【正文】 0 五個月 A 區(qū) 2/3（ 6475） B 區(qū) 3/4（ 8213） 對 區(qū)負一層的主力百貨店進行招商 15000 85% 187， 272， 000 二 號樓主體 2/3 部分 區(qū)處于177。 說明 7： u 初步真實體現項目商業(yè)氛圍，從而支撐 D、 E 商業(yè)部分的銷售。 說明 2： u E 區(qū)的業(yè)態(tài)作為項目商業(yè)部分的另一重點，通過提前統(tǒng)一招商可確保項目主題定位。 712 商業(yè)統(tǒng)一性的體現 u 規(guī)劃布局上的聯動和互補（如前所述） u 業(yè)態(tài)選擇的協調和聯動 u 商業(yè)部分主題的確立和貫穿 713 住宅 和商業(yè)的協調 u 在規(guī)劃上盡量減少商業(yè)經營對住宅環(huán)境造成的影響，如住宅出入口的設置和控制；商業(yè)人流的引導；業(yè)態(tài)的選擇等。因此建議 商業(yè)部分的命名為： 都會風情 7 住宅與商業(yè)的互動分析 71 住宅與商業(yè)的統(tǒng)一性 由于本項目由六個分割的地鐵組成，故其住宅和商業(yè)部分亦被分割，這影響了項目的整體性效果，這是不利于發(fā)揮項目的規(guī)模效應，故形成住宅和商業(yè)的統(tǒng)一性是極其重要的。 n 2 盡可能保證各單位的 景觀。 n 通過“酒店”的操作，令整個項目的利潤得 到最大限度的實現。 5 產品建議 51 住宅功能細分和戶型面積的比例建議 511 對 A、 B、 C、 D 號樓功能說明 A 號樓：其功能為住宅樓，由于其位置受商業(yè)環(huán)境影響，其檔次性也會有所折扣，故建議將其針對客戶 層放寬，因此，戶型面積比例為： 戶型 建筑面積 比例 二房 7585 15 小三房 95110 40 標準三房 110125 33 小四房 130140 12 B 號樓：其功能為公寓樓，由于此類型住宅產品有其獨特的市場特征，故需滿足以下要求： n 實用性 在面積有所控制的前提下，保證每個單位的各種使用功能。如我司操作奧林匹克花園的主題形象是“運動就在家門口”就充分體了樓盤特色，會其推廣策略事半功倍。所以項目住宅部分的重點目標客戶是這群中青客戶群。 他們共同特征： 是社會上事業(yè)成功的一群，他們或者是經歷拼搏后正處于壯年，或者是后起之秀，他們年青有朝氣，對自己的奮斗感到自豪，他們需要認同和肯定自身的價值，更需要榮耀和被受尊崇。 n 祖籍東北華僑。 3 目標客戶的定位和分類 項目的塔樓從產品形式上可分為住宅和公寓兩類型，雖然兩者皆為居住用途，但其針對對象有所不同。 n 項目檔次較高，會針對消費人群變狹窄。 n 同區(qū)域同文件次競爭項目不多，直接競爭大大減 少。 21198。 ■發(fā)展商已邁向品牌時代，陸續(xù)涌現了萬達、億達等全國知名開發(fā)企業(yè)。 915 服務品牌 我司曾經服務的商戶其中包括： COZZI/MAXamp。這一項目可以說是我司甚至廣州商業(yè)物業(yè)中操作得最為成功的個案。 913 具有引入主力店的成功經驗 對于商業(yè)物業(yè)，無論是短期的促銷還是長期經營，針對性主力店的引入是非常主要的，在我司操作的成功個案中也充分地體現了這一點。 n 會員制消費優(yōu)惠 一次性消費一定金額的消費者可成為商場會員，以后消費可獲額外折扣以及其它優(yōu)惠；可同時實行消費累積折扣獎勵計劃。內容包括商戶動向、潮流信息、產品推介、促銷行動、推廣活動等。天河城的形式與貴司的項目相似。 ② 對于新的商業(yè)物業(yè)來說，在開業(yè)后 13 年間屬于市場的適應磨合期，讓有操作綜合商業(yè)物業(yè)經驗的 公司進行操作，可減低操作上的風險。 新型經營管理主要包括以下方面： ① 物業(yè)的硬件管理； ② 物業(yè)租賃； ③ 商戶的協調統(tǒng)一 ④ 物業(yè)整體宣傳推廣； ⑤ 經營信息和相關服務的提供； ⑥ 形象建立； 現時的商業(yè)物業(yè)林立，競爭激烈，要在商場上取得一席之位并非容易，更何況要成為商場上的領頭羊呢？在當今的商業(yè)物業(yè)經營管理中，必須引入一些新型的經營管理模式進行科學的、專業(yè)的管理。 ② 新型商業(yè)模式。 夠新奇、夠刺激，好想玩 174。 ■免管理費 對于個別商戶或一定招租期內的商戶可減免一定期限的管理費，鼓勵商戶進駐。 根據無錫市目前的零售市場開放程度，國際知名品牌尚未進駐，仍然有廣闊的市場空間有待開拓。 