【正文】 二、 經(jīng)營成本和總成本費用估算 56 根據(jù)現(xiàn)行財務制度規(guī)定，企業(yè)的總成本按營業(yè)成本及管理費用、財務費用、制造費用等期間費 用計算。（ 3）財務基準收益率的設定：目前全國社會財務基準收益率為 8%，參照國家行業(yè)主管部門發(fā)布本行業(yè)融資前稅前財務基準收益率為 8%，因此本項目的財務基準收益率確定為 8%。 55 第十 二 章 財務評 價及風險分析 一、財務評價 費用與效益估算依據(jù) （ 1）《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版） （ 2）《中華人民共和國公司法》及其實施條例 （ 3）《中華人民共和國營業(yè)稅法》及其實施細則 （ 4）《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實施條例 （ 5）《企業(yè)會計準則》、《企業(yè)會計制度》及有關財務規(guī)定 （ 6） 國家及武漢市當?shù)赜嘘P勞動工資管理和社會保障等有關規(guī)定 費用與效益估算數(shù)據(jù)選取 （ 1）項目計算期：項目計算期定為 11年，其中建設期 1年，經(jīng)營期 11 年。 工程建設費用估算表 序號 用地性質 費用 建筑總面積（ m2) 備注 一 西湖國際大酒店 高檔商務 1 樁 基 150 框 剪 結構 2 土建 安裝 2250 1584 元 /㎡ 3 裝修 及設備 600 合 計 3000 52 工程建設其他費用估算表 費用名稱 單 位 費 用 土地征用費用 萬元 /畝 土地稅費 萬元 前期規(guī)費 萬元 電力工程費 萬元 環(huán)保 萬元 防雷中心 萬元 圖紙測繪費 萬元 造價咨詢費 萬元 人防費 萬元 建設局配套費 萬元 建設局建黨費 萬元 綠化補償費 萬元 占道費 萬元 墻體專項費 萬元 環(huán)境監(jiān)測費 萬元 勘察費 萬元 小 計 項目總投資估算表 序 號 項 目 名 稱 費 用 備 注 一 工程費用 3000 二 工程建設其他費用 三 預備費 四 建設期利息 五 流動資金 總投資 三 、資金籌措 項目所需投資 萬元 全部 由 建設單位 自籌。 二 、項目總投資 項目總投資包括建設投資、建設期利息與流動資金，估算為 萬元。 編制工程量清單及預算控制價、全過程造價控制、結算審計依據(jù)武建價協(xié) [2021]1 號進行估算，并結合項目實際情況考慮。環(huán)境影響咨詢費，依據(jù)國家計委、國家環(huán)?？偩钟媰r格[2021]125 號進行估算，并結合項目實際情況考慮 。 建設單位管理費，依據(jù)財建 [2021]394號文進行估算，并結合項目實際情況考慮； 工程監(jiān)理費，國家發(fā)改委、建設部發(fā) 價格 [2021]670進行估算項目前期工作咨詢費，計價格 [1999]1283號，并結合項目實際情況考慮 。 以上建筑物、構筑物均參照當?shù)叵鄳ㄖこ淘靸r估算建筑工程投資，詳見投資估算表。 購物設施：酒店配套有小規(guī)模的購物設施，以滿足 賓 客日常生活所用 ， 以銷售 漢川 特色的工藝品、生活用品、食品等為主。組織機構圖如下 二 、項目盈利模式 主要有以下 幾 種盈利模式： 餐飲 收入 董事長 總經(jīng)理 副總經(jīng)理 客房管理部 市場開發(fā)部 財 務 部 餐飲服務部 物業(yè)管理部 行政部人力資源 副總經(jīng)理 綜合管理部 品 控 部 49 住宿收入 娛樂旅游收入 會議會展收入 特色商品收入 三 、 酒店 服務設施策劃 酒店住宿設施 根據(jù)項目總體開發(fā)定位，接待設施需滿足至少 三個層面的 賓客 需求：第一類為滿足高端 消費者（私營老板） 的需求；第二類為滿足商務 人士（企業(yè)高管和政界） 的需求；第三類為滿足都市中等大眾性 消費 的需求。