【正文】 26% 26%13%19%0%5%10%15%20%25%30%1 年內 2 年內 3 年內 4 年內 5 年及以后 資料來源：九鼎軒（中國）研究部 市調中，大部分受訪者都是考慮到了要買房的。 我們 以調查問卷的方式，重點對潛在客戶的單價承受能力、建筑類型、戶型結構、戶型面積、購房時機、本項目接受度等因素進行調查、統計和分析，以求全面了解東營市目標客戶的需求狀況和心理特征。不論西城還是東城，在城區(qū)中心位置都沒有任何新住宅項目，全部分散在中心去四周。道旗、 大牌很多樓盤都在使用。小區(qū)綠化除別墅項目外，其他基本達不到 30%。大三房戶型多運用經典動靜分離設計。 區(qū)域內供應產品特征 建筑 ： 東營住宅項目目前主要以多層住宅為主，建筑結構主要為磚混，條形基礎。 東營市建設委員會制定的十一五規(guī)劃中更是提出了在今后 5年內消滅城中村，這就使得城中村改造的步伐進一步的加快。近些年來，特別是 20xx年，東營市中心城城中村改造規(guī)劃開始實施后，東營中心城區(qū)的城中村改造步伐明顯加快。 東營市中心城區(qū)內的村莊共有 18個，總占地面積 ，總建筑面積 ，總人口為 。 （ 5） 經濟對支柱產業(yè)的依賴性 東營的經濟具有明顯的單一化，以及由此產生的龐大的經濟核心化，甚至有資料顯示80%的 政府收入都由油田部門帶動，因此東營的經濟受此影響非常深刻。而東城與外地交通的聯系往往無法越過西城。 西城 :濟南路 （ 3） 交通干線的孤立性 東營作為一個城市源于西城的石油業(yè)。而西城購買力也明顯高于東城， 哪里錢多，哪里東西就貴 。因此，東營的房地產市場開始也是從西城發(fā)展起來的，東城的商業(yè)房地產市場的大規(guī)模發(fā)展是從 20xx年前后才開始的。 然而，東營是個很特殊的城市，特殊在人文地理發(fā)展所形成的政治地域化 — 分而治之：石油業(yè)“盤踞”西城，傳統城市發(fā)展于東城。排在前 5 位的依次是：德州為 %；臨沂 %；東營 %；濱州、菏澤均均為 % 值得注意的是商品房在總體價格上漲的同時空置面積也在上升 ,20xx 年底全年商品房閑置面積 ，通過和價格的對比分析我們認為：當地商品房的需求量比較旺盛而導致價格的快速上漲，另一方面由于當地商品房檔次不高從而限制了當地居民的購買欲望而導致空置面積的加大。漲幅排在前 5位的依次是：菏澤為 %；淄博為 %；濱州 %；煙臺 %；濟南為 %。商品房銷售額 ，增長 %。房屋銷售價格上漲 %。 同時， 東營房地產市場住宅完成投資 ，增長 %，占整個房地產開發(fā)投資的 %。 本市 地產市場 現狀 20xx 年東營市房地產開發(fā)投資完成總額 億元 ,自此全市房地產投資快速增長。要落實 中央經濟工作會議 上的“ 保增長 調結構 促發(fā)展 ”，就必須保證房地產保持一個合理的增速。 ”明確了國家鼓勵改善型購房的導向，隨著中國經濟的發(fā)展，居民收入水平提高，進一步改善住房條件已經列入很多市民的日程，但由于房價過高，以及交易費用等的原因，很多改善型需求并不能得到滿足。中國指數研究院的調查表明：自住型需求購房者 70%以上是需要貸款。但對于部分中小房地產企業(yè)來說，不具備股市融資的資格和能力，金融機構為避險 又加強對這些企業(yè)的貸款管理， 20xx年資金將相當吃緊。 要求“ 擴大債券發(fā)行規(guī)模，積極發(fā)展企業(yè)債、公司債、短期融資券和中期票據等債務融資工具。 （ 2） 開發(fā)投資增幅將進一步下降，房地產企業(yè)債等融資手段將大行其道 由于銷售額低于投資額， 20xx年房地產企業(yè)的資金將更加緊張，而且大部分房地產重點企業(yè)對于目前的國內國際形勢都有較深入的了解，雖然對房地產市場長期看好， 但同時也認識到短期內房地產市場發(fā)展并不樂觀，必然下調開發(fā)投資計劃。如果價格進入合理的 區(qū)間，通過合理調控市場，必然出現供求兩旺的局面。但簡單地維持房價不跌或增長并不是最好的辦法。其實從美國的“次貸危機”東營市清風湖地塊可行性研究報告 (提交稿 ) 項目編號 005 18 來看，以小搏大的投機者比例過大的房地產市場，是不可持續(xù)的，房價崩盤之前只能漲幅越來越大，否 則即使房價不跌，只是漲幅縮小，也會因為房價漲幅無法彌補投機成本，導致市場崩盤。 