【正文】 總建筑面積 27923 平方米。 綠化工程主 要包括道路兩側(cè)綠化，主要道路節(jié)點(diǎn)及重要位置綠化，綠化用地面積 26000 平方米。 中小學(xué) 新建中小學(xué)一所，總占地面積 38782 平方米，按容積率 測(cè)算，總建筑面積 27923 平方米。 3）電力管線 電力管線總長(zhǎng) 1680 米， 10 kV35kV，在道路西南側(cè)布置。 管網(wǎng)工程 （ 1）排水工程 區(qū)內(nèi)各種管線均與城市管線系統(tǒng)并網(wǎng)，分別通過(guò)三環(huán)路和成仁路上的現(xiàn)狀管線接入，污水排入烏龜碑污水廠處理，雨水排入府河、洗瓦堰。 柳江拆遷安置房安置琉璃場(chǎng)鎮(zhèn)改造拆遷，安置人 口共計(jì) 3000 人。按容積率 測(cè)算，預(yù)測(cè)土地價(jià)格為 520萬(wàn)元 /平方米。本項(xiàng)目擬拍賣土地位于三環(huán)路內(nèi)側(cè)，周邊有大面積綠地，居住環(huán)境良好 。 3）地價(jià)計(jì)算 銷售價(jià)格測(cè)算表 項(xiàng) 目 價(jià) 格 備 注 交易單價(jià)（按起拍價(jià)） 450 萬(wàn)元 /畝 含出讓金 交易情 況修正系數(shù) 交易時(shí)期修正系數(shù) 區(qū)域因素修正系數(shù) 個(gè)別因素修正系數(shù) 修正單價(jià) 230 萬(wàn)元 /畝 用市場(chǎng)比較法對(duì)開發(fā)地塊的價(jià)格進(jìn)行分析測(cè)算，其初期平均價(jià)格按 226 萬(wàn)元 /畝左右，預(yù)計(jì)隨著城市不斷向東發(fā)展和基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善，以及時(shí)間因素，土地價(jià)值將保持上升趨勢(shì)。 1） 測(cè)算的方法 本項(xiàng)目土地價(jià)格＝實(shí)例地價(jià)格交易情況修正系數(shù)交易時(shí)間修正系數(shù)區(qū)域 因素修正系數(shù)個(gè)別因素修正系數(shù) 2） 實(shí)例住宅情況及本項(xiàng)目情況比較 實(shí)例 1：望江路、白塔路、太平南街地塊 住宅用地，位于一、二環(huán)路之間府河市區(qū)出口段南岸， 2020 年拍賣，起拍價(jià)為 265 萬(wàn)元 /畝（含出讓金）。 市場(chǎng)分析 目前郊區(qū)開發(fā)建設(shè)用地已被眾多開發(fā)商看好，向東向南發(fā)展是城市總體規(guī)劃確定的方向，近年來(lái)由于的沙河整治和東郊企業(yè)的搬遷，使的該區(qū)域的環(huán)境越來(lái)越 好，開發(fā)前景逐漸明朗，開發(fā)逐步升溫。近兩三年來(lái)，推出 的開發(fā)地塊大部分都在二環(huán)兩側(cè)甚至三環(huán)兩側(cè)，反映成都市工程咨詢公司 琉璃場(chǎng)片區(qū)“新居工程”、拆遷安置房項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 22 頁(yè) 共 61 頁(yè) 2020 年 8 月 了房地產(chǎn)開發(fā)趨勢(shì)和市場(chǎng)走向。 土地價(jià)格差 琉璃場(chǎng)場(chǎng)鎮(zhèn)土地價(jià)格目前與隔沙河相望的成都市中心區(qū)土地價(jià)格相差較大，市區(qū)二環(huán)路以內(nèi)、一環(huán)路以外商住用地的價(jià)格已達(dá)到 150260 萬(wàn)元 /畝，并且還處于上升趨勢(shì)。琉璃場(chǎng)場(chǎng)鎮(zhèn)位 于沙 河 和府河的交界處，優(yōu)越的地理位置，良好的自然環(huán)境和近年來(lái)形成的便利的主干交通路網(wǎng)，配套基礎(chǔ)設(shè)施完善后，將使該區(qū)域開發(fā)條件由相對(duì)劣勢(shì)變?yōu)橄鄬?duì)優(yōu)勢(shì)。 琉璃場(chǎng)場(chǎng)鎮(zhèn)，由于歷史的原因，長(zhǎng)期處于城鄉(xiāng)接合部，舊城改造和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)起步較晚，城市用地和農(nóng)村穿插交錯(cuò)，大中型工業(yè)企業(yè)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)雜處，建筑雜亂破舊。 （二） 用地性質(zhì) 琉璃場(chǎng)場(chǎng)鎮(zhèn)片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃，該地塊用途以 商住 用地為主，共 580 畝。項(xiàng)目區(qū)涉及成都市城區(qū)用地，為未來(lái) 10 年成都市經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的十分重要的資源。 （二） 增值收益分析 綜合《資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告》的結(jié)論，本項(xiàng)目具有較高的增值收益，其主要原因如下： 政策性因素 本次評(píng)估涉及成都 市城鄉(xiāng)一體化公共設(shè)施管理一期項(xiàng)目，是按照市政府、成都市工程咨詢公司 琉璃場(chǎng)片區(qū)“新居工程”、拆遷安置房項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 19 頁(yè) 共 61 頁(yè) 2020 年 8 月 城市規(guī)劃、城市功能定位和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，由成都市、區(qū)政府投資設(shè)立的國(guó)有獨(dú)資公司（資產(chǎn)占有方），對(duì)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的農(nóng)村集體土地按照統(tǒng)一的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行征地補(bǔ)償、土地平整以及市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，達(dá)到土地出讓標(biāo)準(zhǔn)后，以公開拍賣方式有償出讓，取得土地開發(fā)、整理收益。 成都市工程咨詢公司 琉璃場(chǎng)片區(qū)“新居工程”、拆遷安置房項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 18 頁(yè) 共 61 頁(yè) 2020 年 8 月 《資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書》通過(guò)對(duì)拍賣地塊進(jìn)行市場(chǎng)比較法和剩余法進(jìn)行分析，本項(xiàng)目地塊的綜合單價(jià)為 280 萬(wàn)元 /畝。 本項(xiàng)目養(yǎng)老院的服務(wù)半徑為 公里，大致為北至錦江區(qū)沙河，西至 府河（高新區(qū)界）。 提供高標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)服務(wù)和老年護(hù)理服務(wù)。 養(yǎng)老院主要提供社會(huì) 有償 代養(yǎng)老人服務(wù) ，提供全托和日托服務(wù) 。片區(qū) 1 公里范圍內(nèi)還有城東客運(yùn)站、錦江區(qū)勞動(dòng)力市場(chǎng)、東郊?xì)泝x館等設(shè)施。 成都市工程咨詢公司 琉璃場(chǎng)片區(qū)“新居工程”、拆遷安置房項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 16 頁(yè) 共 61 頁(yè) 2020 年 8 月 第 六 章 擬設(shè)福利機(jī)構(gòu) 概況 一、 名稱： 成都市錦江區(qū)皇經(jīng)樓 配套 養(yǎng)老院 （暫定名） 二、選址 錦江區(qū)琉璃鄉(xiāng)皇經(jīng)樓村 3 組 。項(xiàng)目建成后服務(wù)于 該區(qū)域及周邊區(qū)域。 另一方面，老年人 老年撫養(yǎng)比 逐步增加，成都地區(qū)已達(dá)到 12％以上，空巢老年人家庭逐步增多， 因此，除了增加老年人社會(huì)保障水平，增加其養(yǎng)老收入外，養(yǎng)老 老人服務(wù)和養(yǎng)老方式 也必須逐步改變。 老齡化是未來(lái)我國(guó)社會(huì)的突出問(wèn)題， 目前包括成都市在內(nèi)的我國(guó)許多地區(qū)60 歲以上老齡人口都接近或超過(guò)了 10％ （成都市為 ％） ，進(jìn)入了老齡化社會(huì)的門檻。 在使農(nóng)民集中居住、改善居住條件和生產(chǎn)方式的同時(shí)，還需要提高社會(huì)福利水平，提高群眾 生活水平， 落實(shí)失地農(nóng)民的社會(huì)保障措施，加快其融入城市生活。 二、項(xiàng)目建設(shè)的必要性 （一）項(xiàng)目建設(shè)是我市統(tǒng)籌 城鄉(xiāng)發(fā)展 ，推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化戰(zhàn)略實(shí)施的要求 黨的十七大報(bào)告 提出了“ 建立以工促農(nóng)、以城帶鄉(xiāng)長(zhǎng)效機(jī)制，形成城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展一體化新格局 ”的 方針和要求， 統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化是打破城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)、加快農(nóng)業(yè)和農(nóng)村發(fā)展、促進(jìn)農(nóng)民富裕的根本途徑。 “新居工程”實(shí)施后，該區(qū)域城市面貌得到根本改觀， 逐步 與中心城區(qū)融為一體， 琉璃場(chǎng)鎮(zhèn)風(fēng)貌得到根本整治，城市商業(yè)和居住小區(qū)的形象初步呈現(xiàn)。