【正文】 0 四個月 A 號樓（ 21750） 對 區(qū)的行業(yè)主力進行招商 8000 80% 139， 200， 000 三 號樓外封頂 區(qū)完成群樓部分 五個月 C 區(qū) 3/4（ 10725） X 區(qū) 2/3（ 4667） 對 區(qū)的行業(yè)主力店進行招商 15000 80% 184， 704， 000 。階段 工程進度 時間 銷售進度 招商進度 擬定銷售均價 預售可實現比例 銷售總額 一 處于177。 u 利用 A 號樓住宅及商業(yè)部分銷售旺勢，帶動 C、 D 號樓銷售，并逐步完成住宅硬件配套（如會所）。 說明 5： u 利用 A、 B 區(qū)銷售勢頭，招商狀態(tài)和下沉式廣場概念進行促銷。 說明 3： u 由于 A 號樓相對檔次略次，有利于項目住宅部分實施低開高走策略。 u 對主力百貨店進行招商為項目后期的開發(fā)和銷售作好準備。 u 在推廣宣傳上發(fā)揮其互利優(yōu)勢，一方面住宅為商業(yè)提供客源，另一方面，高檔次的商業(yè)氣氛使 住宅價值提升。 l 包裝推廣上的統(tǒng)一。 711 住宅統(tǒng)一性體現 l 立面處理的協(xié)調一致。 6項目命名的初步建議 61 項目整體命名 由于本項目的住宅是走高檔路線，與時尚、潮流的商業(yè)一起聯(lián)動，互相輝映，因此項目以一個融合大氣與時尚的命名為： 濱城國際都會 62 商業(yè)命名 因為要突出本項目的商業(yè)是一個個性化很強的商業(yè)形象，且能融入新穎獨特“異國風情”的主題概念，也能囊括“集旅游、娛樂、購物、休閑、運動、餐飲為一體，多種經營業(yè)態(tài)并存；給人一個深刻、易記的印象。 n 3 進行戶型上的創(chuàng)新，如“雙套房”概念，躍式處理等，因此提高產品價值。建議其戶型和面積比例如下： 戶型 建議面積 比例 二房 7590 24 小三房 100110 24 大三房 120130 30 四房 140160 15 復式 160180 7 52 戶型設計建議： n 1 在保證功能的前提下，盡量控制單位面積。 n 作為長期收益的手段之一，畢竟大連擁有著巨大的旅游資源。 綜上所述，建議 B 號樓的戶型面積比例為 戶型 建筑面積 比例 一房 3550 30 二房 6575 40 小三房 95110 20 大三房 110125 10 另外，根據 B 號樓的功能，建議可采取“產權商務酒店”的概念進行操作和銷售，其目的如下： n 通過酒店一方面管理項目住宅部分的配套設施，另一方面為 B 號樓提供服務，體現其價值。 n 投資性 作為公寓概念，應既可居住，又可辦公，其投資價值比一般住宅較理想，這對于投資客戶有較大吸引力，另一方面，本項目的銷售單價較高，故可在面積上盡可能令其總有所控制，從 而更好地滿足投資客戶的要求。使到居住在這里的人群，有尊貴身份的象征，是事業(yè)成功的人士的標志。為了打動我們的目標消費群；榮耀、尊崇所在的定位，去捕捉目標客戶群的獨特的心態(tài)。 43 形象定位 項目的形象定位顧名思義是根據產品定位確定項目主題形象，該主題一方面能反映項目的特色和內涵，另一方面指引策劃推廣方向，并為項目增加附加值。 42 產品定位 根據項目所具備的先天優(yōu)勢和以上所述的目標客戶層定位，令本項目住宅有條件走“高檔次豪宅”路線。 本項目位于繁華的商業(yè)、娛樂地帶，周邊琳瑯著新穎時尚、前衛(wèi)動感的商業(yè)經營理念，且消費對象也是針對這群中青年的消費群 。所以他們注重產品的素質，注重項目的內涵，注 重項目的形象。 n 大連市內擁有穩(wěn)定經濟收入且具有投資意識的中高收入人士。 32 公寓的目標客戶分析 n 在大連的三資企業(yè)的外方投資者或高級管理人員。 n 東北地區(qū)的高級公務人員。 31 住宅的目標客戶分析 n 大連市內的私營企業(yè)主和高收入人士，年齡介于 3050 之間。兩者間的矛盾將制約著項目的成功。 n 項目旁的高架橋建筑，令項目低層單位受景觀和噪聲的影響。 n 開發(fā)成本 高，不利于發(fā)揮價格競爭力優(yōu)勢。 n 項目規(guī)模較大，利于發(fā)揮規(guī)模效應和硬件配套優(yōu)勢。 88 ㎡ 8200 元 /m2 準現樓 豪裝 2 項目的優(yōu)勢劣勢分析 21 項目優(yōu)勢： n 位置優(yōu)越、交通便利，附近生活配套齊全，緊大連興購物商圈 n 景觀優(yōu)越與大連市中心最大的綠地公園一路之隔，園景、山景收眼底。 