【正文】 （三） 鑒于該項(xiàng)目社會(huì)效益 較好 ， 在此建議相關(guān)部門給予批準(zhǔn)建設(shè)，使其早日進(jìn)入下一階段的建設(shè)工作。 二、建議 （一） 在工程建設(shè)過(guò)程中應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家基本建設(shè)程序，實(shí)行招投標(biāo)制度、工程監(jiān)理制度，確保工程質(zhì)量和安全生產(chǎn)，以及符合環(huán)境保護(hù)要求。 重慶 市鴻程房地產(chǎn)發(fā)展公司“山水麗群”二 期項(xiàng)目 工程 51 第十 五 章 結(jié)論與建議 一、結(jié)論 本項(xiàng)目是 江北區(qū)實(shí)施民心工程的 建設(shè)項(xiàng)目， 廉租房建設(shè)目的是 解決低收入家庭住房困難的需要 、 是構(gòu)建和諧社會(huì)的需要 ，項(xiàng)目建設(shè)是必須的。 三、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析 本項(xiàng)目不僅符合當(dāng)?shù)?低收入家庭 的住房需求，而且不損害其他群體的利益，有利于和諧社會(huì)的建設(shè)， 不會(huì)產(chǎn)生、激化社會(huì)矛盾?？梢?jiàn)，當(dāng)?shù)卣蛷V大人民群眾都對(duì)本項(xiàng)目有肯定、積極支持的態(tài)度。從地方政府來(lái)看，本項(xiàng)目對(duì)社會(huì)的安定起到積極的作用，社會(huì)效益明顯。 本項(xiàng)目是 江北區(qū)實(shí)施民心工程的 建設(shè)項(xiàng)目，本 項(xiàng)目的實(shí)施能夠改善 低收入家庭的住宿條件 ，保證人民安居樂(lè)業(yè)和社會(huì)安定， 對(duì) 全面建設(shè)小康社會(huì)等具有較大的促進(jìn)作用 。 重慶 市鴻程房地產(chǎn)發(fā)展公司“山水麗群”二 期項(xiàng)目 工程 43 三 、評(píng)價(jià)結(jié)論 從財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的角度來(lái)看，本項(xiàng)目的建設(shè)是不可行的；但從 社會(huì)效益 角度分析， 廉租房 建設(shè)目的是 解決低收入家庭住房困難的需要 、 是構(gòu)建和諧社會(huì)的需要 ，項(xiàng)目建設(shè)是必須的。 二、 盈利能力分析 從動(dòng)態(tài)盈利能力來(lái)看，本項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 為 %遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于基準(zhǔn)收益率，財(cái)務(wù)凈 現(xiàn)值為 萬(wàn)元小于零 ， 項(xiàng)目 無(wú)法收回投資。 項(xiàng)目的計(jì)算 期為 50 年，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 每年 按 % 上調(diào)（ 上調(diào)系數(shù)以 最近幾年我國(guó)平均通貨膨脹率 %為 參照 ）。工作人員 的 總 工資福利費(fèi)為 42 萬(wàn)元 /年。 該項(xiàng)目建成后將需要工作人員 35 人，平均工資 及福利 為 萬(wàn) /年 各年具體租金收入見(jiàn)表 131 租金收入和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用表 。 （ 2）物業(yè)管理費(fèi)收入 按照《廉租住房保障辦法》的相關(guān)規(guī)定結(jié)合本項(xiàng)目的實(shí)際情況，重慶 市鴻程房地產(chǎn)發(fā)展公司“山水麗群”二 期項(xiàng)目 工程 42 該項(xiàng)目的物業(yè)管理費(fèi)為 元 /平方米。 （ 四 ） 運(yùn)營(yíng)期收支確定 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)收入測(cè)算 （ 1）租金收入 按照《廉租住房保障辦法》和相關(guān)規(guī)定，重慶市廉租房的最高租金 不得超過(guò) 元 /平方米 。 （ 三 ）資金來(lái)源 建設(shè)所需資金主要來(lái)自中央財(cái)政補(bǔ)貼 和市財(cái)政部門補(bǔ)貼。 重慶 市鴻程房地產(chǎn)發(fā)展公司“山水麗群”二 期項(xiàng)目 工程 39 表 121 山水麗群二期投資估算表 序號(hào) 項(xiàng)目分類 費(fèi)用金額（萬(wàn)元） 單方造價(jià)（元 /㎡） 備注 前 期 費(fèi) 用 1 征地費(fèi) 2 土地手續(xù)費(fèi) 3 設(shè)計(jì)及圖審費(fèi) 工程設(shè)計(jì)勘察收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 2020 修訂本 4 地勘費(fèi) 渝建委物價(jià)局 593號(hào)文 (170 元 /米 ) 5 城市配套費(fèi) 公建部分 (渝府發(fā)【 2020】 136 號(hào) ) 6 招標(biāo)代理費(fèi) 渝價(jià)格發(fā)【 2020】 1980號(hào)文 7 編標(biāo)底、審標(biāo)底、審決算 渝價(jià)格發(fā)【 2020】 49號(hào)文 8 防雷審查、白蟻、規(guī)劃辦證 9 質(zhì)檢費(fèi)、放線 10 監(jiān)理費(fèi) 發(fā)改價(jià)格【 2020】 670號(hào)文 11 策劃、環(huán)評(píng)報(bào)告、地質(zhì)災(zāi)害、 水土保持等 12 房屋面積測(cè)算費(fèi) 13 小計(jì) 基礎(chǔ) 設(shè)施 建設(shè) 及配 套費(fèi) 14 小區(qū)供水 15 小區(qū)供電 16 天燃?xì)? 2800 元 /戶 +外管 17 智能化 18 電梯工程 19 發(fā)電機(jī)設(shè)備、中控室 20 廣電系統(tǒng) 重慶 市鴻程房地產(chǎn)發(fā)展公司“山水麗群”二 期項(xiàng)目 工程 40 21 屋頂水箱及水泵 22 小計(jì) 土地整治及綠化 23 生化池 24 平基土石方及擋土墻 25 道路、管網(wǎng)、環(huán)境、景觀工程 26 小計(jì) 建安費(fèi)用 27 消防工程 28 塑鋼窗、防火、防盜門 29 建筑安裝工程費(fèi) 30 小計(jì) 金融及管理費(fèi) 31 管理費(fèi)用 按 5%計(jì)算 32 建設(shè)期相關(guān) 稅金 依照稅法相關(guān)規(guī)定按 %計(jì)算 33 小計(jì) 預(yù)備費(fèi) 34 基本預(yù)備費(fèi) 基本預(yù)備費(fèi)按 5%計(jì)算 合計(jì) 35 建筑成本合計(jì) 重慶 市鴻程房地產(chǎn)發(fā)展公司“山水麗群”二 期項(xiàng)目 工程 41 第十 三 章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 一、 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的測(cè)算 （ 一 ）計(jì)算期的確定 本項(xiàng) 目 的運(yùn)營(yíng)期為 50 年。 九、 總成本費(fèi)用匯總 該項(xiàng)目總投資為 萬(wàn)元。 