金地集團(tuán)投資價(jià)值分析報(bào)告(參考版)
2024-09-06 21:11本頁面
【正文】 注：金地集團(tuán) 04 年的每股收益按增發(fā)后的股本估算，萬科 05年的每股收益預(yù)測(cè)未考慮可能發(fā)生的轉(zhuǎn)股因素影響 。此外，中遠(yuǎn)發(fā)展和銀基發(fā)展的市凈率雖低，但這兩家公司的資產(chǎn)回報(bào)率和 盈利的持續(xù)性遠(yuǎn)不如金地。從市盈率的角度，金地集團(tuán)的 05 年的預(yù)測(cè)市盈率是最低的。以增發(fā)前股本計(jì)算 ,金地的每股凈資產(chǎn)重估價(jià)值應(yīng)該在 元之間 ,目前股價(jià)大約折讓 20%。對(duì)于金地集團(tuán)的未售項(xiàng)目及土地儲(chǔ)備，我們分別采用上述兩種方法進(jìn)行評(píng)估。需要說明的是，截止 6月底公司已售未結(jié)算的樓盤銷售面積約為 萬平米 (這部分面積并未包含在6 月底的項(xiàng)目及土地儲(chǔ)備中 ),這部分未結(jié)算面積可為公司帶來的凈利潤(rùn)約為 。這種方法簡(jiǎn)單明了，但有時(shí)限于缺乏可參照的市場(chǎng)成交價(jià)或當(dāng)成交價(jià)顯失公允時(shí)，將給評(píng)估帶來困難。這種方法在理論上比較完善，但需要做多項(xiàng)假定，客觀性較差。 七、估值 絕對(duì)估值 —現(xiàn)金流折現(xiàn)法和重置成本法 房地產(chǎn)公司是以項(xiàng)目為基礎(chǔ)的特殊企業(yè)，理論上其價(jià)值的計(jì)算公式為： 凈資產(chǎn)價(jià)值（ NAV） =有形資產(chǎn)價(jià)值 + 無形資產(chǎn)價(jià)值 債務(wù)的價(jià)值， 保守起見，一般的評(píng)估中都忽略無形資產(chǎn)的價(jià)值（品牌及商譽(yù)）。唯一略有欠缺的是，金地的資產(chǎn)負(fù)債率偏高，這主要是因?yàn)檫^去幾年公司的積極擴(kuò)張所導(dǎo)致。資產(chǎn)周轉(zhuǎn)方面，金地的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和存貨周轉(zhuǎn)率略低于行業(yè)平均值，這主要是由于公司的土地儲(chǔ)備較多。從表面上看，公司的總資產(chǎn)收益率似乎略低于行業(yè)平均 水平，這主要是因?yàn)楣拘略龅耐恋貎?chǔ)備較多而且在建項(xiàng)目的結(jié)算大多要到 2020 年以后。 19992020年間，金地的凈資產(chǎn)收益率曾高達(dá) %,遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出行業(yè)平均水平。從毛利率和凈利潤(rùn)來看，金地不僅高于萬科、招商地產(chǎn)，比包含了小型公司在內(nèi)的行業(yè)平均值也高了 24 個(gè)百分點(diǎn)，這主要得益于公司較高的客戶定位和產(chǎn)品品質(zhì)。在這方面，金地又表現(xiàn)出了 “快人一步 ”的意識(shí)。 在房地產(chǎn)上市公司中，對(duì)自身所開發(fā)產(chǎn)品具有明確定位的實(shí)屬少數(shù)，大多數(shù)的公司還停留在根據(jù)個(gè)別項(xiàng)目的實(shí)際情況進(jìn)行客戶定位，尚不具備從滿足目標(biāo)客戶需求的角度去尋找項(xiàng)目、并有針對(duì)性地進(jìn)行開發(fā)產(chǎn)品的意識(shí)和能力。公司將中產(chǎn)階層更進(jìn)一步劃分為 2530歲首次置業(yè)的年輕白領(lǐng)，產(chǎn)品類型為高品質(zhì)中、小戶型公寓； 3040 歲的一二次置業(yè)的社會(huì)中堅(jiān)，產(chǎn)品類型為城區(qū)高尚公寓小區(qū)（小高層、高層）、城郊高尚社區(qū)（多層、花園洋房、經(jīng)濟(jì)性別墅等）； 3545 歲二次或多次置業(yè)的中產(chǎn)精英產(chǎn)品類型為城市中心黃金地段高檔公寓、城郊景 觀別墅。招 商地產(chǎn)從去年開始也開始了跨區(qū)域的發(fā)展，但仍處于轉(zhuǎn)型過程中。我們對(duì)比了不同類型的房地產(chǎn)開發(fā)商，并結(jié)合當(dāng)前中國房地產(chǎn)行業(yè)的特征后認(rèn)為：在未來十年甚至更長(zhǎng)的時(shí)間段內(nèi)，全國性布局的房地產(chǎn)公司具有更好的發(fā)展前景 ，主要理由包括：第一、中國的房地產(chǎn)行業(yè)正進(jìn)入一個(gè)持續(xù)的高速增長(zhǎng)階段，這為行業(yè)內(nèi)的領(lǐng)先者提供了廣闊的增長(zhǎng)空間，全國性開發(fā)商的擴(kuò)張能力更強(qiáng)；第二、中國的房地產(chǎn)行業(yè)的專業(yè)化水平都比較低，因此全國性開發(fā)商可以通過經(jīng)驗(yàn)和信息資源的共享，提高專業(yè)化水平；第三、中國房地產(chǎn)企業(yè)的品牌知名度比較弱，全國性的品牌更是屈指可數(shù)，未來行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)將由項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)向品牌的競(jìng)爭(zhēng)，這一方面全國性的開發(fā)商又可以占得先機(jī)。