【正文】 三、加強(qiáng)建設(shè)管理 建設(shè)管理工作的重點(diǎn)是：工程質(zhì)量、工程進(jìn)度和工程投資。 （ 4）招標(biāo)采購工作是項(xiàng)目管理的核心環(huán)節(jié)，直接影響項(xiàng)目的進(jìn)度和質(zhì)量。 （ 2）充分利用經(jīng)濟(jì)合 同法規(guī)定的各級項(xiàng)目責(zé)任人的權(quán)利和義務(wù)，有效避免 各級責(zé)任人間的沖突和矛盾，加強(qiáng)各級責(zé)任人間的協(xié)調(diào)與配合，使 “責(zé)、權(quán)、利 ”相對等、 “借、用、還 ”相統(tǒng)一的原則得以充分體現(xiàn)。 一、落實(shí)配套資金 項(xiàng)目在執(zhí)行過程中，必須具有嚴(yán)格的配套資金計(jì)劃，具備完善的資金管理制度，并憑借經(jīng)濟(jì)、行政和法律三種約束手段，把配套資金落到實(shí)處。 成都市工程咨詢公司 琉璃場片區(qū)“新居工程”、拆遷安置房項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 36 頁 共 61 頁 2020 年 8 月 第 十 章 工程 建設(shè)管理方案 本 項(xiàng)目是一項(xiàng)涉及面廣、投資大的 安置房 及基礎(chǔ)設(shè)施 建設(shè)工程。 2020 年 9 月，國家建設(shè)部同意我市城市總體規(guī)劃修編后，我市向東、向南發(fā)展步入了正式啟動(dòng)階段。 五、市政配套條件 三環(huán)路、成仁路均按城市干道標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，給、排水等市政管網(wǎng)完善，天然氣、通訊、電力、路燈電纜等埋設(shè)齊全，項(xiàng)目區(qū)管網(wǎng)配套連接方便。 公共交通體系基本完善， 公交 3 路、 77 路、 402 路、 503 路均經(jīng)過這一區(qū)域。項(xiàng)目區(qū)地形地貌對規(guī)劃布局、路網(wǎng)、管網(wǎng)建設(shè)和環(huán)境綠化美化有利。 項(xiàng)目離錦華路二環(huán)路口（新成仁路） 僅 3 公里，錦華路口以錦華城為核心，已形成區(qū)域性商圈。 四、 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 農(nóng)民新居和 拆遷安置房規(guī)劃建設(shè)凈用地面積： 143340 m2 成都市工程咨詢公司 琉璃場片區(qū)“新居工程”、拆遷安置房項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 33 頁 共 61 頁 2020 年 8 月 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)： 新居工程技術(shù)指標(biāo)（不包括配套公共服務(wù)設(shè)施） 項(xiàng)目 單位 數(shù)值 規(guī)劃總建筑面積： m2 588300 地上建筑面積 m2 492530 ①住宅建筑面積 m2 443330 ②商業(yè)建筑面積 m2 49200 地下建筑面積及層數(shù) m2 95770 ①機(jī)動(dòng)車停車面積 m2 93470 ②設(shè)備用房建筑面積 m2 2300 ③地下建筑層數(shù) 層 1 居住戶（套）數(shù) 戶 5300 容積率 建筑密度 ％ 30 綠 地 率 ％ 30 機(jī)動(dòng)車位 個(gè) 3150 ①地上室外停車位 個(gè) 500 ②地下停車位 個(gè) 2650 成都市工程咨詢公司 琉璃場片區(qū)“新居工程”、拆遷安置房項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 34 頁 共 61 頁 2020 年 8 月 第 九 章 建設(shè)條件 一、區(qū) 位條件 項(xiàng)目區(qū)地處成都市城市東南面，東接城東副中心，南臨府河接城南副中心，是貫穿兩中副中心的重要紐帶，項(xiàng)目區(qū)將發(fā)展成為成都中心城城郊結(jié)合部布局合理、設(shè)施配套、環(huán)境優(yōu)美的城市新社區(qū)。 