【正文】 有限公司 36 沿小區(qū)主軸線 設(shè)置一條 南北貫通的 泰山文化景觀長廊帶 ，即 可以把小區(qū)貫通，又可以觀賞景物 ，創(chuàng)造出豐富的沿街線性空間。在用地 拐角處 綠化隔離帶中設(shè)置兒童及老人的活動(dòng)健身場地。 ” 一軸 整個(gè)項(xiàng)目沿 中 軸線設(shè)置一條 東西 貫通的景觀 帶，以 解決觀景交通以及 建筑與周圍景觀協(xié)調(diào)的問題。 市場原則 以滿足開發(fā)建設(shè)的客觀規(guī)律為宗旨，加強(qiáng)規(guī)劃的彈性及靈活性，使規(guī)劃設(shè)計(jì)便于分期實(shí)施和房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營，形成良性循環(huán)、滾動(dòng)發(fā)展的機(jī)制。建筑的風(fēng)格之間要巧妙聯(lián)系，風(fēng)格統(tǒng)一，和室外的環(huán)境有機(jī)結(jié)合，做到城市設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)三位一體的整合。 強(qiáng)烈的文化氛圍和生活氣氛 泰山是人類文化的發(fā)源地，聚集地之一，是一個(gè)城市的發(fā)展線。 “ 新城新生活 ” 所倡導(dǎo)的 “ 社區(qū)型 ” 開發(fā)模式，超越了小區(qū) “ 配套 ” 的常規(guī)概念，主張通過營造與公共空間緊密結(jié)合的城市商業(yè)氛圍，使住戶吃、穿、用、休閑、娛樂、就業(yè)都能在社區(qū)中得到解決，彌補(bǔ)邊緣社區(qū)缺少城市人氣的缺陷，從而使百姓能夠安居樂業(yè)。 工程地質(zhì) 泰安市經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房建設(shè) 泰安 市睿泰建設(shè)項(xiàng)目管理有限公司 31 該項(xiàng)目未做地質(zhì)勘察，項(xiàng)目承辦單位未提供詳細(xì)的地質(zhì)資料，但據(jù)承辦單位介紹和附近的地質(zhì)情況分析，本項(xiàng)目區(qū)址內(nèi)地質(zhì)情況可以滿足多層建筑要求。京滬、京福高速公路穿境而過，路網(wǎng)密度高于全國、全省平均水平，各級(jí)公路達(dá) 100余條，交織輻射省內(nèi)外各主要城市。電源線引自 龍?zhí)堵?地下電纜，沿項(xiàng)目區(qū)路段已預(yù)留出線。38′～ 36176。 同上原因，項(xiàng)目區(qū)周邊一定范圍內(nèi)今后不會(huì)出現(xiàn)工業(yè)及其他的污染源，環(huán)境條件有望進(jìn)一步得到改善。由于本項(xiàng)目是根據(jù)區(qū)域規(guī)劃定點(diǎn) 確定 ,建設(shè)用地由泰安市土地收購儲(chǔ)備中心儲(chǔ)備 ,因此該區(qū)地址沒有其他可比選方案。 公建部分 總建筑面積為 平方米，為會(huì)所和社區(qū)管理中心以及商業(yè)服務(wù)配套建筑。 二、價(jià)格分析 根據(jù)暫行規(guī)定的要求，在項(xiàng)目的建設(shè)成本中扣除 免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套 費(fèi)等各種行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金 ， 綜合核算經(jīng)濟(jì)適用住房的 成本以及開發(fā)商不高于 3%的利潤，確定 銷售價(jià)格為 1940 元 /平方米。根據(jù)泰安市城區(qū)人均住宅建筑面積已達(dá) 平方米 ， 近年來相繼建成的龍澤花苑、國華經(jīng)典、嘉德現(xiàn)代城等高檔小區(qū)的情況分析，可以看到：今后中高收入者的住房消費(fèi)重點(diǎn)將從提高住房面積轉(zhuǎn)變?yōu)楦纳凭幼≠|(zhì)量和環(huán)境，住房開始從生存型轉(zhuǎn)向 享受型，從過去的 “居者憂其屋 ”，進(jìn)到 “居者有其屋 ”，再進(jìn)到 “居者 優(yōu) 其屋 ”。 四、泰安市房地產(chǎn)市場發(fā)展預(yù)測 泰安市房地產(chǎn)市場具有很大的發(fā)展?jié)摿? 目前 泰 城 城區(qū)人均住宅建筑面積為 平方米，人均擁有居室 間，成套住宅平均建筑面積為 平方米 /套。當(dāng)前，一方面是物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量跟不上，企業(yè)行為不規(guī)范引起業(yè)主的不滿；另一方面，由于宣傳不到位，居民的物管意識(shí)不強(qiáng)，許多業(yè)主仍然把物管作為一個(gè)政府福利，或者是開發(fā)商應(yīng)該提供的服務(wù)，不愿交納物業(yè)管理費(fèi)，從而引起糾紛。特別是購買期房時(shí)，購房者更是難以把握未來所建房產(chǎn)的狀況，加大了購房者與房地產(chǎn)開發(fā)商之間的信息不對稱。