【正文】 天心區(qū) 雨花區(qū) 岳麓區(qū) 芙蓉區(qū) 2022年全市商品房、住宅 供應(yīng) 情況 商品房累積供應(yīng)和銷售總量 項目 板塊 商 品 房 住 宅 銷售面積 （萬㎡） 同比 （ %） 比例 （ %） 銷售面積 （萬㎡） 同比 （ %） 比例 （ %） 全 市 開福區(qū) 天心區(qū) 雨花區(qū) 岳麓區(qū) 芙蓉區(qū) 2022年全市商品房、住宅 銷售 情況 ?相對于長沙不足 250萬的人口規(guī)模而言，長沙房地產(chǎn)市場的消化量是驚人的，在 2022年，達到了商品房實際去化 690萬平米，商品房住宅去化 625萬平米的驚人地步。以 07年 5月為例，長沙商品住宅均價為 3109元 /㎡ ，是五個城市里面均價最低的城市。 較高的人均收入構(gòu)成了房地產(chǎn)市場的強力支撐。 1798913294103431064010301020224000600080001000012022140001600018000北京 長沙 武漢 鄭州 南昌幾個主要城市 2022年人均年可支配收入對比 長沙產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)較為先進，第三產(chǎn)業(yè)比重高，產(chǎn)業(yè)附加值高，因此雖然 GDP不能與武漢等城市相比，但人均可支配收入方面則要超出武漢等中部城市甚多。 長沙市各年國內(nèi)生產(chǎn)總值（ GDP）及增長率 1 5 1 9 . 91 2 9 6 . 6 6928813656 728535 5801 7 9 0 . 6 61 2 . 9 0 %1 4 . 9 0 %14%14%1 2 . 7 0 %1 2 . 1 0 %1 0 . 1 0 %1 1 . 3 0 %1 4 . 8 0 %05001000150020221998 1999 2022 2022 2022 2022 2022 2022 20220 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %G D P 總量增長率自 98年以來，長沙經(jīng)濟增長速度一直呈兩位數(shù)增長態(tài)勢，經(jīng)濟增長速度快于全國平均速度。 第二部分 項目市場定位 Part02 市場篇 宏觀市場 微觀市場 通過對宏觀市場的分析解讀，樹立定位的可能方向。 氣派的客廳和實用的臥室。 自然淡定的園林。其他幾種被選擇的比例不高。 裝 修類型4 1 . 0 0 %8 . 2 0 %1 4 . 7 0 %3 0 . 9 0 %5 . 2 0 %0 . 0 0 % 5 . 0 0 % 1 0 . 0 0%1 5 . 0 0%2 0 . 0 0%2 5 . 0 0%3 0 . 0 0%3 5 . 0 0%4 0 . 0 0%4 5 . 0 0%毛坯房廚衛(wèi)裝修精裝修簡單裝修菜單式裝修生活配套 ? 下圖表明，最受歡迎的配套是大型超市，有 ％選擇了它；其次是幼兒園、快餐廳、美容美發(fā)店、洗衣店、醫(yī)療機構(gòu)、圖書閱覽室、便利店、網(wǎng)吧和酒吧。目前，長沙市場的置業(yè)者基本上還是習慣于毛坯房或簡單裝修的交房標準；但精裝房在其它區(qū)域也取得了一些成功的經(jīng)驗；比如說北城的 “ 珠江花城 ” 就用全裝修的概念吸引了市場的關(guān)注并獲得了認可。小區(qū)可以按每三戶一個車位或者每兩戶一個車位的比例規(guī)劃汽車車位。表明大多數(shù)的置業(yè)者作為普通市民，希望自己的家居環(huán)境實用性強一些，并不喜歡那些復(fù)雜。置業(yè)者要求有好的景觀，但對是哪一種風格的景觀無太高要求。 ? 從圖可以看出，選擇中式園林的占全體受訪者的 ％，歐式風格的占 ％；選擇自然風格的受訪者占樣本總體的 ％，比例最高。但是優(yōu)美的景觀顯然要增加房價，于是一部分置業(yè)者就會要求景觀做簡單一些。另外還有諸如代收發(fā)郵件、代照看老人小孩等多種收費項目，接受訪問的置業(yè)者各取所需，給出的答案很分散，不屬于多數(shù)人群的需求。 對物管公司的選擇%%%% % % % %知名公司有物管資質(zhì)的公司就行無所謂物業(yè)管理的內(nèi)容 ? 物業(yè)管理的服務(wù)內(nèi)容有很多種，圖中所列四項是置業(yè)者選擇較集中的。 雜物間 的選擇5 1 . 2 0 %3 3 . 