【正文】 性化的“東營特色”。所以，研究東營樓市，不可避免的要對東營的油田行業(yè)進(jìn)行著重的分析與研究。小高層項目不多，主要集中在東城。西城樓盤主要集中地在城區(qū)東北部，東城樓盤主要集中在城區(qū)北部。 （ 3） 購房理由 購房理由26%25%15%5%3%23%2%1%0% 5% 10% 15% 20% 25% 30%想擁有自己的房子現(xiàn)有住宅太小現(xiàn)有住宅地點不好現(xiàn)有住宅功能不全現(xiàn)有住宅已破舊想住更舒服的房子投資房產(chǎn)其他 資料來源：九鼎軒（中國）研究部 目標(biāo)客戶對購房理由的選擇中，想住更舒服的房子、現(xiàn)有住宅太小和想擁有自己的房子的獲選比例最高，均達(dá)到了 20%以上。說明當(dāng) 地客戶對一些較為新穎的戶型還是比東營市清風(fēng)湖地塊可行性研究報告 (提交稿 ) 項目編號 005 28 較感興趣的。 （ 14） 建筑風(fēng)格 建筑風(fēng)格選擇37%27%36%現(xiàn)代簡約風(fēng)格 傳統(tǒng)庭院風(fēng)格 歐式風(fēng)格 資料來源：九鼎軒（中國）研究部 受訪者在建筑風(fēng)格的選擇上，現(xiàn)代簡約風(fēng)格和歐式風(fēng)格較受歡迎，獲選比例分別為 36%和 37%。這與目前當(dāng)?shù)厥袌龉?yīng)樓盤的價格基本一致。 還有高層住宅所特有 的景觀效應(yīng)、電梯的便捷性以及良好的物業(yè)管理等是都是其受青睞的主要原因。而經(jīng)商需要也得 到了較多的獲選比例，達(dá)到了 14%。銷售人員水平參次不齊 。 城中村的拆遷改造改變了城市的面貌，提高了城市品位；對于拉動地方經(jīng)濟(jì)建設(shè)，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，增加就業(yè)機(jī)會，創(chuàng)建文明城市等都具有重要的意義 ，也給房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了良好的契機(jī)。東城離海岸較近，但相對于西城，這一點尚未構(gòu)成明顯的優(yōu)勢。 這種狀況的存在，深刻影響了當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展乃至房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 本市 房地產(chǎn)市場 發(fā)展趨勢 20xx年東營房地產(chǎn)市場住宅完成投資 ，增長 %，占整個房地產(chǎn)開發(fā)投資的 %。預(yù)計 20xx年國家將進(jìn)一步出臺鼓勵改善型購房的政策，降低交易成本，不僅通過市場， 同時也通過保障性住房，滿足改善型購房的需求，改善型購房將成為市場生力軍。如萬科就在第三季度報告中明確指出，公司在半年度報告已經(jīng)調(diào)低了全年的開竣工計劃的基礎(chǔ)上，“決定進(jìn)一步下調(diào)今年的開工計劃，開工面積再調(diào)減約 110萬平方米，到 570萬平方米左右，以更好地匹配市場的銷售節(jié)奏。從市場的角度來看，購買商品出現(xiàn)價格下跌，并不是退貨的理由。 而地方 政府損失地價款在 140億以上 。國家的政策有保有壓，保護(hù)有利于房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的因素，打壓不利因素，所以也可以說這個冬天是殺滅細(xì)菌醞釀生機(jī)的冬天，而不是毀滅性災(zāi)難性的冬天。另外從這些數(shù)據(jù)也可以看到， 20xx年銷售面積的下降，一個重要的原因是套均面積的下降，或者說中小戶型住房比例的增長，中小戶型住房在總價上減輕了購房者的壓力，也有利于節(jié)約資源和能源，這一點與國家的調(diào)控方向是一致的。 與 20xx年瘋狂搶地以及“地王”不斷涌現(xiàn)相比， 20xx年，中國土地市場開始恢復(fù)理性。 