【正文】 答案要點： １、 有利于優(yōu)化設計，完善設計細節(jié)； ２、 有利于提高房屋建造質量； ３、 有利于保證物業(yè)的使用功能； ４、 有利于加強對所管物業(yè)的全面了解； ５、 有利于后期管理工作的進行； ６、 有利于樹立物業(yè)管理企業(yè)的形象 轉自安徽物業(yè)管理網(wǎng) 。 ２、按步驟或程序分別論述物業(yè)管理如何參與其中。 物業(yè)管理企業(yè)如何參與房地產開發(fā)過程 ? 答案要點：１、房地產開發(fā)的程序 （１） 投資機會的選擇與決策分析； （２） 前期工作； （３） 建設階段； （４） 租售階段。 試述房地產投資的優(yōu)缺點，并分析 其對物業(yè)管理活動有何影響？ 答案要點：１、房地產投資的優(yōu)缺點 優(yōu)點： （１） 能夠得到稅收方面的好處； （２） 易于獲得金融機構的支持； （３） 能抵消通貨膨脹的影響； （４） 提高投資者的資信等級。 五、論述題（不低于 300 字） 房地產具有什么特性？其對物業(yè)管理活動有何影響 ? 答案要點：１、房地產的特性 （１） 位置的固定性和不可移動性； （２） 經(jīng)濟壽命的可延續(xù)性； （３） 適應性； （４） 不一致性； 31 （５） 需要管理； （６） 能從周圍社區(qū)改善中獲益。 1房地產開發(fā)的建設過程可分為項目建設準備階段、招投標階段（ 施工階段 ）和竣工驗收階段。 按時間先后可以把工程款支付方式大致分為四段，即預付款（ 工程進度款 ）最終付款和退還保留金。 房地產開發(fā)程序又可劃分為投資機會選擇與決策分析（ 前期工作 ）建設階段和租售階段。 城市規(guī)劃一般分為總體規(guī)劃和（ 詳細規(guī)劃 ）兩個層次。 房地產投資的形式可以分為從購買土地使用權開始的（ 開發(fā)投資 ）和物業(yè)建成后的（ 置業(yè)投資 ）兩類。 從房地產存在的自然形態(tài)上來看，主要分為（ 土地 ）和建成后的物業(yè)兩大 30 類。 ( √ ) 1如果物業(yè)的維護狀況良好，較長的自然壽命可以令投資者從一宗置業(yè)投資中獲取幾個經(jīng)濟壽命。 ( ) 1房地產的特性決定了房地產市場是一個區(qū)域性市場。 ( ) 1開發(fā)商對所獲得的專業(yè)咨詢意見必須保持一種“健康的懷疑”。 ( √ ) 1規(guī)劃建設用地面積指項目用地 規(guī)劃紅線范圍內的土地面積。( √ ) 城市規(guī)劃一般分為總體規(guī)劃和分區(qū)規(guī)劃兩個層次。 ( ) 對金融機構來說，物業(yè)本身不是一種重要的信用保證。 ( √ ) 物業(yè)本身并不能產生收入，物業(yè)的收益是在使用過程中產生的。 ( √ ) 房地產所處的位置對房地產投資有著特殊重要的意義。 A、占有權 B、使用權 C、收益權 D、處置權 三、判斷題 (√ ) 29 房地產同時具有經(jīng)濟壽命和自然壽命 (或稱物理壽命 )。 A、不可預見費 B、稅費 C、管理費 D、其它費用 在我國招標的形式有 ( ABC )。 A、容積率 B、覆蓋率 C、用途 D、限高 房地產開發(fā)項目投資費用中的開發(fā)直接費包括 ( ABC )。 A、城市公共建設用地 B、國家鼓勵發(fā)展的新技術產業(yè)用地 C、城鎮(zhèn)居民低標準住宅用地 D、大型商業(yè)項目用地 土地使用權出讓可以采取 ( ABCD )等形式。 A、收益 B、保值 C、增值 D、消費 28 政府對房地產開發(fā)項目的規(guī)劃管理主要體現(xiàn)在 ( ABC )等方面。 