【正文】 二、 經(jīng)營成本和總成本費(fèi)用估算 56 根據(jù)現(xiàn)行財(cái)務(wù)制度規(guī)定，企業(yè)的總成本按營業(yè)成本及管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、制造費(fèi)用等期間費(fèi) 用計(jì)算。（ 3）財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率的設(shè)定：目前全國社會財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率為 8%，參照國家行業(yè)主管部門發(fā)布本行業(yè)融資前稅前財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率為 8%，因此本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率確定為 8%。 55 第十 二 章 財(cái)務(wù)評 價(jià)及風(fēng)險(xiǎn)分析 一、財(cái)務(wù)評價(jià) 費(fèi)用與效益估算依據(jù) （ 1）《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)》（第三版） （ 2）《中華人民共和國公司法》及其實(shí)施條例 （ 3）《中華人民共和國營業(yè)稅法》及其實(shí)施細(xì)則 （ 4）《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實(shí)施條例 （ 5）《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則》、《企業(yè)會計(jì)制度》及有關(guān)財(cái)務(wù)規(guī)定 （ 6） 國家及武漢市當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)勞動(dòng)工資管理和社會保障等有關(guān)規(guī)定 費(fèi)用與效益估算數(shù)據(jù)選取 （ 1）項(xiàng)目計(jì)算期：項(xiàng)目計(jì)算期定為 11年，其中建設(shè)期 1年，經(jīng)營期 11 年。 工程建設(shè)費(fèi)用估算表 序號 用地性質(zhì) 費(fèi)用 建筑總面積（ m2) 備注 一 西湖國際大酒店 高檔商務(wù) 1 樁 基 150 框 剪 結(jié)構(gòu) 2 土建 安裝 2250 1584 元 /㎡ 3 裝修 及設(shè)備 600 合 計(jì) 3000 52 工程建設(shè)其他費(fèi)用估算表 費(fèi)用名稱 單 位 費(fèi) 用 土地征用費(fèi)用 萬元 /畝 土地稅費(fèi) 萬元 前期規(guī)費(fèi) 萬元 電力工程費(fèi) 萬元 環(huán)保 萬元 防雷中心 萬元 圖紙測繪費(fèi) 萬元 造價(jià)咨詢費(fèi) 萬元 人防費(fèi) 萬元 建設(shè)局配套費(fèi) 萬元 建設(shè)局建黨費(fèi) 萬元 綠化補(bǔ)償費(fèi) 萬元 占道費(fèi) 萬元 墻體專項(xiàng)費(fèi) 萬元 環(huán)境監(jiān)測費(fèi) 萬元 勘察費(fèi) 萬元 小 計(jì) 項(xiàng)目總投資估算表 序 號 項(xiàng) 目 名 稱 費(fèi) 用 備 注 一 工程費(fèi)用 3000 二 工程建設(shè)其他費(fèi)用 三 預(yù)備費(fèi) 四 建設(shè)期利息 五 流動(dòng)資金 總投資 三 、資金籌措 項(xiàng)目所需投資 萬元 全部 由 建設(shè)單位 自籌。 二 、項(xiàng)目總投資 項(xiàng)目總投資包括建設(shè)投資、建設(shè)期利息與流動(dòng)資金，估算為 萬元。 編制工程量清單及預(yù)算控制價(jià)、全過程造價(jià)控制、結(jié)算審計(jì)依據(jù)武建價(jià)協(xié) [2021]1 號進(jìn)行估算，并結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況考慮。環(huán)境影響咨詢費(fèi)，依據(jù)國家計(jì)委、國家環(huán)?？偩钟?jì)價(jià)格[2021]125 號進(jìn)行估算，并結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況考慮 。 