東營市清風(fēng)湖地塊可行性研究報告 (提交稿 ) 項目編號 005 12 （ 11） 《 央行下調(diào)貸款基準(zhǔn)利率和存款準(zhǔn)備金率 》 央行 時間： 20xx916 內(nèi)容提要： 為了貫徹黨中央、國務(wù)院對下半年經(jīng)濟(jì)工作的部署，解決當(dāng)前經(jīng)濟(jì)運行中存在的突出問題，落實區(qū)別對待、有保有壓、結(jié)構(gòu)優(yōu)化的原則，保持國民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快持續(xù)發(fā)展，中國人民銀行決定下調(diào)人民幣貸款基準(zhǔn)利率和中小金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 。 （ 4） 《 關(guān)于貫徹實施 城鄉(xiāng)規(guī)劃法 的指導(dǎo)意見 》 建規(guī) [20xx]21號 時間： 20xx130 內(nèi)容提要： 充分認(rèn)識《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的重要意義、堅持遵循《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的基本原則、落實《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》當(dāng)前要做好的工作、認(rèn)真抓好《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的學(xué)習(xí)和培訓(xùn)工作、有效開展《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》執(zhí)法檢查 。經(jīng)濟(jì)運行健康平穩(wěn)。 ? 南方景觀 在該方向上偏西向，地塊與和華泰化工廠僅一路之隔，而該化工廠目前也是本地塊區(qū)域內(nèi)所有計劃動遷單位中最不具確定因素的，除此以 外基本為生地狀態(tài)。 東營市清風(fēng)湖地塊可行性研究報告 (提交稿 ) 項目編號 005 4 第一部分 ： 項目總論 清風(fēng)湖地塊 項目背景 20xx年 12月， 我司〔九鼎軒（北京）項目管理策劃有限公司〕 與東營市大海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司依據(jù)《中華人民共和國合同法》、《羅列清風(fēng)湖改造項目的政府文件》以及相關(guān)國家規(guī)范 、 地方管理條例文件 ， 正式 簽訂《清風(fēng)湖地塊改造及開發(fā)》 項目策劃咨詢服務(wù)工作 合同。基于當(dāng)?shù)卣鞘邪l(fā)展綱要，對本區(qū)塊之清風(fēng)湖景區(qū)改造工程啟動。廣利河以南，此區(qū)域也是本地塊可用建筑用地最集中地塊，目前無任何景觀資源，但從規(guī)劃來看，若將廣利河南北地塊作整體設(shè)計來規(guī)劃實施，實現(xiàn)景觀的共享就將大大彌補(bǔ)這個方向上景觀不佳的不足。在國家“保增長”政策的主導(dǎo)以及各方面努力下，第四季度房地產(chǎn)市場進(jìn)一步惡化的趨勢得到遏制，整體市場基本保持了理性回歸并穩(wěn)定發(fā)展的態(tài)勢。國家通過土地調(diào)查，建立互聯(lián)共享的土地調(diào)查數(shù)據(jù)庫，并做好維護(hù)、更新工作。 （ 13） 《 財政 部、稅務(wù)總局、央行宣布下調(diào)住房交易稅費房貸利率 》 財稅 [20xx]137號 時間： 20xx1022 內(nèi)容提要： [首付 ] 人民銀行決定自 20xx年 10月 27日起，居民首次購房最低首付款比例減至 20%(原比例 30%) ；將商業(yè)性個人住房貸款利率的下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的 （原來下限為）。 