【正文】 可行性研究報(bào)告 1 第一章 總 論 一、概論 （一）項(xiàng)目名稱： “ 山水麗群”二 期項(xiàng)目 工程 （二）項(xiàng)目 地址 ： 重慶市江北區(qū)石馬河南橋寺原羅家灣社 （三）項(xiàng)目 業(yè)主 ： 重慶市鴻程房地產(chǎn)發(fā)展公司 （四）項(xiàng)目性質(zhì)：新建 （五）建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 建設(shè)內(nèi)容包括： 廉租住房 、 配套用房、設(shè)備用房、 室外管網(wǎng) 及綠化等。地上建筑面積 m2， 其中 住宅 ， 商業(yè) ，社區(qū)活動(dòng)用房 m2， 物管用房 m2；地下建筑面積 m2。具體補(bǔ)貼辦法由 中央財(cái)政補(bǔ)貼按 300 元/ m2補(bǔ)貼 ， 市財(cái)政部門補(bǔ)貼按 400 元 / m2補(bǔ)貼 ， 其余部分由不低于土地出讓金留區(qū)部分凈收益 10％的比例提取的資金和地方財(cái)政補(bǔ)貼構(gòu)成。 四 、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見表 11。到 2020年，廉租房保障的范 圍將覆蓋主城人均住房使用面積 10 平方米以下、遠(yuǎn)郊區(qū)縣人均住房使用面積 6 平方米以下的低保家庭。 （三） 重慶市廉租房發(fā)展 存在 的 困難和亟待解決的問 題 一是廉租住房保障工 作發(fā)展不平衡。 三是缺乏專職管理人員。 該項(xiàng)目的建設(shè)可以為該區(qū)域提供 704 戶廉租住房，雖然不能完全滿足目前江北區(qū)的廉租住房的需求，但是，能夠在一定程度上緩解該區(qū)域目前廉租住房需求壓力。 二、氣候條件 （一） 氣候條件 項(xiàng)目區(qū)屬 亞熱帶濕潤氣候，具夏多酷署，冬暖春早，溫暖濕潤，雨量充沛，夜雨多，空氣濕度大，云霧多，日照偏少。多年平均降雨量 ，歷史最大年降雨量（ ），年最小降雨量 。據(jù)水文站多年統(tǒng)計(jì)資料，嘉陵江在此地段 1~3 月處于枯水平穩(wěn)時(shí)間，從 4 月下旬起出現(xiàn)小峰并逐漸進(jìn)入中高水期， 7~9 月多為洪水期， 11 月以后， 呈緩慢降落狀態(tài)。 （三） 工程地質(zhì)條件 地貌 項(xiàng)目所在地 屬河流堆積河谷地貌，其余地帶屬構(gòu)造剝蝕丘陵地貌。 地質(zhì)構(gòu)造及地震 規(guī)劃區(qū)處于川東褶皺帶龍王洞背斜的西翼，區(qū)內(nèi)地層呈單斜產(chǎn)出，傾向 260~275176。~60176。~，裂隙面較平整，閉合狀，結(jié)合度較好，延伸數(shù)米； II 組傾向 180176。間距 ~，裂隙面較平整， 閉合狀，結(jié)合度較好，延伸數(shù)米； III 組裂隙，傾向 90176。間距 ~，裂隙面較平整，微張，結(jié)合度一般，延伸數(shù)米至數(shù)十米。 可行性研究報(bào)告 10 第 四 章 建設(shè)規(guī)模 與標(biāo)準(zhǔn) 一 、建設(shè)規(guī)模 根據(jù) 江北區(qū)現(xiàn)有“雙困”家庭的數(shù)量 ， 結(jié)合 本項(xiàng)目 用 地面積 和財(cái)政資金籌措能力 ， 確定本項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模為： （一） 凈用 地面積： 8248 m2 （二）總建筑面積： 。 二 、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn) 按照《廉租住房保 障辦法》， 規(guī)劃約定的容積率， 本項(xiàng)目的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)確定為： 容積率為 ，建筑密度為 15%，綠地率為 %，主要戶型為單間配套房、 一室一廳 、二 室一廳 ，各種戶型的面積為： （ 1）單間配套房，建筑面積 25 m2； （ 2）二室戶（一室一廳），建筑面積 40m2； （ 3）三室戶（二室一廳），建筑面積 50m2。 三、設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想 本項(xiàng)目為 廉租房 項(xiàng)目，在設(shè)計(jì)中將 強(qiáng)調(diào) “以人為本 ”的思路，處理好人與建筑、人與交通，以及人與人 之間的關(guān)系。 提倡 “性能化與個(gè)性化相結(jié)合 ”設(shè)計(jì)風(fēng)格，創(chuàng)造一個(gè)環(huán)境優(yōu)美、功能完善、新穎別致的住宅建筑。