建設(shè)單位管理費(fèi)，依據(jù)財(cái)建 [2021]394號文進(jìn)行估算，并結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況考慮； 工程監(jiān)理費(fèi)，國家發(fā)改委、建設(shè)部發(fā) 價(jià)格 [2021]670進(jìn)行估算項(xiàng)目前期工作咨詢費(fèi)，計(jì)價(jià)格 [1999]1283號，并結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況考慮 。 以上建筑物、構(gòu)筑物均參照當(dāng)?shù)叵鄳?yīng)建筑工程造價(jià)估算建筑工程投資，詳見投資估算表。 購物設(shè)施：酒店配套有小規(guī)模的購物設(shè)施，以滿足 賓 客日常生活所用 ， 以銷售 漢川 特色的工藝品、生活用品、食品等為主。組織機(jī)構(gòu)圖如下 二 、項(xiàng)目盈利模式 主要有以下 幾 種盈利模式： 餐飲 收入 董事長 總經(jīng)理 副總經(jīng)理 客房管理部 市場開發(fā)部 財(cái) 務(wù) 部 餐飲服務(wù)部 物業(yè)管理部 行政部人力資源 副總經(jīng)理 綜合管理部 品 控 部 49 住宿收入 娛樂旅游收入 會議會展收入 特色商品收入 三 、 酒店 服務(wù)設(shè)施策劃 酒店住宿設(shè)施 根據(jù)項(xiàng)目總體開發(fā)定位，接待設(shè)施需滿足至少 三個(gè)層面的 賓客 需求：第一類為滿足高端 消費(fèi)者（私營老板） 的需求；第二類為滿足商務(wù) 人士（企業(yè)高管和政界） 的需求；第三類為滿足都市中等大眾性 消費(fèi) 的需求。根據(jù)《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》和國務(wù)院有關(guān)部門的職責(zé)分工，國家計(jì)委、建設(shè)部、鐵道部、交通部、信息產(chǎn)業(yè)部、水利部、中國民用航空總局審議通過的《工程建設(shè)項(xiàng)目施工招標(biāo)投標(biāo)辦法》（ 2021 年），為有效控制和合理使用投資，保證建設(shè)工程質(zhì)量，本項(xiàng)目一期招標(biāo)基本情況詳見下表： 招標(biāo)基本情況表 項(xiàng)目 招標(biāo)范圍 招標(biāo)組 織形式 招標(biāo)方式 不采用 招標(biāo) 方式 投資估 算金額 全部 招標(biāo) 部分 招標(biāo) 自行 招標(biāo) 委托 招標(biāo) 公開 招標(biāo) 邀請 招標(biāo) 勘察 √ √ 設(shè)計(jì) √ √ √ 建筑工程 √ √ √ 監(jiān)理 √ √ √ 設(shè)備 √ √ √ 主要原材料 √ √ √ 其他 情況說明： 建設(shè)單位： 48 第十 章 項(xiàng)目經(jīng)營管理方案 一、運(yùn)營體制的建立 新公司的成立和組織機(jī)構(gòu)： 新公司將按 照《公司法》要求建立組織機(jī)構(gòu)，董事會作為最高權(quán)力機(jī)構(gòu)，決定公司的經(jīng)營重要事項(xiàng)；董事長代表董事會執(zhí)行常務(wù)經(jīng)營決策事項(xiàng)，總經(jīng)理負(fù)責(zé)公司經(jīng)營目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)和運(yùn)營管理工作，公司組織機(jī)構(gòu)之下設(shè)有市場開發(fā)部、客房管理部、餐飲服務(wù)部、物業(yè)管理部、品控部、財(cái)務(wù)部、行政人力資源部等重要部門組成。 本項(xiàng)目在施工過程中提倡“科學(xué)管理、合理安排、文明施工”的原則，嚴(yán)格履行建設(shè)工程合同， 合理安排工序，組織好均衡的連續(xù)施工，本著對工程、質(zhì)量、成本和安全進(jìn)行科學(xué)的監(jiān)督、檢查和控制，力求達(dá)到“高質(zhì)量、高工效、低成本”的目標(biāo)，使工程早日竣工并交付使用。全系統(tǒng)消防聯(lián)動(dòng)信號由中央控制臺控制 。 （ 2） 干式滅火系統(tǒng) 按每 200㎡ 配備一具干式手提滅火器，置于各消火栓箱內(nèi)。 消防給水系統(tǒng) （ 1） 消火栓滅火系統(tǒng)：消火柱滅火系統(tǒng)給水方式由城市給水管 45 引入主水管供水，經(jīng)消火栓管網(wǎng)至各層消火栓箱，在建筑內(nèi)形成環(huán)狀管網(wǎng)。 （ 4）室內(nèi)裝修采用不燃或難燃材料，對于鋼結(jié)構(gòu)構(gòu)件和木構(gòu)件應(yīng)采取有效的防火處理措施，達(dá)到相應(yīng)的耐火極限。 （ 2）結(jié)合總平面布局，擬建道路互相連通，形成環(huán)路，并考慮適當(dāng)?shù)霓D(zhuǎn)彎半徑，使消防車 來往通暢、便捷，順利到達(dá)各建筑物，滿足消防要求。 