【正文】 第七章 銷售價格與銷售收入估算表71 可比樓盤個案指標(biāo)對比表序號樓盤建筑形態(tài)占地（萬m2）容積率價格（元/m2）戶型面積（m2）戶型銷售率備注1東方圣荷西高層110001800013500均價12015050%剩400余套2宅語原高層84001200010500均價509012室80%剩200余套6棟1826層高層1095戶精裝修3山海一家二期小高層7500均價1101752室4室售。公司被中國“新地產(chǎn)”評為全國地產(chǎn)代理百強(qiáng)企業(yè)（排名第38位）。其中全國房地產(chǎn)估價師2人，高級會計師級2人，全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人8人，經(jīng)濟(jì)師3人，大連市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)人20人，工程師2人。公司策劃代理的著名項目有：廣州萊茵花園、廣州白云高爾夫花園、成都錦官新城、長春天地十二坊、大連青云林海、動力街區(qū)、新希望花園等，先后在全國各地成功運作了60多個項目。公司成立以來，在總公司領(lǐng)導(dǎo)下，依靠自身技術(shù)力量，先后承接了不同規(guī)模，不同類型的工業(yè)與民用建筑、城市規(guī)劃設(shè)計、園林環(huán)境藝術(shù)設(shè)計等幾十個工程項目，并多次獲得部級嘉獎。使星海高爾夫項目成為大連房地產(chǎn)市場中品質(zhì)工程。擬采用的措施有：與醫(yī)療機(jī)構(gòu)協(xié)作，建立完善的醫(yī)療保障體系，以便處理突發(fā)事故、緊急病人；健全衛(wèi)生保潔制度，確保無衛(wèi)生死角，并定期進(jìn)行大清掃；對公司職員簽約前進(jìn)行身體檢查，對于身體條件不合格的，堅決不簽；對公共用具、公共場所加強(qiáng)衛(wèi)生管理，作到專人專職；積極配合政府有關(guān)部門的衛(wèi)生防疫檢查；在禁止吸煙場所設(shè)立醒目標(biāo)志。關(guān)鍵場所設(shè)立醒目的消防警示標(biāo)志。安全及消防設(shè)備，對設(shè)備進(jìn)行及時的維護(hù)與更換，保證安全及消防系統(tǒng)的正常運行。擬采用的措施有：設(shè)施在設(shè)計上要達(dá)到政府部門的消防要求，施工時安裝完善的消防報警、滅火系統(tǒng)。（二）消防措施消防問題涉及到公司的財產(chǎn)、職員和客戶的人身安全，并關(guān)系到整個項目的聲譽(yù)，因此需要通過招投標(biāo)，選擇具有相應(yīng)資質(zhì)并具有豐富業(yè)績的結(jié)構(gòu)及消防設(shè)計單位和施工單位，嚴(yán)格按照相關(guān)的結(jié)構(gòu)設(shè)計、施工規(guī)范以及《建筑設(shè)計防火規(guī)范》進(jìn)行設(shè)計、施工和竣工驗收。六、安全、消防與衛(wèi)生防疫（一）安全措施在建筑設(shè)計中應(yīng)該符合《城市居民住宅安全防范措施建設(shè)管理規(guī)定》和《城市燃?xì)獍踩芾硪?guī)定》等法律、法規(guī)，擬采用的措施如下：在項目施工過程中要求施工方設(shè)置安全管理小組，并督促其嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)安全措施和制度，完全避免施工中的重大人身傷亡事故。 在公司運營期間，公司應(yīng)與職員簽訂合法的用人合同，保護(hù)職員的合法權(quán)益。（二）勞動保護(hù)對本項目施工過程及經(jīng)營過程中職員的勞動保護(hù)應(yīng)符合《中華人民共和國勞動法》，擬采用的措施為： 在本項目的施工中要求工程承包方對施工人員采取科學(xué)合理而具體的勞動保護(hù)措施，如工作環(huán)境除塵、飲食衛(wèi)生、發(fā)放安全保護(hù)用具等。材料選用采用無污染、無輻射作用、隔音效果好的建筑材料，實現(xiàn)對生態(tài)環(huán)境的保護(hù)。噪音處理對公共場所、機(jī)電設(shè)備、泵房等產(chǎn)生噪音的設(shè)備采取相應(yīng)隔音、消聲措施，符合《中國城市區(qū)域噪聲標(biāo)準(zhǔn)》。對有機(jī)垃圾，采用成套的垃圾處理機(jī)進(jìn)行生化處理，污水再通過污水處理達(dá)標(biāo)后回灌；對無機(jī)垃圾轉(zhuǎn)運到指定垃圾處理場集中處理。在設(shè)計時，將充分考慮土方平衡，通過填方處理或堆山造景處理。