【正文】 一般以厚實(shí)的墻、半圓形、逐層挑出的裝飾和拱頂結(jié)構(gòu)為其主要特征。 ，是西歐封建社會的建筑風(fēng)格。各部分之間以及柱子的間距均以為模數(shù)形成一定的比例關(guān)系。 ，主要有古希臘和羅馬的柱式、柱式、柱式，以及羅馬的柱式和柱式。 2.“傳統(tǒng)歐式風(fēng)格物業(yè) ”可分為式、式、式、式、式、等不同時期風(fēng)格、流派的物業(yè)。 第十章 不同風(fēng)格物業(yè)的管理特點(diǎn)與要求 38 一、填充題： 。如走道平直可以在走道的一端毫無障礙地將整個通道的動靜 一覽無余地盡收眼底，這樣監(jiān)控?cái)z像機(jī)探頭的安裝數(shù)量也可以大大減少；遇有突發(fā)事件時，人員疏散，追捕歹徒等都會更為方便。同時，在進(jìn)行建筑物外立面局部維護(hù)、維修、更換幕墻玻璃構(gòu)件和結(jié)構(gòu)膠時，都可以利用擦窗機(jī)進(jìn)行作業(yè)，而不必搭建腳手架，這對維護(hù)大廈的形象和減少對大廈正常開放使用的影響，以及降低維護(hù)維修成本，提高維護(hù)、維修工作效率，都是有著明顯的好處的。它可以在需要使用時隨時添置。 ，它適用于玻璃窗、玻璃幕墻、外墻體的清洗，以及幕墻玻璃的檢修、更換、外墻體的檢測維修等。 ，大型建筑應(yīng)當(dāng)首選擦窗機(jī)。 第九章 不同外立面造型物業(yè)的管理特點(diǎn)與要求 一、填充題： 37 ，有的可以安裝在大廈女兒墻上或大廈外立面四周頂端。 只租不售物業(yè)內(nèi)部的所有招租業(yè)務(wù)控制在開發(fā)商手中，使開發(fā)商可 以根據(jù)原有的規(guī)劃布局進(jìn)行招商，這樣可使整個零售物業(yè)內(nèi)部井井有條，便于管理。還有因?yàn)橹蛔獠皇畚飿I(yè)的產(chǎn)權(quán)屬于開發(fā)商所有，物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)代表開發(fā)商進(jìn)入租戶單元內(nèi)部視察，以防止租戶的不恰當(dāng)使用給物業(yè)造成損壞。而在統(tǒng)一制定租約、統(tǒng)一制定價格策略、管理措施等方面也會容易得多。 只租不售給管理上帶來的好處同樣是顯而易見的。 管理此類物業(yè)的物 業(yè)管理企業(yè)只需同一個大業(yè)主 ——開發(fā)商打交道，無論是提交管理計(jì)劃、申請開支預(yù)算、制訂統(tǒng)一服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和管理措施、統(tǒng)一價格策略、分步驟安排客戶的修繕維護(hù)等，都只需征得開發(fā)商的同意即可。 [] 新開發(fā)商業(yè)區(qū)如將零售物業(yè)拆零出售，更會大大延緩市場培育進(jìn)程； 租戶相互觀望，遲遲不愿進(jìn)場，管理費(fèi)即使有少量業(yè)主、租戶率先進(jìn)場，也會因生意清淡而不愿付管理費(fèi)或付不出管理費(fèi)，給物 業(yè)管理帶來困難。 拆零出售后，開發(fā)商一般不會對繼續(xù)完善物業(yè)設(shè)備設(shè)施持積極態(tài)度； 而小業(yè)主因經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限，相互之間又有一定利益沖突，也難以達(dá)成共識，共同投入資金完善改造公共設(shè)備設(shè)施； 物業(yè)管理企業(yè)如欲推出新的管理措施，也會難以得到眾多小業(yè)主一致贊同。 物業(yè)拆零售出后，開發(fā)商失去繼續(xù)投入后續(xù)資金的動力，如對會所設(shè)備設(shè)施和服務(wù)項(xiàng)目進(jìn)行跟進(jìn)時尚的改造、更新不會再有興趣。 