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大連xx項(xiàng)目策劃報(bào)告書(shū)(已改無(wú)錯(cuò)字)

2022-09-03 10:00:58 本頁(yè)面
  

【正文】 營(yíng)前景 174。 創(chuàng)新的經(jīng)營(yíng)理念 174。 創(chuàng)新的規(guī)劃布局 n 公關(guān)活動(dòng): 174。 至 IN 流行時(shí)裝 SHOW 174。 與電臺(tái)合作,每周在現(xiàn)場(chǎng)舉行直播節(jié)目,介紹最新潮流信息或討論熱點(diǎn)話題 174。 計(jì)算機(jī) /網(wǎng)絡(luò)至 IN 游戲比賽 n 招商策略 174。 主力商戶直銷 174。 資源商戶直銷 ◎租售第二階段 n 目的(效果): 174。 延續(xù)前期租售旺勢(shì) 174。 加推新一期鋪位 n 媒體組合: 174。 報(bào)紙、電視、電臺(tái) 為主 n 推廣重點(diǎn): 174。 項(xiàng)目的投資前景和經(jīng)營(yíng)前景 174。 創(chuàng)新的經(jīng)營(yíng)理念 174。 創(chuàng)新的規(guī)劃布局 174。 首次公開(kāi)租售火暴 174。 減輕投資客資金壓力的優(yōu)惠付款方式; 174。 確保升值的商場(chǎng)售價(jià)體系 n 公關(guān)活動(dòng): 174。 全城挑戰(zhàn)極限 —— 極限運(yùn)動(dòng)大獎(jiǎng)賽 174。 三人籃球賽 174。 街霸四人足球賽 174。 慶賀提前封頂暨業(yè)主聯(lián)誼活動(dòng) ◎租售第三階段 n 目的(效果): 174。 延續(xù)前期租售旺勢(shì) 174。 加推新一期鋪位 174。 啟動(dòng)人脈銷售 n 媒體組合: 174。 報(bào)紙、電視、電臺(tái)為主 n 推廣重點(diǎn): 174。 項(xiàng)目的投資前 景和經(jīng)營(yíng)前景 174。 創(chuàng)新的經(jīng)營(yíng)理念 174。 創(chuàng)新的規(guī)劃布局 174。 減輕投資客資金壓力的優(yōu)惠付款方式; 174。 確保升值的商場(chǎng)售價(jià)體系 174。 高額穩(wěn)定的投資回報(bào) 174。 主力商戶進(jìn)駐動(dòng)態(tài) n 公關(guān)活動(dòng): 174。 溫馨家庭攝影展 174。 兒童集體繪畫(huà)活動(dòng) 174。 女性美容纖體講座 174。 巡回展銷暨抽獎(jiǎng)活動(dòng) ◎租售第四階段 n 目的(效果): 174。 延續(xù)前期租售旺勢(shì) 174。 最后一期鋪位 n 媒體組合: 174。 報(bào)紙、電視、電臺(tái)為主 n 推廣重點(diǎn): 174。 項(xiàng)目的投資前景和經(jīng)營(yíng)前景 174。 創(chuàng)新的經(jīng)營(yíng)理念和規(guī)劃布局 174。 減 輕投資客資金壓力的優(yōu)惠付款方式; 174。 確保升值的商場(chǎng)售價(jià)體系 174。 高額穩(wěn)定的投資回報(bào) 174。 主力商戶進(jìn)駐動(dòng)態(tài) n 公關(guān)活動(dòng): 174。 異國(guó)風(fēng)情系列活動(dòng)(與旅游局合辦) 174。 國(guó)際美食節(jié) 174。 試業(yè)志慶 55 主要促銷手段 n 發(fā)展商參股經(jīng)營(yíng) 在銷售中,發(fā)展商采用讓利 10% ~ 20%的方式,獲得該商鋪 10% ~ 20%的股份,業(yè)主可選擇在開(kāi)業(yè)后任一時(shí)間購(gòu)回經(jīng)營(yíng)權(quán)(股份)。這種做法的好處在于: 174。 發(fā)展商繼續(xù)是商場(chǎng)的大股東,能夠保證商場(chǎng)招商、經(jīng)營(yíng)的整體統(tǒng)籌實(shí)施和定位的實(shí)現(xiàn); 174。 推廣宣傳中保持高姿態(tài) 的調(diào)性。表明發(fā)展商對(duì)經(jīng)營(yíng)前景充滿自信,同時(shí)令投資者感到發(fā)展商是真正與業(yè)主共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的。 