根據(jù)《中華人民共和國招標投標法》和國務院有關部門的職責分工，國家計委、建設部、鐵道部、交通部、信息產業(yè)部、水利部、中國民用航空總局審議通過的《工程建設項目施工招標投標辦法》（ 2021 年），為有效控制和合理使用投資，保證建設工程質量，本項目一期招標基本情況詳見下表： 招標基本情況表 項目 招標范圍 招標組 織形式 招標方式 不采用 招標 方式 投資估 算金額 全部 招標 部分 招標 自行 招標 委托 招標 公開 招標 邀請 招標 勘察 √ √ 設計 √ √ √ 建筑工程 √ √ √ 監(jiān)理 √ √ √ 設備 √ √ √ 主要原材料 √ √ √ 其他 情況說明： 建設單位： 48 第十 章 項目經(jīng)營管理方案 一、運營體制的建立 新公司的成立和組織機構： 新公司將按 照《公司法》要求建立組織機構，董事會作為最高權力機構，決定公司的經(jīng)營重要事項；董事長代表董事會執(zhí)行常務經(jīng)營決策事項，總經(jīng)理負責公司經(jīng)營目標的實現(xiàn)和運營管理工作，公司組織機構之下設有市場開發(fā)部、客房管理部、餐飲服務部、物業(yè)管理部、品控部、財務部、行政人力資源部等重要部門組成。 本項目在施工過程中提倡“科學管理、合理安排、文明施工”的原則，嚴格履行建設工程合同， 合理安排工序，組織好均衡的連續(xù)施工，本著對工程、質量、成本和安全進行科學的監(jiān)督、檢查和控制，力求達到“高質量、高工效、低成本”的目標，使工程早日竣工并交付使用。全系統(tǒng)消防聯(lián)動信號由中央控制臺控制 。 （ 2） 干式滅火系統(tǒng) 按每 200㎡ 配備一具干式手提滅火器，置于各消火栓箱內。 消防給水系統(tǒng) （ 1） 消火栓滅火系統(tǒng)：消火柱滅火系統(tǒng)給水方式由城市給水管 45 引入主水管供水，經(jīng)消火栓管網(wǎng)至各層消火栓箱，在建筑內形成環(huán)狀管網(wǎng)。 （ 4）室內裝修采用不燃或難燃材料，對于鋼結構構件和木構件應采取有效的防火處理措施，達到相應的耐火極限。 （ 2）結合總平面布局，擬建道路互相連通，形成環(huán)路，并考慮適當?shù)霓D彎半徑，使消防車 來往通暢、便捷，順利到達各建筑物，滿足消防要求。 44 第 八 章 安全與消防 一、設計依據(jù) 《中華人民共和國消防法》 1998年 9 月 1 日施行 《建筑設計防火規(guī)范》 GBJ1687(2021 年版 ) 《建筑滅火器配置設計規(guī)范》 GBJ14090(1997 年版 ) 二、設計范圍 本工程消防設計范圍主要為室內外消防系統(tǒng)。 技術經(jīng)濟論證 對本項目擬采取的施工期和營運期環(huán)境保護對策措施進行技術 43 經(jīng)濟論證的結果表明：本項目環(huán)境保護措施選擇適當，能夠產生較好的效果。 （ 5）照明與噪 音控制 應避免光污染的產生，加強夜間中心區(qū)照明，重點突出地表建筑的照明，接待區(qū)附近的建筑應控制性安裝夜間照明系統(tǒng)。 （ 4）綠化 綠化在生態(tài)建設中具有極其重要的作用，不僅可以改善當?shù)匚⑿夂?，而且具有較好的調溫、調濕、吸塵、降噪及凈化空氣等功能，在減輕噪聲污染、美化環(huán)境方面具有特殊意義。 （ 3）生活廢棄物治理 固體廢棄物采取垃圾分類存放集中收集，統(tǒng)一由環(huán)衛(wèi)部門清運作無害化處理。 凡含有毒和有害物質的污水，均應進行必要的處 理，符合國家排放標準后，方可排入城市污水管網(wǎng)。 運營期 （ 1）廢水治理 項目運營期間主要是一些生活污水，設置雨污分流排水系統(tǒng)，這樣生活污水直接排入市政管網(wǎng)，對周邊環(huán)境不會造成影響，只需進行 42 簡單的處理，達標后排入市政管網(wǎng)。 （ 2） 完善排水設施：根據(jù)路基地勢的不同情況及路基排水需要設置涵洞或導排水溝渠，以起到消能防沖的作用，使水流自然流至溝渠或其它排水設施內，并根據(jù)排水河河道情況適當增加排水設施。 （ 1） 工程護坡措施：建成后的路基邊坡及涵邊坡容易成為水土流失源。施工過程中要合理安排進度和工期，避 免開挖后作業(yè)面長期閑置產生水土流失，施工臨時棄渣要運至地勢平坦處堆放，并盡快回填，減少準積的時間。施工所需土石料除自身的挖方回用外，不足部分應購買商品土石料，嚴禁就近開挖取土采石。水土流失防治的主要時段為施工期。 水土流失防護措施 擬建項目水土流失防治責任范圍為建設項目全部范圍。 景觀保護措施 針對項目區(qū)環(huán)境現(xiàn)狀，特提出以下景觀保護措施： （ 1） 工程建設力求做到與自然相協(xié)調，對工程施工破壞的地形及施工臨時占地進行人工修復，并對用地布局進行規(guī)劃，力求項目與風景資源背景之間景觀相融性評價分級達到景觀指標要求。