中國指數(shù)研究院對自 1998年以來土地購置未開發(fā)面積統(tǒng)計表明，該數(shù)據(jù)高達(dá) 方米，如果不考慮國家收回土地的情況，以容積率為 2計算，能為市場提供 的房地產(chǎn)，以前三年平均銷售面積來看，這些土地全部消化還需 3年半多的時間，以戶均100平方米、 3人計算，能解決 7000多萬人的新增住房，房地產(chǎn)市場潛在供給量很大。 9月、 10 月房屋銷售價格環(huán)比指數(shù)分別為 ， 11月進(jìn)一步跌到 ，價格下跌幅度有所擴(kuò)大。 20xx年 111月房地產(chǎn)企業(yè)銷售額低于投資額 7285億元，預(yù)計 12月銷售額仍然會大幅低于投資額。所以說，保障性住房比例的增長有利有弊。但對于自住型購房者，他們是以前高房價的受害者，盡管市場經(jīng)濟(jì)買賣責(zé)任自負(fù)，但給予適當(dāng)?shù)囊龑?dǎo)和矛盾緩解仍很有必要。 20xx年，國家將加強(qiáng)企業(yè)債發(fā)行的力度，企業(yè)債和公司債利息一般高于銀行存款利息，而安全性又較高，對于房地產(chǎn)投資者也是一個很多的低風(fēng)險投資選擇，必然受到市場的熱捧。如進(jìn)一步降低交易稅費、下調(diào)貸款利息、購房退 稅、鼓勵部分購房者合理的投資需求、鼓勵開發(fā)商適度調(diào)整銷售價格等，但也不排除在房價出現(xiàn)大跌的時候，出臺政策“托東營市清風(fēng)湖地塊可行性研究報告 (提交稿 ) 項目編號 005 20 市”，包括以財政資金購買商品房用于廉租房等手段，畢竟房價的大起大落都不符合國家調(diào)控政策的本意。 值得注意的是 20xx年 11月份最新市場數(shù)據(jù)顯示 ,東營房屋銷售價格同比上漲 %，漲東營市清風(fēng)湖地塊可行性研究報告 (提交稿 ) 項目編號 005 21 幅高于全省平均水平 。 （ 2） 經(jīng)濟(jì)與行政中心的不重疊性 許多城市，尤其是傳統(tǒng)的三線城市，繁華區(qū)域往往在泛行政中心地帶，而行政中心往往處于城市的幾何中心地帶。 （ 6） 東西人文對立性 在很多東營人印象里，東城和西城是完全不同的兩個世界，這種心理印象深刻影響了當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)和城市發(fā)展，成為房地產(chǎn)業(yè)市場分析中無法避免的一個考察因素。建筑模樣無特色，老套；外立面有接近一半樓盤仍延用涂料粉刷；窗戶大部分為中空玻璃設(shè)計；小區(qū)內(nèi)管線用材陳舊（除上下水管為 ppr和 pvc 管）；無樓盤用外墻外保溫設(shè)施；頂 部基本為坡頂設(shè)計；地下人防運用很少。真正的兩城結(jié)合部分 目前 很少 有樓盤在銷售 。選擇投資房產(chǎn)的比例非常小，這說明了普通當(dāng)?shù)鼐用竦耐顿Y意識不強(qiáng)。 （ 8） 戶型選擇 戶型選擇7%26%13%20% 24%4%10%2%0%5%10%15%20%25%30%單生公寓 二室一廳 二室二廳 三室一廳 三室二廳 四室一廳 四室兩廳其他 資料來源：九鼎軒（中國）研究部 受訪者對戶型的選擇上以三室為主，比例達(dá)到了 50%，可見三室還是當(dāng)?shù)氐闹髁鲬粜偷摹Ｅc我方實地踩盤調(diào)查結(jié)果相似。 5000以上的選擇比例較少。在被問及選擇高層或小高層的原因時，景觀好、視線開闊成為獲選比例最高的原因，達(dá)到了 66%。 （ 2） 購房目的 購房目的69%10%14%7%自住 投資 經(jīng)商需要 子女求學(xué) 資料來源：九鼎軒（中國）研究部 對在購房目的的選擇上自住的獲選比例最高，達(dá)到了 69%。道旗、 大牌很多樓盤都在使用。 東營市建設(shè)委員會制定的十一五規(guī)劃中更是提出了在今后 5年內(nèi)消滅城中村，這就使得城中村改造的步伐進(jìn)一步的加快。而東城與外地交通的聯(lián)系往往無法越過西城。 然而，東營是個很特殊的城市，特殊在人文地理發(fā)展所形成的政治地域化 — 分而治之：石油業(yè)“盤踞”西城，傳統(tǒng)城市發(fā)展于東城。房屋銷售價格上漲 %。 ”明確了國家鼓勵改善型購房的導(dǎo)向，隨著中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民收入水平提高，進(jìn)一步改善住房條件已經(jīng)列入很多市民的日程，但由于房價過高，以及交易費用等的原因，很多改善型需求并不能得到滿足。 （ 2） 開發(fā)投資增幅將進(jìn)一步下降，房地產(chǎn)企業(yè)債等融資手段將大行其道 由于銷售額低于投資額， 20xx年房地產(chǎn)企業(yè)的資金將更加緊張，而且大部分房地產(chǎn)重點企業(yè)對于目前的國內(nèi)國際形勢都有較深入的了解，雖然對房地產(chǎn)市場長期看好， 但同時也認(rèn)識到短期內(nèi)房地產(chǎn)市場發(fā)展并不樂觀，必然下調(diào)開發(fā)投資計劃。 不斷上演的退房風(fēng)波使開發(fā)商面臨兩難處境，保持目前的房價，銷售面臨窘境；按照市場來調(diào)整價格，老客戶退房更是難以承受。據(jù)不完全統(tǒng)計， 08年大宗地塊退地宗數(shù)近 20 宗。從這個周期來看，樓市已經(jīng)處于冬季，但中國房地產(chǎn)市場東營市清風(fēng)湖地塊可行性研究報告 (提交稿 ) 項目編號 005 16 內(nèi)在需求的旺盛，以及經(jīng)過政府及時準(zhǔn)確的政策以及各方面的努力，完全可以使房地產(chǎn)市場不出現(xiàn)大起大落，可以說雖然到了冬季，但“這個冬天不太冷”。我們可以看到，20xx年前 11個月日均銷售住宅約 ，比 20xx年同期下降了 ，與 20xx年同 期相比，增長了 %，年復(fù)合增長率在 %左右，可見，如果不考慮過熱的市場帶來的銷售量大幅上漲的 20xx年，僅與 20xx年比較， 20xx年銷售量增長仍處于合理的區(qū)間。 （ 2）自 1998年以來，土地購置未開發(fā)面積近 12億平方米，市場潛在供給能力強(qiáng)。 政策影響： 該《通知》將在加強(qiáng)土地調(diào)控，預(yù)防和治 理土地出讓領(lǐng)域的腐敗問題方面發(fā)揮作用，并推動國有土地使用權(quán)出讓的規(guī)范化建設(shè)。 政策影響： 全面清查土地稅收繳納情況；嚴(yán)格落實“先稅后征的政策”；沒有財稅部門的完稅憑證，土地部門不得辦理土地登記。 （ 1）《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》 （ 2）《 A市城市拆遷管理條例》 東營市清風(fēng)湖地塊可行性研究報告 (提交稿 ) 項目編號 005 7 （ 3）《城市居住區(qū)公 共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定》 （ 4）《住宅設(shè)計規(guī)范》 （ 5）《住宅建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》 （ 6）《建筑工程交通設(shè)計及停車場設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》 （ 7）《城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計規(guī)范》 （ 8）《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》 東營市清風(fēng)湖地塊可行性研究報告 (提交稿 ) 項目編號 005 8 第 二 部分 ： 市場研究 20xx年初步測算，全年實現(xiàn)生產(chǎn)總值 ，按可比價格計算，增長 %。 ? 西方景觀 在該方向上，地塊緊東二路與居住區(qū)小區(qū)相隔，該向為通向利津的南二路與東二路交匯處，就近景而言劣勢明顯，東二路西側(cè)主要為一些低層建筑，因此遠(yuǎn)景較之于本地塊來說也不存在太多優(yōu)勢 。 我們已對本報告中的擬建項目進(jìn)行了 實地查勘。本地塊綜合開發(fā) 格局已成為 可能。 東營市清風(fēng)湖地塊可行性研究報告 (提交稿 ) 項目編號 005 6 ? 景觀綜述 從本地塊周圍環(huán)臨的景觀及遠(yuǎn)景視野開闊程度看，東向西向的景觀相對不是十分理想，因為都被新的或舊的建筑物或馬路