【正文】 行九鼎軒（中國(guó)）。行九鼎軒（中國(guó)）研究部 東營(yíng)市清風(fēng)湖地塊可行性研究報(bào)告 (提交稿 ) 項(xiàng)目編號(hào) 005 30 受訪者在選擇朝向時(shí)，喜歡視線開(kāi)闊，景觀好，房屋正南正北占了 73%，而景觀視線一般，房屋朝向正南的選擇比例為 27%。與我方實(shí)地踩盤(pán)調(diào)查結(jié)果相似。在戶型的設(shè)計(jì)上應(yīng)多注意客廳的面積、面寬的尺 度問(wèn)題。 （ 12） 付款方式 付款方式16%84%一次性付款 按揭貸款 資料來(lái)源：九鼎軒（中國(guó)）研究部 對(duì)目標(biāo)客戶在付款方式的選擇上以按揭貸款為主，獲選比例高達(dá) 84%，開(kāi)發(fā)商若能提供東營(yíng)市清風(fēng)湖地塊可行性研究報(bào)告 (提交稿 ) 項(xiàng)目編號(hào) 005 29 高比例的按揭貸款的購(gòu)買(mǎi)方式還是能進(jìn)一步加強(qiáng)潛在客戶的購(gòu)買(mǎi)意向的。 5000以上的選擇比例較少。 80 萬(wàn)以上的選擇比例較少。 （ 10） 物業(yè)總價(jià) 從目標(biāo)客戶所能承受的物業(yè)總價(jià)來(lái)看，主要分布區(qū)域?yàn)?2080萬(wàn)元。而四室的或選比例與抽樣調(diào)查結(jié)果相近，說(shuō)明希望自己的住宅更為舒適的高端客戶還是為數(shù)不少的。選擇四室的比例較少。 （ 8） 戶型選擇 戶型選擇7%26%13%20% 24%4%10%2%0%5%10%15%20%25%30%單生公寓 二室一廳 二室二廳 三室一廳 三室二廳 四室一廳 四室兩廳其他 資料來(lái)源：九鼎軒（中國(guó)）研究部 受訪者對(duì)戶型的選擇上以三室為主，比例達(dá)到了 50%，可見(jiàn)三室還是當(dāng)?shù)氐闹髁鲬粜偷?。而錯(cuò)層、躍層結(jié)構(gòu)的選擇也達(dá)到了 25%左右，錯(cuò)層為 15％左右。 值得注意的是，底商連住宅的物業(yè)類(lèi)型也有一定的市場(chǎng)接受程度，或選比例達(dá)到了 26%，這說(shuō)明還是有一定數(shù)量的有經(jīng)商、投資需求的目標(biāo)客戶的存在的 ,而高檔低密度產(chǎn)品如聯(lián)排，雙拼 ,花園洋房，也占有 13％的市場(chǎng)分額。在被問(wèn)及選擇高層或小高層的原因時(shí)，景觀好、視線開(kāi)闊成為獲選比例最高的原因，達(dá)到了 66%。 （ 6） 住宅類(lèi)型 東營(yíng)市清風(fēng)湖地塊可行性研究報(bào)告 (提交稿 ) 項(xiàng)目編號(hào) 005 27 住宅類(lèi)型13%35%26%13%13%高層 小高層 多層 底商連住宅 別墅( 聯(lián)排/ 疊拼/ 花園洋房) 選擇高層、小高層的原因4%66%16%14%氣派、身份的象征 景觀好、視線開(kāi)闊上下方便、有電梯 戶型新穎、有特色 資料來(lái)源：九鼎軒（中國(guó)）研究部 從目標(biāo)客戶對(duì)物業(yè)類(lèi)型的選擇情況來(lái)看，小高層的接受比例最高，或選比例達(dá)到了 35%，而高層的或選比例為 13%。 （ 5） 首選區(qū)域 選擇區(qū)域( 抽樣調(diào)查）43%34%17%6%東城區(qū) 西城區(qū) 對(duì)接區(qū) 其他 資料來(lái)源：九鼎軒（中國(guó)）研究部 在購(gòu)房的首選區(qū)域上，中心城區(qū)以其完善的市政生活配套和成熟的商業(yè)氛圍，得到了43%的受訪者的的認(rèn)同。潛在客戶對(duì)“小區(qū)及周邊環(huán)境”的重視則表明當(dāng)?shù)鼐用駥?duì)住房的需求已經(jīng)逐漸轉(zhuǎn)向要求提高生活環(huán)境質(zhì)量，對(duì)景觀、物管等方面的 要求較高。 （ 4） 看重因素 東營(yíng)市清風(fēng)湖地塊可行性研究報(bào)告 (提交稿 ) 項(xiàng)目編號(hào) 005 26 看重因素26%6%23% 25%10%1% 3% 4%0%5%10%15%20%25%30%房?jī)r(jià)建筑類(lèi)型地段小區(qū)及周邊環(huán)境交通條件 樓盤(pán)規(guī)模 周邊配套 房型結(jié)構(gòu) 資料來(lái)源：九鼎軒（中國(guó)）研究部 在潛在客戶購(gòu)房看重的眾多因素中，房?jī)r(jià)、地段、小區(qū)及周邊環(huán)境成為消費(fèi)者最關(guān)注的三大因素，或選比例均超過(guò)了 20%。選擇投資房產(chǎn)的比例非常小，這說(shuō)明了普通當(dāng)?shù)鼐用竦耐顿Y意識(shí)不強(qiáng)。這與本項(xiàng)目的定位較為接近。大部分高端客戶都擁有自己的住房，其購(gòu)買(mǎi)的目的基本以改善居住條件為主。 （ 2） 購(gòu)房目的 購(gòu)房目的69%10%14%7%自住 投資 經(jīng)商需要 子女求學(xué) 資料來(lái)源：九鼎軒（中國(guó)）研究部 對(duì)在購(gòu)房目的的選擇上自住的獲選比例最高，達(dá)到了 69%。表明相當(dāng)一部分當(dāng)?shù)鼐用褚呀?jīng)有比較明確的購(gòu)房計(jì)劃。 （ 1） 購(gòu)房時(shí)機(jī) 購(gòu)房時(shí)間16%26% 26%13%19%0%5%10%15%20%25%30%1 年內(nèi) 2 年內(nèi) 3 年內(nèi) 4 年內(nèi) 5 年及以后 資料來(lái)源：九鼎軒（中國(guó)）研究部 市調(diào)中，大部分受訪者都是考慮到了要買(mǎi)房的。 本次抽樣需求調(diào)查共完成調(diào)查 150份，其中住宅 100份，商業(yè)問(wèn)卷 50 份。 我們 以調(diào)查問(wèn)卷的方式，重點(diǎn)對(duì)潛在客戶的單價(jià)承受能力、建筑類(lèi)型、戶型結(jié)構(gòu)、戶型面積、購(gòu)房時(shí)機(jī)、本項(xiàng)目接受度等因素進(jìn)行調(diào)查、統(tǒng)計(jì)和分析，以求全面了解東營(yíng)市目標(biāo)客戶的需求狀況和心理特征。真正的兩城結(jié)合部分 目前 很少 有樓盤(pán)在銷(xiāo)售 。不論西城還是東城，在城區(qū)中心位置都沒(méi)有任何新住宅項(xiàng)目，全部分散在中心去四周。 綜合來(lái)看，西城價(jià)格平均高于東城 300— 400元 /平米。道旗、 大牌很多樓盤(pán)都在使用。 另外，東營(yíng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)在 營(yíng)銷(xiāo)推廣水平相當(dāng)于 199820xx年的 北京等一線城市 普通樓盤(pán)水平。小區(qū)綠化除別墅項(xiàng)目外，其他基本達(dá)不到 30%。頂層多為閣樓設(shè)計(jì)，單獨(dú)銷(xiāo)售。大三房戶型多運(yùn)用經(jīng)典動(dòng)靜分離設(shè)計(jì)。建筑模樣無(wú)特色，老套；外立面有接近一半樓盤(pán)仍延用涂料粉刷；窗戶大部分為中空玻璃設(shè)計(jì)；小區(qū)內(nèi)管線用材陳舊（除上下水管為 ppr和 pvc 管）；無(wú)樓盤(pán)用外墻外保溫設(shè)施；頂 部基本為坡頂設(shè)計(jì)；地下人防運(yùn)用很少。 區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征 建筑 ： 東營(yíng)住宅項(xiàng)目目前主要以多層住宅為主，建筑結(jié)構(gòu)主要為磚混，條形基礎(chǔ)。如 20xx年初開(kāi)始的 東營(yíng)村改造 。 東營(yíng)市建設(shè)委員會(huì)制定的十一五規(guī)劃中更是提出了在今后 5年內(nèi)消滅城中村，這就使得城中村改造的步伐進(jìn)一步的加快。經(jīng)過(guò) 3 年的建設(shè)，總建筑面積達(dá) 12 萬(wàn)平方米的東方銀座、金隅花園以及 3萬(wàn)平方的商業(yè)用房全部建成投入使用。近些年來(lái)，特別是 20xx年，東營(yíng)市中心城城中村改造規(guī)劃開(kāi)始實(shí)施后，東營(yíng)中心城區(qū)的城中村改造步伐明顯加快。 