【正文】 合同。 清風(fēng)湖地塊 之 可行性研究報(bào)告 北京九鼎軒 項(xiàng)目管理策劃 有限公司 完成日期： 20xx0207 東營(yíng)市清風(fēng)湖地塊可行性研究報(bào)告 (提交稿 ) 項(xiàng)目編號(hào) 005 2 目錄 調(diào)查人員聲明 ................................................................................................................... 3 第一部分：項(xiàng)目總論 ........................................................................................................ 4 ............................................................................................................ 4 .................................................................................................. 4 .................................................................................................. 4 概況 .................................................................................... 4 ......................................................................... 4 ......................................................................... 6 告編制依據(jù) .................................................................. 6 第二部分：市場(chǎng)研究 ........................................................................................................ 8 ..................................................................................................... 8 房地產(chǎn) 行業(yè)發(fā)展分析 .................................................................................... 8 ......................................................................................... 20 .............................................................................. 20 ....................................................................... 20 市場(chǎng)分析 ................................................................................................... 21 ........................................................................... 21 .............................................................................. 23 ........................................................................... 24 ................................................................................................ 31 .............................................................................. 31 SWOT分析 ....................................................................................... 35 ..................................................................................... 39 第三部分：項(xiàng)目開發(fā)方案 ............................................................................................... 44 目地塊特性與價(jià)值分析 .................................................................................. 44 ................................................................................................... 53 ................................................................................................... 55 第四部分：投資估算 ...................................................................................................... 58 .......................................................................................................... 58 第五部分：財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) ...................................................................................................... 59 ........................................................................... 72 .......................................................................................................... 72 第六部分：不確定性分析 ............................................................................................... 74 ................................................................................................... 75 其他因素 .......................................................................................................... 