174。 因?yàn)榘l(fā)展商以讓利的形式,獲取股份,所以降低了客戶的投資投入。 n 業(yè)主承諾開(kāi)業(yè)優(yōu)惠折扣 客戶買鋪時(shí)承諾按發(fā)展商規(guī)定時(shí)間準(zhǔn)時(shí)開(kāi)業(yè)的,并交納 1 萬(wàn)元開(kāi)業(yè)保證金(對(duì)準(zhǔn)時(shí)開(kāi)業(yè)鋪位的業(yè)主可退還保證金)后,可享受 2%折扣優(yōu)惠;此項(xiàng)可在《認(rèn)購(gòu)須知》中注明。 在一定程度上能夠保證商場(chǎng)開(kāi)業(yè)時(shí)有較多的鋪位經(jīng)營(yíng),不至過(guò)于冷場(chǎng)。 n 零首期付款方式( 100%按揭) 減輕投資者首期壓力,降低投資門檻,鼓勵(lì)小買家入市。實(shí)際操作是發(fā)展商 允許買家在規(guī)定期限內(nèi)(一般為一年)分期付給首期房款。 n 反租銷售 針對(duì)部分位置較差,預(yù)計(jì)銷售存在一定難度的鋪位而采用的促銷手段。 174。 有利于招商、經(jīng)營(yíng)的整體統(tǒng)籌實(shí)施和定位的實(shí)現(xiàn) 174。 以較低的投資風(fēng)險(xiǎn),及穩(wěn)定的回報(bào)吸引買家 56 招商條件 561 租金優(yōu)惠 n 扣率形式計(jì)算租金 扣率即按照營(yíng)業(yè)額提取一定比例作為商場(chǎng)的回報(bào),抵償租金。發(fā)展商與商戶共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn),共同分享利潤(rùn)。 根據(jù)無(wú)錫市目前的零售市場(chǎng)開(kāi)放程度,國(guó)際知名品牌尚未進(jìn)駐,仍然有廣闊的市場(chǎng)空間有待開(kāi)拓。所以,針對(duì)有潛質(zhì)的知名品牌,對(duì)其市場(chǎng)接受 程度和營(yíng)業(yè)額具有信心,可利用優(yōu)惠的扣率方式,引進(jìn)本商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)。 ■年期 根據(jù)不同行業(yè)而定,除餐飲年期較長(zhǎng)( 10 年)外,一般行業(yè)可商議 2 年死約 2 年生約或 3 年死約3 年生約。 ■免租期 根據(jù)租賃的實(shí)際情況,給予彈性的免租期優(yōu)惠。 ■免管理費(fèi) 對(duì)于個(gè)別商戶或一定招租期內(nèi)的商戶可減免一定期限的管理費(fèi),鼓勵(lì)商戶進(jìn)駐。 ■送裝修 除公共地方裝修外,對(duì)于個(gè)別商戶或一定招租期內(nèi)的商戶提供鋪內(nèi)全部或局部裝修,一般僅提供天、地、墻、燈的裝修。 6商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)管理 61 角色 611 對(duì)內(nèi)經(jīng)營(yíng) n 與商戶達(dá)至良好的溝通,了解商 戶的需要,建立融 洽的客戶關(guān)系 n 監(jiān)察商戶嚴(yán)格遵守商場(chǎng)的管理公約 n 監(jiān)管租戶按照租約經(jīng)營(yíng) n 監(jiān)控商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)狀況 n 統(tǒng)籌商場(chǎng)購(gòu)物環(huán)境的裝飾布置 612 對(duì)外經(jīng)營(yíng) n 向社會(huì)公眾推廣商場(chǎng)的形象 n 協(xié)調(diào)與政府各部門及旅游公司的關(guān)系 n 監(jiān)督及協(xié)調(diào)與物業(yè)管理公司、工程公司、廣告公司、公關(guān)公司等各方工作 62 目標(biāo) n 建立項(xiàng)目的整體形象 n 為商戶提供良好的經(jīng)營(yíng)條件 n 提高商場(chǎng)及商戶的知名度和商譽(yù) n 吸引更大的消費(fèi)人流 n 促進(jìn)商戶的經(jīng)濟(jì)收益 63 效果 631 旺人(消 費(fèi)人流) 提高商場(chǎng)人流 n 滿足各年齡階層的消費(fèi)需求:男、女、老、幼皆宜 n 具有強(qiáng)烈的吸引力、吸納更廣區(qū)域消費(fèi)人流 n 充分利用旅游城市及項(xiàng)目的資源優(yōu)勢(shì),爭(zhēng)取旅游消 費(fèi)人群 延長(zhǎng)消費(fèi)者的逗留時(shí)間 n 留住各類型消費(fèi)群體 a. 