五、環(huán)保、勞保措施（一）環(huán)境保護(hù)項目的生態(tài)環(huán)境保護(hù)要符合總體規(guī)劃要求，為此在設(shè)計上要求設(shè)計師依據(jù)《中華人民共和國環(huán)境保護(hù)法》的相關(guān)要求在建筑物中科學(xué)合理設(shè)計涉及環(huán)境保護(hù)的系統(tǒng)和建筑材料。綠化用水應(yīng)利用雨水或生活污水回用作為綠化用水，以利于節(jié)水及利用自然滲透補(bǔ)充地下水。 景觀用水應(yīng)設(shè)置循環(huán)系統(tǒng)，并應(yīng)結(jié)合中水系統(tǒng)進(jìn)行優(yōu)化設(shè)計以保證水質(zhì)，提高用水效率。充分利用雨水，減少市政供水。以足夠的水量和水壓向所有的用戶不間斷地供應(yīng)符合衛(wèi)生要求的飲用水、消防用水和其它生活用水；及時將小區(qū)內(nèi)的污水和雨水排放收集到指定場所。提出合理用水分配計劃、水質(zhì)和水量保證方案。建立完善的給水系統(tǒng)，保證供水水質(zhì)符合衛(wèi)生要求，水量穩(wěn)定，水壓可靠；建立完善的排水系統(tǒng)；雨水或生活污水經(jīng)處理后回用作生活雜用水等各種用途時，水質(zhì)應(yīng)達(dá)到國家規(guī)定的相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)，以保障回用水的安全和適用。（二）節(jié)水措施項目水環(huán)境合理規(guī)劃和建設(shè)項目水環(huán)境，提供安全有效的供水、污水處理、日用系統(tǒng)，節(jié)約用水。四、節(jié)能、節(jié)水（一）節(jié)能措施項目建筑熱環(huán)境和能源系統(tǒng)的設(shè)計應(yīng)貫徹國家和大連市有關(guān)節(jié)約能源的法規(guī)和政策，嚴(yán)格執(zhí)行《民用建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》。該項目地塊符合旅順口區(qū)城市規(guī)劃，基礎(chǔ)設(shè)施條件基本具備。第五章 建設(shè)規(guī)模及方案一、建設(shè)規(guī)模項目占地：118580㎡，項目總建筑面積：㎡，其中住宅建筑面積：㎡，現(xiàn)有住宅建筑面積：㎡，公寓建筑面積：㎡，產(chǎn)權(quán)酒店建筑面積：㎡，公建建筑面積：㎡，地下面積：㎡。南北通透的三室兩廳，北側(cè)生活陽臺，南側(cè)觀景陽臺，可瞰海賞景，感受生活的無限愜意。本著開門進(jìn)院，登堂入室的理念，先進(jìn)花園后進(jìn)家，戶戶均帶一個休閑娛樂觀景的小自然空間，可品茶、讀書、種花、養(yǎng)魚……把中國傳統(tǒng)文化中的院落精髓思想巧妙地融入到本案戶型當(dāng)中，有效地提高了住宅的實用性與舒適度。 灰色收入較多的其他消費層。 家庭年收入在10萬元以上的中高消費層；216。 50～65歲中高收入退休人群。按年齡216。 大連及外地高收入退休職工；216。 旅順南路大學(xué)城教師人群；216。 大連市大型企事業(yè)單位中高收入人群；216。 北三市及外地欲在大連購房人群；216。三、目標(biāo)客戶群體分析表36 目標(biāo)客戶群體分析表客戶分類客戶特征客戶的具像描述購買動機(jī)頂端客戶客戶層面窄，對價格不太敏感追求尊貴感，希望彰顯不凡的身份，向往與眾不同的舒適的生活，認(rèn)同高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)品質(zhì)稀缺物業(yè)，轉(zhuǎn)化為度假需求，彰顯身份高端客戶 高級公務(wù)員及高層領(lǐng)導(dǎo)、商務(wù)人士，對價格不太敏感注重生活的品味和品質(zhì)，崇尚舒適、自由和自然，講究身份感與品質(zhì)感時尚感與品質(zhì)服務(wù),實現(xiàn)特定的生活習(xí)慣中高端客戶高級白領(lǐng)精英及企業(yè)管理層、私營企業(yè)主、商務(wù)人士取決于物業(yè)的檔次、品質(zhì)感注重交通與居住的舒適度、安全性及私密性，對價格較為敏感改善居住環(huán)境，形成特定的生活群體中端客戶都市白領(lǐng)階層、技術(shù)人員及投資客注重物業(yè)的交通環(huán)境及升值潛力，對價格敏感為滿足居住需求，而規(guī)范一種特定的生活方式中低端客戶外來年輕人、員工福利房及投資注重物業(yè)的交通及價格，對物業(yè)品質(zhì)有一定的要求，增加企業(yè)凝聚力，提高工作/交通效率具有較高的價值優(yōu)勢按區(qū)域劃分216。 