住宅以行列式布置，為兩戶 40 方的和兩戶 50 方的形成一梯四戶的單元形式。并為了適應(yīng)使用與租賃出售的功能，對(duì)大小有所調(diào)整，平面布置局部超出住宅邊界投影。每個(gè)盡端式道路的盡頭有12 米乘以 12 米的圓形回車場(chǎng)地。 （三）配套設(shè)施 根據(jù)本項(xiàng)目為住宅區(qū)的功能特點(diǎn)，其主要配套設(shè)施為 小區(qū) 商業(yè)門面 、 配套用房 ，以及相配套的道路廣場(chǎng)、圍墻和綠化。 配套用房 設(shè)計(jì)考慮方便業(yè)主起見，布置在小區(qū)中部的 主入口處 。 （三）剖面設(shè)計(jì) 一層為商鋪層高 3 米， 229 層為住宅 層高 為 米，建筑總高度為 米。 外門（進(jìn)戶）：鋼制防盜門。 六、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) （一）設(shè)計(jì)依據(jù) 本工程結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)遵照下列現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、規(guī)定及規(guī)程： 《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB500102020 《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB500072020 《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB500112020 《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》 GB500092020 《砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB/T50012020 《建筑制圖標(biāo)準(zhǔn)》 GBJ10487 建筑專業(yè)及其它專業(yè)提供的相關(guān)資料。 本工程主要功能為居住建筑，屬乙類建筑，場(chǎng)地土類別為 Ⅱ 類，抗震設(shè)防烈度為六度。 可行性研究報(bào)告 17 第 六 章 公用 工程方案 一、電氣設(shè)計(jì) （一）設(shè)計(jì)依據(jù) 《民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范》（ JGJ/T1692）； 《重慶地區(qū)住宅電氣設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（ DB50/T50031997）； 《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（ GBT1687）； 《建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB5005794）； 《建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（ GB500342020）。電力安裝容量指標(biāo)為：按 15W/m2考慮計(jì)算。 （四）照明設(shè)計(jì) 公共通道：以節(jié)能燈為主。進(jìn)出建筑物電纜外皮，金屬管道可靠接地。所有進(jìn)出建筑物金屬管道及金屬構(gòu)架，均應(yīng)與接地裝置可靠連接。熒光燈自帶電容器且變電所采用集中電容補(bǔ)償以降低無功損耗。 （三）室外給水設(shè)計(jì) 給水水源 擬建建筑生活及消防水水源為城市自來水。 （四）排水 可行性研究報(bào)告 20 污水量： 污水量按給水量的 90%計(jì)算。 （五）雨水 雨水與污水采用分流制。 消防用水量 （ 1）設(shè)計(jì)范圍：建筑紅線范圍內(nèi)的室內(nèi)、外消防。 公建部分 室內(nèi) 室內(nèi) 室外均 設(shè)置消火栓，市內(nèi) 消防用水量為 Q=5L/S，室外消防用水為 Q=25L/S，使用時(shí)間 2 小時(shí)。 三、燃?xì)? （一）設(shè)計(jì)依據(jù) 《城鎮(zhèn)燃?xì)庠O(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB50028—93）（ 1998 年版）。調(diào)壓設(shè)備設(shè)于閥門井內(nèi)。煤氣灶和熱水器由住戶自備。 