A、居住物業(yè)市場、寫字樓市場、零售商業(yè)物業(yè)市場、工業(yè)物業(yè)市場和土地市場 B、甲級寫字樓市場、乙級寫字樓市場、甲級商業(yè)物業(yè)市場和乙級商業(yè)物業(yè)市場 C、一級市場、二級市場、三級市場和四級市場 D、銷售市場、抵押市場、保險市場和租賃市場 二、多項選擇題 建成后物業(yè)按建筑物的用途可以分為 ( ABCD )。 A、主要費用中固定費用 B、主要費用中的變動費用 C、次要費用中的固定費用 D、次要費用中的變動費用 1 ( A ) 是房地產開發(fā)過程中最重要的環(huán)節(jié)。 A、 1— 3% B、 3— 5% C、 5— 8% D、 10% 1 ( D )是建設工程管理隊伍中的核心人物。 27 A、可行性研究 B、獲取土地使用權 C、規(guī)劃設計 D、前期工作 1一般情況下，開發(fā)商應將公開招標的開發(fā)建設項目授標給 ( C )。 A、 40 年 B、 45 年 C、 50 年 D、 70 年 1房地產開發(fā)項目的預租售，一般能夠令開發(fā)商 ( C )。 A、 40 年 B、 45 年 C、 50 年 D、 70 年 1商業(yè)、旅游、娛樂用地最高出讓年限為 ( A )。 A、 40 年 B、 45 年 C、 50 年 D、 70 年 工業(yè)用地最高出讓年限為 ( C )。 A、能夠保值和增值 B、受通貨膨脹的影響 C、貸款利率較低 D、經(jīng)營成本較低 某宗地總面積為 500 平方米，其上建有一棟 6 層住宅樓，該樓各層的建筑面積均為 200 平方米，容積率為 ( C )。 A、都在下降 B、都在增強 C、都維持不變 D、變化不定 稅法中的折舊年限 ( D )。 A、不再產生收益 B、不再發(fā)生成本 C、成本等于效益 D、效益超過成本 對商業(yè)繁華程度的依賴性最大的是 ( D )。 題目：據(jù)此你是如何理解物業(yè)管理需要業(yè)主的配合和支持的？ 《房地產開發(fā)經(jīng)營與管理》 一、單項選擇題 房地產最重要的一個特性是 ( A )。物業(yè)公司作為服務的提供者還應扮演“教育”的角色。假如業(yè)主了解物業(yè)公司的運作，主動參與，調整自己的需求時間，通過預約或預定的形式減少等待時間，就可以最大限度地利用資源，提高服務的利用率。服務能力會隨時間消逝。從這個角度出發(fā)，我們就不難理解為什 么要倡導全員治安、全員保潔、全員綠化。從這個意義上來說物業(yè)管理成本也控制在業(yè)主自已手中。 如果再進一步去考慮，可能會更深層次地理解業(yè)主配合的價值。好的物業(yè)管理，既有物業(yè)公司的功勞，更與全體業(yè)主支持和配合是分不開的。 25 業(yè)主集體購買物業(yè)服務，必須有集體的約定。這是基于安全的需要，而安全正是你乘機的第一需求。就像乘飛機，就必須受到一定的約束和限制。否則，一剪下去，就有可能變成陰陽頭，最終會成為不合格的服務產品。假設你是頂級的理發(fā)師，可以為貝克漢姆設計 發(fā)型。有人說，關系 —— 你別無選擇。關系是什么？關系是一種態(tài)度，是一種相互的理解，相互的承諾、相互的忠誠。實際上，對物業(yè)管理而言，這種轉變的集中體現(xiàn)應該是交易營銷向關系營銷過渡，通過關系。就象明華那樣，要與種大米的農民進行密切的接觸。就象明華一樣，他是對村民價值生成過程進行管理，而不僅僅是銷售大米。就象明華賣米，他是利用完整的服務產品組合而不僅僅是 *大米本身進行競爭。圍繞業(yè)主滿意這一宗旨樹立服務意識，提升服務水平，規(guī)范服務流程，締造服務品牌。三是要重視創(chuàng)建顧客導向的服務體系。物業(yè)公司既要建立靜態(tài)的數(shù)據(jù)庫，更要建立動態(tài)的資料系統(tǒng)。