“新居工程” 著眼于統(tǒng)籌城鄉(xiāng)規(guī)劃、統(tǒng)籌城建建設(shè)，切實(shí)解決“三農(nóng)”問(wèn)題，通過(guò)農(nóng)民新居及配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，使得土地得到集中整理，增強(qiáng)中心城區(qū)的承載力，同時(shí)加快推進(jìn)城市化進(jìn)程，組織農(nóng)民向非農(nóng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，切實(shí)改變城鄉(xiāng)二元化的結(jié)構(gòu)特征，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展。 近年來(lái)， 隨著城市建設(shè)進(jìn)程的不斷推進(jìn)，包括 皇經(jīng)社區(qū) 、琉璃老 場(chǎng)鎮(zhèn)在內(nèi)不項(xiàng)目周邊區(qū)域城市面貌取得了極大改觀，新居工程逐步建成，近郊居民實(shí)現(xiàn)了由農(nóng)民向新市民的身份轉(zhuǎn)變，人居環(huán)境不斷 提升 ，周邊多個(gè)大中 型 商品住宅樓盤已成都市工程咨詢公司 琉璃場(chǎng)片區(qū)“新居工程”、拆遷安置房項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 12 頁(yè) 共 61 頁(yè) 2020 年 8 月 建成入駐， 石勝路等城市主干路相繼建成，片區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施配套公共服務(wù)設(shè)施不斷完善， 城市住宅新區(qū)的雛形已初步顯現(xiàn)。依托南心片區(qū)，定位為城市南部副中心片區(qū)東部組團(tuán)，總部經(jīng)濟(jì)擴(kuò)展區(qū)和錦江風(fēng)貌帶的重要組成部分。轄區(qū)有企業(yè) 69 家，有省農(nóng)科院、市社科院等科研教育機(jī)構(gòu) ，錦江體育公園、成都國(guó)際賽車場(chǎng)等也位于該區(qū)域內(nèi) 。 2020 年， 全 區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到 16767 元，同比增長(zhǎng) ％ ?？?cè)丝? 萬(wàn)人（戶籍人口）。 2020 年 ， 全區(qū)實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 億元，比上年增長(zhǎng) %，其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，第三產(chǎn)業(yè)（服務(wù)業(yè)）增加值 億元，比上年分別增長(zhǎng) ％、 ％和 ％。 錦江區(qū) 駐有各種類型的公司地區(qū)總部及其分支機(jī)構(gòu) 169 家。一個(gè)匯聚人流、物流、信息流、技術(shù)流、資金流，并高速運(yùn)行發(fā)展的投資熱土，正在逐步形成。 錦江區(qū) 內(nèi)平均海拔 500 米，其西北部地勢(shì)平坦，為成都市的商貿(mào)繁華區(qū)域，東南多為淺丘，年平均氣溫 ℃，年降雨量 800－ 1000 毫米。為充分發(fā)揮融資平臺(tái)的作用，城投集團(tuán)除 建立和 加強(qiáng) 了 與國(guó)家開發(fā)銀行 、中國(guó)工成都市工程咨詢公司 琉璃場(chǎng)片區(qū)“新居工程”、拆遷安置房項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 8 頁(yè) 共 61 頁(yè) 2020 年 8 月 商銀行 、 中國(guó)建設(shè)銀行 建行、 中國(guó)銀行等金融機(jī)構(gòu)的良好合作關(guān)系。 （ 3）“ 賴家店場(chǎng)鎮(zhèn) ” 改造工程。該工程建設(shè)包括 22 個(gè)新居點(diǎn)建設(shè)和 4 個(gè)場(chǎng)鎮(zhèn)改造以及公共設(shè)施和市政配套。 集團(tuán)完成了 沙河綜合整治工程、文殊坊街區(qū)建設(shè)、管線工程、天然氣建設(shè)和限價(jià)商品房建設(shè)等一大批市政、環(huán)境建設(shè)項(xiàng)目，多項(xiàng)工程獲得國(guó)際、國(guó)內(nèi)大獎(jiǎng) 。 成都市工程咨詢公司 琉璃場(chǎng)片區(qū)“新居工程”、拆遷安置房項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 6 頁(yè) 共 61 頁(yè) 2020 年 8 月 核準(zhǔn)的經(jīng)營(yíng)范圍：成都市城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施的建設(shè)、投融資及相關(guān)自籌經(jīng)營(yíng)管理；項(xiàng)目招標(biāo)，項(xiàng)目投資咨詢、其他基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的投資。