就目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)而言，城中村的存在已經(jīng)與城市建設(shè)和規(guī)劃不相協(xié)調(diào)，城中村的改造已經(jīng)是大勢(shì)所趨。 東營(yíng)市中心城區(qū)內(nèi)的村莊共有 18個(gè)，總占地面積 ，總建筑面積 ，總?cè)丝跒?。 （ 6） 東西人文對(duì)立性 在很多東營(yíng)人印象里，東城和西城是完全不同的兩個(gè)世界，這種心理印象深刻影響了當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)和城市發(fā)展，成為房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)分析中無(wú)法避免的一個(gè)考察因素。 （ 5） 經(jīng)濟(jì)對(duì)支柱產(chǎn)業(yè)的依賴性 東營(yíng)的經(jīng)濟(jì)具有明顯的單一化，以及由此產(chǎn)生的龐大的經(jīng)濟(jì)核心化，甚至有資料顯示80%的 政府收入都由油田部門(mén)帶動(dòng)，因此東營(yíng)的經(jīng)濟(jì)受此影響非常深刻。 （ 4） 土地放量 ” 西緊東松 ” 然而，與上述狀況相對(duì)的是西城的房地產(chǎn)總量要并不比東城明顯多多少，甚至不如東城。而東城與外地交通的聯(lián)系往往無(wú)法越過(guò)西城。而經(jīng)濟(jì)的發(fā)展往往離不開(kāi)交通的發(fā)展。 西城 :濟(jì)南路 （ 3） 交通干線的孤立性 東營(yíng)作為一個(gè)城市源于西城的石油業(yè)。 從而， 西城 成為 東營(yíng)的經(jīng)濟(jì)、商業(yè)中心，三縱三橫、六條路 維系 的地帶實(shí)乃商家必駐之地，這里集中了 8成以上的東營(yíng)商家 。而西城購(gòu)買(mǎi)力也明顯高于東城， 哪里錢(qián)多，哪里東西就貴 。 （ 2） 經(jīng)濟(jì)與行政中心的不重疊性 許多城市，尤其是傳統(tǒng)的三線城市，繁華區(qū)域往往在泛行政中心地帶，而行政中心往往處于城市的幾何中心地帶。因此，東營(yíng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始也是從西城發(fā)展起來(lái)的，東城的商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的大規(guī)模發(fā)展是從 20xx年前后才開(kāi)始的。 作為黃河三角洲新興的 資源型 工業(yè)城市，東營(yíng)市是伴隨著勝利油田的成長(zhǎng)而壯大的，所以從建市開(kāi)始就出現(xiàn)了東西城分而治之的特殊現(xiàn)狀：西城作為勝利油田機(jī)關(guān)的住地，擁有東營(yíng)市區(qū) 65%以上的人口和 80%以上的商業(yè)及娛樂(lè)等，而東城作為東營(yíng)是政府機(jī)關(guān)駐地，僅有政府機(jī)關(guān)人員及為其提供服務(wù)的人員，還有與之相聯(lián)系的商業(yè)設(shè)施，但其總量占不到整個(gè)總量的三分之一。 然而，東營(yíng)是個(gè)很特殊的城市，特殊在人文地理發(fā)展所形成的政治地域化 — 分而治之：石油業(yè)“盤(pán)踞”西城，傳統(tǒng)城市發(fā)展于東城。 板塊 市場(chǎng)分析 區(qū)域住宅市場(chǎng)成長(zhǎng)狀況 （ 1） 東營(yíng)特色 —— “ 兩個(gè)市區(qū) ” 的基本格局 許多城市也分區(qū)域，甚至并列的縣級(jí)區(qū)間有緩沖地帶。排在前 5 位的依次是：德州為 %；臨沂 %；東營(yíng) %；濱州、菏澤均均為 % 值得注意的是商品房在總體價(jià)格上漲的同時(shí)空置面積也在上升 ,20xx 年底全年商品房閑置面積 ，通過(guò)和價(jià)格的對(duì)比分析我們認(rèn)為：當(dāng)?shù)厣唐贩康男枨罅勘容^旺盛而導(dǎo)致價(jià)格的快速上漲，另一方面由于當(dāng)?shù)厣唐贩繖n次不高從而限制了當(dāng)?shù)鼐用竦馁?gòu)買(mǎi)欲望而導(dǎo)致空置面積的加大。