【正文】 在工程開發(fā)建設(shè)和營銷 招商 的整個過程， 商業(yè) 經(jīng)營中心 都要全程介入。 在工程建設(shè)過程中， 商業(yè) 經(jīng)營 中心 提前介入，參與建筑單體、各專業(yè)工程的內(nèi)部預(yù)驗(yàn)收和正式驗(yàn)收，縮短工程驗(yàn)收與交付使用前物業(yè)驗(yàn)收和移交的工作周期。 商業(yè) 經(jīng)營 管理制度（ PL－ SY－ 00－ 2020（ A）） 30 商業(yè) 經(jīng)營 管理 制度 （ PL－ SY－ 00－ 2020（ A） ） 1 全程 商業(yè) （ 物業(yè) ） 管理 商業(yè) （ 物業(yè) ） 管理策劃 在項(xiàng)目的初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)委托前， 商業(yè) 經(jīng)營 中心 就應(yīng)當(dāng)參與。對交房程序、職責(zé)分工、重點(diǎn)事項(xiàng)等進(jìn)行集中培訓(xùn)；對交房中可能出現(xiàn)的各種問題制定預(yù)案、統(tǒng)一說辭；對交房過程中反映出的工程整改問題及銷售承諾履約問題等，集中研究，統(tǒng)一回答。 商業(yè) （ 物業(yè) ） 運(yùn)營準(zhǔn)備 商業(yè)管理公司 應(yīng)提前 3 個月進(jìn)駐施工現(xiàn)場，提前做 商業(yè) （ 物業(yè) ） 運(yùn)營的各項(xiàng)準(zhǔn)備，內(nèi)容包括： 商業(yè) （物業(yè)） 員工招聘 、培訓(xùn)，在三個月內(nèi)必須建立一支 商業(yè) （物業(yè)） 管理團(tuán)隊(duì)，建立 商業(yè) （物業(yè)） 運(yùn)營管理制度，將管理制度作為員工培訓(xùn)的主要內(nèi)容；制定 商業(yè) （物業(yè)）運(yùn)營成本執(zhí)行方案。 3 工作執(zhí)行 確保按時竣工 在工程竣工前 4 個月，項(xiàng)目公司應(yīng)編制確保竣工的執(zhí)行方案 ， 內(nèi)容包括：各施工單位確保竣工的施工力量投入，需要集團(tuán)各 單位 提供支持和協(xié)助解決的事項(xiàng)，分戶驗(yàn)收、綜合驗(yàn)收、規(guī)劃驗(yàn)收、工程備案等關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的控制及驗(yàn)收的組織方法。 交房時間表移交 由 項(xiàng)目公司 銷售部門負(fù)責(zé)編制交房時間表，并按交房時間表逐戶確認(rèn)收房日期，將最后確認(rèn)的交房時間重新編制交房時間表，移交給 商業(yè)管理公司 。對工程驗(yàn)收后水電費(fèi) 和空調(diào)等費(fèi)用 公攤問題，由 商業(yè)管理公司 制定分?jǐn)傓k法并負(fù)責(zé)收繳。 責(zé)任移交 在竣工驗(yàn)收備案后、交房前的半個月內(nèi)，項(xiàng)目公司將工程竣工資料及各施工單位的保修內(nèi)容、保修時間、保修負(fù)責(zé)人等，移交給 商業(yè)管理公司 ，業(yè)主收房后，由 商業(yè)管理公司組織正常情況下的工程整改和維修，由 商業(yè)管理公司 審核各施工單位工程保修金的返還；如果因工程驗(yàn)收遺留問題造成業(yè)主未收房或我們開發(fā)商自己提出的工程整改內(nèi)容，仍由項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)。集團(tuán)成立竣工交房領(lǐng)導(dǎo)小組，交房現(xiàn)場成立交房工作組，統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、集中組織交房工作。 1 交房準(zhǔn)備 在竣工前四個月，由 項(xiàng)目公司 牽頭編制竣工交房準(zhǔn)備工作計(jì)劃， 報集團(tuán)總部批準(zhǔn)后實(shí)施， 內(nèi)容包括：分戶驗(yàn)收的開始時間和完成時間，工 程五大責(zé)任主體驗(yàn)收的組織和完成時間，消防人防等專業(yè)驗(yàn)收及規(guī)劃驗(yàn)收的組織，最終通過竣工驗(yàn)收備案的時間，項(xiàng)目公司對 商業(yè)管理公司 （ 或 物業(yè)公司 ，以下同 ） 的工作移交，交房次序等。 