【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 項(xiàng)目編號(hào) 005 13 [契稅 ] 財(cái)政部、國(guó)稅局決定自 20xx年 11月 1日起，首次購(gòu)買(mǎi) 90 平米以下住房契稅統(tǒng)一下調(diào)到 1%(原 3%— 5%)。 [其他稅 ] 財(cái)政部、國(guó)稅局決定自 20xx年 11月 1日起，個(gè)人買(mǎi)賣(mài)住房暫免征收印花稅 (原比例 %)； 免土地增值稅（北京原為交易價(jià)的 1%） 。 政策影響： 新政指導(dǎo)方向很確定，降低中間環(huán)節(jié)的稅費(fèi)和貸款利率，降低了購(gòu)房者的成本，相當(dāng)于降低了房?jī)r(jià)，有利于刺激需求，改變目前房地產(chǎn)市場(chǎng)僵持的狀態(tài)。但在房屋銷(xiāo)售市場(chǎng)形成的作用力還要經(jīng)過(guò)市場(chǎng)檢驗(yàn)。 市場(chǎng)供給 與 需求 （ 1） 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅上半年在 30%上高位運(yùn)行，下半年漲幅出現(xiàn)回調(diào) 受 20xx年房地產(chǎn)投資過(guò)熱的影響，上半年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額 延續(xù)了去年略高于 30%的同比增長(zhǎng)幅度，而整體市場(chǎng)處于理性回歸的態(tài)勢(shì)，宏觀調(diào)控起到了明顯成效。下半年，國(guó)際上受金融危機(jī)的影響，國(guó)內(nèi)由于“抑制過(guò)熱”政策疊加、住房保障制度的推進(jìn)，以及經(jīng)濟(jì)進(jìn)入調(diào)整期等因素的影響，出現(xiàn)漲幅下降的趨勢(shì)。全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額同比增長(zhǎng)從 16月的 %一路下滑到 111月的 %。盡管下半年漲幅回調(diào)明顯，但漲幅的絕對(duì)值仍超過(guò)了 20%以上，可見(jiàn)在國(guó)家“保增長(zhǎng)”政策下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資并沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)大的波動(dòng)，仍維持了相對(duì)穩(wěn)定的增長(zhǎng)速度。 （ 2）自 1998年以來(lái)，土地購(gòu)置未開(kāi)發(fā)面積近 12億平方米，市場(chǎng)潛在供給能力強(qiáng)。 與 20xx年瘋狂搶地以及“地王”不斷涌現(xiàn)相比， 20xx年，中國(guó)土地市場(chǎng)開(kāi)始恢復(fù)理性。土地購(gòu)置面積和開(kāi)發(fā)面積增幅基本趨勢(shì)是逐月下降。土地購(gòu)置面積同比增長(zhǎng)由 12月的%，到年中（ 16月）的 %， 111 月的 %，除 15月外，增幅都是逐月在下降；而土地開(kāi)發(fā)面積同比增幅也是由 12月的 %，一路回落到 111月的 %，除 16月外，也是逐月下降。 20xx年狂熱的土地市場(chǎng)降溫明顯。但 20xx年 111月土地購(gòu)置未開(kāi)發(fā)面積仍達(dá) ，可見(jiàn)開(kāi)發(fā)商 囤積土地的意愿并沒(méi)有出現(xiàn)根本性變化。 中國(guó)指數(shù)研究院對(duì)自 1998年以來(lái)土地購(gòu)置未開(kāi)發(fā)面積統(tǒng)計(jì)表明，該數(shù)據(jù)高達(dá) 方米，如果不考慮國(guó)家收回土地的情況，以容積率為 2計(jì)算，能為市場(chǎng)提供 的房地產(chǎn)，以前三年平均銷(xiāo)售面積來(lái)看，這些土地全部消化還需 3年半多的時(shí)間，以戶(hù)均100平方米、 3人計(jì)算，能解決 7000多萬(wàn)人的新增住房，房地產(chǎn)市場(chǎng)潛在供給量很大。 （ 3） 竣工面積、新開(kāi)工面積、施工面積漲幅高位回調(diào)，但總量較大，市場(chǎng)供給壓力仍偏大 東營(yíng)市清風(fēng)湖地塊可行性研究報(bào)告 (提交稿 ) 項(xiàng)目編號(hào) 005 14 20xx年，竣工面積、新開(kāi)工面積、施工面積均處于漲幅回調(diào)過(guò)程，竣工 面積、新開(kāi)工面積和施工面積漲幅分別由年初的 %、 %和 %下降到 111月的 %、 %和 %， 111月新開(kāi)工面積 ，超過(guò)銷(xiāo)售面積 71%，而施工面積 ，相當(dāng)于前三年平均銷(xiāo)售面積的近 4倍，假設(shè)施工面積中四分之一已經(jīng)作為期房銷(xiāo)售，則剩下的仍需要市場(chǎng)消化 3年。