【正文】 38。從某的酒店行業(yè)來說，每年新開業(yè)的酒店不計其數(shù)，在總結(jié)其它酒店的缺點(diǎn)，吸取長處，只要經(jīng)營合理、管理得當(dāng)，本項(xiàng)目將也是某酒店行業(yè)的熱點(diǎn)。從現(xiàn)在的旅游市場來說，旅游收入年年增長，旅游更是時下人們生活的一部分。若對現(xiàn)有的培訓(xùn)團(tuán)隊的住宿和餐飲加以改造，不但給培訓(xùn)人員一個輕松的學(xué)習(xí)環(huán)境，在生活上也極大的提供了舒適。而且本項(xiàng)目附近商圈的商務(wù)活動等是支持本項(xiàng)目可行建設(shè)。第六部分 項(xiàng)目結(jié)論投資本項(xiàng)目，經(jīng)濟(jì)效益良好，資金投放安全，回收期短，是一個很優(yōu)良的投資項(xiàng)目，我公司認(rèn)為是可行的！ 本項(xiàng)目在某電業(yè)發(fā)展有限公司先進(jìn)的理念指導(dǎo)和經(jīng)營管理下，在“過程精品”中與代理商強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手作業(yè)，項(xiàng)目開發(fā)能夠順利的進(jìn)行。我們認(rèn)為某大酒店住宿中心的風(fēng)險是兩方面構(gòu)成。同時平價海鮮的經(jīng)營理念是否為某市民很快接受，也是一個風(fēng)險。我們認(rèn)為某大酒店餐飲部分最大的經(jīng)營風(fēng)險是經(jīng)營水平的風(fēng)險，建議聘請專業(yè)的餐飲管理公司介入進(jìn)行專業(yè)化操作，尤其是經(jīng)營海鮮部分的酒店要更加提高經(jīng)營水平。l 設(shè)備費(fèi)40萬元l 流動資金40萬元住宿部分共需投資269萬元其他公共設(shè)施、綠化、配套等預(yù)計投入費(fèi)用為100萬某大酒店投資總額：387萬+269萬+100萬＝756萬項(xiàng)目贏利預(yù)測餐飲部分l 營業(yè)收入全年接待客人10萬人，以每人平均消費(fèi)70元計算，營業(yè)收入為10萬乘以70等于700萬元l 營業(yè)成本餐飲成本費(fèi)：取營業(yè)收入的30%：700萬元30%＝210萬元管理費(fèi)：按營業(yè)收入2%計算：700萬元2%＝14萬元設(shè)備折舊：按5年計算： 50萬元/5年＝10萬元/年裝修折舊:按5年計算: 287萬元/5年＝574000元/年人員工資： 100人10000元/年＝ 100萬元/年水電費(fèi)： 10萬元/年稅金：700萬元%＝l 利潤預(yù)測稅前利潤： 700萬元－（210萬元+4萬元＋10萬元＋＋100萬元＋ 10萬元+）＝ 260萬元/年所得稅：260萬元33%＝稅后利潤：260萬元－＝投資回收期：387萬元/≈住宿部分l 營業(yè)收入按每間客房平均150元計算，按40間客房，按全年入住率70%計算，營業(yè)收入為1504036570%＝l 營業(yè)成本管理費(fèi)：按營業(yè)收入2%計算：2%＝設(shè)備折舊：按5年計算： 40萬元/5年＝8萬元/年人員工資： 10人12000元/人＝ 12萬元/年水電費(fèi)： 20萬元/年稅金：%＝l 利潤預(yù)測稅前利潤： －（＋8萬元＋12萬元＋ 20萬元+）＝ 所得稅：33%＝稅后利潤：－＝投資回收期：269萬元/≈l 項(xiàng)目總投入756萬 項(xiàng)目總利潤/年：+＝ 項(xiàng)目回收期：756萬/≈本投資回收期沒有包括裝修建設(shè)期在內(nèi)，純粹為經(jīng)營期的投資回報率。 五層辦公樓l 裝修按每平方米700元計算，建筑面積4100平方米，裝修費(fèi)共700乘以4100等于287萬元。整個改造過程以分期、滾動式進(jìn)行開發(fā)，第一階段改造三棟建筑物（餐飲、客房），作為本項(xiàng)目啟動，后階段須觀察項(xiàng)目營業(yè)情況及周邊變化從而制定出相應(yīng)的改造策略。根據(jù)本項(xiàng)目的市場定位，結(jié)合某大酒店的環(huán)境因素、規(guī)劃條件、建筑質(zhì)量、建筑特色、裝修內(nèi)容，我們把目標(biāo)客戶確定為：參加某電業(yè)發(fā)展有限公司的系統(tǒng)培訓(xùn)團(tuán)隊、某市及周邊市縣的商務(wù)會議、昌南商圈中高收入的人群及外商及外地的旅游者和旅行團(tuán)。目標(biāo)客戶◆ 某大酒店為高檔商務(wù)酒店，提供高品質(zhì)的硬件設(shè)施和軟件服務(wù)為發(fā)展商的基本理念。這一定位內(nèi)涵是：另外原游泳池邊上的二層別墅也可作為住宿中心，設(shè)置為貴族套房。——第一部分 改建、重新裝修迎賓大道的五層辦公樓，改建成為能夠容納一次性300人就餐的大型酒店，其中營業(yè)部分為3層，一樓以大眾型飲食為主，主要針對普通消費(fèi)者；二樓以商務(wù)辦公飲食為主，此類飲食主要客戶群為大型商務(wù)聚餐、生日聚會等；三樓以包廂為主；四、五樓則以辦公用房和職工宿舍為主。