在監(jiān)理合同中，要求監(jiān)理單位履行工程質(zhì)量管理監(jiān)督職責(zé)，對工程質(zhì)量負(fù)連帶責(zé)任，并 接受 相應(yīng) 獎罰。 對建筑立面、門窗、主要景觀等項(xiàng)目外觀形象的工程部位以及其它重要分部分項(xiàng)工程，項(xiàng)目公司在施工工程中加強(qiáng)檢查監(jiān)督， 及時發(fā)現(xiàn)問題并通知施工單位整改 。 施工質(zhì)量預(yù)驗(yàn)收 建筑單體、某一專業(yè)工程 、整個項(xiàng)目在交付建筑質(zhì)監(jiān)站正式驗(yàn)收前，項(xiàng)目 公司 組織內(nèi)部預(yù)驗(yàn)收 （可請技術(shù)研發(fā)中心和建設(shè)開發(fā)中心等部門的專業(yè)工程師參與） ，提出各專業(yè)整改意見，整改完成后才能通知質(zhì)監(jiān)站正式驗(yàn)收，務(wù)必一次性通過正式驗(yàn)收。 檢查考核結(jié)果納入 集團(tuán) 對項(xiàng)目公司的計(jì)劃考核，與項(xiàng)目公司 獎金 掛鉤。質(zhì)監(jiān)部 （可聯(lián)合技術(shù)研發(fā)中心或物業(yè)管理部門專業(yè)技術(shù)人員組成 聯(lián)合 檢查組 或 調(diào)查組 ） 不定期檢查、抽查 重要 部位或分部工程的 施工 質(zhì)量 ， 考核評定項(xiàng)目工程質(zhì)量總體情況， 督促 項(xiàng)目公司加強(qiáng)工程施工質(zhì)量管理 。 對建筑立面、門窗、主要景觀等 涉及商業(yè)效果的 外觀形象工程部位，在施工前，要做樣品，由 集團(tuán)技術(shù)研發(fā) 中心驗(yàn)收封樣后方可施工 ；對電梯、空調(diào)等影響使用功能的主要設(shè)備確定等級標(biāo)準(zhǔn) （如品牌、型號、主要性能指標(biāo)） 。 嚴(yán)格禁止任何單位的職能部門作為 集團(tuán)及下屬各公司 的 任何 項(xiàng)目的直接承包方。 要求特定資質(zhì)的工程項(xiàng)目等還應(yīng)提供直接承包方的相應(yīng)資質(zhì)證明復(fù)印件。具體規(guī)定如下： 具有法人資格的單位應(yīng)提供其法人營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件。 完成審批的合同，原則上由 訂立合同的 公司執(zhí)董 /總經(jīng)理 代表我方 在合同上 簽 字 ，與 集團(tuán) 訂立 的合同由常務(wù)副總裁 （重大合同由總裁） 代表我方 在合同上 簽 字 。 經(jīng)辦人拿到正式定稿的合同后復(fù)印規(guī)定的份數(shù)，先在合同上加蓋 集團(tuán) 或 下屬各公司 騎縫章，然后交對方簽字蓋章，最后由 集團(tuán) 或 下屬各公司 相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)簽字后蓋章、交對應(yīng)業(yè)務(wù)部門執(zhí)行 （經(jīng)辦人對最后蓋章的合 同內(nèi)容與正式定稿的合同內(nèi)容負(fù)責(zé)審核，內(nèi)容應(yīng)保持完全一致） 。 合同初稿會簽完畢，經(jīng)辦人應(yīng)對會簽意見進(jìn)行匯總，如某些會簽意見不正確應(yīng)及時與相關(guān)會簽人員溝通解決，解決不了向上級匯報再做處理。經(jīng)辦人應(yīng)該對自己所填寫內(nèi)容簽字確認(rèn)。 建立健全統(tǒng)計(jì)分析制度 成本控制 中心 和 各 公司材料設(shè)備采購人員要按年、季、月匯總分析材料設(shè)備實(shí)際采購價款，送交預(yù)算人員做對比分析，使材料設(shè)備采購工作時刻控制在事前限定的概預(yù)算之內(nèi)，定期接受集團(tuán) 監(jiān)審部 的核實(shí)和審計(jì)。 供方的監(jiān)督評估 各公司和 集團(tuán) 總部業(yè)務(wù)部門必須對合格供方的履約表現(xiàn)進(jìn)行持續(xù)的監(jiān)督和評價，做好供方的履約評估記錄，并提出相應(yīng)建議 （繼續(xù)成為合格供方、需根據(jù)改進(jìn)結(jié)果決定能否繼續(xù)成為合格供方、取消合格供方資格） ，每季度一次向成本控制 中心 報備合格供方、中標(biāo)單位 （或直接委托單位） 的履約情況。 