產(chǎn)品定位應(yīng)以創(chuàng)新的形式取勝；216。 項目價格定位為中檔，實際品質(zhì)為高檔項目；216。二、項目定位216。 同類型項目價格及銷售情況；216。 大連市房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢；216。 大連市經(jīng)濟(jì)環(huán)境及未來發(fā)展趨勢；216。 機(jī)會與出路：■ 大大連“西拓北進(jìn)”策略，帶動大連西部房地產(chǎn)的發(fā)展；■ 凌水灣整體規(guī)劃改造，改善周邊環(huán)境，未來升值潛力大；■ 新濱海路計劃于今年五一通車，為項目提升附加值；■ 高新產(chǎn)業(yè)、IT業(yè)的蓬勃發(fā)展，為本項目帶來更多的目標(biāo)消費群體；■ 發(fā)揚優(yōu)勢，化解劣勢，將不利因素轉(zhuǎn)化為有利條件；■ 走產(chǎn)品創(chuàng)新之路，創(chuàng)造出差異化核心競爭優(yōu)勢。劣勢：■ 軍產(chǎn)房不能大范圍宣傳、客戶購房不能辦理按揭貸款、制約銷售價格；■ 目前黃浦路車流量較大、上下班時間堵車嚴(yán)重，出行過馬路不便，存在危險，且噪音大；■ 現(xiàn)階段周邊環(huán)境較差，周邊電廠等搬遷存在一定的周期；■ 項目東側(cè)城市污水處理廠，對項目景觀、環(huán)境造成一定的影響；■ 經(jīng)過項目內(nèi)的凌水河水質(zhì)差，改造難度較大，費用高；■ 目前周邊有貨用運煤鐵道，影響居民交通，而且噪音大；■ 現(xiàn)有三棟建筑，對整體建設(shè)有一定制約和影響；■ 項目靠海太近，濕氣重；■ 地塊分散，須分別定位，分區(qū)管理，加大規(guī)劃、管理難度。因此，在該區(qū)域存在對小戶型和舒適型戶型的共同需求。二、戶型變化發(fā)展情況高新園區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展時間較短，開發(fā)樓盤較少，最早適合居住的傳統(tǒng)二室、三室住房一直沿用至今，從2005年下半年開始小戶型商住公寓開始逐漸占領(lǐng)市場，同時二室、三室戶型還是占有一定比例，這主要是由該區(qū)域的購房消費者的特征及需求決定的。表34 大連軍產(chǎn)樓盤個案對比表（注：加底色■為本項目可對比樓盤對象）序號樓盤位置建筑形態(tài)占地價格（元/m2）戶型面積（m2）戶型備注1慶軍公寓甘井子區(qū)后鹽陶瓷城北多層——38704870478212室100多戶總價2123萬；訂金23萬，七天內(nèi)交全款2軍香苑甘井子區(qū)劉家橋 香周路367號高層——3450起——總戶數(shù)300戶；05年開售，06年售罄3香島該區(qū)域主要消費群體是外來省市購房者。表32 小平島板塊主要個案指標(biāo)對比表序號樓盤建筑形態(tài)占地（m2）容積率價格（元/m2）面積（m2）戶型銷售率1小平島高層、小高層1267630118009000均901402室4室一期基本售罄，目前二期在售該區(qū)域存在明顯的景觀優(yōu)勢，但由于該區(qū)域在之前的大連區(qū)劃中屬于較偏的位置，目前尚未大規(guī)模開發(fā)，相對項目較少，戶型也以舒適型為主。項目市場前景非常好，市場競爭力也很強(qiáng)。 七、星海高爾夫項目順應(yīng)時勢：天時地利人和綜上所述，自大大連西拓北進(jìn)的號角吹響以來，隨著甘井子區(qū)南關(guān)嶺新火車站的建立、機(jī)場新區(qū)的改造、大連灣的整體規(guī)劃，甘井子區(qū)已成為大連房地產(chǎn)開發(fā)的熱點區(qū)域。旅順龍頭鎮(zhèn)。英歌石（國營養(yǎng)牛場）。凌水鎮(zhèn)?？傮w分布是七賢嶺產(chǎn)業(yè)基地周邊（包括凌水灣地區(qū)，河口灣地區(qū)，七賢嶺療養(yǎng)區(qū)，學(xué)苑廣場等）。 據(jù)此，園區(qū)戶型控制標(biāo)準(zhǔn)以中小套戶型為主，大戶型為輔，戶型控制標(biāo)準(zhǔn)為：一室一廳戶型控制在50—70 m2 ，二室一廳戶型控制在70—80 m2 ，二室二廳戶型控制在80—90 m2 ，三室二廳戶型控制在110 — 120 m2 ，四室二廳戶型控制在 130—140 m2 ，中小套型（90 m2 以下）比例控制在70%以上，大戶型比例在30%以下。戶型控制標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)建設(shè)部戶型標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格控制中小套戶型，中套住房面積控制在80 m2 左右，小套住房面積控制在60 m2 左右。