四、 弱電設(shè)計(jì) （一）設(shè)計(jì)依據(jù) 《民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范》 《多層民用建筑防火設(shè)計(jì)規(guī)范》 （二）設(shè)計(jì)范圍 電話與寬帶 網(wǎng)絡(luò) 系統(tǒng) ，有線電視 系統(tǒng) 。 （四）有線電視系統(tǒng) 在小區(qū)西邊道路上，市政規(guī)劃的電信干道和接口中，有一孔為有線電視通道。 本工程電視設(shè)計(jì)為后端分配系統(tǒng)和管線 預(yù)埋。傳輸干線、支線、分支線、用戶線均采用 75 歐同軸電纜并穿鋼管暗敷。 可行性研究報(bào)告 24 第 七 章 環(huán)境保護(hù)與綠化 一、設(shè)計(jì)原則 依法執(zhí)行環(huán)境保護(hù)設(shè)施與主體工程同時(shí)設(shè)計(jì)、同時(shí)施工、同時(shí)投產(chǎn)使用的 “三同時(shí) ”制度。 （二）合理布置施工方案，嚴(yán)格組織，精心施工，加強(qiáng)施工現(xiàn)場(chǎng)的文明管理，杜絕野蠻施工。適量設(shè)置環(huán)境小品，讓人能參與環(huán)境，獲得身心愉悅。 二、建筑節(jié)能 （ 一 ）建筑節(jié)能措施 在本項(xiàng)目的規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì)中，對(duì)建筑節(jié)能進(jìn)行了總體考慮，采用了如下具體措施： （ 1）本項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)地雖然受到城市總體規(guī)劃的影響，但設(shè)計(jì)中力求避開建筑東西朝向，且體形系數(shù)不超過 。巧妙有效利用自然風(fēng)是節(jié)能的一個(gè)重要手段。 外窗：采用塑鋼節(jié)能窗，窗的形式為凸窗和矩形窗，不僅外觀美觀豪華，使用壽命長，而且熱工性能良好，使傳熱系數(shù)降至3w/m2℃ 以下，夏季配以熱反射織物窗簾，使太陽輻射、透過率小于20%。 屋面：蓄水覆土綠色種植屋面，它由結(jié)構(gòu)層、找平層、防水層（復(fù)合防水）、蓄水層、濾水層種植層等構(gòu)造層組成，傳熱系數(shù)小于 。減少馬桶沖洗水量 ：目前，我國普遍采用沖水量 ≤6L的馬桶，則住宅可節(jié)水 14%。熒光燈自帶電容器且變電所采用集中電容補(bǔ)償以降低無功損耗。 三、建筑消防 防火分區(qū)： 本項(xiàng)目 為高 層住宅建筑 、 每六層可合為一個(gè)防火分區(qū)。 四、室外消防給水 水源為城市自來水，采用生活及消防合一制供水； 可行性研究報(bào)告 30 室外消防給水采用低壓制，管網(wǎng)呈環(huán)狀敷設(shè)，管徑為 DN100 ，共設(shè)置室外消火栓 4 座，供消防車取水滅火用。在室外設(shè)置地下水泵接合器與室內(nèi)消火栓管網(wǎng)連接 。 七 、消防電氣 本工程僅在地下車庫設(shè)置自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng) ，本工 程的最不利危險(xiǎn)等級(jí)為中二級(jí)，系 統(tǒng)由設(shè)于地下室的消防水池，消防水泵房的自動(dòng)噴水加壓泵，屋頂?shù)南浪浣M成，初期由屋頂消防水箱供給，火災(zāi) 可行性研究報(bào)告 31 時(shí)由設(shè)于地下室的自動(dòng)噴水加壓泵供給 。 二、建筑 建筑主要是防火安全，詳建筑消防設(shè)計(jì)專篇。 重慶 市鴻程房地產(chǎn)發(fā)展公司“山水麗群”二 期項(xiàng)目 工程 可行性研究報(bào)告 33 第十 一 章 項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃及招投標(biāo) 一、項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃 本項(xiàng)目的建設(shè)周期計(jì)劃為 18 個(gè)月，（ 2020 年 11 月到 2020 年 4月）。 （二）投標(biāo) 單位資質(zhì)要求 勘察單位資質(zhì)： 甲 級(jí)及以上； 設(shè)計(jì)單位資質(zhì)： 甲 級(jí)及以上； 施工單位資質(zhì)： 一 級(jí)及以上； 監(jiān)理單位資質(zhì)： 甲 級(jí)。 重慶 市鴻程房地產(chǎn)發(fā)展公司“山水麗群”二 期項(xiàng)目 工程 可行性研究報(bào)告 35 第十 二 章 投資估算及資金籌措 一、投資估算范圍 本項(xiàng)目 凈用 地面積 8248 m2。 