家 庭:老人、丈夫、妻子、小孩 b. 非家庭:朋友、同事、情侶、個(gè)人、游客、團(tuán)體 174。 好吸引,想逛一逛 174。 夠新奇、夠刺激,好想玩 174。 餓了有地方吃東西 174。 很有心情購(gòu)物 174。 走累了有地方休息 n 吸引不同消費(fèi)群體的循環(huán)消費(fèi) n 引導(dǎo)消費(fèi)人流 a. 豎向 引導(dǎo):首層 二層 三層 b. 橫向引導(dǎo):流行區(qū) 運(yùn)動(dòng)區(qū) 兒童區(qū) 餐飲區(qū) 632 旺場(chǎng)(投資者和商家) n 靈活集中的經(jīng)營(yíng)組合,適合各層面的經(jīng)營(yíng)者 n 合理規(guī)劃布局,有效地切合投資者和商家的需求 n 在裝飾布置上突出體現(xiàn)主題特色 n 充足的配套設(shè)施,創(chuàng)造出一流的購(gòu)物環(huán)境 n 一系列的旺場(chǎng)推廣、租售措施,保證項(xiàng)目的銷售和招租雙贏 633 旺財(cái)(經(jīng)營(yíng)收益) 提高顧客消費(fèi)率 n 該買、想買的能買到 n 該玩、想玩的能玩到 n 想吃、愛(ài)吃的能吃到 n 想看的能看到 634 運(yùn)用多元化經(jīng)營(yíng)策 略, 提高日均銷售額和利潤(rùn) n 平價(jià):堅(jiān)持薄利多銷 n 中檔價(jià):想買的,能買到,且價(jià)不貴 n 高價(jià):品牌、精品、貨真價(jià)實(shí) 64 商業(yè)物業(yè)主要經(jīng)營(yíng)管理模式 ① 傳統(tǒng)百貨業(yè)經(jīng)營(yíng)管理模式。 ② 新型商業(yè)模式。 641 經(jīng)營(yíng)模式比較 組成成份不同 百貨的經(jīng)營(yíng)模式是一個(gè)整體,是由一個(gè)管理層去管理各個(gè)專柜,而各個(gè)專柜都隸屬于同一個(gè)企業(yè),管理架構(gòu)比較簡(jiǎn)單;而商業(yè)物業(yè)是由投資者和經(jīng)營(yíng)者組成,他們相對(duì)獨(dú)立,擁有產(chǎn)權(quán)或經(jīng)營(yíng)權(quán)的獨(dú)立,并各自維護(hù)自已的利益,組成成份比前者復(fù)雜。 宣傳推廣、檔次的控制不同 百貨的宣 傳推廣相對(duì)簡(jiǎn)易,而對(duì)整個(gè)商業(yè)物業(yè)進(jìn)行宣傳推廣、檔次的控制難度較大。 因此我們必須尋求一種適合時(shí)代要求又適用于綜合商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)管理模式。 新型經(jīng)營(yíng)管理主要包括以下方面: ① 物業(yè)的硬件管理; ② 物業(yè)租賃; ③ 商戶的協(xié)調(diào)統(tǒng)一 ④ 物業(yè)整體宣傳推廣; ⑤ 經(jīng)營(yíng)信息和相關(guān)服務(wù)的提供; ⑥ 形象建立; 現(xiàn)時(shí)的商業(yè)物業(yè)林立,競(jìng)爭(zhēng)激烈,要在商場(chǎng)上取得一席之位并非容易,更何況要成為商場(chǎng)上的領(lǐng)頭羊呢?在當(dāng)今的商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中,必須引入一些新型的經(jīng)營(yíng)管理模式進(jìn)行科學(xué)的、專業(yè)的管理。綜觀目前商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管 理方式,一般以下兩種模式: 模式一:由發(fā)展商組織經(jīng)營(yíng)管理架構(gòu)(或公司),聘請(qǐng)具有豐富經(jīng)驗(yàn)的經(jīng)營(yíng)管理顧問(wèn)公司,由其提供專業(yè)顧問(wèn)意見(jiàn),交自組的經(jīng)營(yíng)管理架構(gòu)(或公司)執(zhí)行。 