【正文】 管理人員必須落實執(zhí)行有關(guān)管理措施，確保停車場正常運作，為客戶提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，樹立良好的自身形象。 除小區(qū)住宅部分外，商場管理亦需要十分重視，管理人員不僅要在租戶組合方面保持一定的平衡，而且必須注意維護商場的安全和美好形象，以吸引顧客光顧，繁榮項目的商業(yè)和人氣。 2)清潔服務(wù)概要 ，定期或不定期進行抽查 ，保持小區(qū)綠化整潔 ，定時 打掃電梯、樓梯及過道 ，除去香口膠、固體物等垃圾 、排水溝檢查，除去花草垃圾 業(yè)主及住戶對小區(qū)出入口、公共場所大堂、公共通道等地方的清潔水準期望東營 根據(jù)本項目的規(guī)模及工程進度，物業(yè)管理服務(wù)方面主要可分為： 1)物業(yè)管理顧問服務(wù)； 2)實質(zhì)物業(yè)管理運作服務(wù) 1)物業(yè)管理顧問服務(wù) ? ? 評估樓宇設(shè)計 ? ? 訂立管理守則及公約 條款 ? ? 員工培訓(xùn)計劃 ? ? 財務(wù)預(yù)算 ? ? 移交樓宇單位與住戶程序 ? ? 裝修工程及物料運送控制程序 ? ? 保安控制 ? ? 遷入控制 ? ? 安全控制 2)物業(yè)管理運作服務(wù) ? ? 物業(yè)管理人力資源 ? ? 保安服務(wù) ? ? 接收樓宇 東營 特此報告，請各方參閱 九鼎軒清風(fēng)湖項目組 090110 東營 ? 電視：公共閉路電視系統(tǒng)接駁到戶，每戶不少于 2 個接口。 ? 廚房：部分明敷供水管道，預(yù)留脫排油煙機位置，燃氣熱水器位置，設(shè)置充足電器插座。 ? 電梯：建議采用一梯兩戶的板式結(jié)構(gòu)，電梯可采用合資 OTIS 電梯。 ? 建筑內(nèi)部裝修 配合本項目的定位，以豪華、明快為主，具體配置如下： ? 小區(qū)內(nèi)的停車場入口設(shè)置視像監(jiān)視及智能收費系統(tǒng)、保安系統(tǒng)； ? 大堂內(nèi)部以高級的大理石作為地面材料，墻面采用花崗石鋪面； ? 大堂內(nèi)部配備有高級鋁合金的信箱，各層電梯廳設(shè)聲控照明系統(tǒng)； ? 電梯廳內(nèi)部為高級大理石地面以及面磚鋪設(shè)墻面，并在各層電梯廳內(nèi)配備名人照片，從而增加大樓內(nèi)的文化氛圍和溫馨的感覺，并配以背景音樂； ? 會所內(nèi)部及住宅建筑的大堂、門廳、電梯間設(shè)置消防設(shè)備以及背景音樂系統(tǒng)； ? 物業(yè)內(nèi)部配置中外合資的電梯，地面鋪設(shè)大理石，內(nèi)配扶手 和典雅吊燈； 在消防樓梯中，鋪設(shè)普通地磚，木制扶手，并配置防滑條。 清風(fēng)湖 地塊研究報告 Page 40 效果、影響項目后期發(fā)售的主要因素。因此 我司 建議在主樓中采用高級的涂料，在底層中采用大理石材料。 ? 房型建議 建議本項目應(yīng)力求做到挖掘常規(guī)戶型面積上的新內(nèi)涵，主要可在以下幾個方面得以表現(xiàn)： ? 注重戶門以外的空間設(shè)計，即半私有空間的設(shè)計， 如入口門廳大堂；樓梯的通透設(shè)計；走道及樓梯處的交流空間設(shè)計 ? 在以往普通的三房兩房的設(shè)計基礎(chǔ)上更多的考慮細小功能的設(shè)計和完善，如玄觀、儲藏室等。并在細節(jié)上顯示了本案的高貴品味。 因此 我司 認為本項目的建筑風(fēng)格應(yīng)為：自然、富有生活氣息的現(xiàn)代建筑風(fēng)格 。 ? 建筑布局建議 項目 中間區(qū)塊，考慮到有黃河展覽館、電塔變電站及動遷單位，我方建議此地塊作為商業(yè)及娛樂休閑產(chǎn)品設(shè)置，這樣有利于整個建筑規(guī)劃用地更好的與清風(fēng)湖、濕地公園及廣利河景觀 形成一個 休閑景觀 環(huán)境， 對項目作勢有利。 ? 為了使整個 本案 更加充滿情趣，整個小區(qū)內(nèi)部景觀應(yīng)達到三季有花，四季有景，有季相變化的延續(xù)性景觀效果，突出不同季節(jié)花、木、草等不同觀賞特點搭配特點，同時也可塑造一些雕塑小品，可以大膽的將電話亭、坐椅、垃圾箱等設(shè)施小品化、藝術(shù) 化。 清風(fēng)湖 地塊研究報告 Page 37 既有寬闊的庭院，又有精致的組團綠化 ，從而形成一個點、線、面相結(jié)合的 層次分明 、全方位的整體綠化系統(tǒng)。 清風(fēng)湖 地塊研究報告 Page 36 ? 總體建議 ? 共享景觀資源 充分利用清風(fēng)湖改造和明月湖濕地公園景觀建設(shè)的景觀資源 。 空中花園，產(chǎn)品設(shè)計上頂層余留停機坪 ，為二期開發(fā)打好基礎(chǔ)。 ? 建筑組合定位 對于本項目擬建的各類型建筑組合定位如下： 建筑組合66%14%20%綠建筑別墅 高層 小高層 東營 產(chǎn)品 定 位： 高端 正 所謂“ 近水樓臺先得月，向陽花木易為春 ” 面對如此難得的地塊資源優(yōu)勢 本項目的 定位應(yīng)該是 比較 明確的。 清風(fēng)湖 地塊研究報告 Page 33 我們怎么做？ 我們能給東營人留下什么？ 對于未來，每個人都有不盡相同的愿望與期盼。 ? 品牌運作成熟時，納入山東 旅游目錄，和旅行社合作接待 京津、煙威等地深度客群。 ? 渤海經(jīng)濟圈的短途旅游客戶 ，以自駕車或者周末游為主。 ? 會所 ： 利用濕地公園內(nèi)景觀 盲區(qū) ，不銷售，自主經(jīng)營或轉(zhuǎn)讓經(jīng)營，滿足特殊群體的 高爾夫客群 和高端度假需求 。 因此在業(yè)態(tài)的規(guī)劃上，要有特色， 有典東營 ? 游動人群、自由旅行者，例如情侶、短假期的家庭等。看著天真快樂的孩子，父母則在通透的房子里享受涼爽的 清風(fēng)湖掠過的陣陣涼 風(fēng)。甚至有一種頗具歷史混雜的意味，隱隱透露出絲絲神秘的氣息?? 【 項目設(shè)置 】 (1)過山車 ， (2)尋寶 挖掘現(xiàn)場 ， (3)水車商店， (4)叢林狩獵 （游戲） (5)影視特技館 ， (6)香格里拉花園 （環(huán)形慢跑徑）等。游客都充滿好奇地想體驗這座小島上獨特奇異的天氣環(huán)境和令人驚恐的暴風(fēng)雨?? 【 項目設(shè)置 】 (1)颶風(fēng)眼 （人工模擬 或立體影響場景在現(xiàn) ） ， (2)天 旋地轉(zhuǎn)，(3)激流勇進， (4)颶風(fēng)表演場 ， (6)樹橋 （ 樹干上鋪上木板 ）， (7)花蔓攀墻 （ 穿墻的船板、桅桿、魚網(wǎng)，高低錯落交織成“花架”攀援植物的載體 )等。很多年以前，頻繁地受到颶風(fēng)的侵襲。 神州大地沸騰了， 人們蜂擁而至， 財富如狂潮 一次 次 掀起。 東營 核心理念： 清風(fēng)湖，東營人的天堂 。 從回報的角度看， 為了 提高 投資者信心 ，在 規(guī)劃 時考慮到一些短期可回籠資金的業(yè)態(tài) 是必要的，但 不能占太多指標，要確保清風(fēng)湖 改造 核心工程有足夠的空間。因此， 我們 著重于功能分區(qū)的社會影響力 ，社會效益，當然， 這里 并不是說景觀標志不重要，關(guān)鍵是適合。 1． 2 清風(fēng)湖 公園 改造 ? 改造基本 策略 與原則 基于 清風(fēng)湖總體 規(guī)控 的基本 要求， 園區(qū)內(nèi)所有改造工程 、配套設(shè)施 ，遵循 如下原則： ? 第一是社會影響力 整個清風(fēng)湖公園景區(qū)地處東城區(qū)第一大道 勝利大街 南端 東側(cè)，南二路向北依次為勝利大街 —— 新世紀廣場 —— 政府 大樓 ， 從 區(qū)塊位置上講， 本次改造工程的社會意義遠遠大于其他層面的要求 ， 據(jù)我司從當?shù)匾?guī)劃局得到有關(guān)資料表明，在本地域總體規(guī)劃 戰(zhàn)略 中，勝利大街將跨過南二路繼續(xù)向南沿生，勝利大街的定位將是“第一景觀大道” ，顯而易見， 清風(fēng)湖園區(qū)的改造處打造景觀大道的 第一排 位置 上 ，其 改造 工程有著 重要社會意義 。 