【正文】 （ 15） 房屋朝向 房屋朝向73%27%視線開闊，景觀好，房屋正南正北 景觀視線一般，房屋朝正南正北 資料來源： （ 11） 接受單價 目標客戶的可接受單價主要集中在 30004000 元 /平方，其中 23003000 比例最高，為41%。二室一廳的戶型也有較高的 26%的獲選比例。這表明很大一部分具有超前意識的當?shù)鼐用駥π「邔由踔粮邔邮怯兄^高的接受度的。 值得我們注意 的是一些外地的意向客戶，如廣饒、河口區(qū)等地的受訪者對于在中心城區(qū)投資房產(chǎn)還是比較有興趣的。而這未來 23年內的購房高峰，與本項目的預期推出時間比較吻合，對本項目的去化較為有利。 區(qū)域市場目標客層研究 根據(jù) 我司 的研究經(jīng)驗，消費者在購房時所要考慮的因素主要有：價格 、地段、環(huán)境、小區(qū)內外生活配套、物業(yè)管理、房型結構、交付方式、小區(qū)規(guī)模、交通條件等。大部分售樓處環(huán)境一般，銷售道具不齊。 戶型 ： 整體市場戶型設計較為合理，大開間短進深。中王屋社區(qū)的改造工作全部完成。 東營市清風湖地塊可行性研究報告 (提交稿 ) 項目編號 005 23 （ 7） 城中村改造工程 城中村作為一種歷史現(xiàn)象，是隨著東營市的建設和發(fā)展而產(chǎn)生的 。所以 西城 成為 東營重要的交通樞紐地帶，南至淄博、濰坊，西至濱州、德州、濟南，北至京 津塘等地 ，由鐵路公路緊緊相連在一起。然而東營區(qū)從一開始就沒有形成這樣的一種格局，而是從政治上人為的將兩者進行宏觀的孤立，使得東城和西城在經(jīng)濟構成、人員構成、文化構成等方面區(qū)別甚大。其原因在于當?shù)氐某鞘谢?jīng)濟進程擴張導致的土地用量增大，由政府規(guī)劃與市場經(jīng)濟導向所產(chǎn)生，而不是由某種計劃經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)全力去塑造城市的發(fā)展。在全省 17個地市中，漲幅排在第 8位。商品 房銷售額 ，增長 %。 本市 房地產(chǎn)市場分析 一般來講，項目所在國內部地區(qū)之間的發(fā)展是不平衡的，差異總是不同程度地存在，僅研究其宏觀因素還不夠、還必須對項目所在區(qū)域進行因素分析，這是因為：首先 ， 宏觀經(jīng)濟對區(qū)域經(jīng)濟的影響程度不同，對有的區(qū)域影響大，有的區(qū)域影響小；其次 ， 區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展受宏觀經(jīng)濟的影響存在著 “ 時滯 ’ 現(xiàn)象，宏觀的經(jīng)濟現(xiàn) 狀往往要經(jīng)過一段長時間以后才能對區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展產(chǎn)生影響，有的地區(qū)反應快，有的地區(qū)則滯后性較為明顯，投資時必須加以考慮；其三 ， 國家特定的地區(qū)經(jīng)濟使得某些區(qū)域經(jīng)濟或多或少受宏觀經(jīng)濟波動的影響，甚至形成于宏觀經(jīng)濟趨勢相反的逆向走勢。 20xx年 12月 21日國務院辦公廳發(fā)布的《 關于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見 》規(guī)定，“ 對已貸款購買一套住房，但人均住房面積低于當?shù)仄骄?，再申請貸款購買第二套用于改善居住條件的普通自住房的居民，可比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策。