某房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)投資價(jià)值分析報(bào)告-文庫吧資料
2025-08-07 22:47本頁面
【正文】 ，土地供應(yīng)的節(jié)奏明顯放慢；另一方面，受銀行信貸緊縮的影響，新開工量增速也在放緩。從從房價(jià)收入比的角度來看，當(dāng)前的倍數(shù)已經(jīng)達(dá)到了16倍左右，不僅超過了97年的高點(diǎn)，從在全國范圍內(nèi)來看，也遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了平均水平?！ 》績r(jià)漲幅過大，房價(jià)收入比創(chuàng)新高 不可否認(rèn)的是，隨著房價(jià)的持續(xù)上漲，投資者的比重增加過快，而購房者對(duì)房價(jià)繼續(xù)上漲的預(yù)期也得到加強(qiáng)。土地供應(yīng)放慢，房價(jià)居高不下 從1998年下半年以來，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)大幅超越了北京和深圳，無論采取何種數(shù)據(jù)計(jì)算，上海住宅價(jià)格累計(jì)漲幅都超過一倍以上。 主要區(qū)域住宅市場(chǎng)分析 上海我們認(rèn)為，在未來一至兩年內(nèi)，政府有可能繼續(xù)提高利率，而當(dāng)累積加息幅度超過100個(gè)基點(diǎn)之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)有可能出現(xiàn)短暫的調(diào)整。除了地區(qū)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的合理因素以外，投資性購房比重過高和買房者的看漲預(yù)期也對(duì)房價(jià)的上漲起到相當(dāng)大的作用。2004年111月份，全國住宅價(jià)格同比大約上漲了12%。第四，從居住質(zhì)量的角度，中國住宅產(chǎn)業(yè)仍處在較低的水平，而舊城改造等重建計(jì)劃也將推動(dòng)多次置業(yè)需求的產(chǎn)生。一個(gè)長期增長的故事 我們認(rèn)為，1998年下半年開始的住房制度改革是中國住宅產(chǎn)業(yè)長期持續(xù)發(fā)展的開端。物業(yè)管理不僅可以幫助公司樹立良好的品牌形象，對(duì)公司的跨區(qū)域發(fā)展尤為有利，同時(shí)物業(yè)管理也是差異化競(jìng)爭(zhēng)策略中的重要一環(huán)，公司通過優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)提高自身產(chǎn)品的價(jià)值和差異化，并以此構(gòu)筑公司的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。目前，金地的物業(yè)管理已經(jīng)覆蓋全國30個(gè)大中城市，管理和顧問的項(xiàng)目總數(shù)達(dá)到118個(gè)，總面積超過1600多萬平方米，在全國位居前三位。除了獲取豐厚的收益以外，金地希望借此為未來進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)等新的領(lǐng)域積累經(jīng)驗(yàn)和人才。三方通過設(shè)立合資公司，以折扣價(jià)購買了中國建設(shè)銀行的不良資產(chǎn)，然后通過各種方式變現(xiàn)獲得收益。公司希望通過參與項(xiàng)目的篩選、談判、投資的全過程，增長房地產(chǎn)投資的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)，為將來參與房地產(chǎn)信托投資基金管理（REIT）業(yè)務(wù)做準(zhǔn)備。 房地產(chǎn)信托 美國、香港等地大型地產(chǎn)公司的案例已經(jīng)證明：房地產(chǎn)信托投資基金能很好地為住宅開發(fā)業(yè)務(wù)提供互補(bǔ)的協(xié)同效應(yīng)。實(shí)際上，香港、新加坡的大型地產(chǎn)公司往往采取了類似的經(jīng)營模式，其業(yè)務(wù)范圍涉及到：地產(chǎn)開發(fā)、投資物業(yè)、房地產(chǎn)信托管理等與房地產(chǎn)相關(guān)的多個(gè)領(lǐng)域，并具有逐步向房地產(chǎn)金融領(lǐng)域滲透的趨勢(shì)?！ ∨c房地產(chǎn)相關(guān)的其他業(yè)務(wù) 金地在長期專注于住宅開發(fā)領(lǐng)域的同時(shí)，也一直在審慎地嘗試新業(yè)務(wù)的拓展。該項(xiàng)目位于深圳龍華地區(qū)，占地面積約為18萬平米，總規(guī)劃建筑面積約為42萬平米。由于用地手續(xù)尚在辦理中，尚未開工。北京格林小城位于北京亦莊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)，是格林小鎮(zhèn)的后繼項(xiàng)目。該項(xiàng)目從05年起將持續(xù)為集團(tuán)提供利潤貢獻(xiàn)。,共分為7個(gè)組團(tuán)。該項(xiàng)目的一期A1組團(tuán)在04年11月預(yù)售，首次推出的458套房源，當(dāng)天就成交了442套，%，創(chuàng)造了武漢樓市的新記錄。