【正文】 1．近年來長沙房地產(chǎn)市場的發(fā)展歷程分析隨著全國二線城市近年來的飛速發(fā)展，長沙作為泛珠三角經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略的重頭城市，近年來取得了長足的進步。32雨花區(qū)城區(qū)發(fā)展規(guī)劃雨花區(qū)在長沙市的經(jīng)濟發(fā)展中占有重要地位，近年來區(qū)政府不斷加強城市市政規(guī)劃建設取得了顯著成效，2003年雨花區(qū)又抓住長沙市東拓南擴的契機，以全區(qū)兩縱三橫現(xiàn)代路網(wǎng)為依托，大力實施一點一線兩片的開發(fā)戰(zhàn)略，以項目帶動投資、以投資拉動增長，按照以路網(wǎng)建設為骨架的城市規(guī)劃建設思路，順利建成機場高速、雨花大道、勞動東路、區(qū)政府辦公樓加層、湘府路、新建西路、李洞路、火星大道二期工程、中國現(xiàn)代農(nóng)博中心、體育新城等重點項目，2004年火星大道八、九標段工程、區(qū)治大院、雨花家園住宅小區(qū)，韶山路拓改工程、湘府路、香樟路擴建工程等重點工程等重點工程也順利完成，城市化進程步伐明顯加快，大大推動了區(qū)域經(jīng)濟的高速發(fā)展。固定資產(chǎn)投資全年固定資產(chǎn)投資482433萬元，%，%。322農(nóng)業(yè)通過調(diào)整農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，大力發(fā)展城郊型農(nóng)業(yè)，加快農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進程，雨花區(qū)農(nóng)村經(jīng)濟穩(wěn)步發(fā)展，農(nóng)民收入和生活水平不斷提高，2004年雨花區(qū)農(nóng)林牧漁業(yè)總產(chǎn)值33684萬元，%。2004年，：：，與上年比較，第一產(chǎn)業(yè)占比下降1個百分點，第。32 雨花區(qū)2004年經(jīng)濟情況321還有享譽盛名的同升湖山莊，那里群山環(huán)繞，湖光美景盡在眼底，這里可以讓你感受到遠離城市喧囂的寧靜、擁有一個輕松、愉快的心情。314 農(nóng)業(yè)具有鮮明的都市特色雨花區(qū)區(qū)內(nèi)氣候適宜，土地肥沃，出產(chǎn)豐富，素有省會“菜藍子”的美譽，國家科技攻關項目“南方城郊型高效農(nóng)業(yè)綜合發(fā)展示范區(qū)”落戶區(qū)內(nèi)，蔬菜、花卉、水產(chǎn)、水果等十大基地建設迅猛發(fā)展。雨花區(qū)既有友誼商城、通程百貨等大型商業(yè)集團，也有家潤多、新一佳、旺和等一批大型超市。312 堅實雄厚的工業(yè)基礎區(qū)內(nèi)有銀河信息、九芝堂藥業(yè)、海利化工、長沙卷煙廠、浦沅機械等多家上市公司和國內(nèi)外知名企業(yè)。3．項目所在區(qū)域在城市中的地位分析31雨花區(qū)經(jīng)濟概況、1個鄉(xiāng)、1個鎮(zhèn)，人口50萬。目前湘江兩岸的前期景觀建設以初具規(guī)模。 修繕一新的天心閣夜景2004年長沙市新增夜景燈光環(huán)境建設工程項目298個。五一綠化廣場鳥瞰。完成拆遷的改造項目長沙市對老城區(qū)改造的優(yōu)惠政策極大的激發(fā)了各地投資商參與長沙舊城改造的熱情，上海、福建、浙江、廣東、香港等地的投資商注入的棚改到位資金已超過3億元。它也是長沙市二環(huán)線的城南節(jié)點。 319國道——湘江西岸城區(qū)鳥瞰撈霞組團規(guī)劃沙盤22 長沙市城市建設2000年來,長沙市重點工程建設項目總投資連年遞增，2002年遞增到84. 86億元，2004年長沙市重點工程建設項目預算總投資仍高居80億元左右，這些高達數(shù)十億元的“重磅”投資主要投向了道路建設。長沙城市景觀中心帶湘江——橘子洲 基本形成與現(xiàn)代中心城市相匹配的基礎設施框架，以“三港兩路”（三港兩路指霞凝港，黃花空港、信息港；兩路指高速鐵路和高速公路）為主體；以“兩網(wǎng)”（軌道交通網(wǎng)和城市骨架道路網(wǎng)）建設為重點，形成市域內(nèi)快速便捷的客貨運交通網(wǎng)絡。