【正文】 友誼集團(tuán) 中山 服裝： 2630%倒扣率化妝品： 2630%倒扣率 4 先施百貨 秋林百貨、香港先施 中 山 服裝： 2528%倒扣率化妝品： 2530%倒扣率皮具：2628%倒扣率 5 富麗華酒店 友誼集團(tuán) 中心 地上租金：美元每天每平方米 元地下租金：美元每天每平方米 元 6 勝利廣場 大連勝利開發(fā)公司、香港博泰公司 中山 服裝： 2125%倒扣率 7 邁凱樂大連商場 大連商場股份有限公司、日本邁凱樂百貨株式會社 中山 服裝： 2832%倒扣率珠寶：每月每平方米 3 萬元（保底）服裝：每月每平方米 萬元（保底） 8 大世界家居廣場 大連金泰房地產(chǎn)開發(fā)有 限公司 沙河口 地上二層租金：美元每天每天平方米 元地下三 五層租金：美元每天每平方米 元 9 巴黎之春購物中心 大連宏孚大廈有限公司 中山 服裝： 2326%倒扣率化妝品： 2124%倒扣率皮具： 2326%倒扣率珠寶： 1013%倒扣率 10 大連百盛購物中心 大連天河房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、百盛集團(tuán) 沙河口 服裝： 2328%倒扣率化妝品： 2428%倒扣率皮具： 2328%倒扣率 23 大連商業(yè)個案分析 231 大連勝利廣場 位置： 中山區(qū)大連火車站前廣場 開業(yè)日 期： 1998 年 8 月 商場總樓面建筑面積： 147， 000 平方米 樓層： 地上六層，地下三層 營業(yè)時間 ： 上午 9 時至下午 9 時 ※招商條件 從開業(yè)初期至現(xiàn)在陸續(xù)出售店面，地下一層為每平方米人民幣 35， 00045， 000 元，地下二層為每平方米人民幣 30， 000 元，銷售業(yè)績相當(dāng)不錯。而預(yù)計到 20xx 年年底，將會有接近 53 萬平方米的商場新面積落成（見下表） 商場未來供應(yīng)表 開業(yè)年份 中山 沙河口 20xx 年 3 月 ~12 月 229， 000 110， 800 20xx 年 72， 500 16， 0800 總計 331， 500 271， 600 占百份比 55% 45% 大連市主要已開業(yè)商場一覽表 編號 項(xiàng)目名稱 地區(qū) 位置 開業(yè)時間 商場總樓面建筑面積（平方米） 層數(shù)（地上） 層數(shù)（地下） 商場管理形式 1 天津街百貨大樓（北樓） 中山 天津街中段 1930 10， 000 5 1 百貨 1 天津街百貨大樓（南樓） 中山 天津街中段 1930 3， 000 4 無 百貨 2 大連商場 中山 青泥洼橋 20 年前 40， 000 4 1 百貨 3 新友誼商店 中山 人民路 2 號 1988 3， 000 2 1 百貨 4 韓國批發(fā)城 中山 長江路 1990 年以前 7， 500 3 無 店鋪 5 秋林女店 中山 勝利廣場旁 1990 年以前 5， 400 6 1 百貨 6 中興大廈 中山 友好街 42 號 199006 35， 000 7 2 百貨 7 國泰大廈 中山 天津街西段 199401 10,800 6 無 百貨 8 友誼商城 中山 人民路 2 號 199602 12,000 6 2 百貨 9 天倫商廈 中山 天津街西段 199610 13,000 6 無 百貨 10 新華洋商場 中山 青泥洼橋 199705 2,800 3 1 店鋪 11 富麗華酒店商場 中山 人民路中段 1998 年以前 2,000 1 1 店鋪 12 先施秋林 (百貨 ) 中山 青泥洼橋 1998 20,986 9 1 百貨 13 勝利百貨 中山 大連火車站前廣場 199808 147,000 5 3 百貨 14 邁凱樂大連商場 中山 五惠路 199809 50,000 7 1 百貨連店鋪 15 裕景商城 中山 大連火車站前廣場 199905 50,000 1 無 店鋪 16 時代購物中心 中山 港灣街 7 號 199906 13,800 6 1 百貨 17 巴黎之春購物中心 中山 上海路 199910 23,802 4 2 百貨 18 沃爾瑪超市 西崗 奧林匹克廣場 20xx04 17,000 無 1 百貨連店鋪 19 奧林匹克購物廣場 西崗 