各公司負(fù)責(zé)的招標(biāo)：工程類 （勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、材料設(shè)備） 招標(biāo)由成本總監(jiān)組織評標(biāo)工作，非工程類招標(biāo)由財(cái)務(wù)總監(jiān)組織評標(biāo)工作； 執(zhí)董 /總經(jīng)理、分管工程副總經(jīng)理、總工程師、成本總監(jiān)和財(cái)務(wù)總監(jiān)共同確定 工程類招標(biāo)中標(biāo)單位 并 進(jìn)行商務(wù)談判和合同簽訂 ，執(zhí)董 /總經(jīng)理、分管副總經(jīng)理、財(cái)務(wù)總監(jiān) 共同 確定 非工程類招標(biāo)中標(biāo)單位并 進(jìn)行商務(wù)談判和合同簽訂 。 開標(biāo) 成本控制 中心 和各公司分別 組織 集團(tuán)負(fù)責(zé)的 招標(biāo)及各公司負(fù)責(zé)的招標(biāo)的 開標(biāo)工作，現(xiàn)場拆封，該過程和內(nèi)容需作好記錄，參加開標(biāo)的全體人員 （不得少于三人） 簽字確認(rèn)；開標(biāo)后，成本控制 中心 和各公司 分別對所負(fù)責(zé)的招標(biāo) 牽頭組織相關(guān)人員 做 標(biāo)書分析。各公司負(fù)責(zé)的招標(biāo)由各公司 負(fù)責(zé)標(biāo)書的保管、發(fā)放和 收取 并組織 現(xiàn)場勘察和 招標(biāo)答疑 。 公開招 標(biāo)的預(yù)選投標(biāo)單位應(yīng)不少于五家，邀請招標(biāo)的預(yù)選單位一般不少于三家，特殊情況下可以是 兩 家。 投標(biāo)單位 實(shí)行邀請招標(biāo)，邀標(biāo)單位的考察、篩選， 集團(tuán)總部負(fù)責(zé)的招標(biāo)采購 由成本控制 中心 牽頭組織，其他部門或下屬公司參與、配合； 下屬公司負(fù)責(zé)的招標(biāo)采購由下屬公司 牽頭組織 。根據(jù)每次招標(biāo)的具體條件和要求，對招標(biāo)文件標(biāo)準(zhǔn)版本進(jìn)行補(bǔ)充、調(diào)整形成招標(biāo)文件，經(jīng)招標(biāo)技術(shù)評審組會簽后發(fā)布。 根據(jù)工程進(jìn)度和工作 計(jì)劃 及時 制定和 提交招標(biāo) 采購 計(jì)劃。 集團(tuán)總部其它部門 根據(jù)各自職能對招標(biāo)工作給予支持、協(xié)助和配合。合同評審組分工負(fù)責(zé)審查合同條款：專業(yè)人員負(fù)責(zé)審查技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，造價人員負(fù)責(zé)審查計(jì)價方式、工程量、工程合同價格，采購人員負(fù)責(zé)審查材料設(shè)備價格，工程管理人員負(fù)責(zé)審查工程進(jìn)度、施工組織管理、工程驗(yàn)收交付、工程質(zhì)量保證 措施 ，財(cái)務(wù)人員負(fù)責(zé)審查付款方式 、 稅務(wù)處理 ，法務(wù)人員負(fù)責(zé)審查條款的法律效力與 防范 法律風(fēng)險。 合同評審組。固定成員包括成本控制 中心 總經(jīng)理、副總經(jīng)理 、財(cái)務(wù)總監(jiān) ，非固定成員 （根據(jù)需要指定） 包括相關(guān)造價工程師和采購工程師。不同專業(yè)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)確定和技術(shù)標(biāo)評審，由招標(biāo)技術(shù)評審組對應(yīng)的專業(yè)總工具體負(fù)責(zé)，并可由招標(biāo)技術(shù)評審組根據(jù)需要指定非評審組成員的相關(guān)專業(yè)工程師參與 （包括聘請集團(tuán)外專業(yè)人士） 。 固定 成員包括集團(tuán)執(zhí)行副總裁 、技術(shù) 研發(fā)中心 總 經(jīng)理 、 總建筑師、結(jié)構(gòu)總工程師、 設(shè)備 總工程師、環(huán)境總設(shè)計(jì)師、 建設(shè)開發(fā)中心總經(jīng)理、 質(zhì)監(jiān)部 經(jīng)理。