5 0 %1 5 . 3 0 %0 . 0 0 % 1 0 . 0 0 % 2 0 . 0 0 % 3 0 . 0 0 % 4 0 . 0 0 % 5 0 . 0 0 % 6 0 . 0 0 %獨立的儲藏室屋內(nèi)分割的小屋子等裝修時由業(yè)主自己分割選擇什么樣的物業(yè)管理公司 ? 從調(diào)研數(shù)據(jù)中知道，大多數(shù)潛在置業(yè)者（ ％）選擇了 “ 有資質(zhì)的公司就行了 ” ，只有 ％的人選擇 “ 一定要知名公司 ” ，只有 ％的人表示對物管 “ 無所謂 ” 。 曬 衣架的位置4 2 . 6 0 %3 6 . 3 0 %2 1 . 1 0 %0 . 0 0 % 5 . 0 0 % 1 0 . 0 0 % 1 5 . 0 0 % 2 0 . 0 0 % 2 5 . 0 0 % 3 0 . 0 0 % 3 5 . 0 0 % 4 0 . 0 0 % 4 5 . 0 0 %在陽臺外在陽臺內(nèi)無所謂 儲藏雜物的習慣 ? 超過半數(shù)的受訪者選擇將雜物儲藏在獨立的屋子里，但這樣肯定會增加開發(fā)成本，也等于增加購房者的房價負擔。 朝 向的選擇3 9 . 2 0 %4 5 . 0 0 %5 . 4 0 %1 0 . 4 0 %0 . 0 0 % 1 0 . 0 0 % 2 0 . 0 0 % 3 0 . 0 0 % 4 0 . 0 0 % 5 0 . 0 0 %客廳、主臥朝南主臥朝南主臥、廚房朝南客廳、廚房朝南曬衣架的位置 ? 從下圖數(shù)據(jù)看來，受訪者選擇將曬衣架安裝在陽臺外的比例最高，這樣做的優(yōu)點是日照時間長、強度高，缺點是有礙小區(qū)整體美觀；但也有 ％的受訪者選擇裝在陽臺內(nèi)， ％的受訪者表示無所謂。 陽臺的位置3 2 . 9 0 %3 3 . 5 0 %2 0 . 3 0 %1 3 . 3 0 %0 . 0 0 % 5 . 0 0 % 1 0 . 0 0 % 1 5 . 0 0 % 2 0 . 0 0 % 2 5 . 0 0 % 3 0 . 0 0 % 3 5 . 0 0 % 4 0 . 0 0 %與主臥相連與客廳相連主臥、廚房各一個陽臺客廳、廚房各一個陽臺 朝向 ? 從下圖可以看出，選擇 “ 主臥朝南 ” 的受訪者最多，達 45％；選擇“ 客廳、主臥朝南 ” 的 ? 受訪者比例次之，達 ％；再次為 “ 客廳、廚房朝南 ” 、 “ 主臥和廚房朝南 ” 。 衛(wèi) 生間的個數(shù)4 9 . 4 %4 8 . 4 %2 . 2 %0 . 0 % 1 0 . 0 % 2 0 . 0 % 3 0 . 0 % 4 0 . 0 % 5 0 . 0 % 6 0 . 0 %一個二個三個陽臺的位置 ? 從下圖來看，潛在置業(yè)者對陽臺位置的偏好似乎各有所好，無明顯強弱。結(jié)合上一頁的主臥面積選擇的數(shù)據(jù)，我們可以得出結(jié)論：大廳小臥早已為市場接受，成為需求主流。 產(chǎn)品及配套需求分析 主臥室的面積 ? 由下圖可見，有 ％的受訪者認為主臥的面積應(yīng)為 15～ 20平米之間；％的受訪者選擇 12～ 15平米的主臥；而過小的主臥（ 12平米）和過大的主臥（ 20平米）都不屬于市場需求的主流。 對物業(yè)價格的接受程度有所提高。小高層成為最受歡迎的物業(yè)類型。但芙蓉區(qū)置業(yè)者值得河西樓盤重點關(guān)注。近幾年來，長沙房地產(chǎn)市場保持持續(xù)快速健康的發(fā)展態(tài)勢，房地產(chǎn)投資的景氣度較高，消費者對長沙樓市未來發(fā)展前景擁有較高的信心。 購房信息來源1 5 . 0 %4 7 . 0 %3 3 . 0 %2 . 8 %2 . 6 %1 . 6 %7 . 6 %0 . 0 % 1 0 . 0 % 2 0 . 0 % 3 0 . 0 % 4 0 . 0 % 5 0 . 0 %向親友打聽報紙大型戶外廣告街頭傳單公交車的車身廣告電臺電視臺%%%%%%%股票 債券 房地產(chǎn) 儲蓄 其它%%%%%資金投資渠道 本次調(diào)研針對居民手頭流動資金過剩的新情況，特別增設(shè)了一個資金投資渠道意向選擇。調(diào)查結(jié)果分析表明 ,消費者購房關(guān)注的因素選擇依次為地段、價格、環(huán)境、交通狀況。而每月供款 1000～ 2022元之間的有 ％，這部分人群將是我們的主要潛在客戶群。所以銀行貸款已成為成為購房付款方式的主流。