【正文】 8 號文頒發(fā)的《重慶市市政工程預(yù)算定額》。 ? 重慶市建委渝建發(fā) [2020]110 號文頒發(fā)的《重慶市安裝工程重慶 市鴻程房地產(chǎn)發(fā)展公司“山水麗群”二 期項(xiàng)目 工程 可行性研究報告 36 費(fèi)用定額》。 ? 重慶市有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的各種稅費(fèi)規(guī)定。 ? 類似項(xiàng)目的結(jié)算、預(yù)算資料 。 四、 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 及配套 費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指建筑物 2 米以外和項(xiàng)目用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路等工程的費(fèi)用，主要包括供水 、 供電 、 通氣 、城市建設(shè) 配套費(fèi)、智能化、電梯工程、發(fā)電機(jī)設(shè)備 、中控室、廣電系統(tǒng) 等工程的建設(shè)費(fèi)用。 五、土地整治及綠化 費(fèi)用 主要包括項(xiàng)目開發(fā)中，場地平整費(fèi)、現(xiàn)場“三通一平”、生化池、平基土石方及擋土墻、道路、管網(wǎng)、環(huán)境、景觀工程。 六、 建筑安裝工程費(fèi)用 建筑安裝工程費(fèi)用為： 萬元 。 在可行性研究階段，建安工程費(fèi)可采用單元估算法、單位指標(biāo)估算法、工程量近似匡算法、概算指標(biāo)估算法以及類似工程經(jīng)驗(yàn)估算法等估算。本項(xiàng)目是按照單位指標(biāo)法進(jìn)行估算的。 八、 基本預(yù)備費(fèi) 基本預(yù)備費(fèi) =（前期工程費(fèi)用 +基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 及配套 費(fèi) +土地整治及綠化費(fèi)用 +建筑安裝工程費(fèi) +金融及管理費(fèi) ） 5%= 萬元。 重慶 市鴻程房地產(chǎn)發(fā)展公司“山水麗群”二 期項(xiàng)目 工程 可行性研究報告 38 十 、資金籌措 根據(jù)《廉租房保障資金管理辦法》相關(guān)規(guī) 定，該項(xiàng)目的 資金來源主要 來自 中央財政補(bǔ)貼按 300元 / m2補(bǔ)貼 和 市財政部門補(bǔ)貼按 400 元/ m2補(bǔ)貼 ， 其余部分由不低于土地出讓金 留區(qū)部 分凈收益 10％的比例提取的資金和地方財政補(bǔ)貼構(gòu)成。 （ 二 ）銷售稅金及附加的確定 該項(xiàng)目為廉租房 建設(shè)項(xiàng)目 ，按照 重慶市 《廉租住房保障辦法》 的相關(guān)規(guī)定， 運(yùn)營期 免征營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和 教育費(fèi)附加。具體補(bǔ)貼辦法由中央財政按 300元 / m2補(bǔ)貼，市財政部門按 400元 / m2補(bǔ)貼，其余部分由不低于土地出讓金留區(qū)部分凈收益 10％的比例提取的資金和地方財政補(bǔ)貼構(gòu)成。 結(jié)合江北區(qū)的實(shí)際情況，該項(xiàng)目 的租金定為 元 /平方米。 項(xiàng)目的計算 期為 50 年，租金按 每年上漲 %（ 上調(diào)系數(shù)以最近幾年我國平均工資 漲幅 %為參照 ） 計算 。 項(xiàng)目運(yùn)營費(fèi)用測算 該項(xiàng)目運(yùn)營費(fèi)用主要包括維修費(fèi)和管理 人員工資福利費(fèi)。 人。 根據(jù)類似項(xiàng)目的管理經(jīng)驗(yàn)估算出該項(xiàng)目的年維修費(fèi)用為 10 萬元，該項(xiàng)目的總的運(yùn)營費(fèi)用為： 52 萬元 /年。 各年具體 運(yùn)營費(fèi)用支出 見表 131 租金收入和運(yùn)營費(fèi)用表 。 項(xiàng)目 在 運(yùn)營期 內(nèi)，各 年租金收入 在 支付維修費(fèi)用 和管理人員工資 后并有微 利， 可以實(shí)現(xiàn)維護(hù)管理的收支平衡， 不需要政府追加 后續(xù)投資。 