從物業(yè)管理的角度看，拆零出售的收益性物業(yè)由于產(chǎn)權(quán)分散，在物業(yè)的整體維護(hù)等問題上，各小業(yè)主之間容易產(chǎn)生許多利益沖突，因而也不利于實(shí)行統(tǒng)一的有序管理。 ，不論在物業(yè)前期管理階段還是物業(yè)交付使用后的日常管理階段，開發(fā)商都具有舉足輕重的地位。 第八章 不同投資模式物業(yè)的管理特點(diǎn)與要求 一、填充題： 35 ，或第一套單元出售的滿年后可以成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會。 ，面積越大的物業(yè)越能體現(xiàn)出管理的規(guī)模效益。 ，是指一個具有獨(dú)立的共用配套設(shè)備設(shè)施的物業(yè)項(xiàng)目。 ，但其粘合劑 ——水泥為堿性，用酸性清潔劑清洗后，會使水泥失 去粘性，而導(dǎo)致物業(yè)外立面飾材松動、脫落，造成安全隱患。 90 度拐角的填充墻，至少應(yīng)當(dāng)保留其拐角部分。 、可視對講系統(tǒng)線路、寬帶通訊線路等弱電系統(tǒng)線路的填充墻體在進(jìn)行室內(nèi)裝修時應(yīng)當(dāng)予以保留。 ，它具有等特點(diǎn)，通常能夠增加左右內(nèi)部有效使用空間。 ，又稱全鋼結(jié)構(gòu)物業(yè)，是其所有等結(jié)構(gòu)全部采用鋼材料建造的物業(yè)。 80100 年，優(yōu)于。 ，它亦以鋼筋混凝土澆鑄而成，起到加固建筑結(jié)構(gòu)和承重作用；另有少量，主要起到分隔空間的作用，對加固結(jié)構(gòu)亦有一定作用。其優(yōu)點(diǎn)是。其優(yōu)點(diǎn)是，目前在住宅建造中采用較。鋼混結(jié)構(gòu)的優(yōu)點(diǎn)是，一般比鋼結(jié)構(gòu)造價低，且更節(jié)省鋼材。 [)鋼混結(jié)構(gòu)由鋼筋混凝土制成。與不用屋頂水箱的相比，采用屋頂水箱會增加水質(zhì)被二次污染的機(jī)會；但也有遇到火災(zāi)停水時，水箱內(nèi)存水可以臨時救急的好處。 ，低于鋼混結(jié)構(gòu)年的耐用年限。 ，現(xiàn)澆或預(yù)制板、鋼筋混凝土圈梁、平臺屋面或坡度平瓦屋 面。 第六章 不同結(jié)構(gòu)及飾材物業(yè)的管理特點(diǎn)與要求 一、填充題： “結(jié)構(gòu) ”，指建筑物中由等承重構(gòu)件組成的，用以承受作用在建筑物上各種荷載的體系。 就商廈而言，豪華商廈除了要涵蓋高檔商廈所提供的服務(wù)之外，在客戶服務(wù)方面要體現(xiàn)更多的人性化、個性化。 就辦公樓而言，除了涵蓋高檔辦公樓所需提供的服務(wù)之外，更要著力加強(qiáng)設(shè)備系統(tǒng)的精心運(yùn)行和維護(hù)，真正掌握智能化系統(tǒng)的操作、管理要領(lǐng)，定期進(jìn)行樓宇自動化系統(tǒng)的聯(lián)動操作試運(yùn)行，充分發(fā)揮超甲級辦公樓的硬件優(yōu)勢。 [) 就住宅而言，除了要涵蓋高檔物業(yè)所提供的管理服務(wù)之外，還要為住戶提供非常個性化的服務(wù)，而不是因?yàn)榇祟惙?wù)的需求面 很小就不設(shè)該服務(wù)項(xiàng)目。 豪華物業(yè)的主要管理服務(wù)內(nèi)容，除了涵蓋所提供的管理服務(wù)內(nèi)容之外，一般還會提供一些要求更高的個性化服務(wù)，如豪華住宅中的延伸服務(wù)，辦公樓中的 各類服務(wù)，迎賓拉車門和拉大堂門服務(wù)，商場中的衣物服務(wù)等。 31 “享受型管理服務(wù) ”的管理要求 所謂 “享受型管理服務(wù) ”，就是除了在最大限度上保障物業(yè)正常使用外，還要為物業(yè)用戶提供各種可能的便利，通過提升物業(yè)品質(zhì)，創(chuàng)造優(yōu)美舒適的內(nèi)外環(huán)境，提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，使用戶產(chǎn)生隨時可得到一流服務(wù)的享受的心理感覺。