【正文】 。其主要設(shè)施如： 、停車、交通、收費指示牌 小區(qū)內(nèi)停車場，須嚴格商業(yè)用途和住戶用途，兩者要以障礙物分隔開，以防互相干擾。 3)車輛管理概 要 ，必須查驗有效停車證和月票，并登記車號及相應(yīng)時間 ，留意是否有非法泊車、堵塞車道。在有業(yè)主要求的適當情況下，可為業(yè)主提供部分室內(nèi)清潔服務(wù)。 清風湖 地塊研究報告 Page 44 相當高，應(yīng)嚴格保持這些地方的整潔。小區(qū)出入口處及樓宇底層門口安裝對講系統(tǒng)和報警系統(tǒng)。 清風湖 地塊研究報告 Page 43 ? ? 樓宇保險事宜 ? ? 清潔服務(wù) ? ? 維修保養(yǎng)服務(wù) ? ? 財務(wù)及租務(wù)服務(wù) ? ? 處理住戶投訴 ? ? 園藝保養(yǎng)及節(jié)日布置 ? ? 公共關(guān)系 ? ? 住戶聯(lián)系及管理報考 ? ? 管理運作進程 部分管理服務(wù) 1)保安服務(wù)概要： ，防治案件發(fā)生，保障業(yè)主安全 ，嚴格執(zhí)行各項制度，加強管理人員的專業(yè)培訓 。因此本行建議本項目引進專業(yè)物業(yè)管理顧問公司，專門負責對本物業(yè)實行全程監(jiān)控、有效的控制成本，從而達到配套設(shè)置的合理化。 清風湖 地塊研究報告 Page 42 附： ===================================================================== 物業(yè)管理建議 隨著專業(yè)公司參與程度 的逐步加深，物業(yè)管理的專業(yè)化也是反映物業(yè)品質(zhì)的一大要素。 報 告有關(guān) 房地產(chǎn)產(chǎn)品相關(guān) 數(shù)據(jù)為 初步 測算 ,詳細測算以及需要延展的部分，在項目相關(guān)條件確定后，再行深化。 三、 總結(jié) 側(cè)重于目標地塊主題 策劃 導入 之 闡述 ,其 深度 基于我方對地塊的綜合理解 。 ? 通訊：每戶不少于 2路直線電話接口， 1路電腦上網(wǎng)接口。墻面地面為水泥砂漿粉刷，便于二次裝修。 清風湖 地塊研究報告 Page 41 ? 陽臺：開放式景觀陽臺。 ? 門窗：各單元進戶總門采用高級防盜門，并由保險公司保險，同時配備樓宇對講，各業(yè)主 可自由開啟，窗及陽臺門采用優(yōu)質(zhì)不銹鋼色鋁合金。 ? 大堂入口：廳內(nèi)地面鋪設(shè)天然花崗石，墻面大理石到頂，另設(shè)吊頂及嵌式等藝術(shù)照明裝飾，配合落地玻璃，四面綠化，營造出精致溫馨的大堂效果。 ? 建材及設(shè)備建議 基于項目產(chǎn)品定位為綠色環(huán)保建筑群，因此將普遍采用一些高新環(huán)保形建材，突出一定的智能化，并借以樹立產(chǎn)品的形象。 ? 公共活動場所的裝修除了注意以上幾點外，還要突出服務(wù)檔次的區(qū)分及標識性，以更鮮明、突出的色彩和環(huán)境相協(xié)調(diào)的多變的外觀組成項目內(nèi)的 又一道風景線。建議將空調(diào)的室外機放置在外陽臺上封閉起來，這樣可以避免立面上的破壞。根據(jù)以往的經(jīng)驗，空調(diào)機的雜亂布置是破壞立面東營 ? 在色彩上，配合本項目典 雅、高貴的整體風格，建議采用灰白色調(diào)的外墻涂料。 ? 內(nèi)外裝修建議 ? 在用料上，考慮到建筑物的保值性及耐久性，建筑物業(yè)的外觀必須減少外界的侵蝕，而且在直觀上必須讓客戶有耳目一新的感覺。 ? 空間的延展和充分利用使有限的室內(nèi)空間變的豐富而生動，如凸窗、局部的錯層等。 清風湖 地塊研究報告 Page 39 建筑類型 小高層 高層 戶數(shù)比例 35% 40% 25% ? 房型概念設(shè)計 ? 小三房（ 120平米）：控制面積以降低總價 ? 大三房（ 150 平米）： 錯、躍層：追求室內(nèi)空間變化，達到動靜分區(qū)；大三房：追求舒適性；三加一房：追求功能的多樣化，滿足居家、學習或儲物的需要； ? 四房： 觀景 房、 躍 層、空中 花園 。