排在前 5位的依次是：淄博 、菏澤%、濱州 %、聊城 %、煙臺(tái) %。漲幅排在前 5位的依次是：菏澤為 %；淄博為 %；濱州 %；煙臺(tái) %；濟(jì)南為 %。 值得注意的是 20xx年 11月份最新市場(chǎng)數(shù)據(jù)顯示 ,東營(yíng)房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲 %，漲東營(yíng)市清風(fēng)湖地塊可行性研究報(bào)告 (提交稿 ) 項(xiàng)目編號(hào) 005 21 幅高于全省平均水平 。商品房銷(xiāo)售額 ，增長(zhǎng) %。房屋施工面積 ，增長(zhǎng) %，其中住宅 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)%；房屋竣工面積 ，增長(zhǎng) %，其中住宅 ，增長(zhǎng) %。房屋銷(xiāo)售價(jià)格上漲 %。全年商品房銷(xiāo)售面積 ，增長(zhǎng) %。 同時(shí)， 東營(yíng)房地產(chǎn)市場(chǎng)住宅完成投資 ，增長(zhǎng) %，占整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的 %。全年年完成土地開(kāi)發(fā)面積 869552 平方米 ,待開(kāi)發(fā)土地面積 3069380 平方米 ,年度 購(gòu)置土地面積2035565平方米 ,年度土地成交價(jià)款 77112萬(wàn)元。 本市 地產(chǎn)市場(chǎng) 現(xiàn)狀 20xx 年?yáng)|營(yíng)市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成總額 億元 ,自此全市房地產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)。如進(jìn)一步降低交易稅費(fèi)、下調(diào)貸款利息、購(gòu)房退 稅、鼓勵(lì)部分購(gòu)房者合理的投資需求、鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商適度調(diào)整銷(xiāo)售價(jià)格等，但也不排除在房?jī)r(jià)出現(xiàn)大跌的時(shí)候，出臺(tái)政策“托東營(yíng)市清風(fēng)湖地塊可行性研究報(bào)告 (提交稿 ) 項(xiàng)目編號(hào) 005 20 市”，包括以財(cái)政資金購(gòu)買(mǎi)商品房用于廉租房等手段，畢竟房?jī)r(jià)的大起大落都不符合國(guó)家調(diào)控政策的本意。要落實(shí) 中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議 上的“ 保增長(zhǎng) 調(diào)結(jié)構(gòu) 促發(fā)展 ”，就必須保證房地產(chǎn)保持一個(gè)合理的增速。 （ 4） 國(guó)家和地方政府將加大對(duì)房地產(chǎn)的支持力度，但手段更加靈活審慎 在國(guó)際金融危機(jī)的環(huán)境下，中國(guó)必須提高內(nèi)部投資和消費(fèi)需求，才能確保經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。 ”明確了國(guó)家鼓勵(lì)改善型購(gòu)房的導(dǎo)向，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民收入水平提高，進(jìn)一步改善住房條件已經(jīng)列入很多市民的日程，但由于房?jī)r(jià)過(guò)高，以及交易費(fèi)用等的原因，很多改善型需求并不能得到滿足。加之 20xx年房?jī)r(jià)調(diào)整到合理的區(qū)間，必然會(huì)使自住型購(gòu)房更加強(qiáng)勁 增長(zhǎng)。