44 第 八 章 安全與消防 一、設(shè)計(jì)依據(jù) 《中華人民共和國消防法》 1998年 9 月 1 日施行 《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 GBJ1687(2021 年版 ) 《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》 GBJ14090(1997 年版 ) 二、設(shè)計(jì)范圍 本工程消防設(shè)計(jì)范圍主要為室內(nèi)外消防系統(tǒng)。 技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證 對本項(xiàng)目擬采取的施工期和營運(yùn)期環(huán)境保護(hù)對策措施進(jìn)行技術(shù) 43 經(jīng)濟(jì)論證的結(jié)果表明：本項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)措施選擇適當(dāng)，能夠產(chǎn)生較好的效果。 （ 5）照明與噪 音控制 應(yīng)避免光污染的產(chǎn)生，加強(qiáng)夜間中心區(qū)照明，重點(diǎn)突出地表建筑的照明，接待區(qū)附近的建筑應(yīng)控制性安裝夜間照明系統(tǒng)。 （ 4）綠化 綠化在生態(tài)建設(shè)中具有極其重要的作用，不僅可以改善當(dāng)?shù)匚⑿夂?，而且具有較好的調(diào)溫、調(diào)濕、吸塵、降噪及凈化空氣等功能，在減輕噪聲污染、美化環(huán)境方面具有特殊意義。 （ 3）生活廢棄物治理 固體廢棄物采取垃圾分類存放集中收集，統(tǒng)一由環(huán)衛(wèi)部門清運(yùn)作無害化處理。 凡含有毒和有害物質(zhì)的污水，均應(yīng)進(jìn)行必要的處 理，符合國家排放標(biāo)準(zhǔn)后，方可排入城市污水管網(wǎng)。 運(yùn)營期 （ 1）廢水治理 項(xiàng)目運(yùn)營期間主要是一些生活污水，設(shè)置雨污分流排水系統(tǒng)，這樣生活污水直接排入市政管網(wǎng)，對周邊環(huán)境不會造成影響，只需進(jìn)行 42 簡單的處理，達(dá)標(biāo)后排入市政管網(wǎng)。 （ 2） 完善排水設(shè)施：根據(jù)路基地勢的不同情況及路基排水需要設(shè)置涵洞或?qū)潘疁锨云鸬较芊罌_的作用，使水流自然流至溝渠或其它排水設(shè)施內(nèi)，并根據(jù)排水河河道情況適當(dāng)增加排水設(shè)施。 （ 1） 工程護(hù)坡措施：建成后的路基邊坡及涵邊坡容易成為水土流失源。施工過程中要合理安排進(jìn)度和工期，避 免開挖后作業(yè)面長期閑置產(chǎn)生水土流失，施工臨時(shí)棄渣要運(yùn)至地勢平坦處堆放，并盡快回填，減少準(zhǔn)積的時(shí)間。施工所需土石料除自身的挖方回用外，不足部分應(yīng)購買商品土石料，嚴(yán)禁就近開挖取土采石。水土流失防治的主要時(shí)段為施工期。 水土流失防護(hù)措施 擬建項(xiàng)目水土流失防治責(zé)任范圍為建設(shè)項(xiàng)目全部范圍。 景觀保護(hù)措施 針對項(xiàng)目區(qū)環(huán)境現(xiàn)狀，特提出以下景觀保護(hù)措施： （ 1） 工程建設(shè)力求做到與自然相協(xié)調(diào)，對工程施工破壞的地形及施工臨時(shí)占地進(jìn)行人工修復(fù)，并對用地布局進(jìn)行規(guī)劃，力求項(xiàng)目與風(fēng)景資源背景之間景觀相融性評價(jià)分級達(dá)到景觀指標(biāo)要求。在排施工時(shí)注意施工作業(yè)等產(chǎn)生高噪聲的活動(dòng)，盡量避開夜間施工 （ 3） 施工期間在修建必不可少的建筑物時(shí)，要精心選點(diǎn)，以減少與環(huán)境的不和諧感；在進(jìn)行排水、電力、通信管線施工時(shí)，采用埋地敷設(shè) （埋深≥ 0。 （ 2）設(shè)置臨時(shí)垃圾貯存設(shè)施，防止流失，并定期把垃圾送到指定垃圾場； （ 3）禁止將含有毒成分的廢碴隨意傾倒或直接掩埋。 固體廢物 （ 1）建設(shè)施工期間按照施工計(jì)劃進(jìn)行。 ② 連輸車輛應(yīng)禁鳴嗽叭。 ④ 對所有污水、垃圾、應(yīng)進(jìn)行集中定期進(jìn)行處理，污水應(yīng)經(jīng)過處理符合排放標(biāo)準(zhǔn)后才能排放，垃圾、污水的處理標(biāo)準(zhǔn)必須符合環(huán)境保護(hù)的要求，就其處理方式和地點(diǎn)，應(yīng)接受當(dāng)?shù)丨h(huán)保部門的指導(dǎo)。 （ 2） 水環(huán)境 ① 執(zhí)行國家《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》（ GB89781996）； ② 有效地利用水資源，制定污水處理措施，堅(jiān)決杜絕亂排亂放污水。 