按照本項(xiàng)目需進(jìn)行建設(shè)的內(nèi)容，具體如下： 從 籌集 至工程竣工時(shí)的土建工程、安裝工程、 綠化及配套設(shè)施等工程費(fèi)用，工程建設(shè)其他費(fèi)用，預(yù)備費(fèi) 等。 ? 重慶市建委渝建發(fā) [2020]110 號(hào)文頒發(fā)的《重慶市安裝工程重慶 市鴻程房地產(chǎn)發(fā)展公司“山水麗群”二 期項(xiàng)目 工程 可行性研究報(bào)告 36 費(fèi)用定額》。 ? 類似項(xiàng)目的結(jié)算、預(yù)算資料 。 五、土地整治及綠化 費(fèi)用 主要包括項(xiàng)目開發(fā)中，場(chǎng)地平整費(fèi)、現(xiàn)場(chǎng)“三通一平”、生化池、平基土石方及擋土墻、道路、管網(wǎng)、環(huán)境、景觀工程。 在可行性研究階段，建安工程費(fèi)可采用單元估算法、單位指標(biāo)估算法、工程量近似匡算法、概算指標(biāo)估算法以及類似工程經(jīng)驗(yàn)估算法等估算。 八、 基本預(yù)備費(fèi) 基本預(yù)備費(fèi) =（前期工程費(fèi)用 +基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 及配套 費(fèi) +土地整治及綠化費(fèi)用 +建筑安裝工程費(fèi) +金融及管理費(fèi) ） 5%= 萬元。 （ 二 ）銷售稅金及附加的確定 該項(xiàng)目為廉租房 建設(shè)項(xiàng)目 ，按照 重慶市 《廉租住房保障辦法》 的相關(guān)規(guī)定， 運(yùn)營期 免征營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和 教育費(fèi)附加。 結(jié)合江北區(qū)的實(shí)際情況，該項(xiàng)目 的租金定為 元 /平方米。 項(xiàng)目運(yùn)營費(fèi)用測(cè)算 該項(xiàng)目運(yùn)營費(fèi)用主要包括維修費(fèi)和管理 人員工資福利費(fèi)。 根據(jù)類似項(xiàng)目的管理經(jīng)驗(yàn)估算出該項(xiàng)目的年維修費(fèi)用為 10 萬元，該項(xiàng)目的總的運(yùn)營費(fèi)用為： 52 萬元 /年。 項(xiàng)目 在 運(yùn)營期 內(nèi)，各 年租金收入 在 支付維修費(fèi)用 和管理人員工資 后并有微 利， 可以實(shí)現(xiàn)維護(hù)管理的收支平衡， 不需要政府追加 后續(xù)投資。 二、互適性分析 從直接受益者來看，本項(xiàng)目的建設(shè)， 可 提高 低收入家庭的 生活水平和質(zhì)量。本項(xiàng)目與當(dāng)?shù)厣鐣?huì)環(huán)境適應(yīng)良好。 項(xiàng)目建設(shè) 符合 江 北區(qū) 城市建設(shè)規(guī)劃的 要求 ， 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模適度，水電氣 、道路、通訊等 市政基礎(chǔ)設(shè)施能滿足要求，無各方面的建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)，項(xiàng)目建設(shè)是可行的 。 重慶 市鴻程房地產(chǎn)發(fā)展公司“山水麗群”二 期項(xiàng)目 工程 52 附表 附表 1 山水麗群二期工程量指標(biāo)分析 建筑面積 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 建筑面積 鋼材 砼（預(yù)制、預(yù)拌） 砌體 水泥 塑鋼窗 （㎡） 總量（ t） 攤銷（ kg/㎡） 總量（ m3） 攤銷（ m3/㎡） 總量（ m3） 攤銷（ m3/㎡） 總量（ t） 攤銷（ kg/㎡） 總量（ m2） 攤銷（ m2/㎡） 1 車庫 2574 120 2 A棟 16462 3 B棟 16509 4 合計(jì) 35545 9891 重慶 市鴻程房地產(chǎn)發(fā)展公司“山水麗群”二 期項(xiàng)目 工程 53 附表 2 山水麗群二期設(shè)備、設(shè)施數(shù)量 序號(hào) 設(shè)備名稱 數(shù)量 單價(jià)（萬元） 合計(jì) 備注 1 水泵 4 10 40 2 發(fā)電機(jī) 2 25 50 含中控室 3 電梯 4 150 4 屋頂水箱 2 20 40 5 智能化系統(tǒng) 2 40 80 6 合計(jì) 360