中國(guó)指數(shù)研究院的調(diào)查表明：自住型需求購(gòu)房者 70%以上是需要貸款。 （ 3） 自住型購(gòu)房繼續(xù)強(qiáng)勁增長(zhǎng)，其中改善型購(gòu)房將成為市場(chǎng)生力軍 20xx年 10月 27日， 央行 將商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的 倍 ； 最低首付款比例調(diào)整為 20%。但對(duì)于部分中小房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，不具備股市融資的資格和能力，金融機(jī)構(gòu)為避險(xiǎn) 又加強(qiáng)對(duì)這些企業(yè)的貸款管理， 20xx年資金將相當(dāng)吃緊。 20xx年，國(guó)家將加強(qiáng)企業(yè)債發(fā)行的力度，企業(yè)債和公司債利息一般高于銀行存款利息，而安全性又較高，對(duì)于房地產(chǎn)投資者也是一個(gè)很多的低風(fēng)險(xiǎn)投資選擇，必然受到市場(chǎng)的熱捧。 要求“ 擴(kuò)大債券發(fā)行規(guī)模，積極發(fā)展企業(yè)債、公司債、短期融資券和中期票據(jù)等債務(wù)融資工具?！鳖A(yù)計(jì) 20xx年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅將進(jìn)一步下降，但不會(huì)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。 （ 2） 開(kāi)發(fā)投資增幅將進(jìn)一步下降，房地產(chǎn)企業(yè)債等融資手段將大行其道 由于銷(xiāo)售額低于投資額， 20xx年房地產(chǎn)企業(yè)的資金將更加緊張，而且大部分房地產(chǎn)重點(diǎn)企業(yè)對(duì)于目前的國(guó)內(nèi)國(guó)際形勢(shì)都有較深入的了解，雖然對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期看好， 但同時(shí)也認(rèn)識(shí)到短期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展并不樂(lè)觀，必然下調(diào)開(kāi)發(fā)投資計(jì)劃。在這種情況下，理性的開(kāi)發(fā)商必然要順應(yīng)市場(chǎng)潮流，合理調(diào)整價(jià)格，加大促銷(xiāo)力度。如果價(jià)格進(jìn)入合理的 區(qū)間，通過(guò)合理調(diào)控市場(chǎng)，必然出現(xiàn)供求兩旺的局面。 行業(yè)發(fā)展趨勢(shì) （ 1） 房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量回升，價(jià)格將進(jìn)一步回歸理性 以目前的房地產(chǎn)銷(xiāo)售能力來(lái)看，土地市場(chǎng)的存量以及施工面積共能為市場(chǎng)提供 6年以上的新增供給， 20xx年房地產(chǎn)各項(xiàng)供給指標(biāo)對(duì)市場(chǎng)形成較大的壓力；而從需求指標(biāo)上看， 20xx年銷(xiāo)售量相對(duì)正常年份平穩(wěn)增長(zhǎng)，盡管 111月雖然部分城市銷(xiāo)售量環(huán)比出現(xiàn)較大的增長(zhǎng)，但與 20xx年過(guò)熱的銷(xiāo)售量相比，大部分仍處于下跌狀態(tài)。但簡(jiǎn)單地維持房?jī)r(jià)不跌或增長(zhǎng)并不是最好的辦法。但對(duì)于自住型購(gòu)房者，他們是以前高房?jī)r(jià)的受害者，盡管市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)買(mǎi)賣(mài)責(zé)任自負(fù)，但給予適當(dāng)?shù)囊龑?dǎo)和矛盾緩解仍很有必要。其實(shí)從美國(guó)的“次貸危機(jī)”東營(yíng)市清風(fēng)湖地塊可行性研究報(bào)告 (提交稿 )