發(fā)揮一線服務人員的作用，從他們直接服務業(yè)主的過程中獲得一手資料。從戰(zhàn)術層面上，它告訴我們，一要重視與顧客以及關系者的直接接觸。明華因此成功了。發(fā)展到雇傭別人為他工作；記帳、整理資料、柜臺銷售、送貨等等。得到這些資料后，他便向鄉(xiāng)親們承諾；免費送貨；定期將鄉(xiāng)親們家中的米缸添滿。于是，他開始對鄉(xiāng)親們的飲食習慣、訂貨周期和供貨時機展開調查。明華坐不住了，他想到必須要了解一下鄉(xiāng)親們，了解他們的需求和愿 望，而不是單純地將米賣出去。明華象村里其它米商一樣，呆在店里等待顧客的光臨。內亭邊的一絲微笑、暴雨中的一把雨傘、摔倒時的一次攙扶、投訴時的一次接待??，或許這就是我們的全部。 最后，我想說的是，意識與水平在物業(yè)管理行業(yè)都會集中體現(xiàn)在那些極其瑣碎的細節(jié)上。物業(yè)管理需要專業(yè)機構、專業(yè)人員運用專業(yè)知識、專業(yè)工具為業(yè)主提供專業(yè)服務。 當然，僅有顧客意識還是不夠的，要想服務好業(yè)主，還得有服務水平。顧客是物業(yè)公司的生存之本。意識是冰山?jīng)]于水面之下的力量之源，推動進入我們眼簾的移動。一如巧英，如果心中無愛，水或許給喝，但怎么喝就由他去了。再后來，從事物業(yè)管理，意識到細節(jié)有多么強大的力量。 后來，我看到一篇文學評論，題目就叫《巧英，人的金子》。旺泉一怔，終于明白了她的意思。此時，她多想提醒他，慢點喝，別喝壞了身子，但文化的禁忌使她無法表達。旺泉示意昔日的戀人給碗水喝，巧英從旺泉濕透的衣衫和口喝的神情上當然也能讀懂他的意思。但故事總是因此才有吸引力。旺泉和喜鳳結婚了。（如對彈性工作制有合理解釋或管理需要，導致人員增加也屬正常。保安約需２１人。（此數(shù)字如有出入，只要理由充分也是正 確的。試結合自身物業(yè)管理實踐，測算該物業(yè)每月保安和清潔人員工資費用。保安實行六天工作制（其中 1 天算加班），清潔工實行彈性工作制，工作內 容為包干制，基本為三層樓一個人，地下停車場和物業(yè)本體以外區(qū)域實行 12小時保潔制。物業(yè)實行全封閉管理，出入有南北兩個道閘口（有人行信道），物業(yè)實行 24 小時保安制、 24 小時保潔制。 邀請公用事業(yè)等相關部門現(xiàn)場辦公。指揮和引導車輛和來賓； 人員配備： （ 1） 引導組 2 人，負責入住流程介紹，引導辦理手續(xù)； （ 2） 資料組 2 人，負責資料發(fā)放查驗登記工作； （ 3） 財 務組 3 人，負責收費，簽訂〈〈物業(yè)管理收費協(xié)議〉〉等； （ 4） 鑰匙組 1 人，負責鑰匙發(fā)放登記； （ 5） 驗房組 5 人，負責引導業(yè)主進行驗房，以及情況登記； （ 6） 綜合組 2 人，咨詢工作，綜合協(xié)調工作； （ 7） 治安組 10 人，治安防范、秩序維護與車輛引導； 入住流程： （ 1） 引導員引導來賓進入售樓處； （ 2） 驗證資料（入住通知書、商品房買賣合同、身份證等）； （ 3） 發(fā)放資料及表格； （ 4） 指導業(yè)主填寫表格 （ 5） 簽訂〈〈物業(yè)服務合同〉〉和〈〈物業(yè)服務收費協(xié)議〉〉； （ 6） 交納管理費等應交費用； （ 7） 發(fā)放鑰匙及記錄； （ 8） 驗樓、簽訂驗收表。 答題要點： 時間安排： 2020 年 1 月 10 日至 20 日 場地準備：名都花園售樓處 資料準備： （ 1）《住宅質量保證書》（ 250 份，建設單位準備）； （ 2）《住宅使用說明書》（ 250 份，建設單位準備）； （ 3）《入住須知》（ 250 份，管理公司準