土地的供應(yīng)量在限套型、限房價的基礎(chǔ)上，采取了競地價、競房價的辦法，以招標(biāo)方式確定開發(fā)建設(shè)單位，繼續(xù)停止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項目土地供應(yīng)，嚴(yán)格限制低密度、大套型土地供應(yīng)。（三）住房建設(shè)總規(guī)?！笆晃濉逼陂g，高新園區(qū)住房建設(shè)總規(guī)模為用地323萬m2 ，住宅建筑面積559萬m2 ，重點發(fā)展普通商品住宅和為高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)配套的廉租公寓。具體目標(biāo)如下：住宅建設(shè)總投資額為120億元，住宅建設(shè)年平均投資額為24億元。除此，,形成了房地產(chǎn)市場的聯(lián)動局面。尤其是進(jìn)入二手房市場的次新房價，成交價從去年9月就步入5000元大關(guān)，此后一直平穩(wěn)走高，今年初部分成交價已達(dá)到5500元以上。據(jù)了解，以自住為目的的購房者中，以80—120平方米的多層或小高層二室二廳和三室二廳為主要需求量，近年來呈現(xiàn)出交易活躍、銷售看好、價格上揚的狀態(tài)，開盤不過幾個月時間即清盤，幾乎沒有空置房源。從上述數(shù)據(jù)分析，總體銷售價格每年呈遞增趨勢，長幅大約在15%。④園區(qū)住房需求預(yù)期分析a、軟件園、凌水灣、河口灣、大山村等地段仍將是今后園區(qū)范圍內(nèi)商品房開發(fā)的集中區(qū)域，其中園區(qū)學(xué)府概念是最主要的推動力，已形成新興熱點地區(qū)，并面臨新一輪的發(fā)展。③價格情況2001—2003年，住房平均價格為2600—3200元/ m2；2003—2004年，住房平均價格為3200—3900元/ m2；2004—2005年，住房平均價格為4000—5000元/ m2。②市場供求情況“十五”期間，商品住房竣工總面積350萬m2。（2）“十五”期間，園區(qū)住房結(jié)構(gòu)、供求、價格與銷售分析①在住房套型結(jié)構(gòu)方面：其中一室一廳，面積在60 m2以下的為1600套，占總比為8%；二室二廳，面積在120 m2以下的為13000套，占總比為68%；三室以上，面積在120m2以上的為4400套，占總比為24%。園區(qū)現(xiàn)有企業(yè)3000余家，軟件信息服務(wù)業(yè)、動漫等產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，吸引了大量海內(nèi)外優(yōu)秀人才。六、“十一五”期間大連高新園區(qū)住房建設(shè)規(guī)劃（20062010）（一）大連高新園區(qū)住房建設(shè)基本情況“十五”期間住房建設(shè)取得的成績“十五”期間，大連高新園區(qū)用于住房建設(shè)的土地供應(yīng)量為160萬m2，住房建設(shè)投資額為40億元，商品住房竣工總面積350萬m2，銷售總面積為230 萬m2。如億達(dá)開發(fā)的宅語原，因臨近軟件園，從2007年7月開盤開始發(fā)售至今半年時間內(nèi)，已銷售80%；另一個項目東方圣荷西，從2007年9月開盤至今，也已銷售近50%；2007年7月開盤的斯坦福院落一期已全部售罄。如在凌水橋附近的硅谷假日三期2005年初時價格為3600元/平米，而到了2006年價格已漲到6000元/平米左右；東北財經(jīng)大學(xué)北側(cè)的斯坦福院落，從2007年7月一期的開盤價格為8000元/m2左右到2008年1月8日二期開盤的均價為10500元/m2，各個樓盤漲幅基本在2000元/平米以上。由于時間短暫，調(diào)查深度有限，這里僅對高新園區(qū)房地產(chǎn)市場的總體價格走勢做以下綜述：（一）價格明顯上漲通過此次調(diào)查發(fā)現(xiàn)，旅順南路沿線的新建樓盤起價基本上均超過8000元，均價大都在10000左右，最高價已超過15000元。憑借英國電訊在英國企業(yè)界的影響，可以為大連軟件行業(yè)和高新園區(qū)起到很好的宣傳作用。目前在北京、上海、深圳設(shè)有辦事處，此次在大連投資設(shè)立的英電科技(大連)有限公司是其首次在華設(shè)立的具有獨立法人資格的較大規(guī)模企業(yè)。英國電訊在2006年財富世界500強(qiáng)排名中