75 第七部分：綜合評(píng)價(jià) ...................................................................................................... 77 （定性） ................................................... 77 ........................................................... 77 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) .......................................................... 77 綜合評(píng)價(jià) .......................................................... 74 東營(yíng)市清風(fēng)湖地塊可行性研究報(bào)告 (提交稿 ) 項(xiàng)目編號(hào) 005 3 調(diào)查人員聲明 我 司 鄭重聲明： 我 司 在本調(diào)查報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。 我們依照 九鼎軒 公司統(tǒng)一的《房地產(chǎn)可行性研究報(bào)告模式》進(jìn)行分析。 依據(jù)協(xié)議我司為大海集團(tuán)（簡(jiǎn)稱）提供項(xiàng)目清風(fēng)湖地塊改造（暫定）之策劃工作， 該項(xiàng)目規(guī)模為 （包括水面 ） ，工作內(nèi)容分階段進(jìn) 行，第一階段工作內(nèi)容為項(xiàng)目前期策劃階段，其余階段將隨本項(xiàng)目進(jìn)展而逐步實(shí)施，并將以補(bǔ)償協(xié)議的方式議定 。基于當(dāng)?shù)卣鞘邪l(fā)展綱要，對(duì)本區(qū)塊之清風(fēng)湖景區(qū)改造工程啟動(dòng)。 ③ 成功運(yùn)作本地塊對(duì)大海集團(tuán)企業(yè)轉(zhuǎn)型、未來(lái) 利潤(rùn)需求、可持續(xù)經(jīng)營(yíng)等角度 來(lái)說(shuō)將是在當(dāng)前難得的時(shí)機(jī)。而廣利河以南本地塊在東向上，有電塔線網(wǎng)但對(duì)于近景和遠(yuǎn)景來(lái)都比較開闊，隔東四路為已規(guī)劃建設(shè)用地，目前地塊內(nèi)無(wú)構(gòu)筑物。 關(guān)于化工廠動(dòng)遷的問(wèn)題，從遠(yuǎn)景開發(fā)來(lái)看，為本地塊設(shè)置合理的的開發(fā)進(jìn)度就相當(dāng)重要了，合理規(guī)避產(chǎn)品設(shè)置、布局，將對(duì)本地塊具體開發(fā)節(jié)奏產(chǎn)生重要影響。廣利河以南，此區(qū)域也是本地塊可用建筑用地最集中地塊，目前無(wú)任何景觀資源，但從規(guī)劃來(lái)看，若將廣利河南北地塊作整體設(shè)計(jì)來(lái)規(guī)劃實(shí)施，實(shí)現(xiàn)景觀的共享就將大大彌補(bǔ)這個(gè)方向上景觀不佳的不足。南向地塊內(nèi)有三處待動(dòng)遷 單位，見“四至圖”“ L”、“ I”、“ H”所標(biāo)定區(qū)域 ,同時(shí)西南角隔南二路有華泰化工廠（“ K”點(diǎn)）還處于動(dòng)遷評(píng)估前期 ,其他地塊則較開闊，縱深強(qiáng)。 ④ 國(guó)家和擬建地區(qū)的政策、法令和法規(guī)。東營(yíng)市積極轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，創(chuàng)新發(fā)展思路，著力調(diào)整產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，呈現(xiàn)出結(jié)構(gòu)逐步改善的良好格局。在國(guó)家“保增長(zhǎng)”政策的主導(dǎo)以及各方面努力下，第四季度房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步惡化的趨勢(shì)得到遏制，整體市場(chǎng)基本保持了理性回歸并穩(wěn)定發(fā)展的態(tài)勢(shì)。 （ 2） 《 經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)貸款管理辦法 》 銀發(fā)〔 20xx〕 13 號(hào) 時(shí)間： 20xx118 內(nèi)容提要： 東營(yíng)市清風(fēng)湖地塊可行性研究報(bào)告 (提交稿 ) 項(xiàng)目編號(hào) 005 9 《辦法》明確了經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)貸款的定位、借貸主體資格，規(guī)范了貸款期限、利率管理，嚴(yán)格貸款資金管理要求，做到既明確金融支持政策，又注重防 范金融風(fēng)險(xiǎn)，既注重政策連續(xù)性、穩(wěn)定性，又為銀行業(yè)務(wù)創(chuàng)新留下空間 。要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行“先稅后證”的政策，沒(méi)有財(cái)稅部門發(fā)放的契稅和土地增值稅完稅憑證或免稅憑證，國(guó)土資源部門一律不得辦理土地登記手續(xù)。 政策影響： 東營(yíng)市清風(fēng)湖地塊可行性研究報(bào)告 (提交稿 ) 項(xiàng)目編號(hào) 005 10 將進(jìn)一步強(qiáng)化城鄉(xiāng)規(guī)劃的綜合調(diào)控作用，在城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與建設(shè)中，加強(qiáng)對(duì)自然資源和文化遺產(chǎn)的保護(hù)與合理利用，加強(qiáng)對(duì)環(huán)境的保護(hù)，堅(jiān)持社會(huì)的平衡發(fā)展，從而促進(jìn)城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)全面協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)全面建設(shè)小康社會(huì)的目標(biāo) . （ 5） 《 建設(shè)部關(guān)于貫徹實(shí)施 城鄉(xiāng)規(guī)劃法 的指導(dǎo)意見 》 建設(shè)部 時(shí)間： 20xx131 內(nèi)容提要： 要堅(jiān)持“政府組織、專家領(lǐng)銜、部門合作、公眾參與、科學(xué)決策”的規(guī)劃編制組織方式。國(guó)家通過(guò)土地調(diào)查，建立互聯(lián)共享的土地調(diào)查數(shù)據(jù)庫(kù)，并做好維護(hù)、更新工作。 東營(yíng)市清風(fēng)湖地塊可行性研究報(bào)告 (提交稿 ) 項(xiàng)目編號(hào) 005 11 （ 8） 《 關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問(wèn)題的通知 》 國(guó)稅函〔 20xx〕 299號(hào) 時(shí)間： 20xx47 內(nèi)容提要： 對(duì)于非經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)項(xiàng)目，位于省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市人民政 府所在地城區(qū)和郊區(qū)的，稅率不得低于 20％，位于地級(jí)市、地區(qū)、盟、州城區(qū)及郊區(qū)的，稅率不得低于 15%，位于其他地區(qū)的，稅率不得低于 10％。