【正文】 在建設過程中加強項目質量管理，經(jīng)濟、合理的控制項目成本，爭取早日建成受益。二、建議建議在建設進度、資金調度、建筑物品質等諸多方面于項目的實施前期作進一步的統(tǒng)籌規(guī)劃，完善該項目設計方案。（不含住宅樓部分），為高檔綠色商務大酒店。 第十三章 結論及建議一、結論項目的建設是必要的項目的建設是認真貫徹落實漢川市委、市政府提出的“加快旅游興市”戰(zhàn)略部署，打造武漢城市后花園的目標，更好地促進漢川市“兩型”社會的建設，提升漢川旅游接待服務設施層次不高等實際問題，打造漢川市高規(guī)格接待服務平臺。%，%，大于零。只有項目運營的經(jīng)營管理水平不斷提高，項目的社會、生態(tài)和經(jīng)濟效益才能充分發(fā)揮，才能在激烈的市場競爭中立于不敗之地。從經(jīng)濟發(fā)展階段看，發(fā)展水平越高的階段，對酒店產品的需求也越豐富，這些都將對本項目開發(fā)產生積極的影響。政策風險國家宏觀政策以及湖北省有關規(guī)定對本項目的影響較大，主要集中在：（1）影響資金來源從目前社會經(jīng)濟發(fā)展的環(huán)境來看，酒店業(yè)已經(jīng)成為勢在必行的產業(yè)，無論從消費需求，還是國家旅游開發(fā)政策與消費導向，酒店業(yè)發(fā)展都具備了宏觀政策條件，未來一定階段內，國家政策對旅游、酒店開發(fā)投資的影響主要是積極層面的。因此，要成立項目開發(fā)建設領導小組，選調相關技術、管理人員成立籌建辦公室，嚴格實行工程招標投標制和工程監(jiān)理制，推行現(xiàn)代科學工程建設管理，加大配套資金落實力度和各項建設協(xié)調管理力度，確保工程進度和工程質量。（1）生態(tài)環(huán)境保護風險項目建設會造成景區(qū)內局部景觀變化，；建筑風格設計不當會產生與自然環(huán)境不協(xié)調；建筑垃圾處理不當會產生生態(tài)環(huán)境污染等問題，都應引起項目建設單位高度重視，并按各項環(huán)?？刂拼胧┴瀼芈鋵?，嚴格實行“誰開發(fā)、誰保護、誰建設、誰負責”的制度，堅決避免“建設性破壞和破壞性建設”現(xiàn)象發(fā)生。為盡量避免市場風險的出現(xiàn)，應著力加快項目建設進度，加大宣傳促銷力度，提高市場競爭力和占有率，促使客源穩(wěn)步增長，并不斷研究市場變化，根據(jù)旅游者的消費要求推陳出新，調整和優(yōu)化產品結構，實施精品名牌戰(zhàn)略，形成“唯我獨有，經(jīng)久不衰”的特色飲食文化，從而降低市場風險。這些影響因素中，消費者收入變化所帶來的風險是全行業(yè)共同面臨的風險，屬系統(tǒng)風險。五、財務效益評價按《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（2006年第三版）中相關行業(yè)財務基準折現(xiàn)率取值，根據(jù)“損益表”、“投資估算表”、“項目投資現(xiàn)金流量表”、 “資本金現(xiàn)金流量表”計算出本項目的各項財務評價指標如下表所示：項目財務評價指標表經(jīng)濟效益數(shù)據(jù)與指標單位　數(shù)值　備注　項目稅前財務內部收益率%%　項目稅前財務凈現(xiàn)值萬元ic=8%項目稅前靜態(tài)投資回收期年年項目稅后財務內部收益率%%　項目稅后財務凈現(xiàn)值萬元ic=8%項目稅后靜態(tài)投資回收期年年總投資收益率萬元%　六、盈虧平衡分析按項目經(jīng)營期第3年的數(shù)據(jù)，以經(jīng)營能力利用率表示的盈虧平衡點為：盈虧平衡點＝()100% ＝%；計算表明，%，可不虧不盈。四、利潤測算 從損益測算可以看出。營業(yè)稅金及附加測算根據(jù)費用與效益估算數(shù)據(jù)選取中的各種稅率取費依據(jù)：；、。詳見下表：會務會展年均收入預測明細表序號會議室類型個數(shù)（個）出租價格（元/天）年可出租天數(shù)（天）出租率（%）收入（萬元）1A廳（50人/廳）150036080%2B廳（300人/廳）1150036060%會展收入　　　　旅游商品銷售收入項目一期建成后平均每年可接待8萬游客，參照湖北省同類景點旅游商品銷售收入水平，平均標準暫定位在100元/人。收入測算詳見下表：娛樂項目年均收入預測明細表序號項 目單 價數(shù) 量時 間出租率收入小計（萬元）單價單位數(shù)量單位時間單位1棋牌室100元/天6個360天90%2商務中心、洗浴中心、酒吧、棋牌廳等收入300合 計會務收入項目建成后，將形成大、中、小型會議室。