84 ㎡ 8300 元 /m2 準現樓 豪裝 曼哈頓大廈 單體高層公寓 套間 ~三房 43。 樓盤 規(guī)模 產品類型 戶型面積 均價 施工進度 裝修 星海國寶 四棟高層 小區(qū)式高層住宅 四房： 193247 復式： 365442 8600 元 /m2 現樓 豪裝 雍景臺 連體高層 單體高層 二房 ~四房 121。 ■住宅產品仍偏向于大戶型為主，但特色產品不多。 ■產品選擇層次結構較廣，且類型多樣，從一般的解 困房、經濟適用房到海邊豪華宅、別墅，從市中心到市郊的大型小區(qū)都相繼一一出現。CD/雅圖時裝 /KRIZIA/登喜路 /金利來 /道蒙 /FREE BIRD/康威服飾 /曼奴運動服裝 /班尼路服裝有限公司 /莎蓮奴 /TOPPY/上海東方鱷魚服飾有限公司 /東方眼鏡 /先施眼鏡 /老人頭 /康妮雅 /戴安芬內衣 /觀奇洋服 /經典故事 /卡路?約翰 /歌 莉婭時裝 /百麗鞋業(yè) /香港萬事達 .飛安娜中國總代理 /廣州李寧體育用品銷售有限公司 /廣州億安體育用品有限公司 /NIKE/雷俊運動 /OPA 時裝/LOAIO/仁信牛奶老鋪 /肯德基 /大家樂 /多美麗快餐 /東海堂 /寶生園 /LANCOME(香港 )化妝品公司 /卡西歐 /頂好首飾 /周生生珠寶金行 /周大福珠寶金行 /紅孩兒 /謝瑞麟珠寶金行 /萊福珠寶 /屈臣氏 /百佳 /蕉葉風味集團 /綠茵閣 /大禾回轉壽司店 /金旺莊韓國料理 /荔港名食家 / 除了以上曾經服務過的客戶，我司還為以下各類行業(yè)著名品牌的特約商鋪拓展顧問： SAWATCH（時尚名表系列 ） SUSSI（古色女裝） 華倫天奴（服裝） 麥當勞 便利店 先施眼鏡 DUNHILL（登喜路） 芭迪鞋業(yè) JESSZCA（女裝） e180。 914 豐富商業(yè)經營運作經驗， 成功個案包括參與經營管理廣州天河城項目，不僅令其連續(xù)數年出租率達 100%，更令其場內的店中店租金不斷攀升至每月 20xx2500 元 /平方米，逼近廣州北京路的一些臨街鋪面，且通過種種經營手法，令整個商場一直處于中上檔次，成為廣州經營管理最成功的商業(yè)物業(yè)之一，其營業(yè)額位居廣東省首位。 此外，我司在操作廣州標志性物業(yè)中 — 中信廣場購物城和廣州市中心北京路步行街項目 — 廣百 新翼的時候，也靈活運用了主力店的進駐這一手段，如在中信購物城中引進著名港資零企業(yè) — 屈臣氏 (香港和黃集團旗下的連鎖精品超市 )，營業(yè)面積為 600 平方米，在廣百新翼則引進了屈臣氏和家誼超市 (廣州友誼集團旗下的大型超市 )，營業(yè)面積達 4000 平方米。因此，我司為其引入了大型外資百貨集團 — 吉之島，營業(yè)面積達 2 萬平方米，并以“吉之島成功進駐”作為賣點吸引投資者和經營者，令銷售和招商狀況大為好轉，特別是銷售上甚至出現排隊購鋪的現象，而售價也升至港幣 5 萬元 /平方米；另一方面，在招商中也以此帶動并結合我司本身的商戶網絡，采取多種招商形式，在短時間內完成全場 90%的招任務。如我司在 199920xx 年操作的商業(yè)項目廣州中華廣場，總建筑面積 18 萬平方米，以“廣州首個熱帶園林休閑購物新天地”為主題定位。 912 具有實際招商操作經驗， 了解招商運作過程的各項細節(jié)，曾成功完成廣州中華廣場、廣百新翼、中信廣場購物城等著名商業(yè)項目的招商運作。 n 印花優(yōu)惠 商場不定期舉行優(yōu)惠促銷，優(yōu)惠期內，消費者均可獲取商場紀念印花一款，在集齊一系列紀念印花之后，可在指定節(jié)日或特定商場促銷日憑印花抵現金或參與抽獎活動。 樓層互動促銷：如在首層消費 100 元，即可獲贈二層消費券 20 元 通過互 動促銷措施，使商場整體結合更為緊密，更容易造成人流循環(huán)消費，使每一行業(yè)及每一樓層的商業(yè)價值得到充分挖掘。 n 計算機網頁 通過 INTERNET，將商場的主題、定位、特色、商戶組合、最新信息等向全國、國際進行推廣，樹立商場的形象，吸引國內外游客消費。 n 商場刊物 定期推出，重點介紹商場的最新信息。將這些專業(yè)經驗模式用于貴司的大型綜合商業(yè)物業(yè)，有利于商場的整體發(fā)展。 ◎有操作廣州代表性商業(yè)物業(yè) — 天河城的經營管理經驗。 ③ 選擇專業(yè)的經營管理公司直接進行經營管理，會得到整間公司的資源。 