【正文】 水源、水壓、水質(zhì) 主水源由市供水干管引自來(lái)水，水源來(lái)自市水廠，不需加壓及二次凈化。 (5) 消 防用水量 本項(xiàng)目是住宅小區(qū)建設(shè)，總?cè)丝诓蛔?萬(wàn) 人，按同一時(shí)間內(nèi)的火災(zāi)次數(shù)為 1，一次滅火用水量 10L/s，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間 2 小時(shí) 計(jì)算，消防用水量 72 立方米。 (3) 綠化及道路用水量 綠化及道路用水 按生活用水量的 10%估算， 用水量 為 立方米。日， 利用系數(shù)為 ， 項(xiàng)目 1775 套住宅全部入住后，按平均每戶 人計(jì)，日用水量為 110 立方米。 三、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)參數(shù) 抗震設(shè)防烈度為 6 度，設(shè)計(jì)基本地震加速度為 ，設(shè)計(jì)地震分組第二組； 基本風(fēng)壓： ； 基本雪壓： 。 二、基礎(chǔ)結(jié)構(gòu) 場(chǎng)區(qū)地基土主要由粘性土和砂組成，屬中軟場(chǎng)地 土 ，建筑場(chǎng)地類別為 Ⅱ 類。 外墻面：合理選擇不同色彩的高檔霹靂磚和 外墻防水涂料，以強(qiáng)化視覺(jué)變化。 廚房、衛(wèi)生間地面鋪設(shè)防滑面磚，內(nèi)墻貼瓷磚到頂，衛(wèi)浴設(shè)備由入住戶自行選裝。 平面設(shè)計(jì)中充分考慮了動(dòng)靜分區(qū)，陽(yáng)臺(tái)處大面積落地玻璃的采用，充分滿足采光及通風(fēng)的需要，同時(shí)在設(shè)計(jì)中也應(yīng)滿足臥室、衛(wèi)生間等的私密性要求，力求創(chuàng)造一個(gè)舒適、怡人的居住空間。 泰安市經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房建設(shè) 泰安 市睿泰建設(shè)項(xiàng)目管理有限公司 39 運(yùn)用簡(jiǎn)潔的手法和流暢的線條，為求創(chuàng)造典雅大方和具有高雅現(xiàn)代氣息的住宅建筑。 (二 )造型特點(diǎn) 考慮到與周圍及其他建筑相協(xié)調(diào)，擬采用灰色主調(diào)。廚衛(wèi)設(shè)計(jì)簡(jiǎn)潔，比例適度，考慮廚、潔具的布置，使住戶使用便利。 住宅套型設(shè)計(jì)注重實(shí)用性，考慮住戶多樣性的需求，結(jié)合現(xiàn)代居住特點(diǎn)，設(shè)計(jì)具有時(shí)代感的平面戶型，如玄關(guān)及儲(chǔ)物間的配置使住戶的居住生活更加方便。 經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租房均低于 90 平方米。 泰安市經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房建設(shè) 泰安 市睿泰建設(shè)項(xiàng)目管理有限公司 38 二、建筑設(shè)計(jì) 場(chǎng)區(qū)地處城市 西南 部， 北面為萬(wàn)官路，西臨泰安市亞細(xì)亞食品有限公司，為泰安市西南部新城區(qū)的中 檔地段。 室內(nèi)外 建筑物底層地面高出室外地面 米。地面坡度和車行道縱坡不小于 %，人行道根據(jù)需要考慮設(shè)踏步和防滑措施。 多層住宅區(qū)結(jié)合樓間道路設(shè)置一定數(shù)量的 臨時(shí) 停車位；訪客臨時(shí)停車位設(shè)置于入口廣場(chǎng) 和小區(qū)入口處 周邊。城市道路指小區(qū)外圍城市交通干道，基地北側(cè)與 萬(wàn)官路 ；小區(qū)級(jí)道路指小區(qū)內(nèi)主要的對(duì)外聯(lián)系道路，車行道寬度為 7 米，兩側(cè)設(shè) 米人行道；小區(qū)內(nèi)盡端路是組團(tuán)內(nèi)部聯(lián)系道路，路寬為 米 ，盡端設(shè)置 1212米的回車場(chǎng)；步行道路系統(tǒng)由小區(qū)內(nèi)綠化步行道和機(jī)動(dòng)車道兩側(cè)的人行道組成，一方面方便的與城市交通系統(tǒng)相聯(lián)系，另一方面在小區(qū)內(nèi)部與小區(qū)綠化景觀系統(tǒng)合而為一，主要步行系統(tǒng)由小區(qū)組團(tuán)分隔綠帶、綠化隔離帶等構(gòu)成，將各部分室外空間、景觀空間、綠地、配套空間聯(lián)系在一起，創(chuàng)造出人性化的住區(qū)戶外空間。