【正文】 統(tǒng)計局公布的15個副省級城市和4個直轄市中，位列西部第一，比列第2位的重慶市高出了533元。從我國的實際國情出發(fā)，如何解決老年人的養(yǎng)老問題，成為社會各界廣泛關(guān)注的問題，各級政府更是極為重視此問題。在這成都市現(xiàn)有的165萬老年人口中，如果有百分之一的老人愿意入住養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)怡養(yǎng)天年，最起碼要建設(shè)10個“秋麗”這樣規(guī)模的養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)，才能基本滿足需求。目前我國社區(qū)中的診所，%的老人需要，%的老人得到服務(wù)；保健指導，%的老人需要，%的老人得到服務(wù)；家庭病床，%的老人需要，%的老人到服務(wù)；定期體檢，%的老人需要，%的老人得到服務(wù)；應(yīng)急服務(wù)，%的老人需要，%的老人得到服務(wù)。 再過20年。以上數(shù)據(jù)表明，成都的房地產(chǎn)業(yè)是一個有著較強吸引力的市場，這樣的領(lǐng)域中必然存在的眾多的競爭者，我們耳熟悉能詳?shù)乃{光集團、遠大房產(chǎn)、華信大足、朝樣房產(chǎn)、成房置業(yè)、大行宏業(yè)、元亨房產(chǎn)、潮蓉實業(yè)、誠裕房產(chǎn)、世家機構(gòu)、現(xiàn)代房產(chǎn)、川喜實業(yè)、禾瑞營銷、中房成都公司等，無一不是該行業(yè)中的精英。 %；新開工項目446個，%；，%；，%；，%；，%。2005年全市商品房交易均價3173元/平方米，%；商品住宅交易均價2875元/平方米，%。據(jù)統(tǒng)計，2001年～%、%，%、%。（2）、房地產(chǎn)市場的競爭分析 面對機會和市場空白，民間資金正紛紛進入該領(lǐng)域掘金。 ”成都市民政局社會福利處處長李斌認為，老年產(chǎn)業(yè)也是朝陽產(chǎn)業(yè)，未來幾年時間內(nèi)，可能會有上億民間資金進入養(yǎng)老業(yè)。當然，面對如此大的商機，不可能只有“秋麗”獨具慧眼，各方發(fā)現(xiàn)機遇的投資者也都蠢蠢欲動：也許是看到了成都市民對五朵金花環(huán)境的偏愛，06年9月，一家私人投資興建的荷塘老年公寓正式接受老人的登記。社區(qū)養(yǎng)老的優(yōu)勢：；；，增強雙方的安全感；，減輕政府的負擔；，為社會提供就業(yè)空間； 可以說，“秋麗”的這一項目將要開墾的幾乎是一片處女地，這對于“秋麗”公司的進入無疑將是一個極其有利的局面。據(jù)悉，本次調(diào)整后，成都市退休職工每月的養(yǎng)老金至少將上調(diào)100—300余元不等，平均每月增加175元，上調(diào)幅度為30％左右，而本次未納入調(diào)整的，將在明年進行調(diào)整。而另一方面，成都市社會保障制度逐步完善，國家加大了對低收入群體的保障措施，進一步落實了低保金的社會發(fā)放，%，居各項收入增幅之首。 2005年最新統(tǒng)計結(jié)果顯示，%。在最早進入老齡化城市的上海，1999年60歲以上老人已達238 萬，占全市人口的18 % 。隨著老齡化社會的來臨，老年人口已經(jīng)成為一個有其特殊需求的龐大群體，人口老齡化壓力將開始顯現(xiàn)并不斷加重。四川新聞網(wǎng)成都商報訊　　（記者張睿）《成都市“十一五”人口和計劃生育事業(yè)發(fā)展規(guī)劃》日前出臺。十一五期間 成都人口老齡化壓力將顯現(xiàn) 再過20年。第四，投資投機性需求仍很旺盛。今后幾年成都市國民經(jīng)濟將保持穩(wěn)健的運行，房地產(chǎn)需求總量不僅不會下降，而且仍呈現(xiàn)旺盛的需求局面。 