【正文】 挖孔樁，墻下設(shè)置基礎(chǔ)梁。 內(nèi)墻、頂棚：普通涂料（樓梯間同）。 配套用房建筑外觀盡量與住宅建筑協(xié)調(diào)。路網(wǎng)簡潔便利，留以大量的綠化地塊和活動場 地。本設(shè)計的商業(yè)門面位于場地南側(cè)所有的臨街處，去掉底層外側(cè)兩戶住宅而形成。設(shè)計必須滿足環(huán)保、綠化、消防、人防、節(jié)能各方面的要求。 建設(shè)內(nèi)容主要包括 廉租住房 、 配套用房 、 道路管網(wǎng)及 綠化。~65176。間距176。 規(guī)劃區(qū)地形 地貌條件中等復(fù)雜。 （二） 水文地質(zhì)條件 嘉陵江在 項目所在地 西 部由北向南流過。 可行性研究報告 7 第 三 章 項目選址及建設(shè)條件 一、項目選址 本項目選址于重慶市江北區(qū)石馬河南橋寺原羅家灣社。受到資金和土地的限制，政府組織修建的廉租住房供應(yīng)數(shù)量不大，且由于 重慶市 住房結(jié)構(gòu)調(diào)整還沒有完全到位、原有公有住房大部分已房改出售等原因，市場上可供租賃的小戶型住房供應(yīng)總體短缺，低收入家庭即使領(lǐng)取租賃補貼 ，也可能租不到合適的住房或要付出更高的租金。 截至 2020 年 5 月底，重慶市廉租房共投入 億元，累計保障 萬戶，其中主城就有 萬戶困難群眾受益，現(xiàn)有人均住房使用面積 6 平方米以下的困難家庭已實現(xiàn)廉租房保障全覆蓋。 資金籌措： 按照《廉租住房保障辦法》，該 項目建設(shè)所需資金主要來自中央財政補 貼 和市財政部門補貼。 建設(shè)規(guī)模： 本項目 凈用地面積 8248 m2。 三 、編制內(nèi)容 可行性研究范圍涉及項目建設(shè)的必要性、建設(shè)條件、建設(shè)方案、環(huán)境保護、建設(shè)進度及建設(shè)投資。 為了讓廉租房住戶真正實現(xiàn)安居樂業(yè)，重慶市還通過強化后期物業(yè)管理，做好配套服務(wù)等措施，破解難題，構(gòu)建和諧社區(qū)。 二 、項目建設(shè)的必要性 （一） 是解決低收入家庭住房困難的需要 據(jù)統(tǒng)計 ， 江北區(qū)有不少于 4600 戶 低收入住房困難家庭需要實施廉租保障。多年平均霧日 天，最大年霧日達 148 天。張家溪位于 項目所在地 中部由南向北流過，常年河水流量充沛；據(jù)調(diào)查常年河水位在隨地形坡度變化，水深一般 1~5m，河面水寬 3~5m，最小流量。 出露地層 主要為侏羅系中統(tǒng)沙溪廟組及第四系殘坡積粉質(zhì)粘土、人工填土，嘉陵江漫灘及新橋河 ——清溪河分布有河流沖積物砂卵石層。傾角 65176。 規(guī)劃區(qū)構(gòu)造條件中等復(fù)雜，地震條件中等復(fù)雜。 （二）因地制宜的原則：根據(jù)地形現(xiàn)狀，充分考慮周邊環(huán)境因素，因地制宜地進行平面布局。 四、總圖設(shè)計 （一）總體布局 項目用地呈不規(guī)則的 四邊 形，南北寬 約 85 米，東西長約 100 米，小區(qū) 西 面為城市道路。在整個場地的西部、中部、東部都留有相對較大的綠化與市民活動場地，使整個小區(qū)空間布置上有張有弛，空間感受豐富。 樓高均設(shè)計為 27 層 和 29 層結(jié) 合 。 可行性研究報告 15 屋面：以大板瓦或折板瓦為主。 抗震設(shè)防烈度 根據(jù)《中國地震基本烈度區(qū)劃圖》該工程建筑場地地震基 本烈度為 6 度，抗震設(shè)計按 6 度考慮，抗震 等級框架及剪力墻均為四級。 防雷接地系統(tǒng)。 （五）防雷接地與電氣安全 防雷 接地 防雷等級：項目為 高 層，設(shè)計考慮為 一 級。 （六）節(jié)能措施 所有變配電設(shè)備、開關(guān)、光源及燈具，均 采用新型低能耗產(chǎn)品。 給水方式： 采用市政管網(wǎng)直接供水，擬建建筑采用一棟一總表，一戶一分表。 雨水就近排入市政雨水管。 管材：消火栓給水管直徑小于等于 100 毫米，采用熱鍍鋅鋼管，絲扣連接，管徑大于 100 毫米時應(yīng)采用焊 接鋼管、鍍鋅二次安裝。煤氣表采用 IC 卡智能表。住宅每戶配 1～ 2 對，每一設(shè)備用房配 1 對。小區(qū)內(nèi)住宅每戶按 2 個用戶點（客廳、主臥），其它用房按需設(shè)置。 二、設(shè)計依據(jù) （一）《中華人民共和國環(huán)境保護法》； （二）《中華人民共和國大氣污染防治法》（ 2020 年 4 月修訂）； （三）《中華人民共和國固體廢物污染防治法》（ 1995 年）； （四）《中華人民共和國水污染防治法》（ 1996 年）； （五）《中華人民共和國噪聲污染防治法》（ 1996 年）； （六）《中華人民共和國水土保持法》（ 1991 年）； （七）《中華人民共和國清潔生產(chǎn)促進法》（ 實施）； （八）國務(wù)院令第 253 號《建設(shè)項目環(huán)境保護管理條例》； （九）國務(wù)院國發(fā)（ 1996） 31 號《國務(wù)院關(guān)于環(huán)境保護若干問題的決定》； （十）《重慶市建設(shè)項目環(huán)境保護管理辦法》。 