景觀構(gòu)成要素由草坡、小徑、攀藤花架等構(gòu)成，泰安市經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房建設(shè) 泰安 市睿泰建設(shè)項(xiàng)目管理有限公司 36 沿小區(qū)主軸線 設(shè)置一條 南北貫通的 泰山文化景觀長(zhǎng)廊帶 ，即 可以把小區(qū)貫通，又可以觀賞景物 ，創(chuàng)造出豐富的沿街線性空間。 小區(qū)內(nèi)共布設(shè)有一 類建筑，均 為 6 層建筑。在用地 拐角處 綠化隔離帶中設(shè)置兒童及老人的活動(dòng)健身場(chǎng)地。 三點(diǎn) 住宅區(qū)主要設(shè)置有三個(gè)景點(diǎn)，分別為主入口廣場(chǎng)、公建、景觀軸交叉點(diǎn)。 ” 一軸 整個(gè)項(xiàng)目沿 中 軸線設(shè)置一條 東西 貫通的景觀 帶，以 解決觀景交通以及 建筑與周圍景觀協(xié)調(diào)的問(wèn)題。 發(fā)展新型節(jié)能型住宅。 市場(chǎng)原則 以滿足開(kāi)發(fā)建設(shè)的客觀規(guī)律為宗旨，加強(qiáng)規(guī)劃的彈性及靈活性，使規(guī)劃設(shè)計(jì)便于分期實(shí)施和房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)，形成良性循環(huán)、滾動(dòng)發(fā)展的機(jī)制。 人本原則 貫徹 “ 以人為本 ” 的思想，以建設(shè)高 品質(zhì) 環(huán)境 的居住小區(qū) 、生態(tài)型居住區(qū)為規(guī)劃目標(biāo)，創(chuàng)造一個(gè)布局合理、功能齊備、交通便捷、綠意盎然、生活方便，具有文化內(nèi)涵的住區(qū)。建筑的風(fēng)格之間要巧妙聯(lián)系，風(fēng)格統(tǒng)一，和室外的環(huán)境有機(jī)結(jié)合，做到城市設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)三位一體的整合。 新建筑應(yīng)體現(xiàn)理性和浪漫的交織 全面提升整個(gè)區(qū)域的文化品質(zhì)和格調(diào)，理性體現(xiàn)了追求科學(xué)的基本態(tài)度，浪漫表達(dá)泰安市人民的理想和青春活力，尤其是在科技迅速發(fā)展的 21 世紀(jì)，其建筑空間和環(huán)境應(yīng)具有更大的包容性 、 開(kāi)放性和時(shí)代性。 強(qiáng)烈的文化氛圍和生活氣氛 泰山是人類文化的發(fā)源地，聚集地之一，是一個(gè)城市的發(fā)展線。 設(shè)計(jì)中應(yīng)注意以下理念： 城市公共綠地的延續(xù) 建筑作為場(chǎng)所與空間的載體，是一個(gè)與基地環(huán)境相互認(rèn)可、吸收并整合的結(jié)果。 “ 新城新生活 ” 所倡導(dǎo)的 “ 社區(qū)型 ” 開(kāi)發(fā)模式，超越了小區(qū) “ 配套 ” 的常規(guī)概念，主張通過(guò)營(yíng)造與公共空間緊密結(jié)合的城市商業(yè)氛圍，使住戶吃、穿、用、休閑、娛樂(lè)、就業(yè)都能在社區(qū)中得到解決，彌補(bǔ)邊緣社區(qū)缺少城市人氣的缺陷，從而使百姓能夠安居樂(lè)業(yè)。 泰安市經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房建設(shè) 泰安 市睿泰建設(shè)項(xiàng)目管理有限公司 32 第五章 規(guī)劃 設(shè)計(jì)方案 第一節(jié) 規(guī)劃 設(shè)計(jì)依據(jù) 《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》； 《民用建筑設(shè)計(jì)通則》； 《住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》； 《民用建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》； 《民用建筑隔聲設(shè)計(jì)規(guī)范》 ； 《泰安市城市總體規(guī)劃》； 《泰安市經(jīng)濟(jì)適用住房管理暫行辦法》 ； 《 泰安市城鎮(zhèn)廉租住房保障辦法 》 泰安市規(guī)劃局出具的本項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)條件； 規(guī)劃用地紅線圖； 1目標(biāo)客戶需求特點(diǎn)。 