七、金融及管理費(fèi)用 指項(xiàng)目開發(fā)期間的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用及稅金，根據(jù)重慶市相關(guān)費(fèi)率，按照項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模估算得金融及管理費(fèi)用為 萬(wàn)元。 本工程建安費(fèi) 用按高層標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，其中土建工程、消防工程、電氣工程、給排水工程 按建筑平方米造價(jià)計(jì)算。 建筑安裝工程費(fèi)用是指建造房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費(fèi)用、設(shè)備費(fèi)用、安裝工程費(fèi)用和室內(nèi)裝飾費(fèi)用等。按照工程量估重慶 市鴻程房地產(chǎn)發(fā)展公司“山水麗群”二 期項(xiàng)目 工程 可行性研究報(bào)告 37 算得土地整治及綠化費(fèi)為 410 萬(wàn)元。參考相關(guān)規(guī)定和原有的相關(guān)工程實(shí)例， 估算出基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用為： 1180 萬(wàn)元。 三、 前期 工程 費(fèi)用 前期費(fèi)用是指項(xiàng)目建設(shè)前 期所發(fā)生的征地費(fèi)、土地手續(xù)費(fèi)、設(shè)計(jì)及圖審地勘費(fèi)、招投標(biāo)、標(biāo)底編制、審計(jì)等費(fèi)、防雷審查、白蟻、規(guī)劃辦證、監(jiān)理費(fèi)、質(zhì)檢費(fèi)、放線、策劃、環(huán)評(píng)報(bào)告、地質(zhì)災(zāi)害、水土保持和房屋面積測(cè)算費(fèi)等，根據(jù)重慶市相關(guān)分率，按照項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生量計(jì)算得項(xiàng)目開發(fā)前期費(fèi)用為 萬(wàn)元。 ? 業(yè)主提供的相關(guān)基礎(chǔ)資料。 ? 重慶市建委 2020 年頒發(fā)的《重慶工程造價(jià)信息》。 ? 重慶市建委渝建發(fā) [2020]98 號(hào)文頒發(fā)的《重慶市建設(shè)工程費(fèi)用定額》。 二、投資估算依據(jù) ? 建設(shè)部建標(biāo) [1996]628 號(hào)文件《市政工程可行性研究投資估算編制辦法》 ? 建設(shè)部建質(zhì) [2020]16 號(hào)文件《市政公用工 程設(shè)計(jì)文件編制深度規(guī)定》 ? 重慶市建委渝建發(fā) [2020]68 號(hào)文頒發(fā)的《全國(guó)統(tǒng)一建筑工程基礎(chǔ)定額重慶市基價(jià)表》?？?提供廉租住房 704 套 。 總建 筑面積為 。參加投標(biāo)的施工隊(duì)伍不宜少于 5 家，參加投標(biāo)的勘察設(shè)計(jì)、監(jiān)理單位不宜少于 3 家。 （三）招標(biāo)信息發(fā)布 公開招標(biāo)公告及其他需公告的信息，至少在一家有資格的媒體上公開發(fā)布。其中，施工單位招標(biāo)按國(guó)家招標(biāo)法規(guī)定采用公開招標(biāo)形式，勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理單位采用邀請(qǐng)招標(biāo)形式。 二、項(xiàng)目招投標(biāo) （一）招標(biāo)范圍 根據(jù)《中華人民共和國(guó)招投標(biāo)法》，國(guó)家計(jì)委第 3 號(hào)令以及重慶市有關(guān)工程招投標(biāo)文件規(guī)定，本工程擬進(jìn)行招標(biāo)。 