【正文】 附件 2：關于價格 本案 五一商圈 溁灣鎮(zhèn) 商圈 觀沙嶺商圈 市政府 3公里 區(qū)位解讀 本案距離市政府只有 ，但距離附近的核心商圈距離較遠。 為了達到這一點，我們采用了高層（ 30層）低密度的設計模式。 紅海戰(zhàn)略之混合社區(qū) 混合社區(qū) 損失一定容 積率指標 陷入與蔚藍海岸之間的板塊內同質競爭 加入與浪琴灣之間的板塊外同質競爭 本案在規(guī)模與品質上處于劣勢 不符合利益最大化原則 不符合有效規(guī)避風險原則 不建議定位于混合社區(qū) 混合社區(qū)的研判 共性市場優(yōu)化方案 小戶型 平層豪宅 全復式公寓 √ √ 藍海戰(zhàn)略 稀缺產品的研判 市場差異化方案 產品整體定位 全裝修創(chuàng)意型小高層 精致 3房 +精致 2房 +個性復式 家庭結構 結構形態(tài) 支付年齡 戶型需求 面積 配套關鍵要求 單身 單身白領 2330 1/1/1 65左右 交通 +生活便利 單身貴族 3045 1/1/1 2/2/1 65105 交通 +休閑配套 二人世界 已婚丁客 2635 2/2/1 2/2/2 105115 交通 +休閑配套 二老空巢 55以上 1/1/1 2/2/1 65105 醫(yī)療服務 +環(huán)境 三口之家 幼、小 2639 2/2/1 2/2/2 3/2/1 3/2/2 105140 教育 +生活便利 中學以上 4050 2/2/2 3/2/1 3/2/2 115140 生活便利性 +環(huán)境 三代同堂 1/2老 +2青 +1幼 3555 3/2/2 4/2/2 組合居 135160 教育 +醫(yī)療 產品定位與目標客戶需求整合模型 增加休閑（如特色餐飲、 SPA、茶吧等）、加強醫(yī)療保健方面的軟性服務（如安全急救、老年文娛、鍛煉設施等）。 項目市場定位方向 紅海 ：共性市場優(yōu)化方案 藍海 ：市場差異化方案 產品定位方向 緊湊房型 舒適房型 客層廣泛，區(qū)域稀缺 普通公寓 市場穩(wěn)健產品建議保留此產品線 受區(qū)域市場追捧，但多為同質競爭 采用緊湊房型，避免舒適房型 緊湊型標準公寓 √ 紅海戰(zhàn)略之普通公寓 普通公寓的研判 共性市場優(yōu)化方案 活躍產品，總價可控制在優(yōu)勢競爭區(qū)間。 華泰重工薪資待遇：普通員工為 1500—— 3000元 /月，專業(yè)技術人員為 3000—— 5000元 /月，高科技人員從 7000—— 10000元 /月不等。 日立電器薪資待遇：中級技術人員 2022——3500元 /月，高級技術人員 4000——6000元 /月。 創(chuàng)智集團薪資待遇：中級技術人員 3000—— 5000元 /月，高級技術人員 6000—— 20220元 /月。 本案 宜居 萊茵城小學 湖南商務職業(yè)技術學院 長沙武警支隊 宜居公園 麓谷公園 長沙高新區(qū) 管委會 汽車西站 長沙市政府 湘雅醫(yī)學院 湘雅三醫(yī)院 湖南商學院 湖南財經高等 ?？茖W校 航天醫(yī)院 省腫瘤醫(yī)院 麓谷板塊 （科技中心） 市府板塊 （政務中心） 定位方向驗證 麓谷企業(yè) 產業(yè)形態(tài) 代表企業(yè) 電子信息 創(chuàng)智集團、湘郵科技、長城信息、湖南信息產業(yè)集團 先進制造技術 中聯重科、日立電器、東洋電機、湘電水泵、華泰重工、 夢潔家紡 新材料 博云新材、神舟科技、金瑞科技、杉杉新材、科力豐 生物醫(yī)藥 隆平高科、九芝堂、雙鶴醫(yī)藥 市府單位 類型 單位名稱 教育 湘雅醫(yī)學院、商學院、湖南財經高等?？茖W校 醫(yī)療 湘雅三醫(yī)院、省腫瘤醫(yī)院 事業(yè)單位 長沙市委市政府、市技術監(jiān)督局、市婦聯 長沙高級技術人才的中心 5年內，區(qū)域聚集的高新技術 科研與管理人才將逾 2萬人 產業(yè)工人將達 10萬人 未來一段時間，預計將有 80萬人 在麓谷工作的年輕一族，屬于 高學歷、高收入、高消費 的 “ 三高 ” 群體，充滿朝氣，勇于開拓，追求效率，強調個性，崇尚自由，注重生活品質，追求現代、高效、綠色的商務、創(chuàng)業(yè)、居住環(huán)境。