工程地質(zhì) 泰安市經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房建設(shè) 泰安 市睿泰建設(shè)項(xiàng)目管理有限公司 31 該項(xiàng)目未做地質(zhì)勘察，項(xiàng)目承辦單位未提供詳細(xì)的地質(zhì)資料，但據(jù)承辦單位介紹和附近的地質(zhì)情況分析，本項(xiàng)目區(qū)址內(nèi)地質(zhì)情況可以滿足多層建筑要求。 三、工程地質(zhì)條件 地形、地貌 泰安市境內(nèi)擁有多種地貌類型，山地、丘陵、平原大致各三分之一，項(xiàng)目區(qū)屬山前平原，總體地勢(shì)表現(xiàn)為北高、南低。京滬、京福高速公路穿境而過(guò)，路網(wǎng)密度高于全國(guó)、全省平均水平，各級(jí)公路達(dá) 100余條，交織輻射省內(nèi)外各主要城市。 通訊 泰安市 通迅網(wǎng)絡(luò)已經(jīng)健全，電信部門可保證項(xiàng)目通迅需要。電源線引自 龍?zhí)堵?地下電纜，沿項(xiàng)目區(qū)路段已預(yù)留出線。具體氣象資料如下： 氣溫 極端最高氣溫 ℃ 極端最低氣溫 ℃ 年平均氣溫 ℃ 降水 年最大降水量 年最小降水量 年平均降水量 年日照時(shí)間 小時(shí) 風(fēng)向及風(fēng)速 夏季主導(dǎo)風(fēng)向：南風(fēng) 冬季主導(dǎo)風(fēng)向：東北風(fēng) 平均風(fēng)速： 凍深 最大凍土深度 420mm 二、配套條件 給排水 項(xiàng)目區(qū)位于泰安市自來(lái)水供水服務(wù)范圍內(nèi)， 萬(wàn)官路 中心線下設(shè)有城市供水主干管，本項(xiàng)目擬采用自來(lái)水公司提供的自來(lái)水； 萬(wàn)官路 人泰安市經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房建設(shè) 泰安 市睿泰建設(shè)項(xiàng)目管理有限公司 30 行道和非機(jī)動(dòng)車道下均有雨、污干管，可就近排入。38′～ 36176。20′～ 117176。 同上原因，項(xiàng)目區(qū)周邊一定范圍內(nèi)今后不會(huì)出現(xiàn)工業(yè)及其他的污染源，環(huán)境條件有望進(jìn)一步得到改善。 水、電、氣、暖、通訊設(shè)施等供應(yīng)便利且有保障，交通基礎(chǔ)設(shè)施條件良好。由于本項(xiàng)目是根據(jù)區(qū)域規(guī)劃定點(diǎn) 確定 ,建設(shè)用地由泰安市土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心儲(chǔ)備 ,因此該區(qū)地址沒(méi)有其他可比選方案。 泰安市經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房建設(shè) 泰安 市睿泰建設(shè)項(xiàng)目管理有限公司 28 第四章 建設(shè)地點(diǎn)和建設(shè)條件 第一節(jié) 建設(shè)地點(diǎn) 擬建的“ 泰安市經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租房建設(shè) 項(xiàng)目 ”位于 泰城南部新區(qū)，萬(wàn)官路以南。 公建部分 總建筑面積為 平方米，為會(huì)所和社區(qū)管理中心以及商業(yè)服務(wù)配套建筑。根據(jù)規(guī)定，最低生活保障家庭 2人以下 (含 2人 )家庭的保障面積標(biāo)準(zhǔn)為建筑面積 30平方米， 3 人以上 (含3 人 )家 庭的保障面積標(biāo)準(zhǔn)為建筑面積 50 平方米 。 二、價(jià)格分析 根據(jù)暫行規(guī)定的要求，在項(xiàng)目的建設(shè)成本中扣除 免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套 費(fèi)等各種行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金 ， 綜合核算經(jīng)濟(jì)適用住房的 成本以及開(kāi)發(fā)商不高于 3%的利潤(rùn)，確定 銷售價(jià)格為 1940 元 /平方米。 