【正文】 39 附： （表一） 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 40 序號(hào) 項(xiàng) 目 單 位 指 標(biāo) 1 總占地面積 平方米 130000 2 總建筑面積 平方米 70000 3 地上建筑面積 平方米 60000 4 地下建筑面積 平方米 10000 5 建筑密度 % 6 容積率 7 綠地率 % 8 100 平米以下 住宅 % 70 附： （表二） 實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃表 41 時(shí)時(shí)間 項(xiàng)目名稱 — 立項(xiàng)規(guī)劃 施工準(zhǔn)備 施工圖設(shè)計(jì) 工程施工 竣工驗(yàn)收 附： （表三） 銷售計(jì)劃表 42 單位 :萬元 年份 項(xiàng)目名稱 第 1年 第 2年 第 3年 合計(jì) 銷售比例 25% 45% 30% 100% 銷售收入 5775 10395 6930 23100 附： （表四） 根據(jù)本項(xiàng)目建設(shè)情況，擬定方案人員見下表 43 部門 管理人員 營(yíng)業(yè)人員 工程技術(shù)人 員 業(yè)務(wù)人員 合計(jì) 項(xiàng)目經(jīng)理 1 1 開發(fā)部 1 3 4 8 工程部 1 2 4 7 項(xiàng)目計(jì)劃工程師 1 2 3 預(yù)算部 1 1 3 5 人事部 1 1 2 4 市場(chǎng)部 2 8 1 2 13 財(cái)務(wù)部 1 1 2 4 合計(jì) 9 8 11 17 45 附： （表五） 經(jīng)濟(jì)效益分析表 單位：萬元 44 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 建設(shè)經(jīng)營(yíng)期 合計(jì) 1 2 3 1 銷售收入 5775 10395 6930 23100 2 總成本費(fèi)用 18213 3 營(yíng) 業(yè)稅 1561 4 所得稅 1326 5 土地增值稅 9 6 稅后利潤(rùn) 1991 1991 附： （表六） 招 標(biāo) 基 本 情 況 表 45 招標(biāo)范圍 組織形式 招標(biāo)方式 不采用 招標(biāo) 方式 備注 全部 招標(biāo) 部分 招標(biāo) 委托 招標(biāo) 自行 招標(biāo) 公開 招標(biāo) 邀請(qǐng) 招標(biāo) 設(shè)計(jì) √ √ √ 暫不估計(jì)金額 施工 √ √ √ 監(jiān)理 √ √ √ 。 ?項(xiàng)目所處地塊的發(fā)展前景較好。 ?項(xiàng)目公司的資金優(yōu)勢(shì)（ XX 市 XX 房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司自愿與上?，F(xiàn)代房地產(chǎn)公司合作，實(shí)施住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化BT 信托模式轉(zhuǎn)變過去的房地產(chǎn)發(fā)展方式） 。 三、項(xiàng)目具有的突出優(yōu)勢(shì) ?金港住宅小區(qū)的潛在需求量大。 第十二章 結(jié)論與建議 一、項(xiàng)目擁有較好的投資環(huán)境與機(jī)遇 國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展、住房制度改革的深入， XX市良好的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境，政府對(duì)項(xiàng)目公司開發(fā)本項(xiàng)目的38 鼎力支持，居民對(duì)改善居住條件的期望與購買力水平等等，這些基本方面為本項(xiàng)目提 供了一個(gè)較好的投資環(huán)境與機(jī)遇。 對(duì)比項(xiàng)目的成本與收入的敏感性分析情況，項(xiàng)目的成本因素更為敏感，因此，在項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營(yíng)中，要認(rèn)真做好項(xiàng)目的成本控制工作，同時(shí)也要加強(qiáng)銷售的宣傳力度及相關(guān)工作。 企業(yè)風(fēng)險(xiǎn) 企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)包括經(jīng)營(yíng)不善、銷售不力、管理水平低下等方面。 鑒于上述原因，首期項(xiàng)目的建設(shè)過程中，小區(qū)配套設(shè)施建設(shè)最好同步進(jìn)行，讓購房者對(duì)本項(xiàng)目有足夠的信心。并隨著 XX 市新區(qū)發(fā)展、各項(xiàng)設(shè)施的興建，將大大促進(jìn)項(xiàng)目所在地區(qū)周邊環(huán)境的改善，促使目標(biāo)顧客量的增加，密切注意目標(biāo)顧客群的變化，跟蹤調(diào)查，作出應(yīng)變。從產(chǎn)品定位方面考慮，與金港住宅小區(qū)同一區(qū)位、同一檔次的物業(yè)供給量不多，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手就相對(duì)較少，同時(shí)，從 XX 市居民的住房消費(fèi)意向看，有相當(dāng)大的潛在居民，對(duì)金港住宅小區(qū)同一檔次物業(yè)的需求量較大，這是好的一面。