而對于資金密集型的房地產(chǎn)行業(yè)來說，應該更好的利用這個機會，通過發(fā)行企業(yè)債獲得充足的資金。預計 20xx年房地產(chǎn)市場成交量回升，價格將進一步回歸理性。退房風波關系到社會治安問題，地方政府既要維護社會穩(wěn)定，也要維護正常市場秩序。但房價的調整，涉及到方方面面的利益，部分開發(fā)商的降價促銷由于引發(fā)了與老客戶的矛盾而困難重重，進而引發(fā)了一些購 房者的斷供、退房等問題。由于目前并沒有形成很好的梯級消費市場，對保障性住房的購買者也很難有準確的身份驗證，購買保障性住房和購買商品房的消費者重疊很大，很多保障性住房甚至用于投資和投機。 如南京蘇寧房地產(chǎn)開發(fā)有限公司退回20xx年８月拍得的總價 、樓板價 ／平方米的全國最貴 “ 單價地王 ” 。而其他年份一般當年就可用銷售收回投資（當然這里說的是一個整體概念）， 20xx年 111月 銷售額高于投資額 2371億元， 112月則是 4324億元； 20xx年盡管111月銷售額低于投資額 274億，但 112月銷售額仍然是超過投資額 1127億元。 但必須認識到目前房地產(chǎn)市場的調整，既有國際國內經(jīng)濟大環(huán)境的影響，同時也要看到，中國房地產(chǎn)市場經(jīng)過了近 10年的快速發(fā)展 ,本身也有調整的 需要，特別是房地產(chǎn)行業(yè)要健康發(fā)展，必須擠出體內過多的泡沫。我們通過同比指數(shù)這個指標可以看到， 20xx年 1月，房屋銷售價格同比指數(shù)為 ， 20xx年 211 月，該指數(shù)一路下滑，由年中的 ，進一步下滑至 10月的 ，由于這個指標超過 100，就意味著與去年同期比仍為增長，說明房價 比上幾個月有所回落，但絕對值并沒有回落到 20xx年 10月的水平。 為對 20xx年的銷售量下滑這一現(xiàn)象分析得更加透徹，我們對 20xx年 20xx年這三年前11個月的住宅日均銷售套數(shù)進行分析，其中 20xx年和 20xx年的套均建筑面積是以 20xx年和 20xx年全年的住宅銷售面積除以住宅銷售套數(shù)得到，而 20xx年套均建筑面積是以中國指數(shù)研究院對國內主要城市的 20xx年前 11個月住宅成交的監(jiān)測數(shù)據(jù)計算得出。 （ 3） 竣工面積、新開工面積、施工面積漲幅高位回調，但總量較大，市場供給壓力仍偏大 東營市清風湖地塊可行性研究報告 (提交稿 ) 項目編號 005 14 20xx年，竣工面積、新開工面積、施工面積均處于漲幅回調過程，竣工 面積、新開工面積和施工面積漲幅分別由年初的 %、 %和 %下降到 111月的 %、 %和 %， 111月新開工面積 ，超過銷售面積 71%，而施工面積 ，相當于前三年平均銷售面積的近 4倍，假設施工面積中四分之一已經(jīng)作為期房銷售，則剩下的仍需要市場消化 3年。盡管下半年漲幅回調明顯，但漲幅的絕對值仍超過了 20%以上，可見在國家“保增長”政策下，房地產(chǎn)開發(fā)投資并沒有出現(xiàn)過大的波動，仍維持了相對穩(wěn)定的增長速度。 [利率 ] 人民銀行決定自 20xx年 10月 27日起，個人住房公積金貸款各檔次利率下調 百分點 。 （ 10） 《 關于繼續(xù)開展國有土地使用權出讓情況專項清理和檢查工作的通知 》 監(jiān)發(fā)〔 20xx〕6 號 時間： 20xx716 內容提要： 該《通知》要求對國有土地使用權出讓的清理工作和有關政策執(zhí)行情況進行檢查，并對違反土地管理法律法規(guī)和政策規(guī)定的地方規(guī)范性文件進行清理。 