而標高的改變起到限定空間的作用。 ? 色彩： 典雅高貴的灰白色調(diào) ? 形式： 三段式 ? 窗： 客廳落地窗 ? 陽臺： 客廳 270 度觀景陽臺 ? 圍墻 ： 以矮墻體與雕花欄桿相結(jié)合的形式，部分抬高地平標高。 東營 ? 建筑風格建議 考慮到本項目 景觀優(yōu)勢 ，因此整體建筑風格應(yīng)和 自然生態(tài)、 大水面、大濕地、大綠化 相協(xié)調(diào)， 產(chǎn)品定位為“綠建筑” 。東側(cè)地塊共享清風湖為主要景觀，西側(cè)別墅群共享濕地公園改造資源，如黃河文化主題公園、水上高爾夫等。③ 可使建筑形成獨具特色的風格、與眾不同的立面處理 。 ? 本項目 沿 廣利河 建筑可設(shè) 2— 3 臺觀光電梯 ，以達到如下效果： ① 突出與競爭樓盤的區(qū)別 。在陽臺主要采用大面積落地玻璃窗，使陽光可全面射入，達到開闊視野的效果。其具體層次劃分為：小區(qū)級綠地 —— 組團綠地 —— 道路綠化。東營目前對于東營 市現(xiàn)有的居住小區(qū)其內(nèi)部綠化比較落后，人們走出房子看到的還是房子，而針對本項目來說，走出小區(qū)外便是公園、 濕地 ，而在項目內(nèi)部則可以通過住宅地層架空，塑造大型內(nèi)部庭院式綠化，從而可以使得住戶在小區(qū)內(nèi)部也可享受到公園般的景色，從情感上達到一種把家安在公園里的感覺，從根本上改變了兵營式小區(qū)的消極居住模式，迎合了人們對居住環(huán)境更人性化的需求。 ? 景觀規(guī)劃建議 東營 ? 第二期：項目 西 側(cè)地塊于二期開發(fā)， 以共享明月湖二期景觀為共享景觀資源， 烘托高端市場 。利用高層建筑 打造 “ 樓王 ” 效應(yīng)。 清風湖 地塊研究報告 Page 35 ? 分期開發(fā)思路 ? 開發(fā)順序：總體 由東往西滾動式推進，分三期開發(fā)，其中商業(yè)街和 休閑產(chǎn)品 于第三期開發(fā)。但考量到東營樓市供求關(guān)系日漸理性，同時也考慮到產(chǎn)品新入市之去化問題，我方設(shè)想為分區(qū)開發(fā)整塊運作，在地塊東部地塊產(chǎn)品形式可考慮為高層、小高層產(chǎn)品 。 湖島別墅群 （綠建筑） 市場 定位： 清風湖生態(tài) 景觀假日小城 營銷 定位： 跨越景觀時代的清風湖 公園生活特區(qū) ? 規(guī)劃方案構(gòu)思 東營 因此， 我司對本地塊 項目 的 定位 為： 東營市景觀大道高端人群社區(qū) 。 “ 房子，最好的是別墅， 全世界最珍貴也最稀有的兩種別墅，海島別墅與湖島別墅 ” 。 據(jù)我方之《 東營清風湖市場調(diào)研報告 》 所述， 東城已經(jīng)成為東營市高端人群置業(yè)的首先地。 而 我們，在這片充滿生機與活力的熱土，究竟做一個什么樣的項目，才能對得起東營？這是最值得我們思考的，因為它飽含著我們對這個土地最深切的期待與思考 ? 項目 定位 本地塊西自東二路東至東四路，廣利河南岸自南二路為規(guī)劃中建設(shè)用地， 用地面積近 190 公傾 （除去 在建中的 黃河展覽館、變電站所占用地） ， 縱觀該區(qū)域地塊，做為住宅開發(fā)用地， 區(qū)位 優(yōu)勢及 地塊周邊 來說， 景觀 優(yōu)勢 顯而易見 。 因此， 面對這種高端消費 逐漸有 被迫外流的尷尬局面 （如青島、煙臺等地），東營 1． 3 房地產(chǎn)產(chǎn)品 主題策劃 根據(jù)我 們 對東營市房地產(chǎn)市場的分析判斷，目前東營市 土地資源蘊藏量大，商品房住宅市場供求正步入健康發(fā)展軌道。 ? 東城區(qū)域內(nèi)的市政類招待、會議客戶等 。 ? 濕地公園自身物業(yè)擁有者帶來的招待、會議客戶。 ? 地塊 分區(qū) 客群定位 依據(jù)上述的地塊業(yè)態(tài)（景觀）規(guī)劃，國家濕地公園客流人群定位，可初步定位為如下幾類： ? 東營市域內(nèi)的體驗式客戶。 ? 黃河文化特色商業(yè)區(qū)： 經(jīng)營所有與 黃河 有關(guān)的文化、用品、紀念品等 。 ? 