人民體育場北奧林匹克廣場 20xx04 35,000 無 2 百貨連店鋪 20 大連百盛購物中心 沙河口 西安路 199712 28,000 5 1 百貨 21 家樂福 沙河口 黃河路與西安路交叉口 20xx01 13,000 6 無 百貨 22 華聯(lián)超市 甘井子 金三角 20xx07 15,000 1 無 超市連店鋪 23 通發(fā)毅電子商場 沙河口 黃河路 663 號 20xx03 30,000 3 無 店鋪 24 廣榮商城 沙河口 黃河路 667 號 20xx06 27,000 6 無 百貨 25 全景超市 沙河口 沙河口區(qū)臺山 20xx01 5,500 2 無 超市連店鋪 26 長江廣場 中山區(qū) 長江路 123 號 20xx05 1,700 2 無 店鋪 27 新瑪特購物廣場 中山 青山街 1 號 20xx10 148,000 8 2 百貨連店鋪 28 百年商城 中山 青泥洼橋商業(yè)區(qū) 20xx05 60,000 5 2 百貨 29 奔德大廈 中山 人民路 18,000 4 3 百貨 30 大連世界貿(mào)易大廈 中山 同興街 25 號 20xx10 21,000 7 20 百貨 31 伊都錦 中山 青泥洼橋商業(yè)區(qū) 24,500 6 1 百貨 32 金座廣場 中山 中山路 47 號 30,000 5 1 百貨連店鋪 33 大世界商業(yè)中心 沙河口 五一廣場 20xx05 71,000 4 2 百貨 34 成吉思汗國際購物中心 沙 河口 中山路 552 號 160,000 4 1 百貨 35 榮德國際商城 西崗區(qū) 奧林匹克廣場 20xx10 32,000 無 2 百貨 36 科技廣場美食城 沙河口 黃河路與西安路交匯處 20xx05 7,800 3 無 店鋪 223 市場售價及租金反映 現(xiàn)時各大商場的管理形式是以傳統(tǒng)的百貨公司為主 ,店中店的管理形式在大連市內(nèi)仍未能普及。 22 大連商業(yè)分析 221 大連現(xiàn)時商業(yè)總存量 在調(diào)查的 22 個已開業(yè)的商場項(xiàng)目中，有 17 個是座落于中山區(qū)，其余 5 個分布在西崗、沙河口及甘井子區(qū)。 213 商場相對比較集中 聞名大連以至全國的天津街是大連歷史悠久的傳統(tǒng)的步行街，沿街有天百大樓、天倫商廈、國泰大廈、巴黎之春購物中心、新世界百貨等大型商場。 20xx 年 7 月，民族超市“龍頭老大”北京華聯(lián)超市在大連開業(yè)。 212 超市效應(yīng) 步入 20xx 年，隨著家樂福、沃爾瑪、麥德龍等國際大型零售高相繼落戶大連，大連的商業(yè)競爭也隨之進(jìn)入到一個空前白熱化的階段。大連商場集團(tuán)也推出“不滿意就退貨”的承諾。面對這種市場狀況，國營商場強(qiáng)烈感受到危機(jī)的存在，“危機(jī)”就是危險中存在著 機(jī)會，紛紛調(diào)整了經(jīng)營思路。邁凱樂大連商場因經(jīng)營業(yè)績突出，是大連少數(shù)采用保底扣率合作方式的商場之一，如服裝保底額多訂于 1800 美元 /平方米。 2大連市的商業(yè)分析 21 市場回顧 211 國營商場同合資商場共存 1998 年以前，歷史悠久的天百大樓、大連商場等國營大型商場憑籍貨品全 、信譽(yù)好，在全市商業(yè)起著舉足輕重的作用。大連 XX 項(xiàng)目策劃報告書 第一部分：商用物業(yè) 1大連市概況 11 大連市概況 大連市位于遼寧省南部，遼東半島南端，西北頻臨渤海，東南面向黃海，與山東半島隔海相對，共扼渤海，素有“京津門戶”之稱，北面背依東北大陸，腹地了闊，甚稱“東北之窗”，海、陸、空交通發(fā)達(dá)，十分便利。 大連市區(qū)總面積約 12, 平方公里，人口約 萬人，分 6 個行政區(qū)， 3 個縣級市。隨著超過二十五萬平方米合資商場的引入，大連商業(yè)市場飽受沖擊，原有商場的租賃及銷售市場幾乎不復(fù)存在，代之而來的是商場與商戶共同承擔(dān)曲險的聯(lián)營方式。 合資商場的進(jìn)入，打破了傳統(tǒng)商業(yè)格局，帶來了許多新鮮東西，如科學(xué)的管理、舒適的購物環(huán)境、超級市場、大型游藝區(qū)等，吸引了以年輕人為主的大批消費(fèi)者。