對重大招標(biāo) （ 超 500 萬的 招標(biāo)） 和 戰(zhàn)略招標(biāo) 確定招標(biāo)方式、邀標(biāo)單位、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、價格策略、談判策略、評標(biāo)原則和標(biāo)準(zhǔn)，決定中標(biāo)單位 （或戰(zhàn)略合作單位） 。調(diào)整原則： 總概算 或預(yù)算 數(shù)不變，只對概算 或預(yù)算 構(gòu)成的子項(xiàng)目重新調(diào)整，經(jīng)分管副總裁、常務(wù)副總裁審定、報總裁批準(zhǔn)，作為考核和審計(jì)的依據(jù)。 集團(tuán)總部各部門對計(jì)劃外開支也需要向財(cái)務(wù)管理中心和常務(wù)副總裁專題報告，經(jīng)批準(zhǔn)后方可實(shí)施。 4 計(jì)劃外成本管理 成本管理是企業(yè)管理永恒的主題，而概、預(yù)算管理作為企業(yè)管理的核心內(nèi)容，其管 理深度和廣度是無止境的，在實(shí)際工作中仍會有計(jì)劃外開支發(fā)生，對計(jì)劃外發(fā)生的成本， 按以下規(guī)定管理?？己私Y(jié)果和審計(jì)結(jié)論記入項(xiàng)目公司領(lǐng)導(dǎo)班子成員業(yè)績檔案，作為年終考核、項(xiàng)目后考核實(shí)施獎罰的依據(jù)。 工程概算對比及結(jié)算審計(jì) 工程結(jié)算數(shù)確定后，由項(xiàng)目公司做概算和結(jié)算的對比，對超出概算的原因做出分析、報集團(tuán)總部，接受集團(tuán)總部的考核和審計(jì)。 成本管理制度（ PL－ CB－ 00－ 2020（ A）） 20 3 最終審定 工程結(jié)算 未突破概算或限額指標(biāo)的工程結(jié)算由項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)，成本控制中心對結(jié)算做抽查，抽查結(jié)果與項(xiàng)目公司結(jié)算相差 3%以上的項(xiàng)目公司必須作出解釋 ，查找原因 ，追究責(zé)任 。 建立健全統(tǒng)計(jì)分析制度，材料設(shè)備管理人員要按年、季、月匯總分析材料設(shè)備采購的執(zhí)行情況，與概、預(yù)算 做對比分析，使材料設(shè)備采購工作時刻控制在事前限定的概預(yù)算之內(nèi)；各單項(xiàng)工作完工、整個工程竣工后及時匯總材料設(shè)備執(zhí)行結(jié)果，與總成本計(jì)劃做出對比分析。 對甲供材料設(shè)備通過招標(biāo)和監(jiān)測市場價格等辦法降低采購價格，在材料設(shè)備供應(yīng)合同和建筑施工合同中均須明確有關(guān)施工配合事宜 （特別是配合費(fèi)用的承擔(dān)方和結(jié)算辦法） ，減少扯皮、杜絕成本失控現(xiàn)象。零星工程通過工程簽證解決，今后逐步減少并杜絕。 項(xiàng)目公司 每 月 5 日前 匯總 上月工程簽證，報集團(tuán)成本控制中心備案 。未事先按程序得到授權(quán)人審批同意的簽證一律不予認(rèn)可 （搶險、救災(zāi)等緊急情況下的工程簽證可在征得審批人同意后補(bǔ)辦簽證審批單） 。 項(xiàng)目公司 每 月 5 日前 匯總 上月 設(shè)計(jì)變更 ，報集團(tuán)成本控制中心備案 。 2 過程控制 設(shè)計(jì)變更 建立施工圖“集中內(nèi)審”制度，開工前， 項(xiàng)目公司 牽頭組織集中審圖，并要求施工單成本管理制度（ PL－ CB－ 00－ 2020（ A）） 19 位認(rèn)真做圖紙會審準(zhǔn)備，對施工單位的審圖責(zé)任在施工合同中做專項(xiàng)約定，對設(shè)計(jì)單位出圖質(zhì)量在設(shè)計(jì)合同中也要做專項(xiàng)約定，減少施工期間的設(shè)計(jì)變更，開工前應(yīng)當(dāng)明確建筑內(nèi)外裝修做法和材料設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)，減少“邊施工邊修改”的現(xiàn)象。在施工中，嚴(yán)格執(zhí)行我們確定的限額施工指標(biāo)，若 超過限額施工指標(biāo)，由施工單位自負(fù)。 