可行性研究報告 26 第 八 章 節(jié)能 設(shè)計 一、總圖布置 在總圖布置時 建筑盡量采用南北朝向，避免西向開窗。 （ 二 ）本工程采用的主要節(jié)能技術(shù) 可行性研究報告 27 墻體：按照國家建筑節(jié)能標準的要求，采用 240mm 厚的多孔頁巖磚（ kp1）作為主材，與 20mm 厚的膨脹珍珠巖內(nèi)保溫沙漿復(fù)合成住宅的節(jié)能墻體，增大墻體熱阻，減少墻體冷、熱橋產(chǎn)生的能耗損失，其傳熱系數(shù)由 ℃ 降至 w/m2℃ 以下。 （二）合理利用市政管網(wǎng)余壓，采用分區(qū)給水方式。 可行性研究報告 29 第 九 章 建筑消防設(shè)計 一、設(shè)計依據(jù) 本工程依據(jù) GBJ1697《建筑消防規(guī)范》、《中華人民共和國消防條例》及其 他有關(guān)規(guī)范條例進行設(shè)計。住宅樓消防給排水用水量：室外 20L／ S（ t＝ ） 。 本樓屬 高 層建筑，其消防保護等級確定為 一 級，樓內(nèi) 應(yīng)設(shè) 火災(zāi)自動報警系統(tǒng)。招標范圍包括勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理。地上建筑面積 m2， 其中 住宅 ， 商業(yè) ， 社區(qū)活動用房 m2， 物管用房 m2；地下建筑面積 m2。 ? 重慶市有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的各種稅費規(guī)定。 六、 建筑安裝工程費用 建筑安裝工程費用為： 萬元 。 重慶 市鴻程房地產(chǎn)發(fā)展公司“山水麗群”二 期項目 工程 可行性研究報告 38 十 、資金籌措 根據(jù)《廉租房保障資金管理辦法》相關(guān)規(guī) 定，該項目的 資金來源主要 來自 中央財政補貼按 300元 / m2補貼 和 市財政部門補貼按 400 元/ m2補貼 ， 其余部分由不低于土地出讓金 留區(qū)部 分凈收益 10％的比例提取的資金和地方財政補貼構(gòu)成。 項目的計算 期為 50 年，租金按 每年上漲 %（ 上調(diào)系數(shù)以最近幾年我國平均工資 漲幅 %為參照 ） 計算 。 各年具體 運營費用支出 見表 131 租金收入和運營費用表 。從長遠來看，本項目的實施 對構(gòu)建和諧社會 起積極的推動作用。 （二） 在工程建設(shè)過程中，應(yīng)加強 管理，在保證工程質(zhì)量的同時盡量降低投資，把項目建成形象工程。不存在社會風(fēng)險。 重慶 市鴻程房地產(chǎn)發(fā)展公司“山水麗群”二 期項目 工程 44 表 131 租金收入 與 運營費用表 單位：萬元 序號 月份 項目 合計 20202020 20202020 20212025 20262030 20312035 20362040 20412045 20462050 20512055 20562057 1 租金收入 住宅 2 運營費用 3 租金收入凈額 重慶 市鴻程房地產(chǎn)發(fā)展公司“山水麗群”二 期項目 工程 45 表 133 資金籌措 與 使用計劃表 單位：萬元 序號 項目 合計 2020 年 2020 年 2020 年 3 1 2 3 4 1 2 1 總投資 建設(shè)投資 建設(shè)期利息 流動資金 2 資金籌措 自有資金 銀行貸款 重慶 市鴻程房地產(chǎn)發(fā)展公司“山水麗群”二 期項目 工程 46 表 134 損益表 單位：萬元 序號 月份 項目 合計 20202020 20202020 20202020 20212025 20262030 20312035 20362040 20412045 20462050 20512055 20562057 1 凈租金收入 2 總投資 3 建設(shè)投資 4 利潤總額 5 累計利潤總額 6 所得稅 7 稅后利潤 8 可供分配利潤 盈余公積金 未分配利潤 9 累計未分配利潤 重慶 市鴻程房地產(chǎn)發(fā)展公司“山水麗群”二 期項目 工程 47 表 135 資金來源 與 運用表 單位：萬元 序號 月份 項目 合計 20202020 20202020 20202020 20212025 20262030 20312035 20362040 20412045 20462050 20512055 20562057 1 資金來源 資本金 租金收入 2 資金運用 建設(shè)投資 銷售稅金及附加 運營費用 盈余公積金 所得稅 3 盈余資金 4 累計盈余資金 重慶 市鴻程房地產(chǎn)發(fā)展公司“山水麗群”二 期項目 工程 48 表 136 項目財務(wù)現(xiàn)金流量表 單位：萬元 序號 月份 項目 合計 20202020 20202020 20202020 20212025 20262030 20312035 20362040 20412045 20462050 20512055 20562057 1 現(xiàn)金流入 租金收入 2 現(xiàn)金流出 建設(shè)投資 銷售稅金及附加 銷售費用 所得稅 3 稅后凈現(xiàn)金流 4 累計稅后凈現(xiàn)金流 凈現(xiàn)值 累計稅后凈現(xiàn)值