【正文】 二〇一二年十 二 月 。經(jīng)濟利益與深灰利益相互有機結合，達到共贏的目的。 二 、經(jīng)濟效益 該項目良好的地理位置，不可復制的自然景觀，獨特的規(guī)劃設計、產(chǎn)品策劃有很大的優(yōu)勢，并且隨著大連 xxxxxxxxxx 的建設完成，未來有著很大的發(fā)展空間，項目將會獲得更大的盈利。目前中國房地產(chǎn)市場正處在發(fā)展前期，市場的資源配置作用尚不能充分體現(xiàn)，在這個階段，政府是住房保障的主導力量。在當前構建和 諧社會的大背景下， 公租房項目的建設對于保障我國逐步龐大的弱勢群體，尤其是 “ 夾心層 ” 群眾的居住權利，實現(xiàn)社會公平，具有非常重要的現(xiàn)實意義。 本工程的實施中會涉及多個部門、單位，需要 政府組織， 各部門和單位的積極配合與參與，這些部門也是項目的直接或間接受益者，它們普遍對本工程的建設和運營持支持和配合態(tài)度。 本工程是完善 大連市 社會保障制度，保障城鎮(zhèn)困難群眾基本生活的重大項目，項目實施社會意義重大。 項目的實施后將會增加新的就業(yè)機會，將加快當?shù)氐墓I(yè)、服務業(yè)、零售業(yè)、餐飲業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，由此會增加新的就業(yè)機會和就業(yè)人數(shù)?！秶窠?jīng)濟和社會發(fā)展第十 二 個五年（ 20xx— 20xx 年）規(guī)劃綱要》提出： “ 十 二 五 ” 時期要把不斷提高人民生活水平，作為一切工作的出發(fā)點和落腳點，力爭在提高人民生活質量、改善居住環(huán)境、創(chuàng)造發(fā)展機會等方面邁出更大步伐，使社會發(fā)展綜合水平邁向新的臺階，讓人民生活得更加方便、健康和幸福。 序號 項目 投資額 (萬元 ) 備注 一 直接成本 64,107 (一） 土地成本 13,870 （二） 建設成本 設計費 1,222 手續(xù)費 1,121 前期工程 226 單體建安 34,905 基礎配套 1,555 景觀工程 831 公租房 項目可行性研究報告 24 公共配套 308 不可預見費用 1,406 小 計 41,574 （三） 利息資本化 8,663 %利息， 5 年期 二 期間費用 2,800 1 營銷費用 1,600 2 管理費用 1,200 三 不可預見費 1,400 投資額合計 68,307 二、資金 用款計劃 項目 金額 20xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年及以后 土地成本 13,870 2,744 11,126 設計費 1,222 122 678 422 手續(xù)費 1,121 112 224 785 前期工程 226 23 45 158 單體建安 34,905 3,491 6,981 24,434 基礎配套 1,555 156 311 1,089 景觀工程 831 83 166 582 公共配套 308 31 62 216 不可預見費用 1,406 141 281 984 銷售費用 1,600 1,600 管理費用 1,200 40 260 350 250 300 不可預見費 1,400 80 320 1,000 利息 8,575 1,733 1,733 5,198 合計 68,219 4,277 12,072 42,877 1,983 7,098 從上表中不難看出，總投資雖然是 億元，工程施工期為 27個月，在此期間資金需求為 億元，企業(yè)可自籌 億元，申請貸款 億元。 （三）投資估算 本項目的總投資即為開發(fā)建設投資。 2．項目投資估算采用大連市目前通常的取費標準。公租房 項目可行性研究報告 23 第 五 章 投資估算與 用款計劃 一、投資估算 （一）編制依據(jù) 遼建字（ 1995） 26 號頒發(fā)的《遼寧省民用建設工程概算指標》； 20xx 年遼寧省建筑工程實物量定額單位 估價表，遼寧省安裝工程預算定額單位估價表及費用標準； 20xx 年《全國統(tǒng)一建筑裝飾工程預算定額遼寧省單位估價表》； 《遼寧省建設工程造價信息網(wǎng)，大連專刊》； 大連市有關建筑經(jīng)濟政策。 六 、化糞池改造技術 化糞池改造技術使用新型 化糞池改造技術，實現(xiàn)化糞池中物資可分離、可回收，減少排放，回收物質可做沼氣原料及有機肥料。