【正文】 匯處，就近景而言劣勢明顯，東二路西側主要為一些低層建筑，因此遠景較之于本地塊來說也不存在太多優(yōu)勢 。 ? 南方景觀 在該方向上偏西向，地塊與和華泰化工廠僅一路之隔，而該化工廠目前也是本地塊區(qū)域內所有計劃動遷單位中最不具確定因素的，除此以 外基本為生地狀態(tài)。 關于化工廠動遷的問題，從遠景開發(fā)來看，為本地塊設置合理的的開發(fā)進度就相當重要了，合理規(guī)避產品設置、布局，將對本地塊具體開發(fā)節(jié)奏產生重要影響。同時目前地塊南界區(qū)域內也有兩處未完成全部動遷工作的單位。 但就目前來看，對本地塊影響最大的是南界中的變電站的問題，其進程難度處理目前都沒有合理的方案。 ? 北方景觀 相比較而言，在這個方向上目前景觀以濕地、大面積水體為主，沿廣利河以北分別為明月湖濕地公園、清風 湖公園，所以北方景觀縱深極佳。廣利河以南，此區(qū)域也是本地塊可用建筑用地最集中地塊，目前無任何景觀資源，但從規(guī)劃來看，若將廣利河南北地塊作整體設計來規(guī)劃實施，實現景觀的共享就將大大彌補這個方向上景觀不佳的不足。 東營市清風湖地塊可行性研究報告 (提交稿 ) 項目編號 005 6 ? 景觀綜述 從本地塊周圍環(huán)臨的景觀及遠景視野開闊程度看，東向西向的景觀相對不是十分理想，因為都被新的或舊的建筑物或馬路環(huán)繞，并且東向地塊為已征用地塊，由于沒有該地塊詳規(guī)資料，因此尚存在一定不確定因素。南面和北面的景觀較好，且視野較開闊。北向以大面積水體為主要景觀視野，并且視角開闊。南向地塊內有三處待動遷 單位，見“四至圖”“ L”、“ I”、“ H”所標定區(qū)域 ,同時西南角隔南二路有華泰化工廠（“ K”點）還處于動遷評估前期 ,其他地塊則較開闊，縱深強。 另外，在本地塊勝利大街南端，見上“四至圖”“ J”所標定位置，為 黃河管理委員會所建的“黃河展覽館”，據我司調查該項目處在規(guī)劃建設中，由于資金等因素目前政府將其用地范圍控制在約 300畝左右 。 清風湖 地塊 項目 規(guī)劃控制要點 規(guī)劃控制要點 ? 總占地面積 ： ? 水域面積 ： ? 代征地面積 ： 65公頃 （左右） ? 總 用地面積 ： 130公頃 （左右） ? 住宅建筑 面積 ： 75萬平米（左右） ? 非住宅面積： 25萬平米 （左右） ? 建筑密度 ： ? 綠化率 :4560% 清風湖 地塊 項目 可行性研究報告編制依據 基于本項目地塊開發(fā)運作背景之特色性 ,本次項目可研包括編制主要依據為 三 部分： ①清風湖地塊項目大海集團主管部門對項目的建設要求所下達的指令性文件 。 ③ 可行性研究開始前已經形成的工作成果及文件。 ④ 國家和擬建地區(qū)的政策、法令和法規(guī)。 根據項目需要進行調查和收集的設計基礎資料。 （ 1）《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》 （ 2）《 A市城市拆遷管理條例》 東營市清風湖地塊可行性研究報告 (提交稿 ) 項目編號 005 7 （ 3）《城市居住區(qū)公 共服務設施設置規(guī)定》 （ 4）《住宅設計規(guī)范》 （ 5）《住宅建筑設計標準》 （ 6）《建筑工程交通設計及停車場設置標準》 （ 7）《城市道路綠化規(guī)劃及設計規(guī)范》 （ 8）《高層民用建筑設計防火規(guī)范》 東營市清風湖地塊可行性研究報告 (提交稿 ) 項目編號 005 8 第 二 部分 ： 市場研究 20xx年初步測算，全年實現生產總值 ，按可比價格計算，增長 %。經濟運行健康平穩(wěn)。東營市積極轉變經濟發(fā)展方式，創(chuàng)新發(fā)展思路，著力調整產業(yè)和產品結構，呈現出結構逐步改善的良好格局。 20xx 年全市 全年實現生產總值為 億元 ,增長%。 全國 房地產 行業(yè)發(fā)展分析 行業(yè)政策 20xx 年，在國際金融危機的形勢下，中國政府以審慎靈活的宏觀調控政策，基本上保持了中國經濟的平穩(wěn)發(fā)展，而對于房地產市場的調控則更體現了這種審慎靈活性。 20xx 年上半年，在國家調控政策主導下，中國房地產市場逐漸由 20xx年的過熱轉向理性回歸，各項指標高位調整，過度需求泡沫得到有效的抑制；但 20xx年第三季度，市場開始快速下行，并顯現出加速下滑的趨勢。在國家“保增長”政策的主導以及各方面努力下，第四季度房地產市場進一步惡化的趨勢得到遏制，整體市場基本保持了理性回歸并穩(wěn)定發(fā)展的態(tài)勢。 （ 1） 《 國務院關于促進節(jié)約集約用地的通知 》 國發(fā)〔 20xx〕 3號 時間： 20xx13 內容提要： 閑置土地特別是閑置房地產用地要征繳增值地價， 20xx年 6月底前，各省級政府要將閑置土地清理處置情況向國務院作出專題報告。要將最低容積率、單位土地面積的住房建設套數和建設套型等規(guī)劃條件寫入土地出讓合同，對國家機關辦公和交通、能源、水利等基礎設施（產業(yè)）、城市基礎設施以及各類社會事業(yè)用地要積極探索實行有償使用 。 政策影響： 打擊囤地行為 ，加快土地開發(fā)速度；鼓勵開發(fā)單位提高土地容積率 。 （ 2） 《 經濟適用住房開發(fā)貸款管理辦法 》 銀發(fā)〔 20xx〕 13 號 時間： 20xx118 內容提要： 東營市清風湖地塊可行性研究報告 (提交稿 ) 項目編號 005 9 《辦法》明確了經濟適用住房開發(fā)貸款的定位、借貸主體資格，規(guī)范了貸款期限、利率管理，嚴格貸款資金管理要求，做到既明確金融支持政策，又注重防 范金融風險，既注重政策連續(xù)性、穩(wěn)定性，又為銀行業(yè)務創(chuàng)新留下空間 。 政策影響： 就執(zhí)行層面來看，執(zhí)行的條件，隨著各銀行金融機構制定或完善經濟適用住房開發(fā)貸款管理操作細則后，政策的效力將會逐步顯現。 此政策為經濟適用住房建設“保 駕護航”，不僅吸引國有房地產開發(fā)企業(yè)繼續(xù)駐足此領域，而且將更多私有房企、中小型開發(fā)商也納入到保障性住房的開發(fā)中來。 （ 3） 《 關于進一步加強土地稅收管理工作的通知 》 國稅發(fā)〔 20xx〕 14號 時間： 20xx123 內容提要： 合理確定清查范圍，將城鄉(xiāng)結合部、占地面積大和用地情況不清楚的單位列為重點；對新納入城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍的外商投資企業(yè)和外國企業(yè)的占地情況要進行全面清查。要繼續(xù)嚴格執(zhí)行“先稅后證”的政策，沒有財稅部門發(fā)放的契稅和土地增值稅完稅憑證或免稅憑證，國土資源部門一律不得辦理土地登記手續(xù)。各地 要在 20xx年 3月 31日前制定下發(fā)本地區(qū)貫徹落實本通知的具體辦法，并報國家稅務總局、財政部和國土資源部。 政策影響： 全面清查土地稅收繳納情況；嚴格落實“先稅后征的政策”；沒有財稅部門的完稅憑證，土地部門不得辦理土地登記。 （ 4） 《 關于貫徹實施 城鄉(xiāng)規(guī)劃法 的指導意見 》 建規(guī) [20xx]21號 時間： 20xx130 內容提要： 充分認識《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的重要意義、堅持遵循《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的基本原則、落實《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》當前要做好的工作、認真抓好《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的學習和培訓工作、有效開展《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》執(zhí)法檢查 。 政策影響： 東營市清風湖地塊可行性研究報告 (提交稿 ) 項目編號 005 10 將進一步強化城鄉(xiāng)規(guī)劃的綜合調控作用，在城鄉(xiāng)經濟發(fā)展與建設中，加強對自然資源和文化遺產的保護與合理利用，加強對環(huán)境的保護，堅持社會的平衡發(fā)展，從而促進城鄉(xiāng)經濟社會全面協調可持續(xù)發(fā)展，實現全面建設小康社會的目標 . （ 5） 《 建設部關于貫徹實施 城鄉(xiāng)規(guī)劃法 的指導意見 》 建設部 時間： 20xx131 內容提要： 要堅持“政府組織、專家領銜、部門合作、公眾參與、科學決策”的規(guī)劃編制組織方式。建立和完善城鄉(xiāng)規(guī)劃技術標準體系，完善規(guī)劃編制單位資質和注冊規(guī)劃師執(zhí)業(yè)制度，建立鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證制度。 政策影響 ： 嚴格執(zhí)行《控制指標》與相關工程項目建設用地指標；編制工業(yè)項目供地文件和簽訂用地合同時，必須明確約定土地利用控制性指標要求及相關違約責任。 （ 6） 《 土地調查條例 》 國務院令第 518號 時間： 20xx27 內容提要： 土地調查包括下列內容：（ 1）土地利用現狀及變化情況，（ 2）土地權屬及變化情況，（ 3）土地條件。