東營 合理的競爭，就是合理規(guī)避競爭 。 ? 再有，就是 由于本地塊項目周期跨度相對較長，整個營銷進程中容易受到 中低端產(chǎn)品的沖擊 。 另一方面目前 東 營 整個房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu) 常規(guī) ， 即便是東城區(qū)其產(chǎn)品形態(tài)也 幾乎都是多層住宅， 小高層、聯(lián)排、花園洋房等， 且品質(zhì)都比較接近， 最重要的是市場同質(zhì)化嚴重，尤其 缺少 權(quán)威的、口碑傳誦的 高端市場 產(chǎn)品 。 東營 ? 在產(chǎn)品層面上， 本地塊產(chǎn)品 堅決不打價格戰(zhàn)，因此在設(shè)備、材料采購中應(yīng)在保證質(zhì)量的前提下，進行招投標方式。這對于本地塊產(chǎn)品 前期 入市 、 出街 傳播 增加難度。這將對本地塊產(chǎn)品運作入市前必須做出 更科學(xué)、系統(tǒng)的產(chǎn)品調(diào)研 ，符合市場需求進度。 這種市場供求關(guān)系的變化，無形中規(guī)避了當?shù)毓逃杏^念， 使東城區(qū)的資源優(yōu)勢得到了充分發(fā)揮，市場 空間大為提升 。 所謂產(chǎn)品的“低端做市、高端做勢”是本地塊運作的最好詮釋。 清風(fēng)湖 地塊研究報告 Page 24 ? 黃河水城發(fā)展戰(zhàn)略 打造“黃河水城”是東營政府既定城市發(fā)展綱要，這將是東營市增加城市綜合競爭力，品牌價值挖掘的第一步。 ? 消費 氛圍差 以及刺激消費的 因子太弱 ， 使得區(qū)域版塊的吸附力 差 ，是東城 地塊 發(fā)展 前景中的 一個現(xiàn)實瓶頸。 清風(fēng)湖 地塊研究報告 Page 23 以存在 并有足夠的發(fā)展 理由 。 日漸完善的優(yōu)良 市政配套，便利的城市設(shè)施，優(yōu)美的城市環(huán)境氛圍 ， 但 東城的經(jīng)濟實力明顯低于西城 ， 因此 就消費實 力來說東城要低于西城， 值得我們注意的是近年來 隨著城市整體經(jīng)濟背景強盛的影響，消費和置業(yè)的觀念已 逐漸改變，使地理位置的不利影響大大減弱 。 清風(fēng)湖 地塊研究報告 Page 22 ? 總結(jié) 東城區(qū) 作為東營市的行政中心， 其 發(fā)展 晚于 西城區(qū)。 清風(fēng)湖 地塊研究報告 Page 19 東城膠州路－市場 東城周邊配套－學(xué)校 清風(fēng)湖 周邊配套－餐飲 東營 ? 四是 從消費的角度來說， 本目標地塊區(qū)域 明顯缺少高檔次 、個性化 的休閑消費 場所 。 清風(fēng)湖 地塊研究報告 Page 18 ? 關(guān)鍵點 ? 一是在我司組織的實地 調(diào)研數(shù)據(jù)可以看出 ：受訪者普遍 認為 清風(fēng)湖地塊 缺乏集中商業(yè)區(qū)氛圍（ %），其他依次是缺乏餐飲娛樂（ %） 、公交車次（ %）和 大型超市（ %）。 ? 人氣指數(shù)明顯不及西城 ，在東 、 西城協(xié)調(diào)發(fā)展進程中，東城 明顯 人氣 不旺 、版塊吸附力顯弱 ， 跨區(qū)塊消費流量不足 形成 對 整個 東城 區(qū)塊配套 設(shè)施 需求的刺激 力度 。 ? 銀行、郵局、酒店： 10 分中步程內(nèi)有 建設(shè)銀行、中國人民銀行、黃河大酒店等 。 ? 小學(xué)： 東營一中 。 ④ 北向的居住小區(qū)為東城品質(zhì)較高的明月豪庭，因此 某種角度上 明月湖東營 清風(fēng)湖 地塊研究報告 Page 15 國家城市濕地公園