模式二:聘請(qǐng)專業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司直接經(jīng)營(yíng)管理公司直接經(jīng)營(yíng)管理,發(fā)展商處于監(jiān)控執(zhí)行地位。 642 采用經(jīng)營(yíng)模式的論證 ① 從社會(huì)分工的角度看,發(fā)展商擅長(zhǎng)于產(chǎn)品的開(kāi)發(fā),對(duì)于經(jīng)營(yíng)管理的專業(yè)問(wèn)題,應(yīng)由專業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理公司實(shí)施,更有利于整個(gè)商業(yè)物業(yè)的運(yùn)作。 ② 對(duì)于新的商業(yè)物業(yè)來(lái)說(shuō),在開(kāi)業(yè)后 13 年間屬于市場(chǎng)的適應(yīng)磨合期,讓有操作綜合商業(yè)物業(yè)經(jīng)驗(yàn)的 公司進(jìn)行操作,可減低操作上的風(fēng)險(xiǎn)。 ③ 選擇專業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理公司直接進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理,會(huì)得到整間公司的資源。 643 結(jié)論 建議由我司整合專業(yè)資源,采取模式二為貴司提供直接經(jīng)營(yíng)管理的服務(wù) 好處: ◎由我司戰(zhàn)略合作伙伴公司加入直接的經(jīng)營(yíng)管理,有利于與前期的策劃銷售招商涵接,提前介入整體運(yùn)作。 ◎有操作廣州代表性商業(yè)物業(yè) — 天河城的經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)。天河城的形式與貴司的項(xiàng)目相似。將這些專業(yè)經(jīng)驗(yàn)?zāi)J接糜谫F司的大型綜合商業(yè)物業(yè),有利于商場(chǎng)的整體發(fā)展。 7經(jīng)營(yíng)推廣 71 推廣活動(dòng) n 各類展覽:名車展覽、珠寶展覽、名畫(huà)展 覽、攝 影展覽等 n 時(shí)裝表演:春夏新裝、秋冬新裝、品牌新系列等 n 美食節(jié) /特色專題節(jié)日:中華 /環(huán)球美食節(jié)、國(guó)際兒童節(jié)、奧運(yùn)會(huì)、世界杯等 n 電臺(tái) /電視臺(tái)直播:時(shí)事論壇、品牌推介、流行時(shí)尚等 n 各類大型游戲及比賽活動(dòng):電子游戲比賽、網(wǎng)絡(luò)游戲比賽、書(shū)法繪畫(huà)攝影比賽、運(yùn)動(dòng)競(jìng)賽等 n 商品推廣活動(dòng):運(yùn)動(dòng)用品推廣、服裝系列推廣、家居系列推廣、及與商戶合辦的各類商品推廣活動(dòng) n 慈善活動(dòng):商品慈善展銷活動(dòng)、慈善拍賣活動(dòng) 72 信息系統(tǒng)建議 n 商場(chǎng)消費(fèi)指南 內(nèi)容包括商場(chǎng)的地理位置、交通路線、商戶名單 、經(jīng)營(yíng)規(guī)劃等基本信息。 n 商場(chǎng)刊物 定期推出,重點(diǎn)介紹商場(chǎng)的最新信息。內(nèi)容包括商戶動(dòng)向、潮流信息、產(chǎn)品推介、促銷行動(dòng)、推廣活動(dòng)等。 n 計(jì)算機(jī)網(wǎng)頁(yè) 通過(guò) INTERNET,將商場(chǎng)的主題、定位、特色、商戶組合、最新信息等向全國(guó)、國(guó)際進(jìn)行推廣,樹(shù)立商場(chǎng)的形象,吸引國(guó)內(nèi)外游客消費(fèi)。 74 經(jīng)營(yíng)促銷手段參考 n 互動(dòng)優(yōu)惠券 行業(yè)互動(dòng)促銷:如在商場(chǎng)內(nèi)消費(fèi) 100 元,即可獲贈(zèng) B 區(qū) 20 元餐券;或,在運(yùn)動(dòng)區(qū)消費(fèi)滿 200 元,即可獲贈(zèng)服裝禮券 10 元 174。 