本項(xiàng)目地下建筑為單層。 三 、 主要建 筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方案 本項(xiàng)目高層建筑均采用現(xiàn)澆鋼筋砼剪力墻結(jié)構(gòu)，利用樓、電梯間鋼筋砼剪力墻作為主要抗側(cè)力構(gòu)件，形成整體性能好、抗震能力強(qiáng)、施工簡便且較為經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)澆鋼筋混凝土剪力墻結(jié)構(gòu)體系，剪力墻的抗震等級為 三 級 （多層框架柱抗震等級為二級） 。居住小區(qū)戶型以 7090平方米為主，適當(dāng)建設(shè)少量 60 平方米以下 小戶型 和 90～ 130 平方米大戶型 小戶型。 小區(qū)內(nèi)部布置了適量的低層商業(yè)用房，且商業(yè)裙樓外，其余均為獨(dú)立商業(yè)用房，將商業(yè)和居住適度分 開，同時(shí)也豐富了商業(yè)用房的適宜業(yè)態(tài)。 高層住宅均設(shè)有地下停車場，并設(shè)計(jì)適量地面停車位，多層住宅設(shè)置地面停車位，停車比總計(jì)達(dá)到 以上，其中地下停車位占 80％ 以上。小區(qū)內(nèi)采用較高容積率（ 左右），以提高建筑高度換取較低的建筑密度，形成較大面積的內(nèi)部景觀。其地下停車場和物業(yè)管理用房設(shè)置于新居工程用房內(nèi)。地塊內(nèi)南北兩側(cè)狹長地帶各布置了南北向兩幢 26～ 30 層高層電梯公寓，其中南面臨琉璃街的兩幢和東北角一幢臨小區(qū)道路設(shè)計(jì) 1 層底層臨街商鋪，小區(qū)主入口也布置在臨琉璃街一側(cè)，小區(qū)所有的住戶單元均從此出入口進(jìn)出，地塊西側(cè)布置兩幢樓房，其中外側(cè)的一幢為 30 層高層電梯公寓 （拆遷安置用房） ，內(nèi)側(cè)一幢為 30 層商住混合樓，一二層分別設(shè)計(jì)為社區(qū)集中商業(yè)用房和物管用房。 “五期”規(guī)劃用地位于成昆鐵路以南 50 米，老成仁路和新成仁路之間。四期項(xiàng)目 共布置八幢 26～ 30 層 高層 住宅樓，地塊西側(cè)和東側(cè)北部 3 幢樓房均南北向長條形布置，東南部 5 幢為東西向布置。地塊內(nèi)沿地塊輪廓三幢住宅樓和商業(yè)樓，住宅樓為 23～ 26 層高層建筑，南側(cè)臨街一幢商業(yè)、辦公樓高 7 層，另一商業(yè)樓高 3 層。 已建成的 是 “一期”和“二期”的 多層為主的居住小區(qū)。 一、 總平規(guī)劃方案 新居工程（包括拆遷安置房工程和柳江農(nóng)民新居工程） 用地 全部為二 類住宅用地， 建設(shè)地址位于琉璃場鎮(zhèn)東北部，成昆鐵路以南約 50 米，三環(huán)路以北，洗瓦堰和新成仁路之間。） 用地規(guī)模 本項(xiàng)目主要還款資金來源為原配置 700畝土地的凈收益和中錦公司在華新村 7 組、包江橋村 10 組和東光村 5 組的配置土地。按照人均 70 平方米 （包括公攤面積） 建設(shè)拆遷安置房，需建設(shè)拆遷安置房和新居共 423780 平方米，考慮到拆遷中的不可遇見因素， 以及安置后農(nóng)民就業(yè)配置一定量經(jīng)營用房 ，本項(xiàng)目按照 588300 平方米的規(guī)模建設(shè)安置房和農(nóng)民新居，按容積率 建設(shè)，本項(xiàng)目共占地約 311 畝 （根據(jù)《城鄉(xiāng)一體化新居工程可行性研究報(bào)告》，“柳江新居”規(guī)劃 占地 公頃，合 畝，規(guī)劃總建筑面積 158967平方米 。 