三、 項(xiàng)目分析項(xiàng)目規(guī)劃布局整個項(xiàng)目分為兩個部分。◇ 會議部分會議室分為小型會議室和大型會議室，可以容納近300人，擁有功能齊全的會議設(shè)施和先進(jìn)的音響視聽設(shè)備，并設(shè)有舒適貴賓休息室。每間客房均配有現(xiàn)代化設(shè)施，獨(dú)立中央空調(diào)，國際直撥電話，遙控彩色電視，迷您小冰箱等客房價目表如下：房間類型價格單人間188元普通房98元標(biāo)準(zhǔn)間（一部）188元標(biāo)準(zhǔn)間（二部）158元套房388元總統(tǒng)套房1588元鐘點(diǎn)房60元/2小時80元/3小時◇ 康樂部分康樂部分包括桑拿、美容美發(fā)、沙壺球。菜系包括贛菜、粵菜、上海菜。一、二樓為大廳，三、四樓為包房?！? 桂花村大酒店簡介桂花村大酒店是以餐飲、住宿、會議、休閑為一體的三星極高檔商務(wù)型大酒店，酒店位于某市迎賓大道1089號，臨接南高公路。且在業(yè)態(tài)上較為接近，有可能會出現(xiàn)惡性競爭。T風(fēng)險分析1） 本項(xiàng)目運(yùn)作以來，有可能引來競爭對手的跟風(fēng)、模仿，某市迎賓大道周邊有可能興起一股大酒店的建設(shè)高潮，產(chǎn)品同質(zhì)化將大量出現(xiàn)；2） 昌南商圈雖前景誘人，但目前來說商圈還是剛興起，缺乏商圈所必須具備的人氣、旺氣，昌南商圈的成熟還需要時間。本項(xiàng)目建設(shè)以后，會吸引周邊的產(chǎn)業(yè)主和高級管理人員前來就近消費(fèi)，其中不外乎大公司、大企業(yè)的員工活動。昌南是某著名的商圈之一，制造業(yè)、工業(yè)都很發(fā)達(dá)，許多本土企業(yè)選擇昌南這塊土地上蓬勃發(fā)展，更吸引了外商來投資建業(yè)。一方面雙休日的普及使得人們有基本的休閑時間；另一方面黃金周的流行使得人們對休閑有了基本的觀念。某GDP首次過千億，某市人均GDP已由1979年的511元上升到2004年的17238元（即2083美元）。隨著社會分工的不斷深入和第三產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，休閑業(yè)已經(jīng)成為了我國產(chǎn)業(yè)大軍中的一股重要力量。黨的十六大確立了全國的區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局：長三角經(jīng)濟(jì)圈、珠三角經(jīng)濟(jì)圈、東北經(jīng)濟(jì)圈、環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈、中部經(jīng)濟(jì)圈。酒店內(nèi)應(yīng)該明確分區(qū)域：餐飲區(qū)、客房區(qū)、休閑區(qū)及娛樂區(qū)等。消防及分區(qū)某大酒店中餐廳和客房通道都應(yīng)該按照其不同的規(guī)格設(shè)置消防系統(tǒng)和安全通道。建筑造型對現(xiàn)在建筑進(jìn)行豪華裝修。一期投建國際標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場一座、停車場一個（容納35部車）?？拷返奈鍖咏ㄖ镏匦卵b修后作為以經(jīng)營餐飲業(yè)為主的酒店。交通組織門口的迎賓北大道為某市連接從市、縣內(nèi)外的交通樞紐，車流量大，另2021239等多路公交線路直接途經(jīng)大酒店門口。綠樹成蔭、池塘水清為景觀的客房，不僅環(huán)境優(yōu)美，還體現(xiàn)“賓至如歸、溫馨舒適”概念。從門口進(jìn)入后，餐飲建筑后面那棟是標(biāo)準(zhǔn)客房建筑，建筑面積約1874平方米，目前標(biāo)準(zhǔn)客房共有33間?？傮w布局某大酒店總占地面積約60畝。某大酒店不但擁有優(yōu)美的自然環(huán)境，且配套設(shè)施文化資源、經(jīng)濟(jì)、教育、金融、科技氛圍良好。對面是信息學(xué)院；北接江西電力技工學(xué)院、八大山人紀(jì)念館、武警醫(yī)院；南連昌南客運(yùn)站、桂花村、小蘭工業(yè)園。本大酒店將以全部招商的形式對外出租。三、項(xiàng)目背景項(xiàng)目概況發(fā) 展 商：某電業(yè)發(fā)展有限公司用地性質(zhì)：酒店項(xiàng)目名稱：某大酒店（暫定）用地位置：迎賓北大道1138號項(xiàng)目總占地面積：項(xiàng)目建筑面積： 6800平方米用地現(xiàn)狀：已開發(fā)40% 一棟五層辦公樓 建筑面積4100 m2 m2。三是計算機(jī)模擬運(yùn)算。二是專門研討會。研究內(nèi)容開發(fā)經(jīng)營酒店項(xiàng)目所涉及內(nèi)容十分廣泛，因此，本項(xiàng)研究的內(nèi)容亦較為復(fù)雜，總體上來看，我們依據(jù)預(yù)期收益和成本兩條主線，將內(nèi)容分為五大部分，即研究原則，市場研究，項(xiàng)目評估，投資分析和基本結(jié)論，個中涉及的主要分支內(nèi)容包括：a、全面收集