因此，我們認(rèn)為武漢住宅市場(chǎng)供不應(yīng)求的局面至少還會(huì)維持兩至三年，而房?jī)r(jià)正處于起飛的初期。價(jià)格方面，從 2020 年 9月份以來，武漢市商品房銷售均價(jià)連續(xù)三個(gè)季度加速上揚(yáng)（漲幅分別為 %、 %、 %），其中 2020 年一季度 %的單季漲幅為近年之最。 需求旺盛，房?jī)r(jià)加 速上揚(yáng) 2020 年，武漢市商品房銷、預(yù)售面積為 ，增長(zhǎng) ％，總銷預(yù)售金額為 億元，增長(zhǎng) ％，增幅巨大。根據(jù)武漢房產(chǎn)局 的數(shù)據(jù)， 2020 年全年武漢完成了 29 塊片區(qū)、總占地面積為 8267 畝的舊城改造，比 02 年同比增長(zhǎng)了 %,全市的拆遷面積達(dá)到 260 萬平米，同比增長(zhǎng) %,拆遷戶數(shù)為 24433戶，比 02 年增加了 11413 戶。因此，武漢的高檔商品住宅市場(chǎng)具有巨大的潛力。在這種背景之下，武漢的房?jī)r(jià)在全國省會(huì)級(jí)城市中屬于偏低水平。我們認(rèn)為，未來三至五年內(nèi)，武漢的經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)將有相當(dāng)大的發(fā)展機(jī)會(huì)，這一點(diǎn)與當(dāng)前的天津和三年前上海的情況很類似。最近幾年，武漢出現(xiàn)了明顯的正面變化：城市建設(shè)和招商引資的力度明顯增強(qiáng)，已有多條地鐵和 過江隧道項(xiàng)目通過國家審批。因此，從房?jī)r(jià)收入比的情況來看，北京的房?jī)r(jià)收入比已經(jīng)從 1997 年的 23 倍降到了 2020 年的11 倍，這意味著北京居民對(duì)房?jī)r(jià)的承受能力在加強(qiáng)。 居民對(duì)房?jī)r(jià)承受能力有所增強(qiáng) 最近幾年，北京的房?jī)r(jià)整體上呈現(xiàn)穩(wěn)中略降的態(tài)勢(shì)。 供求關(guān)系有所緩和 從施工面積與銷售面積數(shù)據(jù)情況來看，供過于求局面已有控制。其后幾年，房地產(chǎn)投資增速逐年回落，市場(chǎng)逐步回歸理性，并于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度相匹配。展望未來，奧運(yùn)工程帶動(dòng)北京的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，北京土地供應(yīng)日趨規(guī)范，對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)的市場(chǎng)都是正面的，我們對(duì)北京住宅市場(chǎng)持樂觀的看法。與寫字樓市場(chǎng)的整體供大于求相比，住宅市場(chǎng)正在逐步回復(fù)到供求平衡的狀態(tài)。綜合上面的分析，我們認(rèn)為，與 95 年前后的房地產(chǎn)熱相比，當(dāng)前深圳的房地產(chǎn)市場(chǎng)更加健康，政府控制供應(yīng)的措施將使未來三年內(nèi)市場(chǎng)的空置量顯著下降，而房?jī)r(jià)將穩(wěn)中有升。由于市場(chǎng)的整體規(guī)模的逐步提高，近三年空置量的絕對(duì)值比較高，但銷售率從 2020 年起已經(jīng)逐步開始回升，這意味著供大于求的局面已經(jīng)得到遏制。從圖中可以看到，供應(yīng)的變化呈現(xiàn)明顯的周期性變動(dòng)，而 從 2020 年開始市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入了供應(yīng)減少、吸納存量的周期。 政府控制土地供應(yīng)，市場(chǎng)消化吸納存量 從 2020 年起，深圳市政府實(shí)施了 “三年內(nèi)控制土地供應(yīng) ”的措施，因此過高的投資增幅得到有效的控制。人均 GDP 為 54560 元 /人，居全國首位。深圳住宅價(jià)格從 1999年開始就走出底部開始回升，由于收入的增長(zhǎng)略高于房?jī)r(jià)的漲幅，因此，房?jī)r(jià)收入比總體上是處于逐年下降的。我們認(rèn)為，政府的一系列調(diào)控措施終會(huì)起到成效，上海房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)暴漲暴跌的現(xiàn)象，有望實(shí)現(xiàn)軟著陸。 政府高度關(guān)注，房?jī)r(jià)有望軟著陸 房?jī)r(jià)的上漲已經(jīng)引起政府的高度關(guān)注。從當(dāng)前在建的規(guī)模來看，在建住宅面積大約相當(dāng)于 03 年預(yù)售面積的 ，這個(gè)比例雖比 02 年有所提高，但仍舊低于 1998 年房地產(chǎn)低谷時(shí)的水平，這表明當(dāng)前的在建規(guī)模并不大。一方面，上海市動(dòng)拆遷政策改變后，動(dòng)拆遷量已經(jīng)大幅下降，而自實(shí)行招標(biāo)以后，土地供應(yīng)的節(jié)奏明顯放慢；另一方面，受銀行信貸緊縮的影響，新開工量增速也在放 緩。從從房?jī)r(jià)收入比的角度來看，當(dāng)前的倍數(shù)已經(jīng)達(dá)到了 16倍左右，不僅超過了 97年的高點(diǎn)
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