，發(fā)現(xiàn)可疑動(dòng)態(tài)或收到周界報(bào)警立即通報(bào)相應(yīng)崗位人員，并做好記錄。 （ 3）準(zhǔn)時(shí)上下班，不遲到、早退、曠工，病、事假需提前申請(qǐng)。 監(jiān)（消防）控中心崗位職責(zé) （ 1）嚴(yán)禁高聲喧嘩、進(jìn)入監(jiān)控中心需換拖鞋。 （ 9）接到報(bào)警信號(hào)后應(yīng)以最快速度趕到報(bào)警現(xiàn)場(chǎng)細(xì)查，予以酌情處理，并把詳細(xì)情況反饋到監(jiān)控中心存檔，以備追溯。 （ 7）做好巡邏期間的各項(xiàng)記錄。 （ 5）夜間巡邏注意業(yè)主門窗關(guān)閉情況，及時(shí)做好提醒工作。 （ 3）做好管轄區(qū)域車輛管理工作，使管轄區(qū)域內(nèi)車輛按章行駛和有序停放。 巡邏崗崗位職責(zé) （ 1）按規(guī)定巡邏并打點(diǎn)，糾正管轄區(qū)域內(nèi)發(fā)生的一切違章行為。 （ 9）對(duì)業(yè)主及訪客物品寄存要求提供收發(fā)服務(wù)。 （ 7）禁止各類閑雜人員進(jìn)入園區(qū)。 （ 5）對(duì)來(lái)訪人員進(jìn)行詢問(wèn)、確認(rèn)方可放行，如聯(lián)系工作者還需登記身份證號(hào)碼或有效證件。 （ 3）對(duì)車輛進(jìn)出進(jìn)行管理，所有外來(lái)車輛進(jìn)出大門都實(shí)行登 記。 門崗崗位職責(zé) （ 1）按制度做好交接班工作。 （ 7）做好安保器材的交接和保管工作。 （ 5）當(dāng)禮賓部經(jīng)理不在時(shí)，履行禮賓部經(jīng)理職責(zé)。 （ 3）負(fù)責(zé)對(duì)本班禮賓員進(jìn)行體能及防火等訓(xùn)練，使之保持最佳工作狀態(tài)。 禮賓部領(lǐng)班崗位職責(zé) （ 1）在禮賓部主管的指導(dǎo)下，定期檢查本班工作狀況，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)督促改正，并加強(qiáng)對(duì)禮賓員的培訓(xùn)提高。 （ 11）每天向物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理書面或口頭匯報(bào)工作情況。 （ 9）及時(shí)與隊(duì)員談心，并做好相關(guān)記錄。 （ 7）不定期抽查本園區(qū)公共區(qū)域及公共設(shè)施，如發(fā)現(xiàn)管轄區(qū)域內(nèi)設(shè)施有任何損壞或潛在危險(xiǎn) ，及時(shí)通知有關(guān)部門進(jìn)行處理。 32 （ 5）負(fù)責(zé)禮賓員業(yè)務(wù)訓(xùn)練、業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)及業(yè)務(wù)考評(píng)，并負(fù)責(zé)召開(kāi)禮賓部工作會(huì)議。 （ 3）組織監(jiān)督隊(duì)員的日常工作，維持秩序，確保全體業(yè)主的財(cái)產(chǎn)和人身安全。 禮賓部主管崗位職 責(zé) （ 1）負(fù)責(zé)禮賓部各項(xiàng)禮賓管理工作和禮賓部?jī)?nèi)部管理工作。 遇到火警、匪警、臺(tái)風(fēng)、水浸等緊急事件時(shí)能規(guī)范地采取應(yīng)急措施，并正確處理。 負(fù)責(zé)車輛進(jìn)出登記查詢工作，維持好各出入口及園區(qū)內(nèi)的交通秩序。 負(fù)責(zé)對(duì)進(jìn)入園區(qū)的各類來(lái)訪人員的管理和裝修工單位、施工人員的管理。協(xié)助公安機(jī)關(guān)做好園區(qū)內(nèi)的防火、防盜工作，盡量避免治安事故的發(fā)生。 （一）、人員排班 工作時(shí)間： 24 小時(shí)提供服務(wù)，做六休一。 （ 6）完成工程主管交辦的其它工作。 （ 4）遵守相關(guān)禮儀禮節(jié)規(guī)定，為業(yè)主上門服務(wù)前務(wù)必確保自身整潔，無(wú)異味。 ③負(fù)責(zé)責(zé)任區(qū)域裝修巡視工作。 （ 3） 按照工作指令和有關(guān)規(guī)程進(jìn)行下列工作： ① 對(duì) 責(zé)任區(qū)域的公共部位 實(shí)施常規(guī)保養(yǎng)和維修。 綜合維修崗位職責(zé) （ 1）按《維修規(guī)程》，快速、保質(zhì)做好業(yè)主的報(bào)修工作。 （ 5）不得私自接收業(yè)主的任何現(xiàn)金、物品，無(wú)法推脫時(shí)應(yīng)及時(shí)上交服務(wù)中心。 ④ 填寫好各種原始記錄。 ② 監(jiān)管設(shè)備的運(yùn)行。 （ 2） 在 主管 的領(lǐng)導(dǎo)下，具體執(zhí)行工程設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行、保養(yǎng)和維修。 30 （ 4）完成工程主管交辦的其它工作 。 （ 2）當(dāng)班期間確保各機(jī)房設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)作，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理并上報(bào)。 （ 14）負(fù)責(zé)聯(lián)系外單位對(duì)管理區(qū)域內(nèi)設(shè)備的維修及接待工作，審核檢修費(fèi)用的預(yù)結(jié)算，報(bào)經(jīng)理審批； （ 15）完成 上級(jí)臨時(shí)交辦的其它事務(wù)。 （ 13）每月編制下月日常維修的材料費(fèi)用表格，送物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理審批采購(gòu)。 （ 11）定期召開(kāi)有關(guān)人員對(duì)工作效率、服務(wù)態(tài)度、設(shè)備維養(yǎng)狀況、設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)情況和工作 安排 情況進(jìn)行總結(jié)，及時(shí)找出存在的隱患和問(wèn)題，并訂出解決的措施。組織工程技術(shù)人員對(duì)管理區(qū)域內(nèi)的機(jī)電設(shè)備的使用、 運(yùn)行 進(jìn)行合理安排。 （ 9）對(duì)公共場(chǎng)所的水、電部門安排人員進(jìn)行巡驗(yàn)。 （ 7）制定機(jī)器設(shè)備的年度中修、大修計(jì)劃及設(shè)備的更新計(jì)劃，提出檢修的時(shí)間，材料、 費(fèi)用 和組織計(jì)劃，報(bào)請(qǐng)物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理審 批。 （ 5）建立健全的各崗位職責(zé)，分配各班組負(fù)責(zé)人及成員。 （ 3） 制定各種機(jī)器設(shè)備的崗位責(zé)任制和安全操作規(guī)程，并報(bào)物業(yè)服務(wù)中心審批。 29 工程主管 崗位職責(zé) （ 1） 在中心經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)園區(qū)內(nèi)的維修管理和監(jiān)督工作。 （ 5） 負(fù)責(zé)樓宇外判工程的監(jiān)管工作。 （ 3） 負(fù)責(zé)用戶二次裝修的審批、監(jiān)管。主要職責(zé)范圍是： （ 1） 負(fù)責(zé)樓宇供（配）電 系統(tǒng) 、電訊 系統(tǒng) 、電梯 系統(tǒng) 、給排水 系統(tǒng) 、空調(diào)系統(tǒng) 的運(yùn)行 管理 ，維護(hù)保養(yǎng)和故障檢修。 （二）、崗位職責(zé) 工程部崗位職責(zé) 工程部 是實(shí)施樓宇設(shè)備、設(shè)施正常運(yùn)行的職能部門。 節(jié)假日參加園區(qū)行政值班。 28 綠化員崗位職責(zé)： （ 1）嚴(yán)格執(zhí)行合同規(guī)定，負(fù)責(zé)區(qū)域內(nèi)的公共綠化管理，負(fù)責(zé)對(duì)各類植物的修剪、澆水、施肥、治蟲的養(yǎng)護(hù)工作； （ 2）正確掌握設(shè)施設(shè)備的使用技術(shù)和操作程序，并對(duì)其負(fù)責(zé)，盡量延長(zhǎng)設(shè)施設(shè)備的使用壽命； （ 3）按規(guī)定做好相關(guān)記錄，并對(duì)其負(fù)責(zé)； （ 4）完成上級(jí)臨時(shí)交辦的工作。 （ 7）負(fù)責(zé)綠化維保期監(jiān)督維保單位安排質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行綠化維保，負(fù)責(zé)綠化接管驗(yàn)收及后期整改工作。 根據(jù)綠化人員實(shí)際情況，制定月度 業(yè)務(wù)知識(shí)學(xué)習(xí)和操作技能培訓(xùn) 方案，負(fù)責(zé)培訓(xùn)實(shí)施、考核工作。 （ 4）負(fù)責(zé)根據(jù)轄區(qū)內(nèi)綠化植物生長(zhǎng)情況，及病蟲害發(fā)生的季節(jié)及現(xiàn)象制定相應(yīng)的工作措施。 （ 2）負(fù)責(zé)綠化各崗位人員工作分工、實(shí)務(wù)培訓(xùn)、現(xiàn)場(chǎng)督導(dǎo)與績(jī)效考評(píng)工作。認(rèn)真完成所交辦的工作。 （ 6）負(fù)責(zé)為秩序維護(hù)員提供工裝洗燙服務(wù)。 （ 4）正確使用相關(guān)的設(shè)備和保潔用品，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題 及時(shí)向領(lǐng)班、保潔主管匯報(bào)。 （ 2）工作期間一律穿工作服，佩戴工作牌，儀表整潔，精神飽滿，不說(shuō)家鄉(xiāng)話。 （ 10）帶領(lǐng)員工及時(shí)完成上級(jí)臨時(shí)安排的工作任務(wù)。 （ 8）對(duì)發(fā)生管轄范圍的不衛(wèi)生現(xiàn)象進(jìn)行勸阻和制止。 （ 6）負(fù)責(zé)對(duì)保潔員的崗位技能、儀表儀容、遵