限額施工 采取限額施工招標(biāo)的方式，由投標(biāo)單位按照限額調(diào)整、優(yōu)化施工圖設(shè)計(jì)，經(jīng)技術(shù)評審后，擇優(yōu)選定中標(biāo)施工單位。 限額設(shè)計(jì) 定期分析已完工程的成本指標(biāo)，收集整理建筑行業(yè)的同類項(xiàng)目的成本資料，建立成本信息庫，及時測定成本限額指標(biāo)。概算編制完成后，由 集團(tuán)執(zhí)行 副總裁 核準(zhǔn)、 常務(wù)副總裁審核、總裁批準(zhǔn)后下發(fā)各項(xiàng)目公司 執(zhí)董 /總經(jīng)理 和 集團(tuán) 成本控制 中心 貫徹落實(shí)，同時交給審計(jì)人員監(jiān)督執(zhí)行。該成本計(jì)劃經(jīng)集團(tuán) 總裁 批準(zhǔn)后作為項(xiàng)目成本控制依據(jù)和考核根據(jù)。 成本管理制度（ PL－ CB－ 00－ 2020（ A）） 18 成本管理制度 （ PL－ CB－ 00－ 2020（ A） ） 1 事前確定 概算編審 在項(xiàng)目開始前，由集團(tuán) 分管 副總裁組織各單位、部門完成項(xiàng)目可行性研究，對項(xiàng)目進(jìn)行定位并測算成本效益。 設(shè)計(jì)變更管理 在施工過程中，設(shè)計(jì)變更應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守各項(xiàng)設(shè)計(jì)變更的限額比例，設(shè)計(jì)變更的審批權(quán)限和程序：變更提出部門闡述變更的必要性，技術(shù)部門審核變更的必要性，成本部門估算設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致的成本增減額， 限額內(nèi)的變更由項(xiàng)目公司 總工程師、成本總監(jiān)審核，執(zhí)董 /總經(jīng)理 審批 （但涉及外立面改變、業(yè)態(tài)或戶型調(diào)整、材料設(shè)備檔次改變的 設(shè)計(jì)變更須報集團(tuán)總部批準(zhǔn)） ，否則報集團(tuán)總部批準(zhǔn) 。 技術(shù)方案 施工技術(shù)方案論證 施工過程中 的重大施工技術(shù)方案與措施需經(jīng)集體論證。 技術(shù)交底 工程施工前， 項(xiàng)目公司總工程師 要 組織集團(tuán)技術(shù)研發(fā)中心和設(shè)計(jì)單位的技術(shù)人員 按專業(yè)、按階段對項(xiàng)目公司 工程管理人員 、成本管理人員 、材料設(shè)備采購人員做技術(shù)交底工作，形成書面技術(shù)交底紀(jì)要， 作為今后招標(biāo)和采購的依據(jù)，原則上禁止施工期間的中途變更。工程竣工后，匯總分析設(shè)計(jì)變更和 工程簽證，提交給施工圖設(shè)計(jì)單位，作為支付施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)尾款的依據(jù)。內(nèi)部會審?fù)瓿珊蟛拍芙M織設(shè)計(jì)單位、施工單位和監(jiān)理單位的圖紙會審和技術(shù)交底工作。 施工圖設(shè)計(jì)單位在完成設(shè)計(jì)的同時應(yīng)提交工程預(yù)算書，經(jīng)集團(tuán)成本控制 中心 審核后才能支付其后的設(shè)計(jì)費(fèi)。由 技術(shù) 研發(fā)中心 總經(jīng)理牽頭，組織初步設(shè)計(jì)單位和施工圖設(shè)計(jì)單位召開專題技術(shù)銜接和交底工作會議，形成初步設(shè)計(jì)交底會議紀(jì)要，作為施工圖設(shè)計(jì)的指導(dǎo)性文件 。初步設(shè)計(jì)的評審和審定仍執(zhí)行規(guī)劃方案的工作程序 （由常務(wù)技術(shù)管理制度（ PL－ JS－ 00－ 2020（ A） ） 16 副總裁審批） 。 初步設(shè)計(jì) 設(shè)計(jì)內(nèi)容 初步設(shè)計(jì)工作原則上繼續(xù)委托規(guī)劃方案設(shè)計(jì)單位，若因特殊原 因，可以另行委托。對修改后的方案若需要再次論證 （因規(guī)劃報批或市場變化、調(diào)整開發(fā)思路等