五、環(huán)保措施的評述及其技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證 施工期環(huán)境質(zhì)量保護(hù)措施 （ 1） 大氣環(huán)境 ① 在土地平整、開挖、取、棄土以及建筑材料裝卸運(yùn)輸易飛散物料時(shí)，要采取防風(fēng)遮擋措施，必要時(shí)加蓋蓬布。 （ 2） 運(yùn)營期 運(yùn)營期間主要是一些工作生活中的廢水、固體廢棄物的污染。 二、環(huán)境保護(hù)標(biāo)準(zhǔn) 中華人民共和國國務(wù)院令 253號《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理?xiàng)l例》 國務(wù)院環(huán)境保護(hù)委員會、國家計(jì)劃委員會、國家經(jīng)濟(jì)委員會（ 87）國環(huán)字第 002 號文件《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)設(shè)計(jì)規(guī)定》 《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（ GB3095－ 1996） 《地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（ GB3838— 2021） 《城市區(qū)域環(huán)境噪聲質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（ GB3096— 93） 《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》（ GB8978— 96） 三、項(xiàng)目主要污染源和污染物分析 主要污染源 本項(xiàng)目產(chǎn)生的主要污染源為建設(shè)過程的建筑垃圾和項(xiàng)目完成后的少量生活廢水。 37 第 七 章 環(huán)境影響分析與保護(hù) 一、環(huán)境保護(hù)的重要性 為了保護(hù)人類賴以生存的環(huán)境，實(shí)施可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，歷年來我國相繼制 定了一系列法律法規(guī)，不僅為進(jìn)行環(huán)境影響評價(jià)，也為環(huán)境保護(hù)方案設(shè)計(jì)提供了政策依據(jù)。 四、供水系統(tǒng)節(jié)能 采用節(jié)水措施，加強(qiáng)對自來水管網(wǎng)的管理，采用先進(jìn)節(jié)能的感應(yīng)式出水閥及節(jié)水型設(shè)備。 建筑物設(shè)計(jì)應(yīng)盡量滿足通風(fēng)、采光要求， 合理配置設(shè)備和室外路燈燈具的數(shù)量及位置，在滿足使用和照明的前提下盡量減少設(shè)備和燈具的裝機(jī)容量。引入“空中花園”利于建筑自然通風(fēng)和采光，為建筑提供垂直景觀、豐富其立面效果。應(yīng)用新材料、新技術(shù)、新工藝以滿足節(jié)能降耗的需要，提高環(huán)境效益。應(yīng)建立中水處理系統(tǒng)，用于景觀灌溉、減少水資源浪費(fèi)。場地所需能源的 10%來自可再生能源。配置適當(dāng)?shù)恼陉栂到y(tǒng)，防止西曬。建筑必須考慮減少能源消耗的解決辦法，保證能源、土地、水源和材料的安全，達(dá)到生態(tài)建筑標(biāo)準(zhǔn)。外門窗可采用雙 35 層真空玻璃，建筑外門窗擬采用斷橋鋁合金。 圍護(hù)結(jié)構(gòu)節(jié)能措施 墻體、屋面、門窗均進(jìn)行節(jié)能計(jì)算，采取相應(yīng)措施，滿足節(jié)能規(guī)范。 一、設(shè)計(jì)依據(jù) 《中華人民共和國節(jié)約能源法》（ 1998 年 1 月 1 日執(zhí)行） 《評價(jià)企業(yè)合理用電技術(shù)導(dǎo)則》（ GB/T 34851998） 《評價(jià)企業(yè)合理用熱技術(shù)導(dǎo)則》（ GB/T 34861993） 《評價(jià)企業(yè)合理用水技術(shù)導(dǎo)則》（ GBT 71191993） 《設(shè)備及管道保溫技術(shù)導(dǎo)則》（ GB427284） 二、建筑節(jié)能 建筑節(jié)能 是一項(xiàng)系統(tǒng)工程的優(yōu)化過程，本項(xiàng)目嚴(yán)格執(zhí)行《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（ GB501892021）及《民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（采暖居住建