國家通過土地調查，建立互聯共享的土地調查數據庫，并做好維護、更新工作。 政策影響： 土地調查成果是編制國民經濟和社會發(fā)展規(guī)劃以及從事國土資源規(guī)劃、管理、保護和利用的重要依據。 （ 7） 《 關于廉 租住房經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知 》 財稅〔 20xx〕 24號 時間： 20xx33 內容提要： 貫徹落實《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國發(fā) [20xx]24 號）精神，促進廉租住房、經濟適用住房制度建設和住房租賃市場的健康發(fā)展 。 政策影響： 支持廉租住房、經濟適用住房建設、支持住房租賃市場發(fā)展。 東營市清風湖地塊可行性研究報告 (提交稿 ) 項目編號 005 11 （ 8） 《 關于房地產開發(fā)企業(yè)所得稅預繳問題的通知 》 國稅函〔 20xx〕 299號 時間： 20xx47 內容提要： 對于非經濟適用房開發(fā)項目，位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政 府所在地城區(qū)和郊區(qū)的，稅率不得低于 20％，位于地級市、地區(qū)、盟、州城區(qū)及郊區(qū)的，稅率不得低于 15%，位于其他地區(qū)的，稅率不得低于 10％。對于經濟適用房項目，不得低于 3%。 政策影響： 政策本身不會對房地產公司的利潤和現金流出總額產生影響，但是現金流出時間的可能會產生一定的差異。 （ 8） 《 關于印發(fā) 招標投標違法行為記錄公告暫行辦法 的通知 》 發(fā)改法規(guī)〔 20xx〕 1531號 時間： 20xx618 內容提要： 各地要抓緊按照《暫行辦法》要求建立本行政區(qū)域招標投標違法行為記錄公告平臺；各省級行政主管部門應按 照《暫行辦法》規(guī)定的公告類別、公告內容、公告期限及相關程序要求發(fā)布公告，確保公告行為的準確、及時和客觀。 政策影響： 《辦法》自 20xx年 1月開始實行；將使招投標參與人員更加嚴肅自身行為。 （ 10） 《 關于繼續(xù)開展國有土地使用權出讓情況專項清理和檢查工作的通知 》 監(jiān)發(fā)〔 20xx〕6 號 時間： 20xx716 內容提要： 該《通知》要求對國有土地使用權出讓的清理工作和有關政策執(zhí)行情況進行檢查，并對違反土地管理法律法規(guī)和政策規(guī)定的地方規(guī)范性文件進行清理。 政策影響： 該《通知》將在加強土地調控，預防和治 理土地出讓領域的腐敗問題方面發(fā)揮作用，并推動國有土地使用權出讓的規(guī)范化建設。 東營市清風湖地塊可行性研究報告 (提交稿 ) 項目編號 005 12 （ 11） 《 央行下調貸款基準利率和存款準備金率 》 央行 時間： 20xx916 內容提要： 為了貫徹黨中央、國務院對下半年經濟工作的部署，解決當前經濟運行中存在的突出問題，落實區(qū)別對待、有保有壓、結構優(yōu)化的原則，保持國民經濟平穩(wěn)較快持續(xù)發(fā)展，中國人民銀行決定下調人民幣貸款基準利率和中小金融機構人民幣存款準備金率 。 政策影響： 表明央行釋放出放松貨幣政策信號，有利于減小中小企業(yè)經營壓力，可將一部分銀行利潤從銀行轉移至企業(yè)。但不能 從根本上解決房企資金短缺問題，不會對房市有明顯的提振作用。 （ 12） 《 中國人民銀行決定下調存款準備金率和存貸款基準利率 》 央行 時間： 20xx109 內容提要： 從 20xx年 10月 15日起下調存款類金融機構人民幣存款準備金率 ；從 20xx年 10月 9日起下調一年期人民幣存貸款基準利率各 ，其他期限檔次存貸款基準利率作相應調整。 政策影響： 釋放銀行存量資金支持企業(yè)貸款，降低貸款成本，有利于防止經濟增長下滑，維持金融穩(wěn)定，對房地產形成利好，不過沒有實質性影響 。 （ 13） 《 財政 部、稅務總局、央行宣布下調住房交易稅費房貸利率 》 財稅 [20xx]137號 時間： 20xx1022 內容提要： [首付 ] 人民銀行決定自 20xx年 10月 27日起，居民首次購房最低首付款比例減至 20%(原比例 30%) ；將商業(yè)性個人住房貸款利率的下限擴大為貸款基準利率的 （原來下限為）。 [利率 ] 人民銀行決定自 20xx年 10月 27日起，個人住房公積金貸款各檔次利率下調 百分點 。 東營市清風湖地塊可行性研究報告 (提交稿 )