一是政府把國有土地使用權(quán)出讓給房地產(chǎn)開發(fā)商的過程中存在著明顯的信息不對稱問題。 泰安市 房地產(chǎn)企業(yè)處于剛剛起步階段，還未形成品牌化、規(guī)?；图瘓F(tuán)化開發(fā)，大多數(shù)企業(yè)經(jīng)營理念低下，開發(fā)商尚處于簡單的建樓賣樓階段，低水平的市場運(yùn)作使得房屋產(chǎn)品結(jié)構(gòu)品質(zhì)欠缺， 開發(fā)缺乏品味，沒有形成自己的品牌特色，使得一方面大量擁有購買能力的消費(fèi)者買不到合適的房屋，另一方面已有的商品房銷售不出去。在房地產(chǎn)市場火熱的同時(shí)，由于房地產(chǎn)業(yè)相對于其它產(chǎn)業(yè)更有利可圖，許多企業(yè)積累資金紛紛轉(zhuǎn)向加盟房地產(chǎn)業(yè)，首先搶占土地這一稀有資源，從而造成土地價(jià)格虛高和建筑成本居高難下，致使房屋價(jià)格不斷上揚(yáng)， 商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不盡合理。當(dāng)前的市場，一方面高檔住房相對較 多，經(jīng)濟(jì)實(shí)用的微利房偏少并存在社區(qū)服務(wù)不配套、建筑質(zhì)量差等種種問題。 房價(jià)有虛高成分、上漲過快，超過消費(fèi)者的承受能力。隨著房地產(chǎn)開發(fā)商之間競爭的日趨激烈，經(jīng)過市場的整合、重新洗牌后，一些小的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將逐漸退出市場，許多綜合實(shí)力較強(qiáng)的房地產(chǎn)開發(fā)商通過發(fā)展成熟品牌管理體系、實(shí)現(xiàn)高效與科學(xué)管理、建設(shè)高品質(zhì)服務(wù)體泰安市經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房建設(shè) 泰安 市睿泰建設(shè)項(xiàng)目管理有限公司 21 系等手段提高自身競爭力，并成為市場強(qiáng)者，規(guī)模優(yōu)勢、品牌優(yōu)勢越來越成為企業(yè)贏得競爭的關(guān)鍵。當(dāng)前泰安市 房地產(chǎn)市場基本上還處于中低消費(fèi)水平，正常的市場消費(fèi)多，投資性、投機(jī)性購房比重很小 , 未出現(xiàn)真正意義上的炒房行為。我們對 1992泰安市經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房建設(shè) 泰安 市睿泰建設(shè)項(xiàng)目管理有限公司 20 年到 2021 年間的股票市場、銀行儲(chǔ)蓄和房地產(chǎn)市場的運(yùn)行行情進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)， 10 年來我國的股票指數(shù)由 700 點(diǎn)增長到 1200 點(diǎn)，增長不到1 倍，居民儲(chǔ)蓄利率不斷降低，而 泰安市 商品房價(jià)格則由 1992 年的460 元 /㎡增長到 1478 元 /㎡，上漲 倍，其投資價(jià)值開始顯現(xiàn)，近年來投資型購房者越來越多。二是城鎮(zhèn)化水平的提高，帶來房地產(chǎn)的巨大需求。 房地產(chǎn)消費(fèi)市場需求增大。 泰安市經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房建設(shè) 泰安 市睿泰建設(shè)項(xiàng)目管理有限公司 19 泰安 市房地產(chǎn)業(yè)仍有較大的發(fā)展空間。隨著 “ 藍(lán)天、青山、碧水、綠色家園 ”生態(tài)化城市建設(shè)的實(shí)施，居民居住環(huán)境不斷改善，居住質(zhì)量逐年提高。銀行按揭服務(wù)的開展，有力地推動(dòng)了房地產(chǎn)消費(fèi)。 二手房市場成交活躍，價(jià)格逐年上漲。國家房改政策的深入、貨 幣分房全面實(shí)施及金融住房信貸出臺(tái)等一系列措施，使人們徹底告別了實(shí)物分房的舊體制，住房觀念由等靠要轉(zhuǎn)變?yōu)閭€(gè)人購房。 人均住房面積持續(xù)增加，無房戶逐漸減少。 商品房需求旺盛 ,銷售價(jià)格一路走高。特別是近兩年增勢異常迅猛，兩年 內(nèi) 房地產(chǎn)投資總額達(dá) 35 億元，是前 10 年投資總額的 倍，其中： 2021 年完成投資額 億元，比上年增長 倍， 2021 年完成投資額 億元，增長 %。如今，房地產(chǎn)業(yè)已成為國民經(jīng)濟(jì)中的支柱產(chǎn)業(yè)之一，不僅影響著國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、健康和穩(wěn)定發(fā)展，而且也關(guān)系著全面建設(shè)小康社會(huì)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。 