五、電氣安全 防雷、接地： 本項(xiàng)目 為二類防雷建筑，保護(hù)接地采用 TNS 制。 三、結(jié)構(gòu) 根據(jù)地質(zhì)鉆探報(bào)告顯示該場(chǎng)地適宜建筑。 重慶 市鴻程房地產(chǎn)發(fā)展公司“山水麗群”二 期項(xiàng)目 工程 可行性研究報(bào)告 32 第 十 章 防災(zāi)減災(zāi) 一、總圖 建筑地處 重慶市江北區(qū)石馬河南橋寺原羅家灣社 ，地勢(shì)較高，無(wú)洪水浸蝕的可能，基地周邊也無(wú)帶安全隱患的加油氣站等。 在室外設(shè)置水泵接合器與報(bào)警閥前的噴淋管網(wǎng)連接。 在變電 所 接 1 只／ 50M2的標(biāo)準(zhǔn)配置 MTZ5 型 CO2滅火器 。 六、化學(xué)消防 柴油發(fā)電機(jī)房的儲(chǔ)油間采用七氟丙烷滅火系統(tǒng) 。 五、室內(nèi)消防給水 本工程各建筑均全方位設(shè)置室內(nèi)消火栓進(jìn)行保護(hù) ， 按最不利消火栓的靜壓不超過(guò) 100 米的原則系統(tǒng)豎向分區(qū)，系統(tǒng)由設(shè)于地下車庫(kù)的消防水池，消防水泵房的 室內(nèi)消火栓加壓泵及屋頂?shù)南浪浣M成，初期由屋頂消防水箱供給，火災(zāi)時(shí)通過(guò)室內(nèi)消火栓內(nèi)的消防按鈕啟動(dòng)室內(nèi)消火栓加壓泵向系統(tǒng)供水，各建筑各層均設(shè)置室內(nèi)消火栓 ， 消火栓的布置保證同層任何部位有兩支水槍的充實(shí)水柱同時(shí)到達(dá)。 小區(qū)進(jìn)水管由東面市政給水管（管徑為 DN150 mm）上接入，管徑為 DN100mm。 防火構(gòu)造：建筑梁板均采用鋼筋梁板，防火墻采用 240 厚粘土磚墻，豎向管井隔層做分隔，管道井上的門采用 丙級(jí)防火門，開向消防前室的門均為乙級(jí)防火門。 安全疏散：每 棟樓 設(shè)一座疏散樓梯通至屋頂，樓梯可以自然通風(fēng)采光。 二 、總圖消防 小區(qū) 應(yīng)設(shè)置 5 米寬消防車道與城市道路相接，消防車可通至每棟建筑，消防車道的設(shè)置及每棟建筑的撲救面長(zhǎng)度均符合規(guī)范要求，建筑物之間的防火間距大于或等于規(guī)范的要求，可使小區(qū)建筑在火災(zāi)發(fā)生時(shí)能得到快速方便的撲救。 （二）選用低能耗的電氣設(shè)備。公共照明開關(guān)盡量采用自斷電延時(shí)開關(guān)。 （四）廚房、沐浴、盥洗的節(jié)水 廚房的洗滌盆、沐浴水嘴和盥洗室的面盆龍頭若采用充氣水嘴，可節(jié)水且不減小水柱的直徑，同時(shí)盡量選用節(jié)能型衛(wèi)生器具。 （三）采用節(jié)水型衛(wèi)生器具，減少供水量，同時(shí)也減少供水能耗。 三、給排水節(jié)能 根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行供水情況及建筑用水情況，建筑給排水節(jié)能主要有 可行性研究報(bào)告 28 以下幾個(gè)途徑： （一）盡可能利用太陽(yáng)能用作住宅熱水加熱。 同時(shí)，塑鋼窗隔音效果顯著，塑鋼門窗的隔聲性能為 30dB 以上，而鋁合金門窗的隔聲性能為 19dB。東西向不開窗，南北向窗墻面積比不超過(guò) 。夏季外墻內(nèi)表面最高溫度小于 34℃ 。 （ 3）建筑四周綠地環(huán)繞，花園簇?fù)?，美化環(huán)境，并削弱夏季太陽(yáng)輻射對(duì)建筑的熱作用，從而減少空調(diào)能耗。環(huán)境、小區(qū)、室內(nèi)大中小三種氣流相輔相成，確保室內(nèi)外空氣新鮮，并強(qiáng)化夏季夜 間自然通風(fēng)，組織良好的穿堂風(fēng)，利用室外冷風(fēng)降溫，涼爽舒適。各個(gè)房間盡量間間通風(fēng)采光，開窗方位既照顧朝向又考慮采光通風(fēng)，避免太陽(yáng)直射。