在排施工時注意施工作業(yè)等產生高噪聲的活動，盡量避開夜間施工 （ 3） 施工期間在修建必不可少的建筑物時，要精心選點，以減少與環(huán)境的不和諧感；在進行排水、電力、通信管線施工時，采用埋地敷設 （埋深≥ 0。 （ 2）設置臨時垃圾貯存設施，防止流失，并定期把垃圾送到指定垃圾場； （ 3）禁止將含有毒成分的廢碴隨意傾倒或直接掩埋。 固體廢物 （ 1）建設施工期間按照施工計劃進行。 ② 連輸車輛應禁鳴嗽叭。 ④ 對所有污水、垃圾、應進行集中定期進行處理，污水應經(jīng)過處理符合排放標準后才能排放，垃圾、污水的處理標準必須符合環(huán)境保護的要求，就其處理方式和地點，應接受當?shù)丨h(huán)保部門的指導。 （ 2） 水環(huán)境 ① 執(zhí)行國家《污水綜合排放標準》（ GB89781996）； ② 有效地利用水資源，制定污水處理措施，堅決杜絕亂排亂放污水。 五、環(huán)保措施的評述及其技術經(jīng)濟論證 施工期環(huán)境質量保護措施 （ 1） 大氣環(huán)境 ① 在土地平整、開挖、取、棄土以及建筑材料裝卸運輸易飛散物料時，要采取防風遮擋措施，必要時加蓋蓬布。 （ 2） 運營期 運營期間主要是一些工作生活中的廢水、固體廢棄物的污染。 二、環(huán)境保護標準 中華人民共和國國務院令 253號《建設項目環(huán)境保護管理條例》 國務院環(huán)境保護委員會、國家計劃委員會、國家經(jīng)濟委員會（ 87）國環(huán)字第 002 號文件《建設項目環(huán)境保護設計規(guī)定》 《環(huán)境空氣質量標準》（ GB3095－ 1996） 《地表水環(huán)境質量標準》（ GB3838— 2021） 《城市區(qū)域環(huán)境噪聲質量標準》（ GB3096— 93） 《污水綜合排放標準》（ GB8978— 96） 三、項目主要污染源和污染物分析 主要污染源 本項目產生的主要污染源為建設過程的建筑垃圾和項目完成后的少量生活廢水。 37 第 七 章 環(huán)境影響分析與保護 一、環(huán)境保護的重要性 為了保護人類賴以生存的環(huán)境，實施可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，歷年來我國相繼制 定了一系列法律法規(guī)，不僅為進行環(huán)境影響評價，也為環(huán)境保護方案設計提供了政策依據(jù)。 四、供水系統(tǒng)節(jié)能 采用節(jié)水措施，加強對自來水管網(wǎng)的管理，采用先進節(jié)能的感應式出水閥及節(jié)水型設備。 建筑物設計應盡量滿足通風、采光要求， 合理配置設備和室外路燈燈具的數(shù)量及位置，在滿足使用和照明的前提下盡量減少設備和燈具的裝機容量。引入“空中花園”利于建筑自然通風和采光，為建筑提供垂直景觀、豐富其立面效果。應用新材料、新技術、新工藝以滿足節(jié)能降耗的需要，提高環(huán)境效益。應建立中水處理系統(tǒng)，用于景觀灌溉、減少水資源浪費。場地所需能源的 10%來自可再生能源。配置適當?shù)恼陉栂到y(tǒng)，防止西曬。建筑必須考慮減少能源消耗的解決辦法，保證能源、土地、水源和材料的安全，達到生態(tài)建筑標準。外門窗可采用雙 35 層真空玻璃，建筑外門窗擬采用斷橋鋁合金。 圍護結構節(jié)能措施 墻體、屋面、門窗均進行節(jié)能計算，采取相應措施，滿足節(jié)能規(guī)范。 一、設計依據(jù) 《中華人民共和國節(jié)約能源法》（ 1998 年 1 月 1 日執(zhí)行） 《評價企業(yè)合理用電技術導則》（ GB/T 34851998） 《評價企業(yè)合理用熱技術導則》（ GB/T 34861993） 《評價企業(yè)合理用水技術導則》（ GBT 71191993） 《設備及管道保溫技術導則》（ GB427284） 二、建筑節(jié)能 建筑節(jié)能 是一項系統(tǒng)工程的優(yōu)化過程，本項目嚴格執(zhí)行《公共建筑節(jié)能設計標準》（ GB501892021）及《民用建筑節(jié)能設計標準（采暖居住建