由以上分析可以看出，本項(xiàng)目建成后，可進(jìn)一步緩解城市低收入群體住房緊張的狀況，特別是滿足 泰城 低收入者對住房的需求，對提高 泰城 低收入家庭生活質(zhì)量將起到積極的推動(dòng)作用。 四、符合國家樹立和落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀要求 開展解決城市低收入家庭的住房困難問題是樹立和落實(shí)發(fā)展觀，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，改善城市低收入家庭的住房條件，提高城市低收入家庭的居民生活質(zhì)量的需要。因此本項(xiàng)目建設(shè)符合泰安市的總體規(guī)劃，有利于改善解決城市低收入家庭住房困難。 2021 年，市政府以政府令的形式頒布了《泰安市城鎮(zhèn)廉租住房保障辦法》，確定以貨幣補(bǔ)貼和實(shí)物配租相結(jié)合的 方式解決城鎮(zhèn)低收入家庭的住房保障問題。深化物業(yè)體制改革，提高物業(yè)管理服務(wù)水 平。 《泰安市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要》指出：“加大住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整力度，著力增加主要面對中低收入家庭的普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房供應(yīng)?！币虼耍擁?xiàng)目的建設(shè)符合科學(xué)發(fā)展觀的要求，有助于解決城市中低收入家庭生活水平改善，共享改革成果；有助于和諧社會(huì)的全面建設(shè)，為城市低收入家庭提供了更好的生活居住條件。 舊城改造的老城區(qū)也正是中、低收入者最為集中的地區(qū)，市場上 商品 住宅的供應(yīng)并不能與中、低收入拆遷戶旺盛的購房需求相匹配， 本項(xiàng)目的建設(shè)可以有效地推進(jìn)泰安市城市化建設(shè)的進(jìn)程。為解決這一矛盾，今后要進(jìn)一步完善住房供應(yīng)體系，重點(diǎn)發(fā)展中低檔住房，適度發(fā)展高檔住房。 根據(jù)泰安市房產(chǎn)管理局 2021 年泰安市房屋普查的數(shù) 據(jù)表明，泰安市城區(qū)內(nèi)人均住宅建筑面積小于 16 平方米的共計(jì) 7156 套，小于 8 平民的還有 120 套。黨的“三個(gè)代表”一再強(qiáng)調(diào)：“我們黨始終代表最廣大人民群眾的根本利益，保障廣大民眾的基本權(quán)益和基本生活，是由共產(chǎn)黨的性質(zhì)和根本宗旨決定的。從世界各國的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)看，收入差距加大，易激化社會(huì)矛盾，社會(huì)動(dòng)蕩的危險(xiǎn)性 也 隨之增強(qiáng)。我國城鎮(zhèn)居民人均住房面積從 1988 年住房制度改革前的不足 7 平方米提高到了現(xiàn)在這個(gè)水平，提高速度如此之快，這在世界過去 200 余年城市化歷史上是一個(gè)奇跡，這中間經(jīng)濟(jì)適用住房所起的作用是功不可沒的。 低收入家庭的住房問題，是一個(gè)重大的民生問題。其中，第一產(chǎn)業(yè) 億元，增長 %；第二產(chǎn)業(yè) 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè) 億元，增長 %。京滬鐵路，京滬、京福高速公路、10 10 20 220 國道穿境而過，即將開工的京滬高速鐵路縱貫?zāi)媳?。自然景觀以雄著稱，雄中又蘊(yùn)含著奇險(xiǎn)秀奧等美景，有 “天然山岳公園 ”之美譽(yù)。泰城是全市政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，北距省會(huì)濟(jì)南 66 公里 ，南距三孔圣地曲阜 66 公里。泰安因境內(nèi)的泰山而得名，取泰山安則四海皆安之意，象征國泰民安。 四、項(xiàng)目效益分析 該項(xiàng)目的 建設(shè)符合泰安市新一輪城市總體規(guī)劃，環(huán)境優(yōu)美，交通方便。 三、項(xiàng)目建設(shè)期 本項(xiàng)目建設(shè)期 兩 年 ，分 三 期實(shí)施如下： 一期： 2021 年 12 月 — 2021 年 8 月，完成項(xiàng)目的立項(xiàng)、征地及勘察設(shè)計(jì)等前期工作，建設(shè) 經(jīng)濟(jì)適用住房 建 筑面積 平方米 。 