642 采用經營模式的論證 ① 從社會分工的角度看，發(fā)展商擅長于產品的開發(fā)，對于經營管理的專業(yè)問題，應由專業(yè)的經營管理公司實施，更有利于整個商業(yè)物業(yè)的運作。綜觀目前商業(yè)物業(yè)的經營管 理方式，一般以下兩種模式： 模式一：由發(fā)展商組織經營管理架構（或公司），聘請具有豐富經驗的經營管理顧問公司，由其提供專業(yè)顧問意見，交自組的經營管理架構（或公司）執(zhí)行。 因此我們必須尋求一種適合時代要求又適用于綜合商場的經營管理模式。 641 經營模式比較 組成成份不同 百貨的經營模式是一個整體，是由一個管理層去管理各個專柜，而各個專柜都隸屬于同一個企業(yè)，管理架構比較簡單；而商業(yè)物業(yè)是由投資者和經營者組成，他們相對獨立，擁有產權或經營權的獨立，并各自維護自已的利益，組成成份比前者復雜。 走累了有地方休息 n 吸引不同消費群體的循環(huán)消費 n 引導消費人流 a. 豎向 引導：首層 二層 三層 b. 橫向引導：流行區(qū) 運動區(qū) 兒童區(qū) 餐飲區(qū) 632 旺場（投資者和商家） n 靈活集中的經營組合，適合各層面的經營者 n 合理規(guī)劃布局，有效地切合投資者和商家的需求 n 在裝飾布置上突出體現主題特色 n 充足的配套設施，創(chuàng)造出一流的購物環(huán)境 n 一系列的旺場推廣、租售措施，保證項目的銷售和招租雙贏 633 旺財（經營收益） 提高顧客消費率 n 該買、想買的能買到 n 該玩、想玩的能玩到 n 想吃、愛吃的能吃到 n 想看的能看到 634 運用多元化經營策 略， 提高日均銷售額和利潤 n 平價：堅持薄利多銷 n 中檔價：想買的，能買到，且價不貴 n 高價：品牌、精品、貨真價實 64 商業(yè)物業(yè)主要經營管理模式 ① 傳統(tǒng)百貨業(yè)經營管理模式。 餓了有地方吃東西 174。 好吸引，想逛一逛 174。 ■送裝修 除公共地方裝修外，對于個別商戶或一定招租期內的商戶提供鋪內全部或局部裝修，一般僅提供天、地、墻、燈的裝修。 ■免租期 根據租賃的實際情況，給予彈性的免租期優(yōu)惠。所以，針對有潛質的知名品牌，對其市場接受 程度和營業(yè)額具有信心，可利用優(yōu)惠的扣率方式，引進本商場經營。發(fā)展商與商戶共同承擔風險，共同分享利潤。 有利于招商、經營的整體統(tǒng)籌實施和定位的實現 174。 n 反租銷售 針對部分位置較差，預計銷售存在一定難度的鋪位而采用的促銷手段。 n 零首期付款方式（ 100%按揭） 減輕投資者首期壓力，降低投資門檻，鼓勵小買家入市。 n 業(yè)主承諾開業(yè)優(yōu)惠折扣 客戶買鋪時承諾按發(fā)展商規(guī)定時間準時開業(yè)的，并交納 1 萬元開業(yè)保證金（對準時開業(yè)鋪位的業(yè)主可退還保證金）后，可享受 2%折扣優(yōu)惠；此項可在《認購須知》中注明。 174。 推廣宣傳中保持高姿態(tài) 的調性。這種做法的好處在于： 174。 國際美食節(jié) 174。 主力商戶進駐動態(tài) n 公關活動： 174。 確保升值的商場售價體系 174。 創(chuàng)新的經營理念和規(guī)劃布局 174。 報紙、電視、電臺為主 n 推廣重點： 174。 延續(xù)前期租售旺勢 174。 女性美容纖體講座 174。 溫馨家庭攝影展 174。 高額穩(wěn)定的投資回報 174。 減輕投資客資金壓力的優(yōu)惠付款方式； 174。 創(chuàng)新的經營理念 174。 報紙、電視、電臺為主 n 推廣重點： 174。 加推新一期鋪位 174。 慶賀提前封頂暨業(yè)主聯(lián)誼活動 ◎租售第三階段 n 目的（效果）： 174。 三人籃球賽 174。 確保升值的商場售價體系 n 公關活動： 174。 首次公開租售火暴 174。 創(chuàng)新的經營理念 174。 報紙、電視、電臺 為主 n 推廣重點： 174。 延續(xù)前期租售旺勢 174。 主力商戶直銷 174。 與電臺合作，每周在現場舉行直播節(jié)目，介紹最新潮流信息或討論熱點話題 174。 創(chuàng)新的規(guī)劃布局 n 公關活動： 174。 項目的投資前景和經營前景 174。 立即引起市場轟動 n 媒體組合： 174。 高調亮相 174。 項目動工新聞發(fā)布會 n 租售策略 174。 本商場的創(chuàng)新經營理念和經營模式研討會 174。 引起無錫全