因此中低端物業(yè)的定位也不能成立。最重要的是，容積率的限制使得本案無法做到豪宅產品“低密度建筑”的基本需求，定位于高端產品顯然是不明智的。 第三部分 項目產品定位 Part03 本案 五一商圈 溁灣鎮(zhèn) 商圈 觀沙嶺商圈 市政府 3公里 區(qū)位解讀 本案距離市政府只有 ，但距離附近的核心商圈距離較遠，屬于城市邊緣地帶。 價格趨勢上升幅度迅猛，大于全市平均水平。 本案局域市場客戶來源簡析 微觀市場分析小結 以普通住宅為主，短期內這樣的產品結構不會發(fā)生變化。 而在河西生活多年的學生工作后也大多考慮在熟悉的區(qū)域置業(yè) ，兩房的客戶中就有很大一部分這類人群，大多是由家里資助首付，自己償還按揭。四房為主力的項目如卓越蔚藍海岸和郡原廣場都是選擇走中高檔路線。 ，都以三房作為主力戶型而也有不錯的業(yè)績。 我們也可以看到，在項目周邊 3000元以下的項目已經絕跡，大多集中在 34003800之間。價格上都有靠攏的傾向，甚至在銷售說辭上都有不變的 :”我們就在美林銀谷的 XX方向 “ 。沃府 20 小高層 高層 兩房： / 三房： ㎡ 101 四房： 160 ㎡ 預計 36003700 07年 11月份上市 11月份開盤只推三房，其余稍后推出 美林銀谷現在已經絕對成為了河西市府板塊的標桿。潤澤府 金色山莊 項目名稱 總體量(萬㎡ ) 物業(yè)類型 主力戶型 (面積 套數 比例） 銷售均價(元 / ㎡ ) 銷售周期 /上市時間 銷售率 /現況 西岸 科學家園 西子湖畔 麓城 卓越 御院 宜居 麓城 10 小高層 兩房： 8791㎡ 85 13% 三房 ： 120146㎡ 486 76% 四房： 156㎡ 66 11% 3400 9個月 65% 郡原廣場 13 高層 2號棟： 兩房： 90100㎡ 22 14% 三房 ： 130150㎡ 44 29% 小四： 150160㎡ 44 29% 四房： 170190㎡ 44 29% 3號棟 ：（ 共 330套 ) Loft公寓： 30㎡ 小戶型： 70㎡ 預計 4000 07年 11月 07年 8月中旬開始VIP登記目前售樓部設通程商業(yè)中心 以本項目為圓心， 2公里為半徑畫圓，我們可以看到在我們的周邊正有很多的新盤開始崛起，而幾乎所有的項目都選擇了在今年下半年到明年初的時間上市，除去未來城以小戶型為主，其余的項目均采取了豐富的產品線和三房的絕對主力，且房型尺度較大，舒適度到位。蔚藍海岸 52 洋房 小高層 二房： 8692㎡ 10 2% 三房： 140150㎡ 76 16% 127139㎡ 76 16% 四房： 153185㎡ 283 60% 復式： 215300㎡ 31 6% 洋房 4700 小高層 3800 （未推） 5個月 洋房 90% 小高層 9月上市vip認購 項目名稱 總體量(萬㎡ ) 物業(yè)類型 主力戶型 (面積 套數 比例） 銷售均價(元 / ㎡ ) 銷售周期 /上市時間 銷售率 /現況 未來城 未定 07年底或 08年初 代理公司與開發(fā)商磨合期 沁園春 蔚藍海岸 未來城 萊因城 岳麓 1號 高鑫 本案 水木蘭庭 長房西郡 西城龍庭 郡原廣場 金麓國際 沁園春 萊茵城 48 小高層 目前處于動工階段，面積為 80140㎡ / 07年底或明 年初 / 水木蘭庭 10 多層 一房： 3445 76 7% 兩房： 6691㎡ 455 13% 三房 ： 90126㎡ 516 76% 3100 12個月 98% 臨近項目的兩個樓盤一個已經進入尾盤銷售，另一個還處于動工階段。 微觀市場分析 本案 水木蘭庭 宜居 ?新一輪的通貨膨脹已經開始，這樣的繁榮假象如果不能在 5年之內被降溫，金融市場的崩潰將會讓樓市隨之崩潰，就好像 80年代末的日本?？墒?