以戶(hù)均 100平方米、每戶(hù) 3人計(jì)算，如果全部竣工后，可以為市場(chǎng)提供2550萬(wàn)戶(hù)， 7650萬(wàn)人的新增住房，可見(jiàn)盡管供應(yīng)指標(biāo)漲幅回調(diào)，但市場(chǎng)供應(yīng)壓力仍較大。 （ 4） 20xx年商品房銷(xiāo)售量理性回歸，但仍處上 行區(qū)間，自住型需求增長(zhǎng)尤其強(qiáng)勁 住宅日均銷(xiāo)售 ， 20xx年房地產(chǎn)需求更加理性。 20xx年商品房的投機(jī)熱大幅提升了市場(chǎng)需求，同時(shí)也形成了較大的經(jīng)濟(jì)泡沫。在國(guó)家宏觀調(diào)控政策主導(dǎo)下（同時(shí)也不排除國(guó)際國(guó)內(nèi)多種因素的影響）， 20xx年商品房銷(xiāo)售量理性回歸。商品房銷(xiāo)售面積同比漲幅由 08年上半年的 %，下降到 111月的 %。 20xx年 111月的銷(xiāo)售面積比 20xx年同期增長(zhǎng) %，比 20xx年增長(zhǎng) %（由于統(tǒng)計(jì)口徑的變化，我們不考慮 20xx年以前的數(shù)據(jù)）。如果不考慮 20xx年這個(gè)特殊因 素的話，可以看到 20xx年銷(xiāo)售面積仍處上行趨勢(shì)，只是增長(zhǎng)幅度有所下降。 為對(duì) 20xx年的銷(xiāo)售量下滑這一現(xiàn)象分析得更加透徹，我們對(duì) 20xx年 20xx年這三年前11個(gè)月的住宅日均銷(xiāo)售套數(shù)進(jìn)行分析，其中 20xx年和 20xx年的套均建筑面積是以 20xx年和 20xx年全年的住宅銷(xiāo)售面積除以住宅銷(xiāo)售套數(shù)得到，而 20xx年套均建筑面積是以中國(guó)指數(shù)研究院對(duì)國(guó)內(nèi)主要城市的 20xx年前 11個(gè)月住宅成交的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)計(jì)算得出。我們可以看到，20xx年前 11個(gè)月日均銷(xiāo)售住宅約 ，比 20xx年同期下降了 ，與 20xx年同 期相比，增長(zhǎng)了 %，年復(fù)合增長(zhǎng)率在 %左右，可見(jiàn)，如果不考慮過(guò)熱的市場(chǎng)帶來(lái)的銷(xiāo)售量大幅上漲的 20xx年，僅與 20xx年比較， 20xx年銷(xiāo)售量增長(zhǎng)仍處于合理的區(qū)間。另外從這些數(shù)據(jù)也可以看到， 20xx年銷(xiāo)售面積的下降，一個(gè)重要的原因是套均面積的下降，或者說(shuō)中小戶(hù)型住房比例的增長(zhǎng)，中小戶(hù)型住房在總價(jià)上減輕了購(gòu)房者的壓力，也有利于節(jié)約資源和能源，這一點(diǎn)與國(guó)家的調(diào)控方向是一致的。 （ 5） 供求關(guān)系發(fā)生變化，房?jī)r(jià)高位小幅回落，但各城市表現(xiàn)有漲有跌 由于供給類(lèi)指標(biāo)的快速增長(zhǎng)， 20xx年商品房銷(xiāo)竣比一路下跌，由 08年上半年的 降到 111月的 。應(yīng)該注意的是，盡管銷(xiāo)竣比仍然超過(guò)了 1，但由于中國(guó)的商品房銷(xiāo)售面積中以期房為主，靜態(tài)的銷(xiāo)竣比往往無(wú)法表現(xiàn)當(dāng)前的供需狀況，所以我們采用施工面積 /銷(xiāo)售面積這個(gè)指標(biāo)，對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行分析： 20xx年 111月商品房施工面積 /銷(xiāo)售面積高達(dá) ，而 20xx年、 20xx年同期該比例分別為 ，同時(shí) 111月商品房空置面積達(dá)到 東營(yíng)市清風(fēng)湖地塊可行性研究報(bào)告 (提交稿 ) 項(xiàng)目編號(hào) 005 15 億平方米，同比增長(zhǎng)了 %。可見(jiàn)在需求變化不大的情況下，供給指標(biāo)的大幅增長(zhǎng)，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系出現(xiàn)了一定程度的逆轉(zhuǎn)。 