第二節(jié) 項(xiàng)目 目標(biāo)群體 定位及價(jià)格分析 一、項(xiàng)目目標(biāo)群體 根據(jù) 《泰安市經(jīng)濟(jì)適用住房管理暫行辦法》 （ 泰政發(fā) [2021]89 號(hào) ）和《 泰安市城鎮(zhèn)廉租住房保障辦法 》 （ 泰安市政府令 [第 135 號(hào) ]） 的規(guī)定，項(xiàng)目是解決 泰山區(qū)、岱岳區(qū)、高新區(qū)和泰山景區(qū)范圍內(nèi)城鎮(zhèn)低收入家庭住房困難 戶的住房需求，經(jīng)濟(jì)適 用住房以售為主、廉租住房以租為主 。根據(jù)泰安市城區(qū)人均住宅建筑面積已達(dá) 平方米 ， 近年來(lái)相繼建成的龍澤花苑、國(guó)華經(jīng)典、嘉德現(xiàn)代城等高檔小區(qū)的情況分析，可以看到：今后中高收入者的住房消費(fèi)重點(diǎn)將從提高住房面積轉(zhuǎn)變?yōu)楦纳凭幼≠|(zhì)量和環(huán)境，住房開(kāi)始從生存型轉(zhuǎn)向 享受型，從過(guò)去的 “居者憂其屋 ”，進(jìn)到 “居者有其屋 ”，再進(jìn)到 “居者 優(yōu) 其屋 ”。 根據(jù)建設(shè) 部 政策研究中心課題組《全面小康社會(huì)的居住目標(biāo)》中的研究分析：“從住宅水平和住宅需求的關(guān)系看，世界各國(guó)的經(jīng)驗(yàn)表明，在人均 GDP 超過(guò)一千美元、住房面積達(dá)到 30 至 35 平方米之前， 會(huì) 保持較旺盛的住房需求”，同時(shí)考慮到建設(shè)部《全面小康社會(huì)的居住目標(biāo)》中提出的“戶均一套房、人均一間房、功能配套、設(shè)備齊全”的總體目標(biāo)，以及“城鎮(zhèn)人均住房建筑面積 35 平方米，每套住 宅平均面積 120平方米左右”的標(biāo)準(zhǔn)，可以預(yù)測(cè)泰安市今后房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?jié)摿θ院艽蟆? 四、泰安市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展預(yù)測(cè) 泰安市房地產(chǎn)市場(chǎng)具有很大的發(fā)展?jié)摿? 目前 泰 城 城區(qū)人均住宅建筑面積為 平方米，人均擁有居室 間，成套住宅平均建筑面積為 平方米 /套。住房作為大宗消費(fèi) 品，其價(jià)格動(dòng)則幾萬(wàn)元、十幾萬(wàn)元、甚至幾十萬(wàn)元，對(duì)于收入水平不高且社會(huì)保障制度不完善的我國(guó)居民來(lái)講，購(gòu)買一套住房需要傾其一生積蓄，關(guān)系到一個(gè)家庭的生計(jì)問(wèn)題，國(guó)家雖幾次降息，刺激消費(fèi)需求，但貸款時(shí)限短、額度低，條款限制多，加之國(guó)家連續(xù)出臺(tái)的教育、醫(yī)療、住房，保障等改革措施，使個(gè)人支出預(yù)期增大，從一定程度上減弱了居民貸款消費(fèi)的信心。當(dāng)前，一方面是物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量跟不上，企業(yè)行為不規(guī)范引起業(yè)主的不滿；另一方面，由于宣傳不到位，居民的物管意識(shí)不強(qiáng)，許多業(yè)主仍然把物管作為一個(gè)政府福利，或者是開(kāi)發(fā)商應(yīng)該提供的服務(wù)，不愿交納物業(yè)管理費(fèi)，從而引起糾紛。物業(yè)管理是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)鏈中最后一個(gè)項(xiàng)目，是房地產(chǎn)銷售過(guò)程的延伸 ，近幾年房地產(chǎn)升溫使許多投資者一哄而上，樓房平地聳立后，物業(yè)管理卻沒(méi)有跟上，有的雖成立了物業(yè)管理委員會(huì)，但服務(wù)不如人意。特別是購(gòu)買期房時(shí)，購(gòu)房者更是難以把握未來(lái)所建房產(chǎn)的狀況，加大了購(gòu)房者與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之間的信息不對(duì)稱。二是消費(fèi)者購(gòu)房時(shí)的信息不對(duì)稱問(wèn)題。一是政府把國(guó)有土地使用權(quán)出讓給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的過(guò)程中存在著明顯的信息不對(duì)稱問(wèn)題。