住宿收入?yún)⒄諠h川市同類賓館收費標準，年營業(yè)天數(shù)按360天測算，預計年均出租率70%—80%。餐飲收入項目建成后平均每年可接待8萬人就餐，參照漢川市同類高檔賓館餐飲收費標準，平均收費標準暫定位在120元/位。，見附表：總成本費用估算表。（2）變動成本變動成本是指隨住宿客流量因素的變化而變化的費用，包括部分直接成本等。（1）固定成本固定成本是指在一定的經(jīng)營規(guī)模限度內，不隨住宿客流量等其他因素的變化而變化的費用?？偝杀举M用本項目在攤銷完遞延資產后年均總成本費用為4388 萬元，見附表：總成本費用估算表。修理費%計算。攤銷費用本項目固定資產投資中的項目遞延資產主要為：建設單位管理費、勘察、設計費、工程監(jiān)理費、招標代理服務費等，按國家有關規(guī)定，遞延資產應在項目運營后五年內等額攤銷。固定資產折舊費根據(jù)國家有關規(guī)定，固定資產折舊按平均年限法，建筑物折舊年限40年，%。據(jù)目前湖北省內同類旅游景區(qū)的成本統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，餐飲業(yè)務的平均直接成本分別為其營業(yè)收入的60%；客房業(yè)務、娛樂業(yè)務、會務會展業(yè)務的平均直接成本分別均為其營業(yè)收入的50%估算；工資及福利項目一期勞動定員80人，福利費按工資的14%提取，預計年均工資及福利費為131萬元。總成本費用估算表詳見附表：總成本費用估算表。二、經(jīng)營成本和總成本費用估算根據(jù)現(xiàn)行財務制度規(guī)定，企業(yè)的總成本按營業(yè)成本及管理費用、財務費用、制造費用等期間費用計算。（3）財務基準收益率的設定：目前全國社會財務基準收益率為8%，參照國家行業(yè)主管部門發(fā)布本行業(yè)融資前稅前財務基準收益率為8%，因此本項目的財務基準收益率確定為8%。第十二章 財務評價及風險分析一、財務評價費用與效益估算依據(jù)（1）《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版）（2）《中華人民共和國公司法》及其實施條例（3）《中華人民共和國營業(yè)稅法》及其實施細則（4）《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實施條例（5）《企業(yè)會計準則》、《企業(yè)會計制度》及有關財務規(guī)定（6）國家及武漢市當?shù)赜嘘P勞動工資管理和社會保障等有關規(guī)定費用與效益估算數(shù)據(jù)選?。?）項目計算期：項目計算期定為11年，其中建設期1年，經(jīng)營期11年。工程建設費用估算表序號用地性質費用建筑總面積（m2) 備注一西湖國際大酒店　　高檔商務1樁 基150 　框剪結構2土建安裝22501584元/㎡　3裝修及設備600　　合 計3000工程建設其他費用估算表費用名稱單 位費 用土地征用費用萬元/畝 土地稅費萬元 前期規(guī)費萬元 電力工程費萬元 環(huán)保萬元 防雷中心萬元 圖紙測繪費萬元 造價咨詢費萬元 人防費萬元 建設局配套費萬元 建設局建黨費萬元 綠化補償費萬元 占道費萬元 墻體專項費萬元 環(huán)境監(jiān)測費萬元 勘察費萬元 小 計 項目總投資估算表序 號項 目 名 稱費 用備 注一工程費用3000二工程建設其他費用三預備費四建設期利息五流動資金總投資三、資金籌措。二、項目總投資項目總投資包括建設投資、建設期利息與流動資金。編制工程量清單及預算控制價、全過程造價控制、結算審計依據(jù)武建價協(xié)[2006]1號進行估算，并結合項目實際情況考慮。環(huán)境影響咨詢費，依據(jù)國家計委、國家環(huán)?？偩钟媰r格[2002]125號進行估算，并結合項目實際情況考慮。建設單位管理費，依據(jù)財建[2002]394號文進行估算，并結合項目實際情況考慮；工程監(jiān)理費，國家發(fā)改委、建設部發(fā)價格[2007]670進行估算項目前期工作咨詢費，計價格[1999]1283號，并結合項目實際情況考慮。以上建筑物、構筑物均參照當?shù)叵鄳ㄖこ淘靸r估算建筑工程投資，詳見投資估算表。購物設施：酒店配套有小規(guī)模的購物設施，以滿足賓客日常生活所用，以銷售漢川特色的工藝品、生活用品、食品等為主。