【正文】 。 搶抓機遇 寧陜森林公寓住宅小區(qū)建設(shè)項目可行性研究報告 45 充分利用當(dāng)?shù)卣猩桃Y優(yōu)惠政策的時差，抓住西漢“高速公路通車、引漢 濟渭”南水北調(diào)工程開工。 優(yōu)化建設(shè)方案 在堅持原設(shè)計方案，保證三星級酒店建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的前提下，進一步優(yōu)化建設(shè)方案。 強化融資工作 資金支持是本項目建設(shè)的關(guān)鍵，企業(yè)自籌和申請銀行貸款工作同時進行。 建議 加快行政審批 項目涉及的行政審批事項較多，投資者 應(yīng)盡快完善相關(guān)報批資料。項目有較高的可行性。項目建設(shè)的“軟”、“硬”條件優(yōu)越。 寧陜森林公寓住宅小區(qū)建設(shè)項目可行性研究報告 44 本項目選擇在欠發(fā)達地區(qū)同時又是極具發(fā)展前景的地區(qū)建設(shè)是投資業(yè)主戰(zhàn)略眼光的體現(xiàn)。 167。 所得稅酒店 萬元，住宅小區(qū) 萬元。 總成本酒店 萬元，住宅小區(qū) 萬元。 167。 工資水平人均 120xx元 /年，實行定額加績工資制。員工 46 人，其中合同員工 30人。 二級機構(gòu)設(shè)客房部、餐飲部、公關(guān)管理部。 167。 經(jīng)營規(guī)模 720xx 間次（開房率平均 73％） 61000 人次 167。 總建筑面積 ㎡。 建設(shè)規(guī)模 總用地 。 盡可能使淡季變平，平季轉(zhuǎn)旺，旺季保滿。 產(chǎn)品價格風(fēng)險 寧陜森林公寓住宅小區(qū)建設(shè)項目可行性研究報告 41 作為三星級飯店，間房晝夜預(yù)期價位 280元，應(yīng)該是中度偏下水平，但實際運作中將面對各個旅游景區(qū)客源分流的壓力，自助游中低收入人群的消費承受能力的影響。住宅市場看好，關(guān)鍵取決銷售樓盤總用時。 167。對投資收益起著決定性作用。 投資風(fēng)險與控制 寧陜森林公寓住宅小區(qū)建設(shè)項目可行性研究報告 40 本項目投資風(fēng)險來自融資、市場、產(chǎn)品價格等主要方面。 投資回收期測算 酒店靜態(tài)投資回收期 項目總投資 投資回收期 = （年凈利潤 15％法定計提基金） +年折舊費 = （ ） + = 住宅小區(qū)投資回收期 （年） 動態(tài)投資回收期（酒店） 表 現(xiàn)金流量表（全部投資） 表 現(xiàn)金流量表（全部投資） 寧陜森林公寓住宅小區(qū)建設(shè)項目可行性研究報告 39 時期 年份 負荷 （ %） 現(xiàn)金流入 現(xiàn) 金 流 出 凈 現(xiàn) 金 流 量 累計現(xiàn)金流量 合計 經(jīng)營 收 入 提取 折舊 合計 建設(shè)投資 經(jīng)營成本 貸款利息 所得稅 建設(shè)期 20xx 0 20xx 0 20xx 25 試營期 20xx 60 20xx 90 達數(shù)期 20xx 100 20xx 100 20xx 100 說明：根據(jù)當(dāng)?shù)卣咭Y優(yōu)惠政策，所得稅免三年減半兩年。 利潤測算 寧陜森林公寓住宅小區(qū)建設(shè)項目可行性研究報告 37 項目利潤測算利用簡易算術(shù)法，實際經(jīng)營過程中利潤結(jié)果影響因素很多，除了經(jīng)營者管理水平外，更多的是來自客觀方面的影響，因此，測算結(jié)果僅供經(jīng)營者參考。 成本費用 成本費用相關(guān)參數(shù)來源于業(yè)主單位提供的數(shù)據(jù)和向有關(guān)部寧陜森林公寓住宅小區(qū)建設(shè)項目可行性研究報告 36 門的咨詢，由于市場調(diào)價的變數(shù)較多，本分析僅供經(jīng)營者參考。 營業(yè)收入 營業(yè)收入包括酒店長期經(jīng)營收入和住宅小區(qū)房地產(chǎn)短效收入。 投資用款進度 20xx 年度 810 萬元， 20xx 年 4 月至 12月 3410 萬元， 20xx年 5 月至 20xx 年 8 月 。 