公司規(guī)劃把格林小城打造成為德國風(fēng)情的精品社區(qū)。該項(xiàng)目最大的特點(diǎn)在于東臨南湖水域這一天然的水景社區(qū)?！ 。?）武漢格林小城 ■項(xiàng)目總建筑面積約17萬平米，分成二期。該項(xiàng)目依山而建，并容納了深圳的國際網(wǎng)球中心，是一個(gè)具有運(yùn)動(dòng)、健康特色的山體住宅項(xiàng)目，也是深圳首個(gè)獲得國家住宅中心認(rèn)證的健康住宅?！ 。?）深圳香蜜山 ■2005年三月份一期將對(duì)外銷售，預(yù)計(jì)售價(jià)將在8000元左右。該項(xiàng)目是金地集團(tuán)與上海的浦發(fā)集團(tuán)合作的第一個(gè)項(xiàng)目，公司擁有49%的權(quán)益,并擁有經(jīng)營管理權(quán)。另外，去年10月份，南翔鎮(zhèn)臨近的另一塊土地拍出了130萬/畝的價(jià)格（普通居住用地、），因此這個(gè)項(xiàng)目的地價(jià)升值幅度相當(dāng)可觀。按規(guī)劃，將建成具有法國南部普羅旺斯風(fēng)格的社區(qū)，住宅部分將分成小高層、聯(lián)排別墅、獨(dú)幢別墅等，該項(xiàng)目將是公司06年以后的主要利潤來源。為一個(gè)以別墅為主的低密度大型社區(qū)?！ 。?）上海格林世界 ■該項(xiàng)目貼合了當(dāng)?shù)卣畬?duì)老城區(qū)“短期只拆不建、更新建筑以中、低密度、公共性、生態(tài)型為基本原則”的主導(dǎo)思想，以水景社區(qū)為賣點(diǎn)，推出低密度花園洋房、六層電梯公寓、親水疊加別墅、河濱聯(lián)體別墅、錯(cuò)層小高層等多種物業(yè)形態(tài)，以滿足當(dāng)?shù)馗叨丝蛻舻牟煌枨?。共有總戶?shù)為974套住宅和4間商鋪?！ 。?）上海格林春岸 ■因此，該樓盤優(yōu)越的地理位置吸引了區(qū)域以外購買者的追捧。該項(xiàng)目坐落于上海西北部的古鎮(zhèn)南翔，緊臨滬嘉高速公路和滬宜公路，且臨近規(guī)劃中的軌道交通R3線（該線將F1賽場(chǎng)所在地安亭鎮(zhèn)與市區(qū)徐家匯相連）?！ 。?）上海格林春曉 ■其中，北區(qū)5幢高層住宅已經(jīng)達(dá)到90%以上的預(yù)售率，并大部分將在04年竣工結(jié)算。該項(xiàng)目位于朝陽區(qū)建國路北側(cè)，東西兩側(cè)為規(guī)劃中的光輝里路，屬于中央商務(wù)區(qū)（CBD板塊），與知名樓盤現(xiàn)代城隔街相對(duì)。 三、業(yè)務(wù)及項(xiàng)目介紹 在建項(xiàng)目的概況 （1）北京金地國際花園 ■首先，公司通過科學(xué)的社區(qū)規(guī)劃和完善的社區(qū)運(yùn)營，滿足客戶的需求，尤其是將塑造社區(qū)文化的理念植入社區(qū)價(jià)值體系中，公司開發(fā)的北京格林小鎮(zhèn)就是這樣的成功典范；其次在產(chǎn)品開發(fā)方面，金地在堅(jiān)持設(shè)計(jì)和工程質(zhì)量的同時(shí)，注重運(yùn)用新材料、新技術(shù)和新工藝來提高產(chǎn)品的附加值。金地的市場(chǎng)細(xì)分策略是：為中國日益擴(kuò)大的中產(chǎn)白領(lǐng)階層（主流市場(chǎng)與潛力市場(chǎng)）提供高品質(zhì)的生活空間和房地產(chǎn)增值服務(wù)（居住價(jià)值與社區(qū)價(jià)值）。區(qū)域布局方面，公司的區(qū)域布局將更加分散化，三大經(jīng)濟(jì)圈之外的投資比重將有所提高。在未來新增的土地儲(chǔ)備中，短期項(xiàng)目將占55％左右，而中期項(xiàng)目將占到35％左右，長期項(xiàng)目僅占10%。不過，這種長周期的土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)使得集團(tuán)的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率偏低，不利于規(guī)模擴(kuò)張和分散風(fēng)險(xiǎn)，公司的利潤和現(xiàn)金流的波動(dòng)幅度也較大?！ ⊥恋貎?chǔ)備戰(zhàn)略———優(yōu)化結(jié)構(gòu)、提高周轉(zhuǎn)率 雖然目前金地的土地儲(chǔ)備規(guī)模并不是非常大，但從結(jié)構(gòu)上看一些項(xiàng)目的開發(fā)周期偏長。公司已經(jīng)巨資投入的武漢就屬于這一類型，此外金地已經(jīng)對(duì)重慶、成都、沈陽等區(qū)域中心城市進(jìn)行了充分的研究和考查，并且正在尋找合適的時(shí)機(jī)進(jìn)入。目前，深圳公司已經(jīng)將項(xiàng)目擴(kuò)展到了珠海、東莞，并且正在廣州尋找投資機(jī)會(huì)；金地在天津的項(xiàng)目拓展工作也進(jìn)行的非常順利，公司還在長三角周邊城市積極尋找投資機(jī)會(huì)和合作伙伴。金地希望通過區(qū)域性公司來運(yùn)作更多的項(xiàng)目擴(kuò)大整體開發(fā)規(guī)模，并籍此進(jìn)一步提高集團(tuán)的開發(fā)和營銷能力，并
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