內(nèi)設有先進的安全報警系統(tǒng)，并直接與 110 報警中心聯(lián)網(wǎng)，使小區(qū)的安全能夠得到極大的保障。主要設施有室外消防系統(tǒng)，直接和城市給水管道的水源相連；樓內(nèi)的消防設施也完全符合消防要求。 本項目土地面積較大，在建設用地之外將根據(jù)規(guī)劃設置綠地及栽種樹木。 （ 4）固廢物污染源分析 施工期 間 的固廢主要有施工人員產(chǎn)生的生活垃圾和各種建筑垃圾等。 （ 3）噪聲污染源分析 施工期 間 主要噪聲來自施工機械挖掘機、推土機、載重汽車、混凝土攪拌機、振搗器、重型碾壓機、起重及卷場設備等的使用。工程施工期對地表環(huán)境可能產(chǎn)生的影響主要表現(xiàn)為：附近水溝中夾帶的泥砂量增多，懸浮物濃度增大。 （ 2）地表水污染源分析 施工期間，由于進行 各種土石方開挖、平整等工作，致使土地表面松散，下雨時，雨水夾帶泥土等形成水土流失。所有污染物的排放均嚴格按照國家有關部門規(guī)定和要求執(zhí)行。生活垃圾有專人負責清理并運送到指定場所。區(qū)內(nèi)主要道路周邊布置密植喬木，盡量減少汽車噪聲的影響；臨街沿道路布置行道樹及灌木，高低 結合，形成綠化屏障，盡量避免車輛對居住的影響。 公租房 項目可行性研究報告 21 （ 三 ）綠化設計 區(qū)內(nèi)的綠化在有限的空間內(nèi)精心布置，點、線、面結合，同時注重高低搭配?，F(xiàn)有場地經(jīng)平場設計后地勢平坦。 （ 3）建筑之間間距大，結合建筑平面，減少視線干擾。結合小區(qū)入口合理布局，由此構成以下幾個特點： （ 1）總圖完整，點、線、面結合，一氣呵成；小區(qū)環(huán)境景觀與預留公共綠地有機聯(lián)系，豐富了城市空間。實現(xiàn)可持續(xù)性發(fā)展。 （ 一 ）總平面布置 規(guī)劃目標 營建優(yōu)美的人文社區(qū)，在考慮社會效益，環(huán)境效益的同時提升用地的經(jīng)濟效益，使工程達到功能組織合理、用地 1 配置得當、結構清晰、道路順暢、適當配套等要求 ，創(chuàng)造出以人為本、尊重環(huán)境，舒適優(yōu)美的人居空間，同時具有鮮明的地方特色和新的 公租房 理念。 在總平面設計中主要把握以下三點：整體布局規(guī)整，具有現(xiàn)代風尚；與 東 側用地規(guī)劃建筑群在功能、交通、空間形象上協(xié)調(diào)；突出信息時代便捷、高效、互動的結構理念。項目建設用地面積 21, 平方米。 （三） 建筑主體結構為 框剪 結構，墻為 燒結空心磚 ，樓蓋為現(xiàn)澆板，均為非燃燒體 ,進戶門為乙級防火門 。 （一） 該建筑與相臨建筑之間距離滿足防火要求。 （三） 電視系統(tǒng)由城區(qū) CATV 網(wǎng)覆蓋， CATV 電纜不單獨占用管線走廊，以專用管孔與電信管道共用管線走廊。 六、 電信設計 （一） 電信用戶直接進入公用網(wǎng)，不設用戶交換機。 做等電位連接及電源線的過壓保護， 建筑金屬管材，金屬窗 ,突出物等金屬構件作等電位連接，總等電位聯(lián)結電阻 R≤ 1歐。 防雷設計 本建筑防雷屬第三類防雷的民用建筑物，采用防雷 ,電氣共用接地系統(tǒng)，并預留電氣接地。照明燈具為白熾燈及熒光燈。采用三相五線制樹干式供電（ 380V/220V)。 （四）設計內(nèi)容 引入線：各棟建筑進線均采用 XV29 型橡皮絕緣電力電纜（ 380/220V）穿水煤氣鋼管埋地引入。 （二）設計范圍 １、低壓配電系統(tǒng)設計 ２、室內(nèi)照明設計 ３、防雷接地設計 （三）設計標準 本設計為三級負荷。 雨排水：建筑物四周作明溝（蓋板）直接排入城市污水管。室內(nèi)消火栓系統(tǒng)利用水泵接合器增壓。 排水采用雨水和生活污水分流制，雨水排 入市政雨水總管，生活污水經(jīng)生化池處理后排入市政污水總管。 （ 五 ） 管道敷設 給水管和排水管在室內(nèi)一律采用明裝，分別利用管卡或管箍固定，室外給排水管道一律埋地敷設。水泵接合器： SQ100（地上式） 。 消防管道采用鋼管（ DN100），焊接或法蘭連接，室內(nèi)消火栓： SN65。 （ 四 ） 管件、管材及器材 １、室內(nèi)給水管采用 PVCU 塑料給水管。室內(nèi)消防用水量 Q=5l/s。 本設計包括 建筑相