一、 項(xiàng)目 建設(shè) 規(guī)模 本項(xiàng)目規(guī)劃總用地 （合 畝），居住區(qū)用地 hm2泰安市經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房建設(shè) 泰安 市睿泰建設(shè)項(xiàng)目管理有限公司 5 （合 畝）， 總建筑面積 平方米，分為兩部分，其中： 住宅部分 總建筑面積為 平方米，總套數(shù) 1775 套，其中：經(jīng)濟(jì)適用住房 平方米，總套數(shù) 746 套；廉租房 平方米，總套數(shù)1029 套。本項(xiàng)工作已經(jīng)得到泰安市政府的高度重視和社會(huì)各界的廣泛關(guān)注。 項(xiàng)目 開發(fā)單位 ： （ 1）單位名稱：泰安市惠安住房開發(fā)有限公司 （ 2）單位地址：泰安市泰山區(qū)徐家樓街道辦事處 （ 3）注冊資本： 1000 萬元 （ 4）法定代表人：亓中河 （ 5）單位簡介： 泰安市惠安住房開發(fā)有限公司成立于二 00 八年九月，該公司系由泰安市住房保障中 心出資 1000 萬元組建而成 。 東臨 長城路 ，西為大白峪村土地，南臨南外環(huán)路，北臨大白峪 新村。 泰安市 經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租房建設(shè) 可行性研究 報(bào)告 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人： 陳傳恩 技術(shù)負(fù)責(zé)人： 彭延軍 泰安市睿泰 建設(shè)項(xiàng)目管理 有限公司 二 00 九 年 八 月 主要編制人員 張衛(wèi)東 注 冊 咨 詢 師 高 級(jí) 工 程 師 陳傳恩 注 冊 造 價(jià) 師 高 級(jí) 工 程 師 彭延軍 注 冊 咨 詢 師 工 程 師 徐繼東 注 冊 咨 詢 師 工 程 師 劉興隆 工 程 師 張紅巖 工 程 師 前 言 受 泰安市 惠安住房開發(fā)有限公司 的 委托 ， 泰安市睿泰 建設(shè)項(xiàng)目管理 有限公司編制了《 泰安市經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租房建設(shè) 可行性研究報(bào)告 》，在編制過程中得到了建設(shè)單位的大力支持與幫助，在此表示感謝。 泰安市經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房建設(shè) 泰安 市睿泰建設(shè)項(xiàng)目管理有限公司 1 第一章 總 論 第一節(jié) 項(xiàng)目 名稱及 申報(bào)單位概況 一、項(xiàng)目名稱 泰安市經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租房建設(shè) 項(xiàng)目 二、建設(shè)地點(diǎn) 泰城南部新區(qū)， 萬官路以南 。在國家和省市組織的歷次檢查中，均對住房保障中心的工作給予了充分肯定， 泰安 市紀(jì)檢監(jiān)察部門對住房保障中心的反腐倡廉工作給予了高度評(píng)價(jià)，2021 年 3 月，住房保障中心被 泰安 團(tuán)市委授予 “ 泰安市青年文明號(hào) ”泰安市經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房建設(shè) 泰安 市睿泰建設(shè)項(xiàng)目管理有限公司 2 稱號(hào)。該公司正在實(shí)施的泰安市經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租房項(xiàng)目建設(shè) ， 是為了改善泰安市城區(qū)低收入家庭住房困難的面貌，該項(xiàng)工程是泰安市構(gòu)建和諧社會(huì)、維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定 的重要內(nèi)容，同時(shí)也是泰安市政府履行住房保障職能、為民辦好事、辦實(shí)事的重要職責(zé) ，市委、 市政府關(guān)注民生、維護(hù)社會(huì)公平的具體體現(xiàn)。 泰安市經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租房建設(shè) 項(xiàng)目是泰安市委、市政府 按照泰政發(fā)〔 2021〕 95 號(hào) 文 《 解決泰安市市區(qū)低收入家庭住房困難發(fā)展規(guī)劃和年度計(jì)劃》 而建設(shè)的，是 在已經(jīng)建設(shè)完成兩期的基礎(chǔ)上進(jìn)一步 切實(shí)解決城市低收入家庭住房困難，完善住房保障制度，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展 的又一重要舉措 。 所需 資金 廉租房投資 全部由泰安市政府財(cái)政投入 ； 經(jīng)濟(jì)適用住房投資 由項(xiàng)目承辦單位自有資金投入 1800 萬元，其余可滾動(dòng)開發(fā)解決。 完善