【正文】 是提出了在今后 5年內(nèi)消滅城中村，這就使得城中村改造的步伐進一步的加快。大三房戶型多運用經(jīng)典動靜分離設計。道旗、 大牌很多樓盤都在使用。 我們 以調(diào)查問卷的方式，重點對潛在客戶的單價承受能力、建筑類型、戶型結(jié)構(gòu)、戶型面積、購房時機、本項目接受度等因素進行調(diào)查、統(tǒng)計和分析，以求全面了解東營市目標客戶的需求狀況和心理特征。 （ 2） 購房目的 購房目的69%10%14%7%自住 投資 經(jīng)商需要 子女求學 資料來源：九鼎軒（中國）研究部 對在購房目的的選擇上自住的獲選比例最高，達到了 69%。 （ 4） 看重因素 東營市清風湖地塊可行性研究報告 (提交稿 ) 項目編號 005 26 看重因素26%6%23% 25%10%1% 3% 4%0%5%10%15%20%25%30%房價建筑類型地段小區(qū)及周邊環(huán)境交通條件 樓盤規(guī)模 周邊配套 房型結(jié)構(gòu) 資料來源：九鼎軒（中國）研究部 在潛在客戶購房看重的眾多因素中，房價、地段、小區(qū)及周邊環(huán)境成為消費者最關注的三大因素，或選比例均超過了 20%。在被問及選擇高層或小高層的原因時，景觀好、視線開闊成為獲選比例最高的原因，達到了 66%。選擇四室的比例較少。 5000以上的選擇比例較少。行九鼎軒（中國）研究部 東營市清風湖地塊可行性研究報告 (提交稿 ) 項目編號 005 30 受訪者在選擇朝向時，喜歡視線開闊，景觀好，房屋正南正北占了 73%，而景觀視線一般，房屋朝向正南的選擇比例為 27%。與我方實地踩盤調(diào)查結(jié)果相似。 80 萬以上的選擇比例較少。 （ 8） 戶型選擇 戶型選擇7%26%13%20% 24%4%10%2%0%5%10%15%20%25%30%單生公寓 二室一廳 二室二廳 三室一廳 三室二廳 四室一廳 四室兩廳其他 資料來源：九鼎軒（中國）研究部 受訪者對戶型的選擇上以三室為主，比例達到了 50%，可見三室還是當?shù)氐闹髁鲬粜偷摹? （ 6） 住宅類型 東營市清風湖地塊可行性研究報告 (提交稿 ) 項目編號 005 27 住宅類型13%35%26%13%13%高層 小高層 多層 底商連住宅 別墅( 聯(lián)排/ 疊拼/ 花園洋房) 選擇高層、小高層的原因4%66%16%14%氣派、身份的象征 景觀好、視線開闊上下方便、有電梯 戶型新穎、有特色 資料來源：九鼎軒（中國）研究部 從目標客戶對物業(yè)類型的選擇情況來看，小高層的接受比例最高，或選比例達到了 35%，而高層的或選比例為 13%。選擇投資房產(chǎn)的比例非常小，這說明了普通當?shù)鼐用竦耐顿Y意識不強。表明相當一部分當?shù)鼐用褚呀?jīng)有比較明確的購房計劃。真正的兩城結(jié)合部分 目前 很少 有樓盤在銷售 。 另外，東營市房地產(chǎn)市場在 營銷推廣水平相當于 199820xx年的 北京等一線城市 普通樓盤水平。建筑模樣無特色，老套；外立面有接近一半樓盤仍延用涂料粉刷；窗戶大部分為中空玻璃設計；小區(qū)內(nèi)管線用材陳舊（除上下水管為 ppr和 pvc 管）；無樓盤用外墻外保溫設施；頂 部基本為坡頂設計；地下人防運用很少。經(jīng)過 3 年的建設，總建筑面積達 12 萬平方米的東方銀座、金隅花園以及 3萬平方的商業(yè)用房全部建成投入使用。 （ 6） 東西人文對立性 在很多東營人印象里，東城和西城是完全不同的兩個世界，這種心理印象深刻影響了當?shù)氐慕?jīng)濟和城市發(fā)展，成為房地產(chǎn)業(yè)市場分析中無法避免的一個考察因素。而經(jīng)濟的發(fā)展往往離不開交通的發(fā)展。 （ 2） 經(jīng)濟與行政中心的不重疊性 許多城市，尤其是傳統(tǒng)的三線城市，繁華區(qū)域往往在泛行政中心地帶，而行政中心往往處于城市的幾何中心地帶。 板塊 市場分析 區(qū)域住宅市場成長狀況 （ 1） 東營特色 —— “ 兩個市區(qū) ” 的基本格局 許多城市也分區(qū)域，甚至并列的縣級區(qū)間有緩沖地帶。 值得注意的是 20xx年 11月份最新市場數(shù)據(jù)顯示 ,東營房屋銷售價格同比上漲 %，漲東營市清風湖地塊可行性研究報告 (提交稿 ) 項目編號 005 21 幅高于全省平均水平 。全年商品房銷售面積 ，增長 %。如進一步降低交易稅費、下調(diào)貸款利息、購房退 稅、鼓勵部分購房者合理的投資需求、鼓勵開發(fā)商適度調(diào)整銷售價格等，但也不排除在房價出現(xiàn)大跌的時候，出臺政策“托東營市清風湖地塊可行性研究報告 (提交稿 ) 項目編號 005 20 市”，包括以財政資金購買商品房用于廉租房等手段，畢竟房價的大起大落都不符合國家調(diào)控政策的本意。加之 20xx年房價調(diào)整到合理的區(qū)間，必然會使自住型購房更加強勁 增長。 20xx年，國家將加強企業(yè)債發(fā)行的力度，企業(yè)債和公司債利息一般高于銀行存款利息，而安全性又較高，對于房地產(chǎn)投資者也是一個很多的低風險投資選擇，必然受到市場的熱捧。在這種情況下，理性的開發(fā)商必然要順應市場潮流，合理調(diào)整價格，加大促銷力度。但對于自住型購房者，他們是以前高房價的受害者，盡管市場經(jīng)濟買賣責任自負，但給予適當?shù)囊龑Ш兔芫徑馊院苡斜匾?。這也正是一些理性開發(fā)商的選擇，全國新建商品住宅價格環(huán)比自 8月連續(xù)下降，正是這種理性行為的表現(xiàn)。所以說，保障性住房比例的增長有利有弊。與此同時，各大城市頻頻出現(xiàn)了退地潮的現(xiàn)象。 20xx年 111月房地產(chǎn)企業(yè)銷售額低于投資額 7285億元，預計 12月銷售額仍然會大幅低于投資額。 從中國指數(shù)研究院監(jiān)測到的最新市場數(shù)據(jù)來看， 11月中國主要城市商品住宅成交面積（該指標超前于統(tǒng)計局的商品房銷售面積指標）與 10月這個傳統(tǒng)銷售旺季相比出現(xiàn)了大幅上漲，如北京上漲了 %,上海 %，深圳 %，杭州 %,南京 %，而 11月 1日正是財政部規(guī)定下調(diào)購房 契稅 的時間節(jié)點，可見，下調(diào)交易稅費對于成交量確實起到不可忽視的作用。 9月、 10 月房屋銷售價格環(huán)比指數(shù)分別為 ， 11月進一步跌到 ，價格下跌幅度有所擴大。如果不考慮 20xx年這個特殊因 素的話，可以看到 20xx年銷售面積仍處上行趨勢，只是增長幅度有所下降。 中國指數(shù)研究院對自 1998年以來土地購置未開發(fā)面積統(tǒng)計表明，該數(shù)據(jù)高達 方米，如果不考慮國家收回土地的情況，以容積率為 2計算，能為市場提供 的房地產(chǎn)，以前三年平均銷售面積來看，這些土地全部消化還需 3年半多的時間，以戶均100平方米、 3人計算，能解決 7000多萬人的新增住房，房地產(chǎn)市場潛在供給量很大。全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比增長從 16月的 %一路下滑到 111月的 %。 （ 13） 《 財政 部、稅務總局、央行宣布下調(diào)住房交易稅費房貸利率 》 財稅 [20xx]137號 時間： 20xx1022 內(nèi)容提要： [首付 ] 人民銀行決定自 20xx年 10月 27日起，居民首次購房最低首付款比例減至 20%(原比例 30%) ；將商業(yè)性個人住房貸款利率的下限擴大為貸款基準利率的 （原來下限為）。 政策影響： 《辦法》自 20xx年 1月開始實行；將使招投標參與人員更加嚴肅自身行為。國家通過土地調(diào)查，建立互聯(lián)共享的土地調(diào)查數(shù)據(jù)庫，并做好維護、更新工作。要繼續(xù)嚴格執(zhí)行“先稅后證”的政策，沒有財稅部門發(fā)放的契稅和土地增值稅完稅憑證或免稅憑證，國土資源部門一律不得辦理土地登記手續(xù)。在國家“保增長”政策的主導以及各方面努力下，第四季度房地產(chǎn)市場進一步惡化的趨勢得到遏制，整體市場基本保持了理性回歸并穩(wěn)定發(fā)展的態(tài)勢。 ④ 國家和擬建地區(qū)的政策、法令和法規(guī)。廣利河以南，此區(qū)域也是本地塊可用建筑用地最集中地塊，目前無任何景觀資源，但從規(guī)劃來看，若將廣利河南北地塊作整體設計來規(guī)劃實施，實現(xiàn)景觀的共享就將大大彌補這個方向上景觀不佳的不足。而廣利河以南本地塊在東向上，有電塔線網(wǎng)但對于近景和遠景來都比較開闊，隔東四路為已規(guī)劃建設用地，目前地塊內(nèi)無構(gòu)筑物。基于當?shù)卣鞘邪l(fā)展綱要，對本區(qū)塊之清風湖景區(qū)改造工程啟動。 我們依照 九鼎軒 公司統(tǒng)一的《房地產(chǎn)可行性研究報告模式》進行分析。 東營市清風湖地塊可行性研究報告 (提交稿 ) 項目編號 005 4 第一部分 ： 項目總論 清風湖地塊 項目背景 20xx年 12月， 我司〔九鼎軒（北京）項目管理策劃有限公司〕 與東營市大海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司依據(jù)《中華人民共和國合同法》、《羅列清風湖改造項目的政府文件》以及相關國家規(guī)范 、 地方管理條例文件 ， 正式 簽訂《清風湖地塊改造及開發(fā)》 項目策劃咨詢服務工作 合同。 ② 本地塊項目已列位 大海集團 公司進入重點區(qū)域市場 之核心項目 ， 這將 對公司提高市場覆蓋率、提升 品牌形象、降低經(jīng)營風險、擴大社會影響力的作用 。 ? 南方景觀 在該方向上偏西向，地塊與和華泰化工廠僅一路之隔，而該化工廠目前也是本地塊區(qū)域內(nèi)所有計劃動遷單位中最不具確定因素的，除此以 外基本為生地狀態(tài)。北向以大面積水體為主要景觀視野，并且視角開闊。經(jīng)濟運行健康平穩(wěn)。 政策影響： 打擊囤地行為 ，加快土地開發(fā)速度；鼓勵開發(fā)單位提高土地容積率 。 （ 4） 《 關于貫徹實施 城鄉(xiāng)規(guī)劃法 的指導意見 》 建規(guī) [20xx]21號 時間： 20xx130 內(nèi)容提要： 充分認識《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的重要意義、堅持遵循《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的基本原則、落實《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》當前要做好的工作、認真抓好《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的學習和培訓工作、有效開展《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》執(zhí)法檢查 。 