根據(jù)長沙市委、市政府提出的到2014年在全省率先建成全面小康社會的目標，城市建設和發(fā)展的總體目標是：到2014年，城市化水平達60%（%），（），人均道路鋪裝面積達10㎡（㎡），人均居住面積15㎡（）。到2020年長沙市國內(nèi)生產(chǎn)總值將達到4200億元，市區(qū)總?cè)丝谶_到350萬人，城市建設用地規(guī)模為350平方公里。據(jù)長沙市場調(diào)研分析數(shù)據(jù)顯示，長沙市經(jīng)濟發(fā)展已呈現(xiàn)出良好的發(fā)展態(tài)勢，長沙市經(jīng)濟基礎旺盛，第一、第二、第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展強勁。城鄉(xiāng)居民收入水平的提高和投資的增加為長沙消費品市場的增長注入了活力。 2004年，長沙城市居民人均可支配收入累計為11021元，%；城市居民人均消費性支出9032元，%,消費支出有較大幅度提升。 恩格爾系數(shù)已經(jīng)達到富裕程度。在首選消費的被調(diào)查者中，%；其次為選擇教育消費，％；再次為外出旅游以及購買汽車。從上述的居民的結(jié)構(gòu)分析中，我們可以看出，在35年內(nèi)長沙的居民結(jié)構(gòu)屬于一種優(yōu)質(zhì)的消費型居民結(jié)構(gòu)。而根據(jù)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，年齡在3049歲的人群，因事業(yè)、家庭都較為成熟，消費能力也表現(xiàn)得最為強烈。 是投資結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐進一步加快，投資活力不斷增強。12長沙市社會經(jīng)濟發(fā)展狀況小結(jié)2004年長沙經(jīng)濟運行呈現(xiàn)以下幾個特點：167。 全年城市居民人均可支配收入11021元，同比增加1088元，%，剔除物價因素，%。%。112 農(nóng)業(yè)2004年，長沙市農(nóng)、林、牧、%，%；，%；，%；，%。在居民消費價格總指數(shù)的八大分類指標中，同比上漲的有食品（%）、居?。?）、煙酒及用品（%）、衣著（%）、醫(yī)療保健及個人用品（%）、娛樂教育文化用品及服務（%）六大類；%，%，%，%。在三大需求中，%；，%；，%。蓮湖房產(chǎn)項目第一部分 長沙市投資環(huán)境分析 【 通過分析、研究長沙市社會經(jīng)濟狀況、城市發(fā)展規(guī)劃戰(zhàn)略等指標，對長沙整體經(jīng)濟運行狀況和投資環(huán)境進行判斷，為項目發(fā)展機會提供充分的依據(jù) 】1．長沙市社會經(jīng)濟發(fā)展狀況2004年11月，國家統(tǒng)計局、中國經(jīng)濟景氣監(jiān)測中心等權(quán)威部門聯(lián)合發(fā)布的中國綜合實力百強城市信息中，長沙躋身第14位，中西部城市中排第二，人口與勞動力指標位居全國第七。按戶籍人口計算，人均GDP 達18296元，同比增加2769元，%；按常住人口計算，人均GDP 達17638元，同比增加2828元，%。11長沙市經(jīng)濟基礎111 工業(yè)和建筑業(yè)2004年，%，%；，%。113 固定資產(chǎn)投資2004年，%，%。長沙市歷年全社會固定資產(chǎn)投資（單位/億元）（數(shù)據(jù)來源：長沙市統(tǒng)計局資料）114 人口與人民生活　　2004年長沙市人口數(shù)量平穩(wěn)增長，%。在城市居民人均可支配收入中城市居民人均工薪收入8347元， %；經(jīng)營凈收入396元，%。 經(jīng)濟總量增長實現(xiàn)重大突破，各季增速均創(chuàng)11年來同期新高；167。13 長沙市居民結(jié)構(gòu)與消費關聯(lián)研究131 人口總量 ，各區(qū)縣（市）均有增加。