金地集團投資價值分析報告(參考版)
2025-05-17 03:49本頁面
【正文】 綜合來看，金地的估值相對于其他房地產(chǎn)公司而言，也被明顯低估。從市凈率來看，金地的市凈率也屬于偏低的水平，招商地產(chǎn)的市凈率雖低于金地，但主要的原因在于其房屋租賃業(yè)務(wù)和供水供電業(yè)務(wù)的增長相當(dāng)平緩。 相對估值—市盈率及市凈率 我們選擇了10家以住宅開發(fā)為主業(yè)的房地產(chǎn)公司，進行相對估值的比較。我們得出的評估結(jié)果是：公司的未售項目及土地儲備的的重估增值（扣除少數(shù)股東的權(quán)益后）。因此，我們在評估前先對公司的凈資產(chǎn)值做了相應(yīng)的調(diào)整?！ ∥覀円?004年6月30日以評估基準日，對金地集團的凈資產(chǎn)價值進行評估。第二、重置成本法，即參照當(dāng)前的市場價格，對公司土地儲備的重置成本進行評估，作為其評估價值。對于有形資產(chǎn)的評估，有兩種基本的方法：第一、現(xiàn)金流折現(xiàn)法，即將公司未來可以從所開發(fā)項目中獲得的現(xiàn)金收入現(xiàn)值，減去未來必須支付的投資、費用、稅收和利息等各項成本的現(xiàn)值，即可得到各個項目的凈現(xiàn)值，最后將這些項目的價值與公司其他資產(chǎn)價值相加之后即得到有形資產(chǎn)的總價值。無形資產(chǎn)價值 七、估值 絕對估值—現(xiàn)金流折現(xiàn)法和重置成本法 房地產(chǎn)公司是以項目為基礎(chǔ)的特殊企業(yè)，理論上其價值的計算公式為： 凈資產(chǎn)價值（NAV）=有形資產(chǎn)價值唯一略有欠缺的是，金地的資產(chǎn)負債率偏高，這主要是因為過去幾年公司的積極擴張所導(dǎo)致。資產(chǎn)周轉(zhuǎn)方面，金地的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和存貨周轉(zhuǎn)率略低于行業(yè)平均值，這主要是由于公司的土地儲備較多。從表面上看，公司的總資產(chǎn)收益率似乎略低于行業(yè)平均水平，這主要是因為公司新增的土地儲備較多而且在建項目的結(jié)算大多要到2004年以后。19992000年間，%,遠遠超出行業(yè)平均水平。從毛利率和凈利潤來看，金地不僅高于萬科、招商地產(chǎn)，比包含了小型公司在內(nèi)的行業(yè)平均值也高了24個百分點，這主要得益于公司較高的客戶定位和產(chǎn)品品質(zhì)。在這方面，金地又表現(xiàn)出了“快人一步”的意識?！ ≡诜康禺a(chǎn)上市公司中，對自身所開發(fā)產(chǎn)品具有明確定位的實屬少數(shù)，大多數(shù)的公司還停留在根據(jù)個別項目的實際情況進行客戶定位，尚不具備從滿足目標客戶需求的角度去尋找項目、并有針對性地進行開發(fā)產(chǎn)品的意識和能力。公司將中產(chǎn)階層更進一步劃分為2530歲首次置業(yè)的年輕白領(lǐng)，產(chǎn)品類型為高品質(zhì)中、小戶型公寓；3040歲的一二次置業(yè)的社會中堅，產(chǎn)品類型為城區(qū)高尚公寓小區(qū)（小高層、高層）、城郊高尚社區(qū)（多層、花園洋房、經(jīng)濟性別墅等）；3545歲二次或多次置業(yè)的中產(chǎn)精英產(chǎn)品類型為城市中心黃金地段高檔公寓、城郊景觀別墅?！ ‘a(chǎn)品定位 目前，在上市公司中，除了萬科是公認的全國性開發(fā)商以外，金地已經(jīng)初步確定了全國性的布局，并從2004年起進入收獲期。以下的項目預(yù)測均以目前公司已經(jīng)擁有的項目為基礎(chǔ)，尚未考慮公司未來新增項目或收購股權(quán)可能帶來的盈利增長 六、房地產(chǎn)上市公司比較 區(qū)域發(fā)展模式 目前，中國的房地產(chǎn)上市公司大至可以分為三類：全國性、區(qū)域性和以項目為主的公司。