在設(shè)備管理方面，一般要配備夜間值班人員，以保證設(shè)備正常運(yùn)行。 如就住宅管理而言，除了要涵蓋低檔住宅所需提供的管理服務(wù)內(nèi)容之外，一般還要增加一些日常需要的延伸服務(wù)，如代叫出租車，代請鐘點(diǎn)工，代送凈水等。的清潔工作基本到位，客戶投訴能及時處理回復(fù)等即可。 ，可以用 “人性化、個性化服務(wù) ”來加以概括。 2 路供電，斷電情況下由自投箱自動閉合應(yīng)急電源，時間小于 1秒。 米，乘客的平均候梯時間不超過 30 秒。 ，可以用 “舒適型管理服務(wù) ”來加以概括。 ，可以用 “基本保障型管理服務(wù) ”來加以概括。 第五章 不同檔次物業(yè)的管理內(nèi)容和特點(diǎn)要求 一、判斷題： 在下列各題中，你認(rèn)為對的在題號右側(cè)括號中打 √，錯的打 。 作業(yè)區(qū)域內(nèi)如已停滿貨車，后續(xù)車輛即不得相繼 駛?cè)耄锌瘴徊⒔?jīng)管理人員允許后，方 能進(jìn)入上述區(qū)域。 2.裝修方案的審批 投保審核 、工具的運(yùn)輸、保管與裝修垃圾的清運(yùn)管理 工作的工期、時間管理及噪音、氣味等控制 、設(shè)備、設(shè)施的防損監(jiān)督 25 辦公物業(yè)的裝 修圖紙視改建或增建程度包含或部分包含下列內(nèi)容： ； ； ； ； ； ； ； 。 ： 1．一般配套類項(xiàng)目 2．體育健身類項(xiàng)目 3．休閑保健類 項(xiàng)目 4．文化娛樂類項(xiàng)目 5．餐飲服務(wù)類項(xiàng)目 6．生活服務(wù)類項(xiàng)目 24 7．商務(wù)服務(wù)類項(xiàng)目 業(yè)管理企業(yè)的優(yōu)勢進(jìn)行比較： 1. 裝修管理要求嚴(yán)格，程序復(fù)雜； 2. 純辦公樓一般多為開放式管理，綜合性辦公樓視實(shí)際情況而定，也有實(shí)行半開放管理的。 ，后者大多處于市區(qū)； ，后者建筑密度和人口密度高； 、公共設(shè)備設(shè)施而無共用部位和設(shè)備設(shè)施，后者既有公共區(qū)域、公共設(shè)備設(shè)施，又有共用部位和設(shè)備 設(shè)施； ，后者住戶車輛擁有率相對較低； 、綠化率高，后者占地面積小、綠化率相對較低； ，后者周邊生活配套設(shè)施相對較為齊全； 、經(jīng)濟(jì)支付能力較高，后者業(yè)主總體生活水平、經(jīng)濟(jì)支付能力相對較低。 5．管理費(fèi)的收取繳率往往低于非居住物業(yè)。 3．保安工作傾向于封閉式管理，尤其是小規(guī)模的高檔社區(qū)，更宜采用此類管理模式。 ，凡是涉及物業(yè)中央系統(tǒng)、公共系統(tǒng)的施工，必須在物業(yè)管理企業(yè)指定的裝修公司范圍之內(nèi)選擇承包商。 ，租賃雙方無須根 據(jù)其中約定的有關(guān)內(nèi)容，另行簽署租賃合同。 分級獨(dú)立核算的機(jī)制。 26大廈設(shè)備登記卡是詳細(xì)記錄設(shè)備的名稱、規(guī)格、功率、使用地點(diǎn)、控制范圍、每月保養(yǎng)記錄、每次更換零件的時間、種類等信息的檔案資料。 25辦公物業(yè)除了一般的常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)之外，通常還要為業(yè)主和租戶提供租務(wù)管理、商務(wù)中心服務(wù)，投保物業(yè)保險等服務(wù)。 。 。 19“泛會所 ”是指其活動場所不受限于室內(nèi)的封閉空間，而是與社區(qū)大環(huán)境有機(jī)結(jié)合。 、為物業(yè)用戶服務(wù)、能給人們提供提供休閑、娛樂、健身、社交等活動的場所。 