城投集團(tuán)調(diào)整為具融資和資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理職能的公司，由國(guó)資委授權(quán)繼續(xù)對(duì)市干道指揮部、中房成都公司以及其控股的市燃?xì)夤景闯鲑Y比例履行出資人職責(zé)。 2020 年 6 月 16 日 ， 經(jīng)成都市委、市政府批準(zhǔn)，根據(jù)成都市人民政府辦公廳成辦發(fā)〔 2020〕 103 號(hào)文件 成立 。公司的主要經(jīng)營(yíng)思路是 以客戶為中心，勇于承擔(dān)社會(huì)責(zé)任 ，以專業(yè)化的服務(wù)實(shí)現(xiàn)自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧、自我發(fā)展 ，成都市工程咨詢公司 琉璃場(chǎng)片區(qū)“新居工程”、拆遷安置房項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 5 頁(yè) 共 61 頁(yè) 2020 年 8 月 努力 實(shí)現(xiàn) 經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的 雙豐收 。 二、 企業(yè) 基本情況 成都城投資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理有限公司 前身為成都市干道建設(shè)指揮部下屬企業(yè)，2020 年，城投集團(tuán)組建后，成為城投集團(tuán)全資子公司。 綜上，項(xiàng)目的建設(shè)是必要的，也是可行的。 本項(xiàng)目實(shí)施完成后， 開發(fā)銀行貸款由全市新居工程統(tǒng)籌償還，以項(xiàng)目配置土地償還開發(fā)銀行貸款，還款來(lái)源充足可靠。 2020 年底前，全部工程竣工，并交付安置使用 。 成都市工程咨詢公司 琉璃場(chǎng)片區(qū)“新居工程”、拆遷安置房項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 2 頁(yè) 共 61 頁(yè) 2020 年 8 月 （三） 前期工作實(shí)施計(jì)劃 琉璃場(chǎng)片區(qū)“新居工程”、拆遷安置房 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 （修改） 編制在 2020 年 8 月完成。 六、可研報(bào)告的編制依據(jù)及研究范圍 我公司受 成都城投資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理有限公司 的委托，對(duì)其擬建的 成都市錦江區(qū)皇經(jīng)樓養(yǎng)老院建設(shè)項(xiàng)目 進(jìn)行可行性研究，研究?jī)?nèi)容主要包括：項(xiàng)目選址、功能服務(wù) 半徑；項(xiàng)目建設(shè)的必要性、擬建設(shè)福利機(jī)構(gòu)的運(yùn)作模式、組織結(jié)構(gòu)、人員配備；建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模；建設(shè)條件；擬建福利機(jī)構(gòu)與對(duì)其他福利機(jī)構(gòu)的關(guān)系和影響；項(xiàng)目建設(shè)總投資；資金來(lái)源等。 目 錄 第一章 項(xiàng)目總論 .....................................................................................0 第二章 編制說(shuō)明 .................................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。項(xiàng)目建成后將不僅服務(wù)于新居工程，同時(shí)服務(wù)于周邊區(qū)域，以完善該區(qū)域的 社會(huì)化養(yǎng)老服務(wù)體系 ， 滿足 群眾 的養(yǎng)老需求 ，提高 養(yǎng)老質(zhì)量 ，提升社會(huì)福利水平。 配套道路及管網(wǎng)工程 （ 1）道路寬 25 米，長(zhǎng) 840 米， 道路交通標(biāo)線總長(zhǎng) 840 米 ， 路燈 42 組 （ 2）管線總長(zhǎng) 9744 米，其中： 雨水管線長(zhǎng) 1680 米， DN6001000 自來(lái)水管線長(zhǎng) 1680 米， DN100250 污水管線總長(zhǎng) 2184 米， DN400600 天然氣管線總長(zhǎng) 1680 米， DN89159 電力管線總長(zhǎng) 1680 米 通訊管線總長(zhǎng) 840 米 新居配套工程總建筑面 積 約 51400 平 方米 辦事處（一處）總建筑面積 5000 平方米 派出所（一處）總建筑面積 3357 平方米 中小學(xué) （