，事實上，一個智商超過 120的人如果時刻面對一片 “ 漲 ” 聲的無良媒體，一群形色匆匆的購房人群，還有一張張急切焦灼的面孔，他自身的心態(tài)就勢必會受到影響，進而成為給房價推波助瀾的一分子。 人緣 “本地購房者的群體無意識” 跟風消費 俗話說 “ 三人成虎 ” ，可見中國人的老祖宗對人性剖析的精辟。作為中國經濟一個重要前沿陣地，大量的湖南產品從深圳走向世界，一批湖南企業(yè)通過深交所進入資本市場，一大批湖南人在深圳賺錢回鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)，深圳發(fā)展過程中的很多經驗值得湖南學習，湖南未來還將利用深圳企業(yè)的產業(yè)轉移的產業(yè)擴張，作為推動新型工業(yè)化和經濟建設的重要原動力。湖南在過去的 20多年，湖南為深圳提供了大量的 “ 后勤保障 ” ，輸送了大量的各類型人才，湖南未來還要與深圳實現產業(yè)對接，為深圳經濟的發(fā)展，提供廣闊的空間。那些在深圳成功創(chuàng)業(yè)的湘籍人士，希望反哺家鄉(xiāng)、回鄉(xiāng)置業(yè)之心深切，我們無法忽略這種真實的需求。 深圳有 1200多萬人口，其中有 140多萬是湖南人 ，數據顯示，深圳的400多家大型企業(yè)由湖南人創(chuàng)業(yè)或掌權，湖南人在深圳操理的酒店、飲食、服務業(yè)三大部門每年以 60％的速度增長。 地緣 82 有這么一個說法：在深圳，你坐任何一趟公交車都能聽到湖南話。湖南毗鄰深圳，那時全國直達深圳的外省火車只有湖南開往深圳。 當深圳的經濟經過了高速發(fā)展急需尋找后勁的時候，湖南的經濟，尚是一片急待開發(fā)的熱土。 蒼莽的南嶺阻隔了湘粵兩省。 成果： 此次深圳置業(yè)團活動，共吸引了 50余名深圳人抵達長沙，考察了 5處長沙代表樓盤，三天內簽約 20多套，現場簽約金額多達 1800萬元，意向簽約金額 3000萬元。但是資本逐利的天性將迫使市場通過價格的上升實現其自身投資效益的最大化。 經濟適用房制度自身存在多種弊端，許多經濟適用房變成了一些 “ 手眼通天 ” 之人的發(fā)財工具，地方政府需要為自己在這方面的無能和無作為尋找一個排遣的途徑。在各地方政府拼政績的大環(huán)境下，長沙地方政府尋求資源價值最大化是一個必然趨勢。 2022年，是長沙新一輪 “ 賣方市場 ” 開始的第一年。 而 2022年 15月商品住宅累計供銷比為 ： 1，連續(xù)二個月供少于銷達 20%以上，供銷失衡現象比較明顯。 2022年全市各區(qū)供銷對比 區(qū) 域 項 目 開福區(qū) 天心區(qū) 雨花區(qū) 岳麓區(qū) 芙蓉區(qū) 全市 商品房 住宅 區(qū) 域 項 目 開福區(qū) 天心區(qū) 雨花區(qū) 岳麓區(qū) 芙蓉區(qū) 全市 商品房 住宅 2022年 15月全市各區(qū)供銷對比 2022年商品住宅累計供銷比為 ： 1，對比 2022年增大了 ，已經由 2022年的供不應求發(fā)展到供求基本均衡。增幅超過 19%。 項目 板塊 商 品 房 住 宅 批準預售面積 （萬㎡） 同比 （ %） 比例 （ %） 批準預售面積 （萬㎡） 同比 （ %） 比例 （ %） 全 市 開福區(qū) 天心區(qū) 雨花區(qū) 岳麓區(qū) 芙蓉區(qū) 2022年 15月年全市商品房、住宅 供應 情況 項目 板塊 商 品 房 住 宅 銷售面積 （萬㎡） 同比 （ %） 比例 （ %） 銷售面積 （萬㎡） 同比 （ %） 比例 （ %） 全 市 開福區(qū) 天心區(qū) 雨花區(qū) 岳麓區(qū) 芙蓉區(qū) 2022年 15月全市商品房、住宅 銷售 情況 直至 2022年底，長沙商品房住宅均價僅 2691元 /平方米，大大低于臨近的武漢、鄭州、南昌。 項目 板塊 商 品 房 住 宅 批準預售面積 （萬㎡） 同比 （ %） 比例 （ %） 批準預售面積 （萬㎡） 同比 （ %） 比例 （ %） 全 市 開福區(qū)