【正文】 東營市清風湖地塊可行性研究報告 (提交稿 ) 項目編號 005 1 東營 清風湖地塊 之 可行性研究報告 北京九鼎軒 項目管理策劃 有限公司 完成日期： 20xx0207 東營市清風湖地塊可行性研究報告 (提交稿 ) 項目編號 005 2 目錄 調查人員聲明 ................................................................................................................... 3 第一部分：項目總論 ........................................................................................................ 4 ............................................................................................................ 4 .................................................................................................. 4 .................................................................................................. 4 概況 .................................................................................... 4 ......................................................................... 4 ......................................................................... 6 告編制依據 .................................................................. 6 第二部分：市場研究 ........................................................................................................ 8 ..................................................................................................... 8 房地產 行業(yè)發(fā)展分析 .................................................................................... 8 ......................................................................................... 20 .............................................................................. 20 ....................................................................... 20 市場分析 ................................................................................................... 21 ........................................................................... 21 .............................................................................. 23 ........................................................................... 24 ................................................................................................ 31 .............................................................................. 31 SWOT分析 ....................................................................................... 35 ..................................................................................... 39 第三部分：項目開發(fā)方案 ............................................................................................... 44 目地塊特性與價值分析 .................................................................................. 44 ................................................................................................... 53 ................................................................................................... 55 第四部分：投資估算 ...................................................................................................... 58 .......................................................................................................... 58 第五部分：財務評價 ...................................................................................................... 59 ........................................................................... 72 .......................................................................................................... 72 第六部分：不確定性分析 ............................................................................................... 74 ................................................................................................... 75 其他因素 .......................................................................................................... 75 第七部分：綜合評價 ...................................................................................................... 77 （定性） ................................................... 77 ........................................................... 77 財務評價 .......................................................... 77 綜合評價 .......................................................... 74 東營市清風湖地塊可行性研究報告 (提交稿 ) 項目編號 005 3 調查人員聲明 我 司 鄭重聲明： 我 司 在本調查報告中陳述的事實是真實的和準確的。 我們依照 九鼎軒 公司統(tǒng)一的《房地產可行性研究報告模式》進行分析。 形成意見和結論， 撰寫本可行性研究報告。 我們已對本報告中的擬建項目進行了 實地查勘。 東營市清風湖地塊可行性研究報告 (提交稿 ) 項目編號 005 4 第一部分 ： 項目總論 清風湖地塊 項目背景 20xx年 12月， 我司〔九鼎軒（北京）項目管理策劃有限公司〕 與東營市大海房地產開發(fā)有限公司依據《中華人民共和國合同法》、《羅列清風湖改造項目的政府文件》以及相關國家規(guī)范 、 地方管理條例文件 ， 正式 簽訂《清風湖地塊改造及開發(fā)》 項目策劃咨詢服務工作 合同。 依據協(xié)議我司為大海集團（簡稱）提供項目清風湖地塊改造（暫定）之策劃工作， 該項目規(guī)模為 （包括水面 ） ，工作內容分階段進 行，第一階段工作內容為項目前期策劃階段，其余階段將隨本項目進展而逐步實施，并將以補償協(xié)議的方式議定 。 本次可研報告之提出是基于當地政府部門（規(guī)委） 、大海集團、 以及我司創(chuàng)意之基礎上形成 ，因此，本報告之研究重點也將以上述各方之共同關注點為基點展開。 本案 所在區(qū)域發(fā)展情況 本地塊位于東營市東城區(qū)東南區(qū)塊，東城區(qū)為該市之新城區(qū)，城市區(qū)塊定位為行政區(qū)塊。整個城市格局、區(qū)塊職能定位基調，對本地塊開發(fā)前景有著十分重要的影響?；诋數卣鞘邪l(fā)展綱要，對本區(qū)塊之清風湖景區(qū)改造工程啟動。本地塊綜合開發(fā) 格局已成為 可能。 本案 投資的必要性 ① 本案地塊（清風湖項目）的 啟動 將 對 大海集團 公司未來 3－ 5年 企業(yè)之 發(fā)展戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃 有著十分重要的 意義 。 ② 本地塊項目已列位 大海集團 公司進入重點區(qū)域市場 之核心項目 ， 這將 對公司提高市場覆蓋率、提升 品牌形象、降低經營風險、擴大社會影響力的作用 。 ③ 成功運作本地塊對大海集團企業(yè)轉型、未來 利潤需求、可持續(xù)經營等角度 來說將是在當前難得的時機。 清風湖地塊 項目概況 清風湖 項目名稱 （待定） 清風湖 項目建設單位概況 （待定） 清風湖 項目地塊位置 及 周邊現 狀 東營市清風湖地塊可行性研究報告 (提交稿 ) 項目編號 005 5 ①地塊 位置 地塊位置位于東營市東城區(qū)東南角。地塊總面積： ,水域面積 ，地塊東至東四路，南至南二路，西至東二路，北端至南一路（清風湖公園北門），整個地塊呈東西寬，南北窄的“┴”形，地塊中部被東西走向的廣利河橫穿，廣利河北向規(guī)劃為改造用地，也是本地塊絕大部分水體所在區(qū)域，廣利河以南為待規(guī)劃建設用地；南北走向的勝利大街把整個地塊分隔為東西兩大部分。 ② 宗地現狀 ? 東方景觀 廣利河以北地塊東向隔護城河是在售商品房萬達高爾夫花園、東辰鑒墅項目，該方向上，護城河水質已經為變質水體狀態(tài)， 加之東向產品規(guī)劃容積率較高使得該向景觀為本地塊較差的區(qū)位。而廣利河以南本地塊在東向上，有電塔線網但對于近景和遠景來都比較開闊，隔東四路為已規(guī)劃建設用地，目前地塊內無構筑物。地塊東南角，緊接南二路。 ? 西方景觀 在該方向上，地塊緊東二路與居住區(qū)小區(qū)相隔，該向為通向利津的南二路與東二路交