第三，要看城市的經(jīng)濟環(huán)境，是否有穩(wěn)步發(fā)展的經(jīng)濟，是否能給人們充足的創(chuàng)業(yè)機遇。從國內(nèi)外評價宜居城市的指標體系分析來看，我們認為，我國宜居城市應(yīng)具備“三大環(huán)境”基本特質(zhì)，即怡人的自然環(huán)境、豐富的人文環(huán)境和良好的經(jīng)濟環(huán)境。 據(jù)最新的《成都五城區(qū)住房狀況及需求調(diào)查報告》顯示，成都市商品房市場中，%、%、%，呈逐年增長態(tài)勢。 而成都作為一座“來了就不想走”的古蜀文化城市，現(xiàn)正吸引著大批的老年人來此養(yǎng)老?！拔覀冞@兒住了200多位老人，不僅有省內(nèi)各市、縣的，還有來自上海、山東、西藏、河北的外地老人?！俺啥拣B(yǎng)老院好，生活方便，價格也適中。而成都因為氣候宜人、經(jīng)濟較發(fā)達且養(yǎng)老成本低，可能在未來20年成為全國退休老人的最佳養(yǎng)老地之一。這是2005年成都市戶籍60歲以上老年人口數(shù)，%。 中國老齡科學研究中心特邀研究員、民進會員對如何實現(xiàn)老有所養(yǎng)問題的研究指出，養(yǎng)老仍應(yīng)以家庭為主，機構(gòu)養(yǎng)老不宜為首選方向。2005年黨的十六屆五中全會《關(guān)于制定國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃的建議》中指出：要認真研究制定應(yīng)對人口老齡化的政策措施。 其次，黨和政府十分重視老有所養(yǎng)問題。 據(jù)2005年第一次全國經(jīng)濟普查顯示:2004年，%排列世界第六位，雖然人均GDP卻排名在世界第100位之后，只有全世界人均GDP的五分之一?！獓窠?jīng)濟的快速發(fā)展，為社區(qū)養(yǎng)老奠定了日益堅實的經(jīng)濟基礎(chǔ) (2)、經(jīng)濟發(fā)展 可以預(yù)見，未來的幾十年中，我國的人口老化問題將更加嚴重。同這些國家相比，我國人口的老齡化程度還不是很嚴重，但由于特殊的國情，我國卻即將或已經(jīng)成為世界上老齡化程度最快的國家。人口老齡化是世界化的發(fā)展趨勢。(1)、人口老齡化趨勢 養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)涉及的一些宏觀環(huán)境分析 三、項目市場背景與市場情況分析 2002年，美國西北大學獲MBA學位。1997年～1998年，在重慶龍東寺塔陵公司人副總經(jīng)理； 1986年～1996年，自己辦廠、開公司，任經(jīng)理； 1980年～1986年，就業(yè)于綿竹市鐘表電器公司，任分公司經(jīng)理； 劉可先生于1942年12月22日出生于四川省邛崍市，曾就讀于重慶建筑工程學院，系大學本科畢業(yè)，具有高級工程師職稱，中共黨員。2)、副總經(jīng)理劉可先生 張敏隆先生1940年4月13日出生于成都市龍泉驛區(qū)同安鄉(xiāng)。1)、董事長兼總經(jīng)理張敏隆先生 管理隊伍 公司在開展殯葬服務(wù)的過程中，保持了經(jīng)常性聯(lián)系的潛在客戶有近8萬人。本公司的宗旨與使命是——專業(yè)性的從事老年服務(wù)業(yè)務(wù)，通過不斷延伸的老年服務(wù)，構(gòu)造在銀色市場中最完整的服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈，在老年化趨勢明顯得不償失“后工業(yè)化社會”中，為不斷增長的市場需要提供全方位的老年服務(wù)。 經(jīng)過在殯葬服務(wù)業(yè)領(lǐng)域的6年經(jīng)營，公司以成為這項業(yè)務(wù)領(lǐng)域中的絕對領(lǐng)先者。 