這就給項(xiàng)目公司帶來兩個(gè)方面的要求，一方面，在項(xiàng)目設(shè)計(jì)中，如何精雕、細(xì)刻，使得未來開發(fā)的產(chǎn)品能符合這些目標(biāo)顧客的要求；另一方面，如何在廣大的市場(chǎng)與顧客面前展現(xiàn)出本物業(yè)與眾不同的魅力和優(yōu)勢(shì)。但仍有一些不確定性因素帶來的風(fēng)險(xiǎn)。 項(xiàng)目銷售收入 在開發(fā)經(jīng)營(yíng)的 各個(gè)過程中，由于銷售收入的預(yù)測(cè)主要是建立在對(duì)本項(xiàng)目的未來前景分析及預(yù)測(cè)基礎(chǔ)之上的，雖然項(xiàng)目前景樂觀，但畢竟是變數(shù)，銷售環(huán)節(jié)上的細(xì)小失誤，市場(chǎng)需求的細(xì)微變化等因素都有可能影響項(xiàng)目的銷售價(jià)位，從而對(duì)項(xiàng)目的銷售收入產(chǎn)生不利影響，由于在價(jià)格定位時(shí)相對(duì)較低，故銷售收入最大的下降幅度不會(huì)太大，如果下降幅度為 10%，那么，從全部投資現(xiàn)金的情況看，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值下降，不過，其值仍大于零，項(xiàng)目仍然可行。 本項(xiàng)目敏感性分析主要針對(duì)項(xiàng)目總投資和項(xiàng)目銷售收35 入兩項(xiàng)因素進(jìn)行。 五、項(xiàng)目利潤(rùn)估算 根據(jù)金港住宅小區(qū)項(xiàng)目投資安排、籌資方式、建設(shè)進(jìn)度、 銷售情況，本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn) 1991萬元。 ③所得稅為 1326萬元。 其中： ①成本 =（當(dāng)年建筑面積 /項(xiàng)目總建筑面積）總建筑投資 上述公式僅為近似計(jì)算。 三、項(xiàng)目銷售收入估算 根據(jù)前文確定的項(xiàng)目銷售價(jià)位與上述物業(yè)銷售預(yù)期計(jì)劃，具體測(cè)算該項(xiàng)目銷售總收入為 23100萬元（詳見附34 表三）。故公建項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)收入本報(bào)告中均未考慮。其中，商業(yè)面積采用銷售形式，公建項(xiàng)目可采用銷售或出租，或自行經(jīng)營(yíng)等多種形式，為測(cè)算方便，本報(bào)告在項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)估算時(shí)，所有公建項(xiàng)目以自行經(jīng)營(yíng)考慮。 第十章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)狀況分析 本章對(duì)金港住宅小區(qū)項(xiàng)目銷售分期計(jì)劃作出安排，估算項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)收入、成本、利潤(rùn)、投資利潤(rùn)，并計(jì)算項(xiàng)目資金現(xiàn)金流量。 在實(shí)際運(yùn)作時(shí)，可根據(jù)本項(xiàng)目實(shí)際情況作如下安排： 工程發(fā)包前，事先約定由施工單位墊付部分工程款 。 按 XXXX 市市政府規(guī)定，投資項(xiàng)目的自有資金應(yīng)達(dá)到項(xiàng)32 目投資的 30%以上，只有完成此比例的投資，項(xiàng)目方可依法轉(zhuǎn)讓或預(yù)售。 四、項(xiàng)目投資與籌資計(jì)劃 XX市 XX房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司自愿與上?，F(xiàn)代房地產(chǎn)公司合作，實(shí)施住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化 BT 信托模式轉(zhuǎn)變過去的房地產(chǎn)發(fā)展方式，本公司將開發(fā)項(xiàng)目資產(chǎn)委托信托公司管理，并在信托公司中注明用銷售收入優(yōu)先清償總承 包工程款 。 三、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 整個(gè)項(xiàng)目建設(shè) 應(yīng)面向市場(chǎng)，進(jìn)行分期開發(fā)，并隨時(shí)根據(jù)市場(chǎng)變化，不斷地調(diào)整項(xiàng)目實(shí)施的進(jìn)度。 項(xiàng)目總投資 本項(xiàng)目總投資 18000萬元。 建設(shè)期利息 建設(shè)期利息按動(dòng)態(tài)計(jì)算，考慮到工程的分期滾動(dòng)開發(fā)，后續(xù)工程的資金籌措可通過預(yù)售房款來實(shí)現(xiàn)。 項(xiàng)目管理費(fèi) 項(xiàng)目管理費(fèi)用為 248萬元。 各種配套規(guī)費(fèi) 根據(jù)與 XX 市人民政府協(xié)議確定，包括建筑設(shè)施配套費(fèi)、人防費(fèi)、墻改費(fèi)、扶散費(fèi)、再就業(yè)基金，建管費(fèi)、地方教育附加費(fèi)、預(yù)銷售證管理費(fèi)等費(fèi)用，總費(fèi)用為 110 元。 前期費(fèi)用 根據(jù) XXXX市市現(xiàn)行收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和本工程項(xiàng)目的實(shí)際情