【正文】 ，從在全國范圍內(nèi)來看，也遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了平均水平。 房價(jià)漲幅過大，房價(jià)收入比創(chuàng)新高 不可否認(rèn)的是 ，隨著房價(jià)的持續(xù)上漲，投資者的比重增加過快，而購房者對房價(jià)繼續(xù)上漲的預(yù)期也得到加強(qiáng)。 主要區(qū)域住宅市場分析 上海 ——— 土地供應(yīng)放慢，房價(jià)居高不下 從 1998 年下半年以來，上海房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)大幅超越了北京和深圳，無論采取何種數(shù)據(jù)計(jì)算，上海住宅價(jià)格累 計(jì)漲幅都超過一倍以上。我們認(rèn)為，在未來一至兩年內(nèi)，政府有可能繼續(xù)提高利率，而當(dāng)累積加息幅度超過 100 個(gè)基點(diǎn)之后，房地產(chǎn)市場有可能出現(xiàn)短暫的調(diào)整。除了地區(qū)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的合理因素以外，投資性購房比重過高和買房者的看漲預(yù)期也對房價(jià)的上漲起到相當(dāng)大的作用。 2020 年 111 月份，全國住宅價(jià)格同比大約上漲了 12%。第四，從居住質(zhì)量的角度，中國住宅產(chǎn)業(yè)仍處在較低的水平，而舊城改造等重建計(jì)劃也將推動(dòng)多次置業(yè)需求的產(chǎn)生。 四、行業(yè)背景及區(qū)域分析 中國住宅產(chǎn) 業(yè) ————— 一個(gè)長期增長的故事 我們認(rèn)為， 1998 年下半年開始的住房制度改革是中國住宅產(chǎn)業(yè)長期持續(xù)發(fā)展的開端。雖然，這項(xiàng)業(yè)務(wù)本身對集團(tuán)的盈利貢獻(xiàn)并不大，但公司在此領(lǐng)域的經(jīng)營卻是和自身的發(fā)展戰(zhàn)略緊密相關(guān)的。 物業(yè)管理 物業(yè)管理則是金地早期為樹立品牌而進(jìn)入的領(lǐng)域。所謂的不良資產(chǎn)實(shí)際是一些由于各種原因停工的 “爛尾樓 ”，處置過程中需要涉及到項(xiàng)目篩選、結(jié)構(gòu)融資、處置變現(xiàn)等多個(gè)環(huán)節(jié)，而三個(gè)合資方在這些方面又各有所長。 房地產(chǎn)不良資產(chǎn)處置 公司還與摩根斯坦利、上海盛融合作共同涉足房地產(chǎn)不良資產(chǎn)處置業(yè)務(wù)。金地與金信信托、浙江綠城等公司合作的金信雙龍計(jì)劃是主要針對房地產(chǎn)項(xiàng)目公司權(quán)益投資的一個(gè)信托計(jì)劃。金地也看到了房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的未來趨勢，從培養(yǎng)人才、積累經(jīng)驗(yàn)的角度出發(fā)，開始逐步涉足這些領(lǐng)域。這種拓展的目的有兩個(gè)方面：第一、是為了降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，增加公司的利潤來源；第二、也是更重要的目的，是為了提高公司在住宅開發(fā)領(lǐng)域的核心競爭能力，而向價(jià)值鏈上下游的一種拓展。目前該項(xiàng)目正在前期設(shè)計(jì)中，預(yù)計(jì)可在 06 年提供利潤貢獻(xiàn)。由于用地手續(xù)尚在辦理中，尚未 開工。 儲(chǔ)備項(xiàng)目的概況 （ 9）北京格林小城 ■ 北京格林小城位于北京亦莊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)，是格林小鎮(zhèn)的后繼項(xiàng)目。第一組團(tuán)在 04 年下半年推出，銷售情況良好。 （ 8）東莞格林小城 ■ 該項(xiàng)目毗鄰東莞市中心區(qū)，西靠東莞大道，與新建的市政府、歌劇院和會(huì)展中心相望，地理位置優(yōu)越。項(xiàng)目的占地面積為 萬平米，規(guī)劃建筑面積為 萬平米 ,將分成六期開發(fā)。項(xiàng)目的左右兩側(cè)將是市政規(guī)劃中的 600 畝超大規(guī)模水上公園。 （ 7）武漢格林小城 ■ 武漢格林小城位于武漢武昌的南湖片區(qū)，是武漢市二環(huán)線內(nèi)為數(shù)不多的可大規(guī)模開發(fā)的中心地塊。項(xiàng)目總建筑面積約 17 萬平米，分 成二期。該項(xiàng)目依山而建，并容納了深圳的國際網(wǎng)球中心，是一個(gè)具有運(yùn)動(dòng)、健康特色的山體住宅項(xiàng)目，也是深圳首個(gè)獲得國家住宅中心認(rèn)證的健康住宅。該項(xiàng)目將在 05 年及 06 年為集團(tuán)提供利潤貢獻(xiàn)。該項(xiàng)目位于浦東三林路西側(cè)，占地面積為 萬平米，建筑面積為 萬平米，容積率為 ，由多層及小高層組成。另外，去年 10 月份，南翔鎮(zhèn)臨近的另一塊土地拍出了 130 萬 /畝的價(jià)格（普通居住用地、容積率為 ），因此這個(gè)項(xiàng)目的地價(jià)升值幅度相當(dāng)可觀。