顯然這類人群是長沙市消費群中的主流，其快速增長一定程度上表明長沙主力消費群消費能力在日趨成熟與逐步釋放。這種居民的結(jié)構(gòu)特征所表現(xiàn)出來的消費性特征是穩(wěn)定增長、維持在較高的水平、消費檔次逐步提高的。長沙市居民未來兩年的市場消費傾向（單位/百分比）（數(shù)據(jù)來源：長沙晚報與長沙市政府社調(diào)辦公布資料）136 長沙居民消費水平2004年全市居民人均消費性支出達9032元，在省會城市中由上年第4位上升到第3位，%，表明城市居民支出由主要解決“吃”向享受和發(fā)展方面轉(zhuǎn)化。 2004年，%，按照聯(lián)合國糧農(nóng)組織的標準，已經(jīng)達到富裕程度。 商品房銷售增勢強勁。14小結(jié)隨著長沙市城市綜合實力的提高（長沙市城市綜合實力在全國排名12位），整體經(jīng)濟環(huán)境的不斷改善，長沙市居民的人均收入有了很大程度的提高，由此產(chǎn)生的居民消費支出也有大幅度的提高。長沙市居民收入水平持續(xù)增長，居民消費在市場引導下進一步得以釋放，房屋消費在長沙市民消費中的比重日趨提高，長沙市經(jīng)濟結(jié)構(gòu)更加完善，居民的消費構(gòu)成也更為合理。 發(fā)展中的長沙 據(jù)長沙市統(tǒng)計局最新統(tǒng)計表明，長沙市建成城區(qū)面積已由1997年的110平方公里擴大到了180平方公里，城市道路總長已超過了1000公里，擁有立交橋27座。 基本形成與區(qū)域性中心城市相匹配的城市功能布局，構(gòu)筑青山秀水綠洲名城融為一體的城市空間格局。二環(huán)線樞紐——猴子石大橋 已投入使用的霞凝新港一期工程 建設布局合理、環(huán)境潔凈、配套齊全、生活舒適、交通便捷的居住園區(qū)。自1998年至2002年，長沙市先后完成基本城建投資480億元，城區(qū)面積由110平方公里擴大到180多平方公里。2003年7月竣工的芙蓉南路立交橋韶山路改造工程是2004年長沙投入最大的道路整改工程之一，它是長沙市目前建成第六條高標準的城市一級干道。新建成的住宅小區(qū)223 公共設施五一綠化廣場總投資7547萬元2002年5月1日完工。組成部分有賀龍體育場，射擊館、游泳館、附屬運動場、全民健身中心、地下停車場和城市綠化廣場等。韶山路亮化工程湘江東岸杜甫江閣“一江兩岸”景觀規(guī)劃是長沙市政規(guī)劃的重中之重。23 小結(jié)根據(jù)調(diào)查了解，長沙市政規(guī)劃的落實與完善，有力地刺激了長沙城區(qū)發(fā)展的步伐，長沙市新一輪的規(guī)劃路線為項目的發(fā)展健全帶來了更多的活力與新意，長沙市新興的熱點區(qū)域開始煥發(fā)出旺盛的生命力。311 得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢雨花區(qū)是長沙市的東南門戶，占據(jù)了長沙市東南兩個方向出城口的主通道，是長、株、潭三市融城的接合部、橋頭堡，有足夠的發(fā)展空間和廣闊的發(fā)展前景。近年來，宏生堂藥業(yè)集團、億利達中央空調(diào)、天劍服飾、泰寶制藥、廬山實業(yè)、世達高新等大型企業(yè)相繼落戶雨花區(qū)投資創(chuàng)業(yè)。區(qū)內(nèi)現(xiàn)有29家專業(yè)市場，14家大集貿(mào)市場。占地5000畝的長沙花卉大世界是湖南最大的花市，是農(nóng)業(yè)走集約化經(jīng)營和產(chǎn)業(yè)化道路的成功典范。名都花園、頤美園、碧翠園、巴黎香榭、白果山莊等一批特色鮮明、風景如畫設計獨特的建筑群落，為古城長沙增添了不少秀美和都市現(xiàn)代氣息。國民經(jīng)濟綜合指標完成情況2004年雨花區(qū)經(jīng)濟總量邁上新臺階，結(jié)構(gòu)調(diào)整取得新進展。一、二、點。3233252005年雨花區(qū)以湖南環(huán)?？萍籍a(chǎn)業(yè)園為核心的重點招商項目有：湖南環(huán)?？