樓層互動(dòng)促銷:如在首層消費(fèi) 100 元,即可獲贈(zèng)二層消費(fèi)券 20 元 通過(guò)互 動(dòng)促銷措施,使商場(chǎng)整體結(jié)合更為緊密,更容易造成人流循環(huán)消費(fèi),使每一行業(yè)及每一樓層的商業(yè)價(jià)值得到充分挖掘。 n 會(huì)員制消費(fèi)優(yōu)惠 一次性消費(fèi)一定金額的消費(fèi)者可成為商場(chǎng)會(huì)員,以后消費(fèi)可獲額外折扣以及其它優(yōu)惠;可同時(shí)實(shí)行消費(fèi)累積折扣獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃。 n 印花優(yōu)惠 商場(chǎng)不定期舉行優(yōu)惠促銷,優(yōu)惠期內(nèi),消費(fèi)者均可獲取商場(chǎng)紀(jì)念印花一款,在集齊一系列紀(jì)念印花之后,可在指定節(jié)日或特定商場(chǎng)促銷日憑印花抵現(xiàn)金或參與抽獎(jiǎng)活動(dòng)。 8經(jīng)營(yíng)管理組織架構(gòu) 9商業(yè)招商經(jīng)營(yíng)運(yùn)作優(yōu)勢(shì) 911 具有較強(qiáng)的商業(yè)招商能力, 掌握粵、港兩地?cái)?shù)百個(gè) 知名品牌商家的網(wǎng)絡(luò)資源,能為貴項(xiàng)目的招商提供極大的幫助。 912 具有實(shí)際招商操作經(jīng)驗(yàn), 了解招商運(yùn)作過(guò)程的各項(xiàng)細(xì)節(jié),曾成功完成廣州中華廣場(chǎng)、廣百新翼、中信廣場(chǎng)購(gòu)物城等著名商業(yè)項(xiàng)目的招商運(yùn)作。 913 具有引入主力店的成功經(jīng)驗(yàn) 對(duì)于商業(yè)物業(yè),無(wú)論是短期的促銷還是長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng),針對(duì)性主力店的引入是非常主要的,在我司操作的成功個(gè)案中也充分地體現(xiàn)了這一點(diǎn)。如我司在 199920xx 年操作的商業(yè)項(xiàng)目廣州中華廣場(chǎng),總建筑面積 18 萬(wàn)平方米,以“廣州首個(gè)熱帶園林休閑購(gòu)物新天地”為主題定位。此項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)初期,其售價(jià)約為 港幣 3 萬(wàn)元 /平方米,銷售狀況一般,招商進(jìn)展緩慢。因此,我司為其引入了大型外資百貨集團(tuán) — 吉之島,營(yíng)業(yè)面積達(dá) 2 萬(wàn)平方米,并以“吉之島成功進(jìn)駐”作為賣點(diǎn)吸引投資者和經(jīng)營(yíng)者,令銷售和招商狀況大為好轉(zhuǎn),特別是銷售上甚至出現(xiàn)排隊(duì)購(gòu)鋪的現(xiàn)象,而售價(jià)也升至港幣 5 萬(wàn)元 /平方米;另一方面,在招商中也以此帶動(dòng)并結(jié)合我司本身的商戶網(wǎng)絡(luò),采取多種招商形式,在短時(shí)間內(nèi)完成全場(chǎng) 90%的招任務(wù)。這一項(xiàng)目可以說(shuō)是我司甚至廣州商業(yè)物業(yè)中操作得最為成功的個(gè)案。 此外,我司在操作廣州標(biāo)志性物業(yè)中 — 中信廣場(chǎng)購(gòu)物城和廣州市中心北京路步行街項(xiàng)目 — 廣百 新翼的時(shí)候,也靈活運(yùn)用了主力店的進(jìn)駐這一手段,如在中信購(gòu)物城中引進(jìn)著名港資零企業(yè) — 屈臣氏 (香港和黃集團(tuán)旗下的連鎖精品超市 ),營(yíng)業(yè)面積為 600 平方米,在廣百新翼則引進(jìn)了屈臣氏和家誼超市 (廣州友誼集團(tuán)旗下的大型超市 ),營(yíng)業(yè)面積達(dá) 4000 平方米。 當(dāng)然,在主力店引入的過(guò)程,我同也會(huì)充分考慮各個(gè)項(xiàng)目的實(shí)際情況,有區(qū)別性和針對(duì)性地引入主力店,力求實(shí)現(xiàn)發(fā)展商、投資者或經(jīng)營(yíng)者和進(jìn)駐商戶“三贏”局面。 9
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