全國房地產(chǎn)的銷售速度與供給增長速度基本相當(dāng)，房價的漲幅保持在5%左右 ■左右的年均增長速度，而居民收入的增長速度可維持在10%以上 ■ 五、盈利預(yù)測和財務(wù)分析 基本假設(shè) ■ 從歷史數(shù)據(jù)來看，武漢的住宅消費起步于2001年，但20002002年間的房地產(chǎn)投資增速一直維持在10%—15%之間的溫和增長，在過去的四年間，銷售面積始終大于當(dāng)年的竣工面積。進入2004年，在銷售淡季的一季度，％，％，增幅均創(chuàng)歷年之最。我們認為，大規(guī)模的舊城改造將減少市場的存量，并帶動住宅消費，成為促進房地產(chǎn)市場繁榮的“助推器”?！ ∨f改力度加大，推動住宅消費 從2003年開始，為了改善城市形象，武漢市的舊城改造力度相當(dāng)大。2003年的住宅平均售價仍舊在2400元/平米以下，另一方面，由于商品化程度低，當(dāng)?shù)刈≌目傮w品質(zhì)較低?！ 「邫n商品住宅市場潛力巨大 長期以來，武漢市的房地政策的主基調(diào)是：土地出讓以協(xié)議為主且價格相當(dāng)?shù)土?、政府積極鼓勵興建大規(guī)模的經(jīng)濟適用房社區(qū)。同時，位于漢陽的沌口經(jīng)濟開發(fā)區(qū)已經(jīng)吸引到了神龍富康、海爾和美的空調(diào)等大企業(yè)的入駐?！胁恐劓?zhèn)，潛力無窮 武漢歷來是中部地區(qū)的交通樞紐和工業(yè)重鎮(zhèn)，由于各種原因武漢的發(fā)展?jié)摿σ恢睕]有得到充分的發(fā)揮。因此，從房價收入比的情況來看，北京的房價收入比已經(jīng)從1997年的23倍降到了2003年的11倍，這意味著北京居民對房價的承受能力在加強?！ 【用駥Ψ績r承受能力有所增強 最近幾年，北京的房價整體上呈現(xiàn)穩(wěn)中略降的態(tài)勢?！ 」┣箨P(guān)系有所緩和 從施工面積與銷售面積數(shù)據(jù)情況來看，供過于求局面已有控制。其后幾年，房地產(chǎn)投資增速逐年回落，市場逐步回歸理性，并于經(jīng)濟增長速度相匹配。展望未來，奧運工程帶動北京的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，北京土地供應(yīng)日趨規(guī)范，對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)的市場都是正面的，我們對北京住宅市場持樂觀的看法。與寫字樓市場的整體供大于求相比，住宅市場正在逐步回復(fù)到供求平衡的狀態(tài)。綜合上面的分析，我們認為，與95年前后的房地產(chǎn)熱相比，當(dāng)前深圳的房地產(chǎn)市場更加健康，政府控制供應(yīng)的措施將使未來三年內(nèi)市場的空置量顯著下降，而房價將穩(wěn)中有升。由于市場的整體規(guī)模的逐步提高，近三年空置量的絕對值比較高，但銷售率從2001年起已經(jīng)逐步開始回升，這意味著供大于求的局面已經(jīng)得到遏制。從圖中可以看到，供應(yīng)的變化呈現(xiàn)明顯的周期性變動，而從2003年開始市場已經(jīng)進入了供應(yīng)減少、吸納存量的周期?！ ≌刂仆恋毓?yīng)，市場消化吸納存量 從2001年起，深圳市政府實施了“三年內(nèi)控制土地供應(yīng)”的措施，因此過高的投資增幅得到有效的控制。人均GDP為54560元/人，居全國首位。深圳住宅價格從1999年開始就走出底部開始回升，由于收入的增長略高于房價的漲幅，因此，房價收入比總體上是處于逐年下降的。我們認為，政府的一系列調(diào)控措施終會起到成效，上海房價不會出現(xiàn)暴漲暴跌的現(xiàn)象，有望實現(xiàn)軟著陸。 政府高度關(guān)注，房價有望軟著陸 房價的上漲已經(jīng)引起政府的高度關(guān)注。從當(dāng)前在建的規(guī)模來看，這個比例雖比02年有所提高，但仍舊低于1998年房地產(chǎn)低谷時的水平，這表明當(dāng)前的在建規(guī)模并不大。一方面，上海市動拆遷政策改變后，動拆遷量已經(jīng)大幅下降，而自實行招標以后
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