雖然一次性付款很省事，但是并非簡易之事，因此選擇一次性付款的比例僅為 %。 3000元對于過去長沙的置業(yè)者來說是一道門檻，現(xiàn)在這種現(xiàn)象逐步變化，長沙潛在置業(yè)需求正在逐步從價格主導(dǎo)的金字塔模式轉(zhuǎn)變成性價比主導(dǎo)的紡錘型模式。而下圖還特別羅列了去年的同題調(diào)研數(shù)據(jù)，可以看到去年主要集中在 20222500元、 25003000元兩個區(qū)間，這說明長沙人的價格承受能力較去年有所增強。其關(guān)鍵在于大戶型的供應(yīng)明顯偏多。 %%%%%%%90㎡以下 90120㎡ 120144㎡ 144㎡以上%%%%戶型選擇 不同套型新建商品住房供求結(jié)構(gòu)圖（批準預(yù)售）（單位：套）90120㎡3713%≤6 0 ㎡5465%＞1 4 4 ㎡3726%120144㎡6626%6090㎡4159%對比：長沙新建項目戶型供應(yīng)結(jié)構(gòu)配比 2022上半年， 90平米以下的戶型占全部供應(yīng)量的 41%， 120平米以下的占 57%。 潛在 購房者房型選擇2 . 6 0 %2 1 . 5 0 %1 5 . 3 0 %3 1 . 5 0 %2 0 . 5 0 %8 . 6 0 %0 . 0 0 % 5 . 0 0 % 1 0 . 0 0 % 1 5 . 0 0 % 2 0 . 0 0 % 2 5 . 0 0 % 3 0 . 0 0 % 3 5 . 0 0 %一房二房一廳二房二廳三房一廳三房二廳四房及以上 購房面積 ? 選擇購買中等戶型（ 90120㎡ 者占 %，這主要是從家庭人口和住房舒適度來考慮，目前三口之家占據(jù)多數(shù)，該戶型大小可以滿足大部分居民的需求。 各類 物業(yè)占總樣本的比例1 7 . 0 0 %4 2 . 0 0 %3 4 . 0 0 %9 . 3 0 %3 . 1 0 %0 . 0 0 % 1 0 . 0 0 % 2 0 . 0 0 % 3 0 . 0 0 % 4 0 . 0 0 % 5 0 . 0 0 %高層小高層多層聯(lián)排別墅獨立別墅意向戶型與面積 ? 從下圖可以看出，潛在置業(yè)者對房型的選擇以平層與躍層為主，平層比例最高，躍層緊隨其后；錯層及復(fù)式的需求就相對較少。收到岳麓區(qū)自然條件的影響，別墅的需求呈剛性增長，而且隨著市政府的西遷，嶄新的 CPD概念開始在河西粉墨登場，小戶型公寓以及 SOHO都有著較大的需求。 雨花區(qū)購房者區(qū)域選擇4 7 . 1 %1 3 . 7 %1 3 . 7 %9 . 8 %9 . 8 %5 . 9 %0 . 0 % 1 0 . 0 % 2 0 . 0 % 3 0 . 0 % 4 0 . 0 % 5 0 . 0 %南城城東市中心河西郊區(qū)城北天心區(qū)置業(yè)者的區(qū)域選擇 ? 天心區(qū)的購房者還是首選南城板塊，與雨花區(qū)相類似的事，他們也比較看重市中心和城東板塊，對其他板塊樓市興趣不大。其次是城南（ ％），再次是市中心（ ％）、河西（ ％），郊區(qū)（星沙、體育新城）最不受歡迎（ ％）。 芙蓉區(qū)購房者區(qū)域選擇2 6 . 0 %2 5 . 0 %1 9 . 8 %1 1 . 5 %9 . 4 %8 . 3 %0 . 0 % 5 . 0 % 1 0 . 0 % 1 5 . 0 % 2 0 . 0 % 2 5 . 0 % 3 0 . 0 %河西南城市中心城北城東郊區(qū)岳麓區(qū)置業(yè)者的區(qū)域選擇 ? 岳麓區(qū)的潛在置業(yè)者購房意象區(qū)域首選岳麓區(qū)（ 28％的受訪者選擇），其次是城南（ 26％），只有 2％的岳麓區(qū)潛在置業(yè)者選擇去城北購房。本區(qū)居民收入水平較高，且主城意識較強?？偟目磥?，南城是首選，河西、北城的宅居地位得到了進一步強化，東城的宅居影響力在下降。選擇東城區(qū)域者占 %，比例從去年的第二位下降到了今年的第四位，下降了 。 其次是河西區(qū)域，占 %，其優(yōu)越的居住環(huán)境受到眾多人的關(guān)注。 60歲以上的被調(diào)查者主要選擇為子女購房、改善住房條件，分別占比 %、 %。 老年群體需求調(diào)查 高收入人群中有 55％的人群愿意購買養(yǎng)老型住宅 中年人對養(yǎng)老型住宅的購買意愿更為強烈 傾向購買高檔物業(yè)