重慶 市鴻程房地產(chǎn)發(fā)展公司“山水麗群”二 期項(xiàng)目 工程 44 表 131 租金收入 與 運(yùn)營費(fèi)用表 單位：萬元 序號 月份 項(xiàng)目 合計 20202020 20202020 20212025 20262030 20312035 20362040 20412045 20462050 20512055 20562057 1 租金收入 住宅 2 運(yùn)營費(fèi)用 3 租金收入凈額 重慶 市鴻程房地產(chǎn)發(fā)展公司“山水麗群”二 期項(xiàng)目 工程 45 表 133 資金籌措 與 使用計劃表 單位：萬元 序號 項(xiàng)目 合計 2020 年 2020 年 2020 年 3 1 2 3 4 1 2 1 總投資 建設(shè)投資 建設(shè)期利息 流動資金 2 資金籌措 自有資金 銀行貸款 重慶 市鴻程房地產(chǎn)發(fā)展公司“山水麗群”二 期項(xiàng)目 工程 46 表 134 損益表 單位：萬元 序號 月份 項(xiàng)目 合計 20202020 20202020 20202020 20212025 20262030 20312035 20362040 20412045 20462050 20512055 20562057 1 凈租金收入 2 總投資 3 建設(shè)投資 4 利潤總額 5 累計利潤總額 6 所得稅 7 稅后利潤 8 可供分配利潤 盈余公積金 未分配利潤 9 累計未分配利潤 重慶 市鴻程房地產(chǎn)發(fā)展公司“山水麗群”二 期項(xiàng)目 工程 47 表 135 資金來源 與 運(yùn)用表 單位：萬元 序號 月份 項(xiàng)目 合計 20202020 20202020 20202020 20212025 20262030 20312035 20362040 20412045 20462050 20512055 20562057 1 資金來源 資本金 租金收入 2 資金運(yùn)用 建設(shè)投資 銷售稅金及附加 運(yùn)營費(fèi)用 盈余公積金 所得稅 3 盈余資金 4 累計盈余資金 重慶 市鴻程房地產(chǎn)發(fā)展公司“山水麗群”二 期項(xiàng)目 工程 48 表 136 項(xiàng)目財務(wù)現(xiàn)金流量表 單位：萬元 序號 月份 項(xiàng)目 合計 20202020 20202020 20202020 20212025 20262030 20312035 20362040 20412045 20462050 20512055 20562057 1 現(xiàn)金流入 租金收入 2 現(xiàn)金流出 建設(shè)投資 銷售稅金及附加 銷售費(fèi)用 所得稅 3 稅后凈現(xiàn)金流 4 累計稅后凈現(xiàn)金流 凈現(xiàn)值 累計稅后凈現(xiàn)值 重慶 市鴻程房地產(chǎn)發(fā)展公司“山水麗群”二 期項(xiàng)目 工程 49 表 137 資本金現(xiàn)金流量表 單位：萬元 序號 月份 項(xiàng)目 合計 20202020 20202020 20202020 20212025 20262030 20312035 20362040 20412045 20462050 20512055 20562057 1 現(xiàn)金流入 租金收入 2 現(xiàn)金流出 資本金 銷售稅金及附加 銷售費(fèi)用 所得稅 3 稅后凈現(xiàn)金流 4 累計稅后凈現(xiàn)金流 凈現(xiàn)值 累計凈現(xiàn)值 重慶 市鴻程房地產(chǎn)發(fā)展公司“山水麗群”二 期項(xiàng)目 工程 50 第十 四 章 社會評價 一、社會 影響 評價 該項(xiàng)目屬于公益設(shè)施建設(shè)，本項(xiàng)目的建設(shè)資金 主要 通過 財政撥款解決。 二、互適性分析 從直接受益者來看，本項(xiàng)目的建設(shè)， 可 提高 低收入家庭的 生活水平和質(zhì)量。從長遠(yuǎn)來看，本項(xiàng)目的實(shí)施 對構(gòu)建和諧社會 起積極的推動作用。本項(xiàng)目與當(dāng)?shù)厣鐣h(huán)境適應(yīng)良好。不存在社會風(fēng)險。 項(xiàng)目建設(shè) 符合 江 北區(qū) 城市建設(shè)規(guī)劃的 要求 ， 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模適度，水電氣 、道路、通訊等 市政基礎(chǔ)設(shè)施能滿足要求，無各方面的建設(shè)風(fēng)險，項(xiàng)目建設(shè)是可行的 。 （二） 在工程建設(shè)過程中，應(yīng)加強(qiáng) 管理，在保證工程質(zhì)量的同時盡量降低投資，把項(xiàng)目建成形象工程。 重慶 市鴻程房地產(chǎn)發(fā)展公司“山水麗群”二 期項(xiàng)目 工程 52 附表 附表 1 山水麗群二期工程量指標(biāo)分析 建筑面積 序號 項(xiàng)目名稱 建筑面積 鋼材 砼（預(yù)制、預(yù)拌） 砌體 水泥 塑鋼窗 （㎡） 總量（ t） 攤銷（ kg/㎡） 總量（ m3） 攤銷（ m3/㎡） 總量（ m3） 攤銷（ m3/㎡） 總量（ t） 攤銷（ kg/㎡） 總量（ m2） 攤銷（ m2/㎡） 1 車庫 2574 120 2 A棟 16462 3 B棟 16509 4 合計 35545 9891 重慶 市鴻程房地產(chǎn)發(fā)展公司“山水麗群”二 期項(xiàng)目 工程 53 附表 2 山水麗群二期設(shè)備、設(shè)施數(shù)量 序號 設(shè)備名稱 數(shù)量 單價（萬元） 合計 備注 1 水泵 4 10 40 2 發(fā)電機(jī) 2 25 50 含中控室 3 電梯 4 150 4 屋頂水箱 2 20 40 5 智能化系統(tǒng) 2 40 80 6 合計 360