政策影響： 土地調查成果是編制國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃以及從事國土資源規(guī)劃、管理、保護和利用的重要依據(jù)。各地 要在 20xx年 3月 31日前制定下發(fā)本地區(qū)貫徹落實本通知的具體辦法，并報國家稅務總局、財政部和國土資源部。 （ 1） 《 國務院關于促進節(jié)約集約用地的通知 》 國發(fā)〔 20xx〕 3號 時間： 20xx13 內容提要： 閑置土地特別是閑置房地產(chǎn)用地要征繳增值地價， 20xx年 6月底前，各省級政府要將閑置土地清理處置情況向國務院作出專題報告。 根據(jù)項目需要進行調查和收集的設計基礎資料。 東營市清風湖地塊可行性研究報告 (提交稿 ) 項目編號 005 6 ? 景觀綜述 從本地塊周圍環(huán)臨的景觀及遠景視野開闊程度看，東向西向的景觀相對不是十分理想，因為都被新的或舊的建筑物或馬路環(huán)繞，并且東向地塊為已征用地塊，由于沒有該地塊詳規(guī)資料，因此尚存在一定不確定因素。地塊東南角，緊接南二路。本地塊綜合開發(fā) 格局已成為 可能。 形成意見和結論， 撰寫本可行性研究報告。 我們已對本報告中的擬建項目進行了 實地查勘。 本案 投資的必要性 ① 本案地塊（清風湖項目）的 啟動 將 對 大海集團 公司未來 3－ 5年 企業(yè)之 發(fā)展戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃 有著十分重要的 意義 。 ? 西方景觀 在該方向上，地塊緊東二路與居住區(qū)小區(qū)相隔，該向為通向利津的南二路與東二路交匯處，就近景而言劣勢明顯，東二路西側主要為一些低層建筑，因此遠景較之于本地塊來說也不存在太多優(yōu)勢 。南面和北面的景觀較好，且視野較開闊。 （ 1）《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》 （ 2）《 A市城市拆遷管理條例》 東營市清風湖地塊可行性研究報告 (提交稿 ) 項目編號 005 7 （ 3）《城市居住區(qū)公 共服務設施設置規(guī)定》 （ 4）《住宅設計規(guī)范》 （ 5）《住宅建筑設計標準》 （ 6）《建筑工程交通設計及停車場設置標準》 （ 7）《城市道路綠化規(guī)劃及設計規(guī)范》 （ 8）《高層民用建筑設計防火規(guī)范》 東營市清風湖地塊可行性研究報告 (提交稿 ) 項目編號 005 8 第 二 部分 ： 市場研究 20xx年初步測算，全年實現(xiàn)生產(chǎn)總值 ，按可比價格計算，增長 %。要將最低容積率、單位土地面積的住房建設套數(shù)和建設套型等規(guī)劃條件寫入土地出讓合同，對國家機關辦公和交通、能源、水利等基礎設施（產(chǎn)業(yè)）、城市基礎設施以及各類社會事業(yè)用地要積極探索實行有償使用 。 政策影響： 全面清查土地稅收繳納情況；嚴格落實“先稅后征的政策”；沒有財稅部門的完稅憑證，土地部門不得辦理土地登記。 （ 7） 《 關于廉 租住房經(jīng)濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知 》 財稅〔 20xx〕 24號 時間： 20xx33 內容提要： 貫徹落實《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國發(fā) [20xx]24 號）精神，促進廉租住房、經(jīng)濟適用住房制度建設和住房租賃市場的健康發(fā)展 。 政策影響： 該《通知》將在加強土地調控，預防和治 理土地出讓領域的腐敗問題方面發(fā)揮作用，并推動國有土地使用權出讓的規(guī)范化建設。 