柳江新居安置麻柳灣 2 組，琉璃村 6 組，包江村 1 組，農(nóng)民人口共計(jì) 3054 人。 占地面積 311 畝 總建筑面積 588300 平方米 容積率 （ 二 ）配套道路及管線工程 道路寬 25 米，長 840 米，占地 21000 平方米 道路交通標(biāo)線總長 840 米 路燈 42 組 管線總長 50880 米，其中： 雨水管線長 1680 米， DN6001000 自來水管線長 1680 米， DN100250 污水管線總長 2184 米， DN400600 天然氣管線總長 1680 米， DN89159 電力管線總長 1680 米 成都市工程咨詢公司 琉璃場片區(qū)“新居工程”、拆遷安置房項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 29 頁 共 61 頁 2020 年 8 月 通訊管線總長 840 米 （ 三 ） 新居配套工程總建筑面積 約 51400 平方米 其中 ： 辦事處（一處），占地面積 5621 平方米 ，總建筑面積 5000 平方米 派出所（一處），占地面積 4169 平方米，總建筑面積 3357 平方米 中小學(xué)（各一處），總占地面積 38782 平方米，按容積率 測算，總建筑面積 27923 平方米。 二、建設(shè)規(guī)模 本項(xiàng)目 由新居工程、拆遷安置房和公建配套設(shè)施組成，分為五期建設(shè)實(shí)施，其公建配套為 中小學(xué)、幼兒園、農(nóng)貿(mào)市場、辦派綜合樓等。 綠化工程主 要包括道路兩側(cè)綠化，主要道路節(jié)點(diǎn)及重要位置綠化，綠化用地面積 26000 平方米。 農(nóng)貿(mào)市場 成都市工程咨詢公司 琉璃場片區(qū)“新居工程”、拆遷安置房項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 28 頁 共 61 頁 2020 年 8 月 新建農(nóng)貿(mào)市場一處，占地面積 4791 平方米，容積率 測算，總建筑面積6707 平方米。 中小學(xué) 新建中小學(xué)一所，總占地面積 38782 平方米，按容積率 測算，總建筑面積 27923 平方米。 （ 三 ）新居配套工程 辦事處 新建辦事處一處，占地面積 5621 平方 米，按容積率 測算，總建筑面積5000 平方米。 3）電力管線 電力管線總長 1680 米， 10 kV35kV，在道路西南側(cè)布置。 2）雨水管線 雨水管線總長 1680 米，在道路西南側(cè)布置，雨水管管徑為 DN6001000 （ 2）專業(yè)管線工程 1）自來水管線 自來水管線總長 1680 米，在道路西南側(cè)布置，自來水管管徑為 DN100 管網(wǎng)工程 （ 1）排水工程 區(qū)內(nèi)各種管線均與城市管線系統(tǒng)并網(wǎng)，分別通過三環(huán)路和成仁路上的現(xiàn)狀管線接入，污水排入烏龜碑污水廠處理，雨水排入府河、洗瓦堰。 （ 2）交通標(biāo)志 道路標(biāo)線工程總長 840 米。 柳江拆遷安置房安置琉璃場鎮(zhèn)改造拆遷，安置人 口共計(jì) 3000 人。 鑒于土地市場價(jià)格的不確定性，以及規(guī)劃容積率條件 未來確定，本項(xiàng)目新增土地出讓價(jià)格按照 300 萬元 /畝估算，并估計(jì)每 年保持 5％的上漲幅度。按容積率 測算，預(yù)測土地價(jià)格為 520萬元 /平方米。本項(xiàng)目你拍賣土地住宅開發(fā)上市時(shí)間約為 2020～ 2020年，據(jù)一般估計(jì)，目前成都市房地產(chǎn)市場經(jīng)過短暫調(diào)整后，仍然保持平穩(wěn)增長態(tài)勢，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目實(shí)際銷售價(jià)格不低于根據(jù)目前 市場行情的股價(jià)。