盡量爭(zhēng)取較多房間有較好的朝向，并有利于開窗和組織好自然通風(fēng)。 本項(xiàng)目綠化帶主要設(shè)置在兩 棟 住宅的中間，形成一個(gè)條型帶狀綠化。 四、綠化 綠化是達(dá)到自然凈化的根本措施， 加強(qiáng)建設(shè)不僅是為了美觀，更重要的是為了凈化空氣，減少城市噪聲污染，綠化形成點(diǎn) —線 —面的綠化體系：各功能區(qū)有自己獨(dú)立的集中綠化；盡量為創(chuàng)建立體綠化提供最大的可能，由喬木形成的綠化體系較之平面綠化體系更能美化環(huán)境，提高環(huán)境質(zhì)量。 （三）工程施工過(guò)程中的環(huán)保措施，重點(diǎn)針對(duì)施工的噪聲、污水排放、建筑棄渣等幾個(gè)方面采取相關(guān)措施，防止對(duì)環(huán)境造成污染。 可行性研究報(bào)告 25 三、環(huán)境保護(hù) （一）嚴(yán)格執(zhí)行重慶市建筑施工管理有關(guān)法規(guī)。實(shí)施總量控制，堅(jiān)持 “預(yù)防為主、防治結(jié)合、綜合治理 ”的原則，對(duì)本次設(shè)計(jì)產(chǎn)生的各種污 染物進(jìn)行治理，保證達(dá)標(biāo)排放。分配、分支器、線路放大器采用鐵盒明敷于樓。向系統(tǒng)輸出口饋送的信號(hào)采用分支、分配方式。線路傳輸分配設(shè)備以 75 歐阻抗互相配接。信號(hào)由市有線電視網(wǎng)引來(lái)。弱電通道引至各樓層用戶箱，套鋼管埋地敷設(shè)。電視與電信共用機(jī)房。 本工程數(shù)據(jù)接城市寬帶網(wǎng)，住宅每戶設(shè) 1 個(gè)信息插孔。 （三）電話與 寬帶 網(wǎng)絡(luò) 本工程電話均按直通市話設(shè)計(jì)。 埋地敷設(shè)的鋼管須采用環(huán)氧煤瀝青防腐漆將加強(qiáng)級(jí)防腐處理。 管道穿越公路干道時(shí)設(shè)置套管保護(hù)。每戶設(shè)一煤氣總切斷閥，以及煤氣灶前、熱水器前的分切斷閥，閥門采用絲扣 可行性研究報(bào)告 22 連接。 戶內(nèi)管道采用鍍鋅鋼管。小區(qū)天然氣管道管徑為 D50*11。 （二）天然氣 天然氣設(shè)施由閥門井、中壓管道、調(diào)壓設(shè)備、庭院管道、戶內(nèi)管道組成。 其它滅火裝置：商鋪設(shè)置 MF4（ ABC）干粉滅火器。 消防給水系統(tǒng)： 住宅區(qū) 室外設(shè)置外消火栓； 公建 樓內(nèi)每層均設(shè)置室內(nèi)消火栓 ， 樓外設(shè)置消防水泵接合器與室內(nèi)消火栓連通。 住宅區(qū)部 可行性研究報(bào)告 21 分 室內(nèi) 不 設(shè)置消火栓 ；在每 棟 樓室 外設(shè)置 消火栓 ， 室外消防用水為Q=25L/S，使用時(shí)間 2 小時(shí)。 （ 2）消防水 源：消防水源同生活水源為城市自來(lái)水。 （六）消防給水 設(shè)計(jì)依據(jù)： （ 1）國(guó)家現(xiàn)行規(guī)范： 《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（ GB5004595） 2020 版 《 自動(dòng)噴水 滅火 系統(tǒng)設(shè)計(jì) 規(guī)范》（ GB500842020） 2020 版 （ 2）有關(guān)部門對(duì)本方案的審查意見(jiàn)書； （ 3） 重慶大學(xué) 建筑設(shè)計(jì) 研究 院提供的設(shè)計(jì)圖。 雨水量計(jì)算 采用重慶市暴雨強(qiáng)度公式，重現(xiàn)期 P=3 年。 空調(diào)冷凝水采用有組織排水。 室內(nèi)污水、洗滌水采用合流制排出，污水經(jīng)生活污水處理裝置處理后排入市政污水管。 管材 居民區(qū)室內(nèi)、外給水管均