東營市清風湖地塊可行性研究報告 (提交稿 ) 項目編號 005 13 [契稅 ] 財政部、國稅局決定自 20xx年 11月 1日起，首次購買 90 平米以下住房契稅統(tǒng)一下調到 1%(原 3%— 5%)。 （ 2）自 1998年以來，土地購置未開發(fā)面積近 12億平方米，市場潛在供給能力強。以戶均 100平方米、每戶 3人計算，如果全部竣工后，可以為市場提供2550萬戶， 7650萬人的新增住房，可見盡管供應指標漲幅回調，但市場供應壓力仍較大。我們可以看到，20xx年前 11個月日均銷售住宅約 ，比 20xx年同期下降了 ，與 20xx年同 期相比，增長了 %，年復合增長率在 %左右，可見，如果不考慮過熱的市場帶來的銷售量大幅上漲的 20xx年，僅與 20xx年比較， 20xx年銷售量增長仍處于合理的區(qū)間。 同時，在全國整體平均房價環(huán)比下跌的形勢下，不同城市房價表現(xiàn)不同， 20xx年 3季度七十個大中城市房地產(chǎn)價格指數(shù)表明，北京 3季度房價比去年同期增長了 %,上海增長%，而深圳和廣州則分別下降了 %和 %。從這個周期來看，樓市已經(jīng)處于冬季，但中國房地產(chǎn)市場東營市清風湖地塊可行性研究報告 (提交稿 ) 項目編號 005 16 內在需求的旺盛，以及經(jīng)過政府及時準確的政策以及各方面的努力，完全可以使房地產(chǎn)市場不出現(xiàn)大起大落，可以說雖然到了冬季，但“這個冬天不太冷”。 由于 20xx年前三季度國家嚴格執(zhí)行了從緊的貨幣政策以及對外資的限制措施，國內貸款以及利用外資受到抑制。據(jù)不完全統(tǒng)計， 08年大宗地塊退地宗數(shù)近 20 宗。保障性住房比例的增長，對于商品房交易量、價均有一定程度的不利影響。 不斷上演的退房風波使開發(fā)商面臨兩難處境，保持目前的房價，銷售面臨窘境；按照市場來調整價格，老客戶退房更是難以承受。但簡單地維持房價不跌或增長并不是最好的辦法。 （ 2） 開發(fā)投資增幅將進一步下降，房地產(chǎn)企業(yè)債等融資手段將大行其道 由于銷售額低于投資額， 20xx年房地產(chǎn)企業(yè)的資金將更加緊張，而且大部分房地產(chǎn)重點企業(yè)對于目前的國內國際形勢都有較深入的了解，雖然對房地產(chǎn)市場長期看好， 但同時也認識到短期內房地產(chǎn)市場發(fā)展并不樂觀，必然下調開發(fā)投資計劃。但對于部分中小房地產(chǎn)企業(yè)來說，不具備股市融資的資格和能力，金融機構為避險 又加強對這些企業(yè)的貸款管理， 20xx年資金將相當吃緊。 ”明確了國家鼓勵改善型購房的導向，隨著中國經(jīng)濟的發(fā)展，居民收入水平提高，進一步改善住房條件已經(jīng)列入很多市民的日程，但由于房價過高，以及交易費用等的原因，很多改善型需求并不能得到滿足。 本市 地產(chǎn)市場 現(xiàn)狀 20xx 年東營市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成總額 億元 ,自此全市房地產(chǎn)投資快速增長。房屋銷售價格上漲 %。漲幅排在前 5位的依次是：菏澤為 %；淄博為 %；濱州 %；煙臺 %；濟南為 %。 然而，東營是個很特殊的城市，特殊在人文地理發(fā)展所形成的政治地域化 — 分而治之：石油業(yè)“盤踞”西城，傳統(tǒng)城市發(fā)展于東城。而西城購買力也明顯高于東城， 哪里錢多，哪里東西就貴 。而東城與外地交通的聯(lián)系往往無法越過西城。 東營市中心城區(qū)內的村莊共有 18個，總占地面積 ，總建筑面積 ，總人口為 。 東營市建設委員會制定的十一五規(guī)劃中更