統(tǒng)計(jì)資料表明，泰安 2021 年至 2021 年空置商品泰安市經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房建設(shè) 泰安 市睿泰建設(shè)項(xiàng)目管理有限公司 23 住宅面積為 12 萬(wàn)平方米、 22 萬(wàn)平方米、 15 萬(wàn)平方米， “ 有房無(wú)人住，有人無(wú)房住 ” 的現(xiàn)象并非少數(shù)。 泰安市 房地產(chǎn)企業(yè)處于剛剛起步階段，還未形成品牌化、規(guī)?；图瘓F(tuán)化開(kāi)發(fā)，大多數(shù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)理念低下，開(kāi)發(fā)商尚處于簡(jiǎn)單的建樓賣樓階段，低水平的市場(chǎng)運(yùn)作使得房屋產(chǎn)品結(jié)構(gòu)品質(zhì)欠缺， 開(kāi)發(fā)缺乏品味，沒(méi)有形成自己的品牌特色，使得一方面大量擁有購(gòu)買能力的消費(fèi)者買不到合適的房屋，另一方面已有的商品房銷售不出去。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)水平低，經(jīng)營(yíng)理念低。在房地產(chǎn)市場(chǎng)火熱的同時(shí)，由于房地產(chǎn)業(yè)相對(duì)于其它產(chǎn)業(yè)更有利可圖，許多企業(yè)積累資金紛紛轉(zhuǎn)向加盟房地產(chǎn)業(yè)，首先搶占土地這一稀有資源，從而造成土地價(jià)格虛高和建筑成本居高難下，致使房屋價(jià)格不斷上揚(yáng)， 商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不盡合理。 存在部分開(kāi)發(fā)商盲目追捧的現(xiàn)象。當(dāng)前的市場(chǎng)，一方面高檔住房相對(duì)較 多，經(jīng)濟(jì)實(shí)用的微利房偏少并存在社區(qū)服務(wù)不配套、建筑質(zhì)量差等種種問(wèn)題。兩年之前泰安最高房?jī)r(jià)超 過(guò) 3000 元時(shí)，好多人感覺(jué)已是天價(jià)，而短短兩年之后，最高房?jī)r(jià)已超過(guò) 5000 元，房?jī)r(jià)的連續(xù)攀升且上漲過(guò)快，加重了普通市民、特別是中低收入者買房負(fù)擔(dān)。 房?jī)r(jià)有虛高成分、上漲過(guò)快，超過(guò)消費(fèi)者的承受能力。房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)失衡問(wèn)題是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的一個(gè)痼疾，目前， 泰安市 住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展中房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)同廣大消費(fèi)者購(gòu)買力之間出現(xiàn)錯(cuò)位現(xiàn)象。隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之間競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈，經(jīng)過(guò)市場(chǎng)的整合、重新洗牌后，一些小的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將逐漸退出市場(chǎng)，許多綜合實(shí)力較強(qiáng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)發(fā)展成熟品牌管理體系、實(shí)現(xiàn)高效與科學(xué)管理、建設(shè)高品質(zhì)服務(wù)體泰安市經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房建設(shè) 泰安 市睿泰建設(shè)項(xiàng)目管理有限公司 21 系等手段提高自身競(jìng)爭(zhēng)力，并成為市場(chǎng)強(qiáng)者，規(guī)模優(yōu)勢(shì)、品牌優(yōu)勢(shì)越來(lái)越成為企業(yè)贏得競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)鍵。預(yù)計(jì)隨著國(guó)家各項(xiàng)政策的日趨明朗，房地產(chǎn)市場(chǎng)將趨于平穩(wěn)，在市場(chǎng)需求增加和