不斷上演的退房風波使開發(fā)商面臨兩難處境，保持目前的房價，銷售面臨窘境；按照市場來調整價格，老客戶退房更是難以承受。而當房價轉漲為跌，限價房有可能被迫進行修正。保障性住房比例的增長，對于商品房交易量、價均有一定程度的不利影響。各地政府也在積極探索地方政府債券的發(fā)行，以避免土地財政的渴望。據不完全統計， 08年大宗地塊退地宗數近 20 宗。還有一些房地產公司則通過股權轉讓等方式變相退地。 由于 20xx年前三季度國家嚴格執(zhí)行了從緊的貨幣政策以及對外資的限制措施，國內貸款以及利用外資受到抑制。目前中國的房地產開發(fā)企業(yè)的商品房銷售是主要的收入來源，租賃收入比例很小。從這個周期來看，樓市已經處于冬季，但中國房地產市場東營市清風湖地塊可行性研究報告 (提交稿 ) 項目編號 005 16 內在需求的旺盛，以及經過政府及時準確的政策以及各方面的努力，完全可以使房地產市場不出現大起大落，可以說雖然到了冬季，但“這個冬天不太冷”。國家調控政策從上半年的“抑制過熱”轉為下半年的“維穩(wěn)”，中央和地方采取了降低稅費、利息和購房首付、購房財政補貼等積極的財稅政策穩(wěn)定市場：央行連續(xù) 5次降息、財政部下調居民首次購房契稅至 1%??地方上，上海、沈陽、長沙、福州等城市降低了交易稅費；西安、南京、宿遷、杭州等城市則實行了購房的財政補貼。 同時，在全國整體平均房價環(huán)比下跌的形勢下，不同城市房價表現不同， 20xx年 3季度七十個大中城市房地產價格指數表明，北京 3季度房價比去年同期增長了 %,上海增長%，而深圳和廣州則分別下降了 %和 %?？梢娫谛枨笞兓淮蟮那闆r下，供給指標的大幅增長，使得房地產市場供求關系出現了一定程度的逆轉。我們可以看到，20xx年前 11個月日均銷售住宅約 ，比 20xx年同期下降了 ，與 20xx年同 期相比，增長了 %，年復合增長率在 %左右，可見，如果不考慮過熱的市場帶來的銷售量大幅上漲的 20xx年，僅與 20xx年比較， 20xx年銷售量增長仍處于合理的區(qū)間。商品房銷售面積同比漲幅由 08年上半年的 %，下降到 111月的 %。以戶均 100平方米、每戶 3人計算，如果全部竣工后，可以為市場提供2550萬戶， 7650萬人的新增住房，可見盡管供應指標漲幅回調，但市場供應壓力仍較大。 20xx年狂熱的土地市場降溫明顯。 （ 2）自 1998年以來，土地購置未開發(fā)面積近 12億平方米，市場潛在供給能力強。 市場供給 與 需求 （ 1） 房地產開發(fā)投資增幅上半年在 30%上高位運行，下半年漲幅出現回調 受 20xx年房地產投資過熱的影響，上半年全國房地產開發(fā)投資額 延續(xù)了去年略高于 30%的同比增長幅度，而整體市場處于理性回歸的態(tài)勢，宏觀調控起到了明顯成效。 東營市清風湖地塊可行性研究報告 (提交稿 ) 項目編號 005 13 [契稅 ] 財政部、國稅局決定自 20xx年 11月 1日起，首次購買 90 平米以下住房契稅統一下調到 1%(原 3%— 5%)。 （ 12） 《 中國人民銀行決定下調存款準備金率和存貸款基準利率 》 央行 時間： 20xx109 內容提要： 從 20xx年 10月 15日起下調存款類金融機構人民幣存款準備金率 ；從 20xx年 10月 9日起下調一年期人民幣存貸款基準利率各 ，其他期限檔次存貸款基準利率作相應調整。 政策影響： 該《通知》將在加強土地調控，預防和治 理土地出讓領域的腐敗問題方面發(fā)揮作用，并推動國有土地使用權出讓的規(guī)范化建設。 政策影響： 政策本身不會對房地產公司的利潤和現金流出總額產生影響，但是現金流出時間的可能會產生一定的差異。 （ 7） 《 關于廉 租住房經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知 》 財稅〔 20xx〕 24號 時間： 20xx33 內容提要： 貫徹落實《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國發(fā) [20xx]24 號）精神，促進廉租住房、經濟適用住房制度建設和住房租賃市場的健康發(fā)展 。 政策影響 ： 嚴格執(zhí)行《控制指標》與相關工程項目建設用地指標；編制工業(yè)項目供地文件和簽訂用地合同時，必須明確約定土地利用控制性指標要求及相關違約責任。 