投資估算 建設(shè)項目總投資估算 萬元分項投資見投資估算表 表 秦嶺森林大酒店投資估算表 序號 投 資 項 目 單位 數(shù)量 費用金額 （萬元） 構(gòu)成比例％ 備注 一 建設(shè)項目前 期費 1 前期綜合費 用 規(guī)劃、設(shè)計、地勘、 報建等 二 土建安裝工 程 1 主體工程 ㎡ 2 裝修工程 3 設(shè)備購置及 安裝 電梯、中央空調(diào)等 4 輔助工程 綠化停車場、場地硬 化 三 基本運營購 置費 廚房、客房會議室配 套裝備 四 強制性設(shè)施建安工程 防雷、消防、垃圾中轉(zhuǎn)站 寧陜森林公寓住宅小區(qū)建設(shè)項目可行性研究報告 33 六 不可預(yù)見費 含試運行費用 七 建設(shè)單位管理費 八 流動資金 ▲ 總投資 ▲ 固定資產(chǎn) 填表： 表 森林住宅小區(qū)投資估算表 序號 投資項目 單位 數(shù)量 費用金額（萬元） 構(gòu)成比例 （ %） 備注 一 1 前期綜合費 規(guī)劃、設(shè)計、地 勘報建等 二 土建工程 93 1 主體工程 ㎡ ① 1樓（多層） ㎡ 2樓（高層） ㎡ 3樓（高層） ㎡ 2 裝修工程 3 設(shè)備測量及安裝 4 輔助工程 綠化、環(huán)形道路 三 售樓管理費 067 四 強制性建類工程 消防、防雷、垃圾中轉(zhuǎn)站 五 不價預(yù)備費 六 流動資金 ▲ 總投資 100 ▲ 回走資產(chǎn) 167。詳見附表： 表 工 程 內(nèi) 容 20xx 年度 20xx 年度 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 1 月 2 月 3 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 工程 前期準(zhǔn) 備 辦理 項目備 案 工程 地質(zhì)勘 察 二土建 主體工程 寧陜森林公寓住宅小區(qū)建設(shè)項目可行性研究報告 31 結(jié)構(gòu) 封頂 安裝及裝飾工程 輔助工程 停車場 綠化工程 竣工驗收 交付使用 寧陜森林公寓住宅小區(qū)建設(shè)項目可行性研究報告 32 第七章 投資估算與資金籌措 167。土建安裝裝飾工程約16 個月，主要目標(biāo)進度日期為 20xx 年已完成酒店主體結(jié)構(gòu)正負零，主體結(jié)構(gòu)正負零 20xx 年 12 月完成整體工程形象進度 65%， 20xx 年 6 月完成結(jié)構(gòu)封頂， 20xx 年 9 月整體裝修竣工 20xx 年 12月交付使用， 20xx 年 1 月 1 日營運開業(yè)。整體工 期 20 個月，實際施工工期 18 個月。 （ 3）規(guī)劃綠化用地在不與施工主體工程用地發(fā)生沖突時應(yīng)先期植樹綠化，建筑活動結(jié)束后，對裸露場地及時綠化、硬化。臨時堆放場應(yīng)加護坎四周修挖臨時導(dǎo)流渠以利雨水排放。采取內(nèi)部雨、污收集系統(tǒng)集中于化糞池，再經(jīng)市政污水排放管道進入污水處理廠。 （ 3）施工機械、車輛、其他附助設(shè)備采取集中地點清洗，廢水統(tǒng)一收集，懸浮油污匯入收集池集中回收處理。 寧陜森林公寓住宅小區(qū)建設(shè)項目可行性研究報告 29 （ 2）混泥土拌合系統(tǒng)廢水采取沉淀法統(tǒng)一收集、沉淀池加入適量絮凝劑。 廢水 施工廢水 施工廢水主要來源于沙石料清洗，混泥土燒筑、養(yǎng)護、灌漿、車輛沖 洗，砌塊加濕等生產(chǎn)工序。 噪聲防護措施： （ 1） 盡可能引進低噪聲設(shè)備，對現(xiàn)有設(shè)備強化保養(yǎng)； （ 2） 場地四周采取隔離措施，如反射板、防護欄板等。生活寧陜森林公寓住宅小區(qū)建設(shè)項目可行性研究報告 28 垃圾可通過內(nèi)部清理集中交環(huán)衛(wèi)公司運至中轉(zhuǎn)站，再批次運往縣 城垃圾處理場。通過物料衡算，工程排放建筑垃圾為每㎡ ,其開挖量（主要是棄土、棄石、棄渣） 100m3,由于地面建筑回填量 1950m3,使建筑垃圾 ﹪可以就地得到消化，其余部分和砌塊、砼澆筑、裝修過程產(chǎn)生的垃圾用于步行街路基整修，極少量垃圾用車輛運至縣城垃圾填埋場。預(yù)防措施：施工現(xiàn)場設(shè)置封閉防護圍欄，必要時進行灑水清掃，以減輕施工揚塵對周圍環(huán)境的影響。 167。 寧陜森林公寓住宅小區(qū)建設(shè)項目可行性研究報告 27 固體廢物主要是在 施工期和運營期產(chǎn)生的建筑垃圾和生活垃圾。 大氣、水、固體廢物、噪聲影響 大氣污染物主要產(chǎn)生在施工期，主要污染源是由于施工機械與人工勞作過程產(chǎn)生的顆粒物。 主要生態(tài)影響 地理地貌影響 項目建設(shè)占地 平方米，改變了局部小區(qū)域地理地貌影響地理條件和自然地貌。依照建設(shè)項目開工建設(shè)前置條件要求，向當(dāng)?shù)丨h(huán)保部門申請環(huán)境評價和評估，并嚴格按照批復(fù)的總量排放指標(biāo)和規(guī)定環(huán)境工程項目執(zhí)行，使項目在建設(shè)和運營 全過程保持良好的生態(tài)環(huán)境。 寧陜森林公寓住宅小區(qū)建設(shè)項目可行性研究報告 26 第五