天百大樓率先提出“十五條龍服務(wù)”并利用 50 年店慶機(jī)會，推出全場店慶價，創(chuàng)造了營業(yè)額 3 天共 4000 萬的佳績，此舉在中央電視臺黃金時段多次亮相。 進(jìn)入 20xx 年，各大國營、合資商場已先后完成商戶重組及市場定位，競爭同時也細(xì)化了市場，使各大商場均有一定數(shù)量固定的消費(fèi)群體。世界排名前三位零售商巨頭 — 美國的沃爾 瑪、法國的家樂福、德國的麥德龍同時落戶一個城市，這是中國獨(dú)一無二的，在世界上也是少見的。華聯(lián)開業(yè)的意義不只是多了一家商店，而是因?yàn)榫哂小懊褡逍浴?，華聯(lián)的進(jìn)入注定了中、外超市的肉博戰(zhàn)已不可避免。 相比天津街，青泥洼橋商業(yè)街雖然屬于后起之秀，但發(fā)展相當(dāng)迅速，以大連商場、秋林女店、邁凱樂商場、先 施秋林、中山大廈商場為核心的青泥洼橋商業(yè)街逐漸超過天津街成為大連最繁華的商業(yè)街。 222 未來商業(yè)供應(yīng) 大連市正在興建或?qū)涑傻纳虉鲰?xiàng)目主要集中在中山區(qū)及沙河口區(qū)。現(xiàn)時大連市各大商場的租售條件主要以倒扣為主，即營業(yè)額的抽成。但可能會影響商場既定的商品布局和商場的統(tǒng)一管理。目前的進(jìn)場條件是商場抽成 2328%左右。 ※現(xiàn)場氣氛 是目前大連經(jīng)營面積最大、人流最旺、經(jīng)營品種最全的百貨商場。 ※商品布局 樓層圖 A 座 B 座 六樓 卡友中心、教育中心 C 座 六樓 不夜色喜慶宴會廳 五樓 針織館 五樓 不夜城 KTV 酒店 四樓 紳士館 四樓 不夜城中餐廳金泰皇魚翅、火鍋 三樓 青年館 三樓 蒙古烤肉自助餐廳、川小吃 二樓 男女皮鞋 二樓 四季快餐、上海湯包、肯德基 首層 彩妝館 首層 好萊塢影城、咖啡廳、必勝客西餐廳 夾層 少淑女館 夾層 亞惠快餐、大觀園、頤和園、 DQ 冰淇淋、露天劇場 地下一層 淑女裝 地下一層 聯(lián)惠居室用品、旅游一條街、湯姆熊歡樂場世界 地下二層 婦幼館 地下二層 南蘿宮游樂場、威廉士堡、新寶路臺球廳、姆熊歡樂場世界 地下三層 勝利美式量販超市、量販家電、天福茗茶、咖啡廳 、兒童樂場、休閑吧 232 大連大世界家居廣場 位置 ： 沙河口區(qū)五一廣場 4 號 開業(yè)日期： 20xx 年 4 月 21 日 商場總樓面建筑面積： 71， 000 平方米 樓層： 地上五層，地下一層 營業(yè)時間： 上午 9 時至午 8 時 招商條件： 地下一層和地上一層整體出租 ※現(xiàn)場氣氛 商場招商情況良好，進(jìn)場經(jīng)營的商家規(guī)模較大，大部分經(jīng)營品牌產(chǎn)品，產(chǎn)品多為中高檔品牌。 ※商品布局 樓層 商品種類 主要商品品牌 地下一層地上一層 各種建材及散件 （未定） 二層 家裝 銀帆 房地產(chǎn)交易市場 三層 陶瓷潔具 宏明 水具廚具 廚房設(shè)備 雅迪爾 四層 家具 華豐、華夏、野田、興業(yè) 五層 精品家具 羅馬家具 233 大連奧林匹克購物廣場 位置： 大連人民體育場北 開業(yè)日期 ： 20xx 年 4 月 商場總樓面面積： 35， 000 平方米 樓層： 地下二層 東西廣場租金： 元 /M2/天；負(fù)二層： 元 /M2/天 ※現(xiàn)場氣氛 商場硬件較好，女裝屬中檔，男裝略高。商場業(yè)態(tài)較為復(fù)雜，有大型超市、服裝珠寶、眼鏡、各種風(fēng)味餐飲、兒 童游樂區(qū)等，是集購物、餐飲、娛樂、休閑為一體的大型購物中心。 w、 color18 少女裝 地下二層 男裝 都彭、鋒牌、富田亞惠快餐、回轉(zhuǎn)壽司 女裝 餐飲 東廣場 婚紗攝影 時尚經(jīng)典 珠寶 西廣場 茶店 天福茗茶香港眼鏡奧林匹克大藥房寫意空間家化佰草集 眼鏡店 藥房 家具 精品廊 化妝品 總結(jié)： 大連市經(jīng)過多年城市規(guī)劃，對交通、商業(yè)、旅游、 居住環(huán)境都起到理想的城市規(guī)劃格局。 3 項(xiàng)目的商場部份分析 3