四川秋實開發(fā)實業(yè)股份有限公司目前已是西部地區(qū)最大的、有著完整硬件設(shè)施和配套服務(wù)的殯葬服務(wù)企業(yè)。 這兩個項目完成后，將使公司的年營業(yè)收入從現(xiàn)在的3000余萬元上升到8000余萬元，并可實現(xiàn)公司長期發(fā)展戰(zhàn)略中的第二階段發(fā)展目標之要求。使以塔位銷售為主的經(jīng)營收入穩(wěn)定增長。擁有2個全資子公司和一個控股公司。 實現(xiàn)以上銷售和利潤目標，由于銷售市場廣闊，市場需求旺盛，經(jīng)過專業(yè)的對本項目的投資分析，實現(xiàn)本計劃書的市場風險不超過3%。 這一項目的開發(fā)將是一舉多得：一是為公司找到了新的利潤增長點；二是延伸了公司的產(chǎn)業(yè)鏈，完善了老年產(chǎn)業(yè)服務(wù)體系；三是提升了“秋實”公司的知名度，為公司的未來發(fā)展開拓市場做出貢獻。老年公寓和養(yǎng)老機構(gòu)存在資金投入不足、管理不善等問題。一些老年公寓和養(yǎng)老機構(gòu)建筑老化，設(shè)施不全。 有的老年公寓環(huán)境優(yōu)美，設(shè)施齊全，服務(wù)較好，但是租售價位較高，有的月租價高達2000－3000元，很多老年人只好望洋興嘆。目前老年公寓和養(yǎng)老機構(gòu)的建設(shè)還沒有例入各個城市的總體規(guī)劃，缺乏從中國老年人的特點和需求出發(fā)，而制定的科學合理的建設(shè)規(guī)劃。老年公寓的建設(shè)供不應(yīng)求。 1990年開辦的浦東老年公寓，是全國首批老年公寓之一，目前全市養(yǎng)老院和老年公寓的床位已達2萬多張，相當現(xiàn)有老年人口的1％。隨著我國經(jīng)濟的迅速發(fā)展和生活水平的提高，對老年公寓的需求的不斷增長，老年公寓在一些城市也相繼發(fā)展起來，如北京太陽城國際老年公寓，是北京市規(guī)模最大的獨立老年公寓。老年公寓的租售方式，可以由老人的舊房置換、舊房出租、返本銷售入住等進行資金運轉(zhuǎn)。要依據(jù)老年人不同的經(jīng)濟和健康條件以及需求，建設(shè)不同檔次的老年公寓住宅。該醫(yī)院應(yīng)具備治療、搶救、咨詢的功能，這是關(guān)系老有所養(yǎng)的重要保障，是老年人進住社區(qū)最關(guān)心的問題之一。道路要無障礙設(shè)計，戶內(nèi)有緊急呼叫與電子安防系統(tǒng)。借鑒國外經(jīng)驗，結(jié)合我國實際情況，我國老年公寓的模式大體上可以劃分為三種：成套老年公寓住宅；合居老年公寓住宅；護理和醫(yī)療型老年住宅或機構(gòu)（個人支付或政府和社會資助）。老年公寓的模式。 同時中國老年人在生活習慣和觀念方面與外國老人有很多不同之處，因此不能完全照搬國外老年公寓的模式。老年公寓的發(fā)展，需要園林、綠化、基礎(chǔ)設(shè)施、醫(yī)療、郵電、通信、文化教育、裝飾裝修、家用電器、以及家庭服務(wù)等一系列產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)的發(fā)展。按此比例，到2010年上海市老年公寓市場需求總量將達到187萬平方米（《中外房地產(chǎn)導報》2001年18期）。當他們進入老年時，由于我國各種老年機構(gòu)已經(jīng)完善等原因，其中很多人會選擇社會養(yǎng)老的方式。目前天津市內(nèi)六區(qū)的空巢老年人家庭，％，其中獨居老人為13％，％（《老看住房專題會議論文集》2002年）。因此隨著觀念的變化，對老年公寓的需求是加快增長的。有47％的老人希望與子女共同生活，％的老人希望與子女分開居住；現(xiàn)與子女同住的老人中，％認為這種方式很理想，％的老人則希望能分開住；現(xiàn)與子女分開住的老人中，％仍愿與子女分開住，％的則希望與子女同住（《城市規(guī)劃》2002年第3期）。