萍籍a(chǎn)業(yè)園的工業(yè)用地有核心區(qū)高科技工業(yè)基地500畝，精密機械加工基地一期用地200畝，核心區(qū)環(huán)保產(chǎn)業(yè)基地800畝；湖南環(huán)?？萍籍a(chǎn)業(yè)園配套服務項目有世紀環(huán)保中心、園區(qū)金融商貿(mào)中心用地900畝地開發(fā)，園區(qū)生活住宅用地600畝開發(fā)；園區(qū)基礎設施建設項目有新韶山路和振華路兩條道路建設；園區(qū)內(nèi)還規(guī)劃3000畝用地作為高等職業(yè)技術(shù)教育大學城項目用地，在園區(qū)的毗鄰處有預計總投資達10億人民幣的清泉寺生態(tài)旅游休閑區(qū)項目。特別是在全民消費能力上，長沙市的第三產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值遠遠趕超臨近的湖北省會城市——武漢。112 全社會固定資產(chǎn)投資不斷增長為長沙房地產(chǎn)發(fā)展提供良好基礎長沙市歷年固定資產(chǎn)投資圖，大幅上升到2004年的589億元（%），成為推動長沙經(jīng)濟增長的強大動力。2004年長沙市城市居民人均可支配收入達到11000元，已處于中西部同類城市前列。注：以上宏觀經(jīng)濟發(fā)展數(shù)據(jù)來源于長沙市政府統(tǒng)計局12 長沙市房地產(chǎn)市場發(fā)展歷程總體統(tǒng)計分析121 ，同比2003年增長20％122 2004年長沙市房地產(chǎn)施工面積達到1573萬平方米，％長沙市房地產(chǎn)施工面積圖長沙房地產(chǎn)開發(fā)施工面積逐年增長，2001年后呈現(xiàn)快速增長趨勢。以上數(shù)據(jù)表明長沙房地產(chǎn)市場商品房供應量逐年大幅增加，尤其是住宅市場，未來面臨較大的銷售壓力。市場火熱時，長沙市房地產(chǎn)開發(fā)商就盲目的增加市場供應量，造成市場供大于求或暫時飽和，就會出現(xiàn)相應的停滯消化期。2004年，商品房交易依然保持了強勁上升的勢頭，市場需求旺盛。對比2002—2004年長沙市房屋新開工面積增長情況，可以看出2003年前住宅的增長較慢，2004年開始，住宅開發(fā)開始急劇加速。雨花區(qū)的住宅上市量是長沙各區(qū)（縣）最大的，其增長速度在各區(qū)（縣）中也是相對較快的。芙蓉區(qū)銷量保持相對穩(wěn)定狀態(tài)。3．長沙市2005年上半年房地產(chǎn)市場分析31按投資結(jié)構(gòu)分析311投資構(gòu)成分析　，%，%，%，均與上年同期基本持平；，%，%，主要是土地購置費增幅較大，預示今后幾年長沙房地產(chǎn)項目將會大量增加?！￠L沙市2005年16月房地產(chǎn)開發(fā)完成投資(按項目地點分)單位:億元階段合計芙蓉區(qū)天心區(qū)岳麓區(qū)開福區(qū)雨花區(qū)長沙縣望城縣寧鄉(xiāng)縣瀏陽市106月32 2005年1－6月商品房施工、新開工及竣工面積情況321施工面積分析　　2005年1－，％?！￠L沙市2005年16月房屋施工面積(按區(qū)域分)單位:萬平米項目全市芙蓉區(qū)天心區(qū)岳麓區(qū)開福區(qū)雨花區(qū)長沙縣望城縣寧鄉(xiāng)縣瀏陽市住宅面積占％100%%%%%%%%%%辦公樓面積占％100%%%%%%%%%%商業(yè)營業(yè)用房面積占％100%%%%%%%%%%其他面積占％100%%%%%%%%%%324 竣工面積分析　2005年1－，％。小結(jié) 2005年1－，％，%，%。其中：，%，其中，別墅、高檔公，%，萬平方米，%；，占總新開工面%；，%；其他用，%。34商品房現(xiàn)房銷售情況341現(xiàn)房銷售面積用途分析2005年1－，％，其中：，%；，%；，%；，%。　長沙市2005年16月房屋預售面積（按區(qū)域分）單位:萬平米項目全市芙蓉區(qū)天心區(qū)岳麓區(qū)開福區(qū)雨花區(qū)長沙縣望城縣寧鄉(xiāng)縣瀏陽市住宅面積164占％100%%%%%%%%%%辦公樓面積000