政策影響： 全面清查土地稅收繳納情況；嚴格落實“先稅后征的政策”；沒有財稅部門的完稅憑證，土地部門不得辦理土地登記。 此政策為經濟適用住房建設“保 駕護航”，不僅吸引國有房地產開發(fā)企業(yè)繼續(xù)駐足此領域，而且將更多私有房企、中小型開發(fā)商也納入到保障性住房的開發(fā)中來。要將最低容積率、單位土地面積的住房建設套數和建設套型等規(guī)劃條件寫入土地出讓合同，對國家機關辦公和交通、能源、水利等基礎設施（產業(yè)）、城市基礎設施以及各類社會事業(yè)用地要積極探索實行有償使用 。 全國 房地產 行業(yè)發(fā)展分析 行業(yè)政策 20xx 年，在國際金融危機的形勢下，中國政府以審慎靈活的宏觀調控政策，基本上保持了中國經濟的平穩(wěn)發(fā)展，而對于房地產市場的調控則更體現了這種審慎靈活性。 （ 1）《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》 （ 2）《 A市城市拆遷管理條例》 東營市清風湖地塊可行性研究報告 (提交稿 ) 項目編號 005 7 （ 3）《城市居住區(qū)公 共服務設施設置規(guī)定》 （ 4）《住宅設計規(guī)范》 （ 5）《住宅建筑設計標準》 （ 6）《建筑工程交通設計及停車場設置標準》 （ 7）《城市道路綠化規(guī)劃及設計規(guī)范》 （ 8）《高層民用建筑設計防火規(guī)范》 東營市清風湖地塊可行性研究報告 (提交稿 ) 項目編號 005 8 第 二 部分 ： 市場研究 20xx年初步測算，全年實現生產總值 ，按可比價格計算，增長 %。 清風湖 地塊 項目 規(guī)劃控制要點 規(guī)劃控制要點 ? 總占地面積 ： ? 水域面積 ： ? 代征地面積 ： 65公頃 （左右） ? 總 用地面積 ： 130公頃 （左右） ? 住宅建筑 面積 ： 75萬平米（左右） ? 非住宅面積： 25萬平米 （左右） ? 建筑密度 ： ? 綠化率 :4560% 清風湖 地塊 項目 可行性研究報告編制依據 基于本項目地塊開發(fā)運作背景之特色性 ,本次項目可研包括編制主要依據為 三 部分： ①清風湖地塊項目大海集團主管部門對項目的建設要求所下達的指令性文件 。南面和北面的景觀較好，且視野較開闊。 但就目前來看，對本地塊影響最大的是南界中的變電站的問題，其進程難度處理目前都沒有合理的方案。 ? 西方景觀 在該方向上，地塊緊東二路與居住區(qū)小區(qū)相隔，該向為通向利津的南二路與東二路交匯處，就近景而言劣勢明顯，東二路西側主要為一些低層建筑，因此遠景較之于本地塊來說也不存在太多優(yōu)勢 。地塊總面積： ,水域面積 ，地塊東至東四路，南至南二路，西至東二路，北端至南一路（清風湖公園北門），整個地塊呈東西寬，南北窄的“┴”形，地塊中部被東西走向的廣利河橫穿，廣利河北向規(guī)劃為改造用地，也是本地塊絕大部分水體所在區(qū)域，廣利河以南為待規(guī)劃建設用地；南北走向的勝利大街把整個地塊分隔為東西兩大部分。 本案 投資的必要性 ① 本案地塊（清風湖項目）的 啟動 將 對 大海集團 公司未來 3－ 5年 企業(yè)之 發(fā)展戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃 有著十分重要的 意義 。 本案 所在區(qū)域發(fā)展情況 本地塊位于東營市東城區(qū)東南區(qū)塊，東城區(qū)為該市之新城區(qū)，城市區(qū)塊定位為行政區(qū)塊。 我們已對本報告中的擬建項目進行了 實地查勘。東營市清風湖地塊可行性研究報告 (提交稿 ) 項目編號 005 1 東營 形成意見和結論， 撰寫本可行性研究報告。 本次可研報告之提出是基于當地政府部門（規(guī)委） 、大海集團、 以及我司創(chuàng)意之基礎上形成 ，因此，本報告之研究重點也將以上述各方之共同關注點為基點展開。本地塊綜合開發(fā) 格局已成為 可能。 清風湖地塊 項目概況 清風湖 項目名稱 （待定） 清風湖 項目建設單位概況 （待定） 清風湖 項目地塊位置 及 周邊現 狀 東營市清風湖地塊可行性研究報告 (提交稿 ) 項目編號 005 5 ①地塊 位置 地塊位置位于東營市東城區(qū)東南角。地塊東南角，緊接南二路。同時目前地塊南界區(qū)域內也有兩處未完成全部動遷工作的單位。 東營市清風湖地塊可行性