從價(jià)格來(lái)看，我們 通過(guò)環(huán)比指數(shù)這個(gè)指標(biāo)可以看到，房屋銷(xiāo)售價(jià)格實(shí)際上已經(jīng)從 8月份開(kāi)始下降，連續(xù)四個(gè)月房屋銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比指數(shù)持續(xù)低于 100，該指標(biāo)低于 100，說(shuō)明房屋銷(xiāo)售價(jià)格比上個(gè)月出現(xiàn)了下跌。 9月、 10 月房屋銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比指數(shù)分別為 ， 11月進(jìn)一步跌到 ，價(jià)格下跌幅度有所擴(kuò)大。我們通過(guò)同比指數(shù)這個(gè)指標(biāo)可以看到， 20xx年 1月，房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比指數(shù)為 ， 20xx年 211 月，該指數(shù)一路下滑，由年中的 ，進(jìn)一步下滑至 10月的 ，由于這個(gè)指標(biāo)超過(guò) 100，就意味著與去年同期比仍為增長(zhǎng)，說(shuō)明房?jī)r(jià) 比上幾個(gè)月有所回落，但絕對(duì)值并沒(méi)有回落到 20xx年 10月的水平。 同時(shí)，在全國(guó)整體平均房?jī)r(jià)環(huán)比下跌的形勢(shì)下，不同城市房?jī)r(jià)表現(xiàn)不同， 20xx年 3季度七十個(gè)大中城市房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)表明，北京 3季度房?jī)r(jià)比去年同期增長(zhǎng)了 %,上海增長(zhǎng)%，而深圳和廣州則分別下降了 %和 %。從目前的數(shù)據(jù)來(lái)看，預(yù)計(jì) 4季度各城市房?jī)r(jià)或增幅還會(huì)有所下調(diào)。北京、上海、深圳、廣州這 4個(gè)城市的房?jī)r(jià)收入比分別高達(dá) 11 1 13(年初數(shù)據(jù) )，相對(duì)于居民收入，房?jī)r(jià)水平仍然偏高，以自住型購(gòu)房為主的理性市場(chǎng)需要一個(gè)理性的價(jià)格來(lái)支撐 。 （ 6） 國(guó)家和地方政府的“保增長(zhǎng)”政策穩(wěn)定了交易量 作為支柱產(chǎn)業(yè)， 3季度房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速下行趨勢(shì)引起了國(guó)家以及地方政府的高度重視。國(guó)家調(diào)控政策從上半年的“抑制過(guò)熱”轉(zhuǎn)為下半年的“維穩(wěn)”，中央和地方采取了降低稅費(fèi)、利息和購(gòu)房首付、購(gòu)房財(cái)政補(bǔ)貼等積極的財(cái)稅政策穩(wěn)定市場(chǎng)：央行連續(xù) 5次降息、財(cái)政部下調(diào)居民首次購(gòu)房契稅至 1%??地方上，上海、沈陽(yáng)、長(zhǎng)沙、福州等城市降低了交易稅費(fèi)；西安、南京、宿遷、杭州等城市則實(shí)行了購(gòu)房的財(cái)政補(bǔ)貼。加之部分開(kāi)發(fā)商對(duì)銷(xiāo)售價(jià)格進(jìn)行合理的調(diào)整，這些努力都有助于刺激市場(chǎng)的交易量，對(duì)穩(wěn)定市場(chǎng)具 有積極作用。 從中國(guó)指數(shù)研究院監(jiān)測(cè)到的最新市場(chǎng)數(shù)據(jù)來(lái)看， 11月中國(guó)主要城市商品住宅成交面積（該指標(biāo)超前于統(tǒng)計(jì)局的商品房銷(xiāo)售面積指標(biāo)）與 10月這個(gè)傳統(tǒng)銷(xiāo)售旺季相比出現(xiàn)了大幅上漲，如北京上漲了 %,上海 %，深圳 %，杭州 %,南京 %，而 11月 1日正是財(cái)政部規(guī)定下調(diào)購(gòu)房 契稅 的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，可見(jiàn)，下調(diào)交易稅費(fèi)對(duì)于成交量確實(shí)起到不可忽視的作用。 