濕地高爾夫運動中心 ： 體驗式都市休閑消 費生活，使?jié)竦靥厣c經(jīng)營結(jié)合起來，使 靜態(tài)的景觀和人、物聯(lián)動起來 。 清風湖 地塊研究報告 Page 32 型性、 高端 ，符合政府城 對東區(qū) 發(fā)展 基本 布局 要求 。 1． 2 明月湖國家濕地公園景觀建議 ? 景觀主題分區(qū)建議 鑒于 本地塊現(xiàn)狀 和 國家濕地保護 的要求，地塊內(nèi)部 景觀及 業(yè)態(tài)的定位，應(yīng)該本著如下原則： 求精 （縱向 戰(zhàn)略） ： 整個濕地公園用地 規(guī)模決定了不可能將所有的項目都能包容進來，因此在選擇業(yè)態(tài)的時候，雖然 多個 項目可能都具備消費吸引力或者地域特色，但是如果都開展，那么基本上會使 濕地公園應(yīng)用的地貌喪失 基本的景觀支撐作用，那么 國家濕地公園將 名存實亡 。 ? 市政類招待、會議客戶 人群的休閑消費人群 。 ? 渤海經(jīng)濟圈的短途旅游客戶，以自駕車或者周末游為主。 這里 蔚藍的天空、粼粼的波光，縈繞在我們耳邊的是孩子們清脆的笑聲?? 【 項目設(shè)置 】 (1)水上游樂區(qū) 、 (2)兒童觸摸池、 (3)沙灘活動場、 (4)沙雕場、 (5)碼頭、科普迷宮、燈塔、 (5)微型游艇、飛行器體驗 。 【 主題背景 】 家庭娛樂區(qū) 版塊 —— 草地休閑、熱帶海灘 ， 該區(qū)輕松歡快 ，孩子們有的堆沙，有的在水中嬉戲。 東營這里有納西族的木樓、摩梭族的水楞房、藏族的石板房和喇嘛廟。 ? 香格里拉探險區(qū) 【區(qū)位】規(guī)劃中 ，擬在園區(qū)南向區(qū)塊與廣利河連通?！帮Z風灣”的名字傳播開來，小島成為了一個非常吸引人的旅游地點。惡劣的天氣使得捕魚變得十分困難，漁業(yè)幾乎停頓了近一個世紀。 ? 颶風 海 灣區(qū) 【區(qū)位】規(guī)劃中 ，建議設(shè)置在清風湖園區(qū)西南方位 【 主題背景 】 加勒比的一個漁村，有著宜人溫暖的氣候和和煦的海風。人們在流淌著 “ 黃金 ” 的 黃河入?？谌侵?旁搭起了帳篷，建起了 生產(chǎn)公社 ，后來就有了中國 勝利油田。一 泉泉 富含 石油 的礦脈在這里無人打擾地躺了幾萬年，直到有一天被人偶然發(fā)現(xiàn)，于是寧靜被打破了。 清風湖 地塊研究報告 Page 30 【 主題背景 】 20 世紀中期 中國 ? 四隅 （特色體驗區(qū)） ? 老 油田礦 區(qū) 【區(qū)位】規(guī)劃中 ，建議設(shè)置在 清風湖園區(qū)東南角。 ? 一島： ? 清風湖中心島演歌臺 （ 中國第一個水上綜藝舞臺 ） 【區(qū)位】 規(guī)劃于園區(qū)中心島位置 【 主題背景 】 21 世紀的東營，黃河水城，生態(tài)之城，人文搭臺，經(jīng)濟唱戲的露田大舞臺， 集親水性、生態(tài)性、藝術(shù)性為一體的 大型 環(huán)島歌舞演練平臺 。清風湖 的大部分 水體處理為“群島生活體驗”點陣而成。 短期回收資金的地塊規(guī)模，以滿足啟動資金的回收要求即可，不能設(shè)定短期回收全部投資的目標。只有在這樣的理念引導下，永續(xù)經(jīng)營，才有可能實現(xiàn)。 ? 第三是業(yè)態(tài)回報 首先清風湖的改造工程應(yīng)與一定的產(chǎn)業(yè)配套結(jié)合起來，如 果僅僅是從人造景觀的角度 著手改造，深層意義不大且社會 持久 影響力勢微 。 清風湖 地塊研究報告 Page 29 詳規(guī)設(shè)計上 有一定 的 體量關(guān)系就 可。 ? 第二是功能分區(qū)設(shè)置 整個 清風湖園區(qū)改造工程其規(guī)模用地將非常 有限， 因此，在配套規(guī)劃設(shè)計上 ,不 要 面面俱到的大而全 ,我們建議不去做時曾相識 包容太多的業(yè)態(tài) ,象什么摩天輪之類的 ,不但投入不少 ,而且消費不具可持續(xù)性（象是一次性消費品一樣） ,全國各大這樣的摩天輪無以計數(shù)了。 這 兩部分 基本原則是“分中求統(tǒng)，聯(lián)動運營” 。 清風湖 地塊研究報告