政策影響： 支持廉租住房、經(jīng)濟適用住房建設、支持住房租賃市場發(fā)展。 東營市清風湖地塊可行性研究報告 (提交稿 ) 項目編號 005 12 （ 11） 《 央行下調(diào)貸款基準利率和存款準備金率 》 央行 時間： 20xx916 內(nèi)容提要： 為了貫徹黨中央、國務院對下半年經(jīng)濟工作的部署，解決當前經(jīng)濟運行中存在的突出問題，落實區(qū)別對待、有保有壓、結(jié)構(gòu)優(yōu)化的原則，保持國民經(jīng)濟平穩(wěn)較快持續(xù)發(fā)展，中國人民銀行決定下調(diào)人民幣貸款基準利率和中小金融機構(gòu)人民幣存款準備金率 。 [其他稅 ] 財政部、國稅局決定自 20xx年 11月 1日起，個人買賣住房暫免征收印花稅 (原比例 %)； 免土地增值稅（北京原為交易價的 1%） 。 與 20xx年瘋狂搶地以及“地王”不斷涌現(xiàn)相比， 20xx年，中國土地市場開始恢復理性。 （ 4） 20xx年商品房銷售量理性回歸，但仍處上 行區(qū)間，自住型需求增長尤其強勁 住宅日均銷售 ， 20xx年房地產(chǎn)需求更加理性。另外從這些數(shù)據(jù)也可以看到， 20xx年銷售面積的下降，一個重要的原因是套均面積的下降，或者說中小戶型住房比例的增長，中小戶型住房在總價上減輕了購房者的壓力，也有利于節(jié)約資源和能源，這一點與國家的調(diào)控方向是一致的。從目前的數(shù)據(jù)來看，預計 4季度各城市房價或增幅還會有所下調(diào)。國家的政策有保有壓，保護有利于房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的因素，打壓不利因素，所以也可以說這個冬天是殺滅細菌醞釀生機的冬天，而不是毀滅性災難性的冬天。房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源中，國內(nèi)貸款增長比例較??；利用外資雖增長了 12%，但基數(shù)小，影響不大；而銷售額低于投資額 7285億元，意味著開發(fā)企業(yè)必須加大自籌資金的力度， 111月房地產(chǎn)開發(fā)投資的資金來源同比增長 %,其中定金及預收款下降了 %，而 自籌資金增長了 3172億元 ,同比增長了 %。 而地方 政府損失地價款在 140億以上 。如何在保障民生的同時，避免保障性住房對市場造成大的沖擊，是各級政府應該重點關注的問題。從市場的角度來看，購買商品出現(xiàn)價格下跌，并不是退貨的理由。另外，部分購房者選擇斷供，使金融機構(gòu)面臨壞帳風險，所以銀行要高度關注房價深度下滑帶來的的信貸風險和適時多頻次評估判斷房價的變動方 向。如萬科就在第三季度報告中明確指出，公司在半年度報告已經(jīng)調(diào)低了全年的開竣工計劃的基礎上，“決定進一步下調(diào)今年的開工計劃，開工面積再調(diào)減約 110萬平方米，到 570萬平方米左右，以更好地匹配市場的銷售節(jié)奏。房地產(chǎn)行業(yè)將進一步整合，大魚吃小魚的殘酷局面將不可避免。預計 20xx年國家將進一步出臺鼓勵改善型購房的政策，降低交易成本，不僅通過市場， 同時也通過保障性住房，滿足改善型購房的需求，改善型購房將成為市場生力軍。20xx年出現(xiàn)波峰 ,尤其是 20xx 年全市房地產(chǎn)投資總額達到 ，增長 %。 本市 房地產(chǎn)市場 發(fā)展趨勢 20xx年東營房地產(chǎn)市場住宅完成投資 ，增長 %，占整個房地產(chǎn)開發(fā)投資的 %。 其中，東營市新建住宅銷售價格上漲 %，低于全省平均水平 ，在全省1