但必須認(rèn)識(shí)到目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整，既有國(guó)際國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的影響，同時(shí)也要看到，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)了近 10年的快速發(fā)展 ,本身也有調(diào)整的 需要，特別是房地產(chǎn)行業(yè)要健康發(fā)展，必須擠出體內(nèi)過(guò)多的泡沫。從這個(gè)周期來(lái)看，樓市已經(jīng)處于冬季，但中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)東營(yíng)市清風(fēng)湖地塊可行性研究報(bào)告 (提交稿 ) 項(xiàng)目編號(hào) 005 16 內(nèi)在需求的旺盛，以及經(jīng)過(guò)政府及時(shí)準(zhǔn)確的政策以及各方面的努力，完全可以使房地產(chǎn)市場(chǎng)不出現(xiàn)大起大落，可以說(shuō)雖然到了冬季，但“這個(gè)冬天不太冷”。國(guó)家的政策有保有壓，保護(hù)有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的因素，打壓不利因素，所以也可以說(shuō)這個(gè)冬天是殺滅細(xì)菌醞釀生機(jī)的冬天，而不是毀滅性災(zāi)難性的冬天。 20xx 年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)熱點(diǎn) （ 1） 銷(xiāo)售額低于投資額 7000多億元，開(kāi)發(fā)商資金鏈緊張，市場(chǎng)資金缺口大 20xx年前三季度國(guó)家嚴(yán)格執(zhí)行了從緊的貨幣政策，開(kāi)發(fā)、消費(fèi)貸款都受到抑制，大部分房地產(chǎn)企業(yè)都感到了資金的壓力。但這種壓力不完全是企業(yè)沒(méi)有資金，而是銷(xiāo)售收入無(wú)法承擔(dān)這么大規(guī)模的投資，導(dǎo)致整個(gè)行業(yè)資金循環(huán)受阻。目前中國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的商品房銷(xiāo)售是主要的收入來(lái)源，租賃收入比例很小。所以銷(xiāo)售額在開(kāi)發(fā)企業(yè)收回投資方面占據(jù)了非常關(guān)鍵的位置。 20xx年 111月房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售額低于投資額 7285億元，預(yù)計(jì) 12月銷(xiāo)售額仍然會(huì)大幅低于投資額。而其他年份一般當(dāng)年就可用銷(xiāo)售收回投資（當(dāng)然這里說(shuō)的是一個(gè)整體概念）， 20xx年 111月 銷(xiāo)售額高于投資額 2371億元， 112月則是 4324億元； 20xx年盡管111月銷(xiāo)售額低于投資額 274億，但 112月銷(xiāo)售額仍然是超過(guò)投資額 1127億元。 由于 20xx年前三季度國(guó)家嚴(yán)格執(zhí)行了從緊的貨幣政策以及對(duì)外資的限制措施，國(guó)內(nèi)貸款以及利用外資受到抑制。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金來(lái)源中，國(guó)內(nèi)貸款增長(zhǎng)比例較小；利用外資雖增長(zhǎng)了 12%，但基數(shù)小，影響不大；而銷(xiāo)售額低于投資額 7285億元，意味著開(kāi)發(fā)企業(yè)必須加大自籌資金的力度， 111月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的資金來(lái)源同比增長(zhǎng) %,其中定金及預(yù)收款下降了 %，而 自籌資金增長(zhǎng)了 3172億元 ,同比增長(zhǎng)了 %。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資快速增長(zhǎng)，對(duì)自籌資金的需求越來(lái)越高，這使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金鏈日益緊張。 （ 2） 流拍、退地頻現(xiàn)，地方政府“土地財(cái)政”模式出現(xiàn)危機(jī) 國(guó)土資源部全國(guó)城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年全國(guó)土地有接近５０％都是以底價(jià)成交收?qǐng)?