而且，目前“四二一”的供養(yǎng)關(guān)系不斷增加，使中間代所承受的壓力很大，家庭矛盾也隨之增加。隨著中國人口老齡化和城市老齡化的發(fā)展，我們要建造和發(fā)展適合不同老年人的不同要求的各種類型的住宅。據(jù)世界衛(wèi)生組織的資料，一個國家的老年人口系數(shù)達到10％以上（60歲以上人口）或7％（65歲以上人口）時，標志著這個國家或地區(qū)進入老年型。本文就老年公寓的需求與發(fā)展談?wù)剛€人看法。它既體現(xiàn)老年人養(yǎng)老居住，又能享受到各方面社會化服務(wù)的住宅。因此解決老年人的養(yǎng)老和居住問題是擺在我國和各個城市面前的一個緊迫的社會問題。2005年底全國1%人口抽樣數(shù)據(jù)顯示，我國65歲以上人口達到10055萬人，%。對于老齡化，國際上最簡單的評判標準是：60歲以上的人口數(shù)占總?cè)丝跀?shù)的比例超過10%，或65歲以上的人口數(shù)占總?cè)丝跀?shù)的比例超過7%。新世紀開始銀發(fā)浪潮滾滾而來，而且老年人口基數(shù)大、發(fā)展速度快、來勢兇猛。老年公寓（老年社區(qū)）是依據(jù)老年人的特點和需求設(shè)計、建造的專供老年人居住的住宅。隨著經(jīng)濟的發(fā)展、人民生活水平的提高以及觀念的變化，老年公寓的市場需求將不斷增長。我國已進入老年型國家，北京、上海、天津、廣州、沈陽、大連等大城市也快速進入老年型城市。（％），（％）（北京大學健康與家庭研究中心網(wǎng)站提供）。中國“養(yǎng)兒防老”、“三、四代同堂”的觀念和家庭組合在不斷發(fā)生變化，而小型“核心家庭”、“三口之家”的比重在不斷上升。％。文化程度較高，中級以上職稱，月收入中等或以上，身體健康，生活能自理者，老年公寓為首選，有的認為“老年公寓是理想頤養(yǎng)天年之所”。目前北京市60歲以上180多萬的老齡人口中“空巢家庭”已近30％，未來10年，“空巢家庭”將成為老人家庭的主要形式，所占比重有可能達到90％。據(jù)武漢市調(diào)查，現(xiàn)在的青年人（20－25歲）％，中年人（40－50歲）％希望將來與子女住在一起（《城市規(guī)劃》2002年3期）。據(jù)上海市調(diào)查，制定上海市2010年老年公寓的發(fā)展規(guī)劃，入住人數(shù)取老年人口總數(shù)的3％的比例為宜（發(fā)達國家一般為4－5％）。 同時，隨著老年公寓的發(fā)展，可以進一步導致為老人服務(wù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。老年人年紀大、身體虛弱、眼睛不好、牙齒不健、腿腳不靈、消化功能差，有的高齡老人和有各種疾病的老人生活不能自理，還需要生活和醫(yī)療方面的特殊護理和服務(wù)。依照老年人的特點和需求，老年公寓適宜選擇在不遠離社會，不遠離家庭和親友，空氣新鮮，交通方便，有綠化帶、公園等環(huán)境優(yōu)美的地方。從資金來源劃分實際上分為兩種：家庭和個人融資；政府和社會融資。老年公寓宜為低層小高層（有電梯）或平房有小院落，而不宜高塔樓，住房面積以合室、一室、二室小套房為主。特別是老年社區(qū)內(nèi)要配備正規(guī)定點醫(yī)院。安全管理和市場需求出發(fā)，老年公寓的規(guī)模不宜過大，這要依據(jù)各地的具體情況和條件而定。依據(jù)國外經(jīng)驗和我國的具體情況，老年公寓以經(jīng)營性與公益性相結(jié)合為好。 三、老年公寓（老年社區(qū)）的現(xiàn)狀與問題 老年公寓特別是獨立的老年公寓，在歐美國家發(fā)展較早，建設(shè)較多，也積累了不少的經(jīng)驗。上海市是最早進入老年型的城市，老齡事業(yè)發(fā)展較早。 但是，由于我國老年公寓的發(fā)展剛剛起步，從全國范圍來看還存在不少問題和需要改進之處。 老年公寓的布局不盡合理。 老年公