組織機構圖如下董事長總經(jīng)理副總經(jīng)理客房管理部市場開發(fā)部財務部餐飲服務部物業(yè)管理部行政部人力資源副總經(jīng)理綜合管理部品控部 二、項目盈利模式主要有以下幾種盈利模式：餐飲收入住宿收入娛樂旅游收入會議會展收入特色商品收入三、酒店服務設施策劃酒店住宿設施根據(jù)項目總體開發(fā)定位，接待設施需滿足至少三個層面的賓客需求：第一類為滿足高端消費者（私營老板）的需求；第二類為滿足商務人士（企業(yè)高管和政界）的需求；第三類為滿足都市中等大眾性消費的需求。根據(jù)《中華人民共和國招標投標法》和國務院有關部門的職責分工，國家計委、建設部、鐵道部、交通部、信息產業(yè)部、水利部、中國民用航空總局審議通過的《工程建設項目施工招標投標辦法》（2003年），為有效控制和合理使用投資，保證建設工程質量，本項目一期招標基本情況詳見下表：招標基本情況表項目招標范圍招標組織形式招標方式不采用招標方式投資估算金額全部招標部分招標自行招標委托招標公開招標邀請招標勘察√√設計√√√建筑工程√√√監(jiān)理√√√設備√√√主要原材料√√√其他情況說明： 建設單位：第十章 項目經(jīng)營管理方案一、運營體制的建立新公司的成立和組織機構：新公司將按照《公司法》要求建立組織機構，董事會作為最高權力機構，決定公司的經(jīng)營重要事項；董事長代表董事會執(zhí)行常務經(jīng)營決策事項，總經(jīng)理負責公司經(jīng)營目標的實現(xiàn)和運營管理工作，公司組織機構之下設有市場開發(fā)部、客房管理部、餐飲服務部、物業(yè)管理部、品控部、財務部、行政人力資源部等重要部門組成。本項目在施工過程中提倡“科學管理、合理安排、文明施工”的原則，嚴格履行建設工程合同，合理安排工序，組織好均衡的連續(xù)施工，本著對工程、質量、成本和安全進行科學的監(jiān)督、檢查和控制，力求達到“高質量、高工效、低成本”的目標，使工程早日竣工并交付使用。全系統(tǒng)消防聯(lián)動信號由中央控制臺控制。（2）干式滅火系統(tǒng)按每200㎡配備一具干式手提滅火器，置于各消火栓箱內。消防給水系統(tǒng)（1）消火栓滅火系統(tǒng)：消火柱滅火系統(tǒng)給水方式由城市給水管引入主水管供水，經(jīng)消火栓管網(wǎng)至各層消火栓箱，在建筑內形成環(huán)狀管網(wǎng)。（4）室內裝修采用不燃或難燃材料，對于鋼結構構件和木構件應采取有效的防火處理措施，達到相應的耐火極限。（2）結合總平面布局，擬建道路互相連通，形成環(huán)路，并考慮適當?shù)霓D彎半徑，使消防車來往通暢、便捷，順利到達各建筑物，滿足消防要求。 第八章 安全與消防一、設計依據(jù)《中華人民共和國消防法》 1998年9月1日施行《建筑設計防火規(guī)范》 GBJ1687(2003年版)《建筑滅火器配置設計規(guī)范》GBJ14090(1997年版)二、設計范圍本工程消防設計范圍主要為室內外消防系統(tǒng)。技術經(jīng)濟論證對本項目擬采取的施工期和營運期環(huán)境保護對策措施進行技術經(jīng)濟論證的結果表明：本項目環(huán)境保護措施選擇適當，能夠產生較好的效果。（5）照明與噪音控制應避免光污染的產生，加強夜間中心區(qū)照明，重點突出地表建筑的照明，接待區(qū)附近的建筑應控制性安裝夜間照明系統(tǒng)。（4）綠化綠化在生態(tài)建設中具有極其重要的作用，不僅可以改善當?shù)匚⑿夂?，而且具有較好的調溫、調濕、吸塵、降噪及凈化空氣等功能，在減輕噪聲污染、美化環(huán)境方面具有特殊意義。（3）生活廢棄物治理固體廢棄物采取垃圾分類存放集中收集，統(tǒng)一由環(huán)衛(wèi)部門清運作無害化處理。凡含有毒和有害物質的污水，均應進行必要的處理，符合國家排放標準后，方可排入城市污水管網(wǎng)。運營期（1）廢水治理項目運營期間主要是一些生活污水，設置雨污分流排水系統(tǒng)，這樣生活污水直接排入市政管網(wǎng)，對周邊環(huán)境不會造成影響，只需進行簡單的處理，達標后排入市政管網(wǎng)。（2）完善排水設施：根據(jù)路基地勢的不同情況及路基排水需要設置涵洞或導排水溝渠，以起到消能防沖的作用，使水流自然流至溝渠或其它排水設施內，并根據(jù)排水河河道情況適當增加排水設施。（1）工程護坡措施：建成后的路基邊坡及涵邊坡容易成為水土流失源。施工過程中要合理安排進度和工期，避免開挖后作業(yè)面長期閑置產生水土流失，施工臨時