174。 在一定程度上能夠保證商場開業(yè)時有較多的鋪位經營，不至過于冷場。表明發(fā)展商對經營前景充滿自信，同時令投資者感到發(fā)展商是真正與業(yè)主共同承擔投資風險的。 試業(yè)志慶 55 主要促銷手段 n 發(fā)展商參股經營 在銷售中，發(fā)展商采用讓利 10% ~ 20%的方式，獲得該商鋪 10% ~ 20%的股份，業(yè)主可選擇在開業(yè)后任一時間購回經營權（股份）。 高額穩(wěn)定的投資回報 174。 項目的投資前景和經營前景 174。 巡回展銷暨抽獎活動 ◎租售第四階段 n 目的（效果）： 174。 主力商戶進駐動態(tài) n 公關活動： 174。 創(chuàng)新的規(guī)劃布局 174。 啟動人脈銷售 n 媒體組合： 174。 街霸四人足球賽 174。 減輕投資客資金壓力的優(yōu)惠付款方式； 174。 項目的投資前景和經營前景 174。 資源商戶直銷 ◎租售第二階段 n 目的（效果）： 174。 至 IN 流行時裝 SHOW 174。 報紙、電視、電臺、戶外廣告、網絡等多媒體全方 位報道宣傳 n 推廣重點： 174。 直銷資源客戶 ◎租售第一階段 n 目的（效果）： 174。 無錫零售商業(yè)發(fā)展前景研討會 174。 c) 對于銷售完成后所形成的產權獨立可能導致經營混亂現象，可視其商鋪位置所處功能區(qū)不同區(qū)別對待；或先招商后銷售（如 E 區(qū)），甚至以優(yōu)惠的招商條件吸引目標經營者，以樹 立項目整體形象；或者進行限制性銷售，通過銷售時鑒定補充協議或管理公約，令業(yè)主在功能區(qū)規(guī)定的業(yè)種范圍內進行經營，明確項目鮮明特色定位，或進行獨立銷售，避免縮窄投資者層面。 租售做法：此街以招商形式引入國際名牌專門店或特色店，其它以限制性形式銷售，以保證此街的檔次。使 每一處街景都是世界的特色景點，令消費者無論走在哪里都仿佛置身于異鄉(xiāng)。 經營設置原因：此區(qū)作為次出入口，其價值僅次于 A 區(qū)，在一定程度上體現項目的總體形象檔次。 活力天地：經營世界品牌或國內著名運動系列運動服飾、運動用品、運動器材 相應配套：設置為足球營地、壁球室、射箭館、室內野戰(zhàn)館等各類新奇、刺激的游玩配套。 活色生香國際女人街：經營韓國、日本、香港、臺灣最新流行女人服飾、精品，化妝品等。主要以招商形式置于 E 區(qū)二、三 層，其余部分進行獨立銷售，并在硬件上滿足其餐飲經營的條件。 所謂 “靜”是指經營一些與“動”主題有關的各類品牌商品。 463 針對 D、 E 地塊規(guī)劃 鄙司建議在 D、 E 地 塊與勞動公園之間建造另一個下沉式廣場。 相應的配套：在下沉式廣場設置一個大型街舞或時裝表演廣場，注入“風情購物公園”概念，意在吸引大量的青少年消費人群和消費者的眼球和人流，在 B 區(qū)或 X 區(qū)的場地可設置室內攀巖場等活動配套。 n 在其它樓層設置： 國際流行前線：經營流行服飾品牌主力店、大型著名商號、鞋類形象店及其大量的時尚流行服飾。 n 建設一個下沉式廣場，將 A、 B、 C、 X 地塊組成的負一層區(qū)域有機地連貫起來，解決項目先天地塊分塊的缺陷，為主力百貨店的引入提供前提條件。 國際名店城組團的“ GUCCI”“華倫天奴”等牌子 家居飾物珠寶玉器組團的“現代簡美家私”“香港周大?！薄跋愀壑苌? 皮具系列：特樂路、芭迪 超市：引進“屈臣氏”式精品超級市場和“家誼”式生活超市。 D—— 吸納不同業(yè)態(tài)的主力品牌店進駐，增加人流及品牌效應。 l 強化專業(yè)市場投資前景，以及突破傳統(tǒng)商鋪的經營 規(guī)劃，增 強投資信心。 以市場領導者地位及角度發(fā)展，站在競爭市場的制高點上，全面提升項目綜合素質，增強市場凝聚力及競爭力，實現持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略。 453 形象定位 項目的形象定位顧名思義是根據產品定位確定項目主題形象，該主題一方面能反映項目的特色和內涵，另一方面指引策劃推廣方向，并為項目增加附加值。 ※ 對消費人群的吸引力 將項目設計為一個異國風情文化的購物天地，當中匯聚異國特色的風情文化，讓消費者不出國門就可以領略到異國的文化和民俗風情，購買到異國特色的商品，并同時享有身在異國他鄉(xiāng)旅游購物的新奇感覺，滿足了消費者獵奇心和玩樂天性。 ※ 市內旅游文化的支持 大連市是一個旅游城市，每年接待國內外的人數不少，如將本項目設計為一個有城市代表性、風格獨特的購物天地，可吸引國內外的游客慕名而來旅游購物。 2 目針對的消費群相當部分仍以本地年青消費為主，其總體消費能力較適合中檔消費，且中檔消費也最大程度帶動起巨大的消費人流。 商鋪類型除了廣場式的經營之外，一般在商場內的商鋪種類可分為以下幾個主要類別： n 主力店 n 行業(yè)購物中心（專門店） n 超級市場 n 戲院 n 娛樂中心 n 餐飲場所 n 商鋪 45 本項目產品定位 451 檔次定位 ■從銷售角度來講，本項目的包裝定位應是高檔次的。 廣州天河城的主題 廣州天河城位處于地鐵站上蓋，及天河新發(fā)展區(qū)顧客年齡比較輕。 ③以國內的水平，中至中高檔為廣州，上海及北京市的主流那大連市的檔次應定為以中檔為主流中高檔為次流。 441 商場檔次分析 ①大連在國內的國民生產總值在 1999 年為 1007 億元；較北京的 2170 億元及上海的 4035 億元；相差甚遠。 n 齊全的消費品種。顧客需要也隨著潮流轉變而變得更多樣化，我們可以綜合他們的需要如下： n 時尚的購物感覺。對環(huán)境的訴求也有不同的期望。 44 市場需要什么 ①大連市民的日常生活習慣在過去的 5 年內起了基本的變化。 435 假設每戶人口為 3 人，大連市有 2148， 666 戶。 433 在 1999 年，大連常住人口為 萬，即期人口為 萬，其中常住外國人為 5842 人。作為一個購物區(qū)，它是可以在其他地區(qū)引進顧客的。奧林匹克廣場及家樂福等，顯而易見是帶動了潮流的方向。奧林匹克廣場的成功也會令商戶對大連商情重新估計，而百分百投向設備完善的商場。 42 大連商城的形勢 421 正如國內其他城市一樣，大連在商鋪商場方面的供應也遠超市場可以隨的。而也因為這樣，租金就反而會變得有上升的潛力。華麗商場變成空置，白白浪費了經濟資源。始終地產發(fā)展永遠都不離地點，地點??。 413 超額的供應通常都會是在非商業(yè)區(qū)內的地塊出現的。相對投 資成本及管理成本，回報率已接近零的地步。 4市場定位 商業(yè)物業(yè)是本項目的重頭戲，是本項目是否贏利的關鍵，因此先規(guī)劃好商業(yè)物業(yè)并預先開發(fā)、銷售，一方面可以回收大量資金，利于項目的后續(xù)開發(fā)，另一方面營造商業(yè)氛圍聚集人氣，帶動住宅的銷售。 ⑥ 項目規(guī)模較大，自身可 設置的內容很多，可將其設計為大連市的特色購物場所，作為大連市有代表性的購物天地。本項目位于市中心，正對勞動公園，項目完全有條件成為大連旅游購物新興熱點，吸引大量的旅客旅游購物。 ④ 青泥洼商業(yè)區(qū)已有較為豐富的業(yè)種，且檔次不低，而本項目規(guī)模 較大，對招商需求相當大，因此面對招商的壓力也大。而且解放路是一條主干道，其支路武漢街會擴至 40 米寬， 也會成為一條交通的主干道，其它的支路交通上的負擔也不少，這樣令到項目受交通的規(guī)劃影響較大，很難讓項目以一個整體的形象展現給大眾。 項目基本指針如下： 項目內容 數量 總規(guī)劃面積（ M2） 27900 ㎡（不含 X 區(qū)） 總建筑面積（ M2） 129279 ㎡ 區(qū)域 占地面積（ M2） 住宅面積（ M2） 公建面積（ M2） 容積率 覆蓋率（ %） A 區(qū) 21750 9712 B 區(qū) 3600 10950 C 區(qū) 29500 14300 D 區(qū) 22620 6214 E 區(qū) —— 10633 X 區(qū) —— —— —— —— 總 計 27900 77470 51809 32 項目 SWOT 分析 S—— 項目優(yōu)勢 地段優(yōu)勢：位于大連市中心，交通便利，與新興商業(yè)圈 —— 青泥洼隔路相對，具有較大的商業(yè)價值。 w、 color18 少女裝 地下二層 男裝 都彭、鋒牌、富田亞惠快餐、回轉壽司 女裝 餐飲 東廣場 婚紗攝影 時尚經典 珠寶 西廣場 茶店 天福茗茶香港眼鏡奧林匹克大藥房寫意空間家化佰草集 眼鏡店 藥房 家具 精品廊 化妝品 總結： 大連市經過多年城市規(guī)劃，對交通、商業(yè)、旅游、 居住環(huán)境都起到理想的城市規(guī)劃格局。 ※商品布局 樓層 商品種類 主要商品品牌 地下一層地上一層 各種建材及散件 （未定） 二層 家裝 銀帆 房地產交易市場 三層 陶瓷