，更有１０％左右的土地遭遇流?biāo)流拍。還有一些房地產(chǎn)公司則通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓等方式變相退地。 中國(guó)指數(shù)研究院土地價(jià)格指數(shù)系統(tǒng)對(duì) 60 個(gè)大中城市招拍掛土地市場(chǎng)長(zhǎng)期進(jìn)行監(jiān)測(cè)的結(jié)果 表明 ，截止 10月底，全國(guó) 60個(gè)大中城市住宅用地流標(biāo)流拍約 1300宗 ，土地面積約 6000萬(wàn)平方米，其規(guī)劃面積超過(guò) 1億平方米，相當(dāng)于 07年總供應(yīng)量的 1/5左右。與此同時(shí)，各大城市頻頻出現(xiàn)了退地潮的現(xiàn)象。 如南京蘇寧房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司退回20xx年８月拍得的總價(jià) 、樓板價(jià) ／平方米的全國(guó)最貴 “ 單價(jià)地王 ” 。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)， 08年大宗地塊退地宗數(shù)近 20 宗。 而地方 政府損失地價(jià)款在 140億以上 。 東營(yíng)市清風(fēng)湖地塊可行性研究報(bào)告 (提交稿 ) 項(xiàng)目編號(hào) 005 17 土地出讓收入在地方政府財(cái)政中占據(jù)重要的地位，部分城市的“土地財(cái)政”收入甚至占財(cái)政收入的一半以上，流拍和退地，使地方政府“土地財(cái)政”模式出現(xiàn)危機(jī)，隨著流拍和退地比例的大幅增 加，一些地方政府財(cái)政收入急遽縮水。房地產(chǎn)市場(chǎng)的回落甚至增速放緩，從目前來(lái)看，影響最大的仍然是地方政府，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)大幅度的波動(dòng)，無(wú)論是土地出讓收入，還是開(kāi)發(fā)的各個(gè)階段稅費(fèi)收入，都將大幅下滑，部分依靠“土地財(cái)政”的地方政府將面臨入不敷出的境地。各地政府也在積極探索地方政府債券的發(fā)行，以避免土地財(cái)政的渴望。 （ 3） 保障性住房增長(zhǎng)，但限價(jià)房處境尷尬 20xx年房地產(chǎn)市場(chǎng)供給和需求結(jié)構(gòu)都出現(xiàn)較大變化：供給方面，保障性住房在整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的比例有所增加，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生一定的影響不容小視；如北京市近三個(gè)月住宅成交中，保障性住房占 50%左右，保障性住房?jī)r(jià)格一般低于市場(chǎng)價(jià)格，對(duì)整體均價(jià)有拉低的作用，同時(shí)保障性住房比例的增長(zhǎng)，使購(gòu)房者增強(qiáng)了持幣觀望的信心。所以說(shuō)，保障性住房比例的增長(zhǎng)有利有弊。由于目前并沒(méi)有形成很好的梯級(jí)消費(fèi)市場(chǎng)，對(duì)保障性住房的購(gòu)買(mǎi)者也很難有準(zhǔn)確的身份驗(yàn)證，購(gòu)買(mǎi)保障性住房和購(gòu)買(mǎi)商品房的消費(fèi)者重疊很大，很多保障性住房甚至用于投資和投機(jī)。保障性住房比例的增長(zhǎng)，對(duì)于商品房交易量、價(jià)均有一定程度的不利影響。如何在保障民生的同時(shí)，避免保障性住房對(duì)市場(chǎng)造成大的沖擊，是各級(jí)政府應(yīng)該重點(diǎn)關(guān)注的問(wèn)題。 由于一些地區(qū)房?jī)r(jià) 出現(xiàn)下跌，幅度超過(guò) 10%，這樣使得一些限價(jià)房的價(jià)格超過(guò)了周邊樓盤(pán)，失去了價(jià)格上的優(yōu)勢(shì)，陷入尷尬。在某種意義上講，限價(jià)房對(duì)于市場(chǎng)的作用更多的表現(xiàn)在抑制房?jī)r(jià)上。而當(dāng)房?jī)r(jià)轉(zhuǎn)漲為跌，限價(jià)房有可能被迫進(jìn)行修正。 （ 4） 退房、斷供成為開(kāi)發(fā)商和金融機(jī)構(gòu)的隱患 由于市場(chǎng)逐漸轉(zhuǎn)向供過(guò)于求，按照經(jīng)濟(jì)