按規(guī)劃，將建成具有法國南部普羅旺 斯風(fēng)格的社區(qū)，住宅部分將分成小高層、聯(lián)排別墅、獨(dú)幢別墅等，該項(xiàng)目將是公司 06 年以后的主要利潤來源。該項(xiàng)目的占地面積為 萬平米，規(guī)劃建筑面積 萬平米，容積率為，為一個(gè)以別墅為主的低密度大型社區(qū)。憑借超前的設(shè)計(jì)和極 佳品質(zhì)，該樓盤在當(dāng)?shù)氐膮^(qū)域市場上獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷 ,銷售勢頭非常不錯(cuò)，每次推盤的預(yù)售率都在 95%以上，而售價(jià)從最初的 4300 元 /平米提高到了目前的 5500 元 /平米。項(xiàng)目分為兩期開發(fā)，分別在 04 年和 05 年竣工結(jié)算。 （ 3）上海 格林春岸 ■ 格林春岸位于嘉定區(qū)的中心地帶，為一舊城改造項(xiàng)目，公司擁有 100%的權(quán)益。因此，該樓盤優(yōu)越的地理位置吸引了區(qū)域以外購買者的追捧。該項(xiàng)目坐落于上海西北部的古鎮(zhèn)南翔，緊臨滬嘉高速公路和滬宜公路，且臨近規(guī)劃中的軌道交通 R3 線（該線將 F1 賽場所在地安亭鎮(zhèn)與市區(qū)徐家匯相連）。南區(qū)則由一幢甲級寫字樓、一幢服務(wù)式公寓和一個(gè)三層的商業(yè)設(shè)施組成，預(yù)計(jì)將在 07 年產(chǎn)生利潤貢獻(xiàn)。項(xiàng)目總規(guī)劃建筑面積約為 33 萬平米，分為南北兩區(qū)。 三、業(yè)務(wù)及項(xiàng)目介紹 在建項(xiàng)目的概況 （ 1）北京金地國際花園 ■ 北京金地國際花園是對公司 2020 年盈 利貢獻(xiàn)最大的一個(gè)項(xiàng)目，也是金地集團(tuán)在北京提升品牌形象的力作，公司在項(xiàng)目中擁有 60%權(quán)益。首先，公司通過科學(xué)的社區(qū)規(guī)劃和完善的社區(qū)運(yùn)營，滿足客戶的需求，尤其是將塑造社區(qū)文化的理念植入社區(qū)價(jià)值體系中，公司開發(fā)的北京格林小鎮(zhèn)就是這樣的成功典范；其次在產(chǎn)品開發(fā)方面，金地在堅(jiān)持設(shè)計(jì)和工程質(zhì)量的同時(shí)，注重運(yùn)用新材料、新技術(shù)和新工藝來提高產(chǎn)品的附加值。金地的市場細(xì)分策略是：為中國日益擴(kuò)大的中產(chǎn)白領(lǐng)階層（主流市場與潛力市場）提供高品質(zhì)的生活空間和房地產(chǎn)增值服務(wù)（居住價(jià)值與社區(qū)價(jià)值）。區(qū)域布局方面，公司的區(qū)域布局將更加分散化，三大經(jīng)濟(jì)圈之外的投資比重將有所提高。在未來新增的土地儲(chǔ)備中，短期項(xiàng)目將占 55％左右，而中期項(xiàng)目將占到 35％左右，長期項(xiàng)目僅占 10%。不過，這種長周期的土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)使得集團(tuán)的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率偏低，不利于規(guī)模擴(kuò)張和分散風(fēng)險(xiǎn)，公司的利潤和現(xiàn)金流的波動(dòng)幅度也較大。 土地儲(chǔ)備戰(zhàn)略 ———優(yōu)化結(jié)構(gòu)、提高周轉(zhuǎn)率 雖然目前金地的土地儲(chǔ)備規(guī)模并不是非常大，但從結(jié)構(gòu)上看一些項(xiàng)目的開發(fā)周期偏長。公司已經(jīng)巨資投入的武漢就屬于這一類型，此外金地已經(jīng)對重慶、成都、沈陽等區(qū)域中心城市進(jìn)行了充分的研究和考查，并 且正在尋找合適的時(shí)機(jī)進(jìn)入。目前，深圳公司已經(jīng)將項(xiàng)目擴(kuò)展到了珠海、東莞，并且正在廣州尋找投資機(jī)會(huì)；金地在天津的項(xiàng)目拓展工作也進(jìn)行的非常順利，公司還在長三角周邊城市積極尋找投資機(jī)會(huì)和合作伙伴。金地希望通過區(qū)域性公司來運(yùn)作更多的項(xiàng)目擴(kuò)大整體開發(fā)規(guī)模，并籍此進(jìn)一步提高集團(tuán)的開發(fā)和營銷能力，并且分散單個(gè)城市的投資風(fēng)險(xiǎn)。 金地的全國性擴(kuò)張戰(zhàn)略分為三個(gè)層次：區(qū)域性公司、城市性公司和項(xiàng)目公司。為了充分把握行業(yè)的發(fā)展機(jī)會(huì)，金地從 2020 年起開始實(shí)施了全國性的擴(kuò)張戰(zhàn)略。實(shí)際上，到目前為止公司已經(jīng)和正在開發(fā)的 10 多個(gè)項(xiàng)目中沒有一個(gè)失敗的案例。 與萬科注重規(guī)模擴(kuò)張的 “成為行業(yè)領(lǐng)跑者 ”的愿景相比，金地更加注重品質(zhì)與價(jià)值的提升，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)