異不大，但是在殺蟲服務(wù)方面的要求和頻率要高得多。 ，視線的死角更多。 、電梯廳及公共樓道。 住物業(yè)中，物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的服務(wù)對象一般都是自然人身份的居民。 、豪華商場等非居住物業(yè)的要求高。 [] 。 、共用部位以及公共設(shè)備設(shè)施和共用設(shè)備設(shè)施。 、清潔、公共設(shè)備設(shè)施的操作、運(yùn)行、維護(hù)等項(xiàng)服務(wù)。 ： 、 時的、 、 、 ，還需提供的其他管理服務(wù)有： 1．、 2．、 3．、 4．、 5．、 6．等。 ，零售物業(yè)的大小決定商業(yè)企業(yè)規(guī)模的大小。 。 ，裝修材料、工具的運(yùn)輸和裝修垃圾的清運(yùn)都有、以及。 [） ： 1.、 2.、 3.、 4.、 5.、 6.。 2.以各個大廈的為基礎(chǔ)，進(jìn)行彼此間的。 外，每年還要聘請獨(dú)立的對其帳目進(jìn)行審計(jì)，并將審計(jì)報告提供給審閱。 ，等。 。 ： 1.、 2.、 3.、 4.、 5.、 6.、 7.、 8.、 9.、10.、 。 ，除了必須考慮一些外，另外還必須考慮留有一定數(shù)額的，主要是為了防止某些設(shè)備突然發(fā)生異常損壞。 15 、和。 ：建立大廈設(shè)備運(yùn)行的；制定物業(yè)公共區(qū)域的。設(shè)計(jì)大廈設(shè)備的和。 ：制定并嚴(yán)格執(zhí)行大廈設(shè)備的制度和制度；督促所有設(shè)備運(yùn)行管理人員。 計(jì)劃內(nèi)和的設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)工作。 、和工作。監(jiān)察系統(tǒng)包括、和設(shè)備，報警系統(tǒng)主要包括和。 裝修管理過程中，要對業(yè)主自用單元或租戶租用單元的、進(jìn)行控制。服務(wù)、 2．服務(wù)、 3．服務(wù)、 4．服務(wù)、 5．服務(wù)。 32出租物業(yè)的管理使用，一般是由和來對租賃雙方的權(quán)利、義務(wù)加以規(guī)范加以規(guī)范）。 ： 1.以同一大廈的為單位，采用的方式，進(jìn)行物業(yè)管理費(fèi)收支情況的財(cái)務(wù)分析，其中尤其要著重分析每一跨度單位中的收支異常波動情況。 29物業(yè)管理企業(yè)從物業(yè)管理費(fèi)中提取的的應(yīng)繳稅額，由物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)；其余部分的應(yīng)繳稅額計(jì)入，在提取管理酬金以后的中列支。 27 員工培訓(xùn)費(fèi)用用于支付組織大廈經(jīng)理和其他員工參加政府規(guī)定的、等崗位證書課程的培訓(xùn)費(fèi)用。 。 。 13 ：確定物業(yè)管理費(fèi)的；分析的情況；確定物業(yè)管理費(fèi)的；制定物業(yè)管理費(fèi)的。 、和。 。 ：制定并嚴(yán)格執(zhí)行大廈設(shè)備的制度和制度；督促所有設(shè)備運(yùn)行管理人員。 作。 、和工作。監(jiān)察系 統(tǒng)包括、和設(shè)備，報警系統(tǒng)主要包括和。、。 、等。 ，即住宅。 、等 3 個層次。通常為人們等活動之外休息起居的私密場所。 三、簡答題： 1．簡述超高層物業(yè)的管理特點(diǎn)與要求 １ .密切關(guān)注建筑物的沉降問題 ２ .需加強(qiáng)對設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)，使其發(fā)揮正常的使用功能 ３ .消防問題特別突出 ４ .防止雷擊、防止幕墻玻璃墜落