本項(xiàng)目擬拍賣土地位于三環(huán)路內(nèi)側(cè)，周邊有大面積綠地，居住環(huán)境良好 。 （ 2） 假設(shè)開發(fā)法 假設(shè)開發(fā)法基本原理是：假設(shè)在正常情況下，地產(chǎn)被開發(fā)為某類不動(dòng)產(chǎn)，在不動(dòng)產(chǎn)售價(jià)中扣除建 筑費(fèi)，合理的利潤、利息、稅費(fèi)以及相關(guān)費(fèi)用等余下的卻成都市工程咨詢公司 琉璃場片區(qū)“新居工程”、拆遷安置房項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 25 頁 共 61 頁 2020 年 8 月 為地產(chǎn)價(jià)值。 3）地價(jià)計(jì)算 銷售價(jià)格測算表 項(xiàng) 目 價(jià) 格 備 注 交易單價(jià)（按起拍價(jià)） 450 萬元 /畝 含出讓金 交易情 況修正系數(shù) 交易時(shí)期修正系數(shù) 區(qū)域因素修正系數(shù) 個(gè)別因素修正系數(shù) 修正單價(jià) 230 萬元 /畝 用市場比較法對開發(fā)地塊的價(jià)格進(jìn)行分析測算，其初期平均價(jià)格按 226 萬元 /畝左右，預(yù)計(jì)隨著城市不斷向東發(fā)展和基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善，以及時(shí)間因素，土地價(jià)值將保持上升趨勢。 實(shí)例地塊與本項(xiàng)目涉及土地比較表 ● 基本情況 項(xiàng)目內(nèi)容 實(shí) 例 本項(xiàng)目 位 置 望江路地塊 （一環(huán)路以外、二環(huán)路以內(nèi)） 沙河 堡 地塊 （二環(huán)路以外、三環(huán)路以內(nèi)） 地域區(qū)分 較 好 稍差 用地性質(zhì) 住宅 住 宅 出讓價(jià)（起拍價(jià)） 265 萬元 /畝 450 萬元 /畝 成交價(jià) 940 萬元 /畝 出讓時(shí)間 2020 2020 地 勢 平 坦 有起伏 地 質(zhì) 普 通 普 通 水、電、路、氣通 良 好 良 好 ● 交易情況 交易情況 正常交易 正常交易 修正系數(shù) 估計(jì)正常 估計(jì)正常 ● 交易時(shí)間 交易情況 2020 年 2020 年 （每年上漲 5%） 10％ 10％ ● 區(qū)域因素 自然因素 較好 稍差 社會(huì)環(huán)境 較好 稍差 道路交通 較好 稍差 配套條件 較 好 稍差 教育配套 較好 稍差 成都市工程咨詢公司 琉璃場片區(qū)“新居工程”、拆遷安置房項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 24 頁 共 61 頁 2020 年 8 月 環(huán)境衛(wèi)生 較好 稍差 景 觀 較好 稍差 規(guī)劃限制 相同 相近 修正系數(shù) 100 76 ● 其他個(gè)別因素對比：實(shí)例地塊面積較小，建筑容積率可以略高，本項(xiàng)目地塊面積較大，容積率不可能過高，實(shí)例地塊比本項(xiàng)目開發(fā)地塊有一定的優(yōu)勢，此外，實(shí)例地塊更靠近市中心，開發(fā)條件及其他配套條件優(yōu)于本項(xiàng)目地塊。 1） 測算的方法 本項(xiàng)目土地價(jià)格＝實(shí)例地價(jià)格交易情況修正系數(shù)交易時(shí)間修正系數(shù)區(qū)域 因素修正系數(shù)個(gè)別因素修正系數(shù) 2） 實(shí)例住宅情況及本項(xiàng)目情況比較 實(shí)例 1：望江路、白塔路、太平南街地塊 住宅用地，位于一、二環(huán)路之間府河市區(qū)出口段南岸， 2020 年拍賣，起拍價(jià)為 265 萬元