【正文】 Resorts） 。 她是市場細化、客戶需求個性化的極致表現(xiàn)， 首家精品酒店 1984 年在紐約開業(yè)， 是 由開發(fā)商Lan Schrager 在將一個小樓改造成一個 Mans Hotel高檔酒店過程中創(chuàng)造出來的 ， 它只有113個房間，位于紐約最好的地段 Madison Avenue大道上， 之后所謂 精品酒店 就是 指具有一個鮮明的與眾不同的文化理念內(nèi)涵，以提供獨特、個性化的居住和服務(wù)與大型連鎖酒店區(qū)別開來的酒店。 小結(jié)： 本章通過 SWOT分析，圍繞 XX海景酒店 二期的重建，缺點了項目的五星級、山地海景特色的精品酒店，根據(jù)此核心定位和關(guān)注客層、在三亞本地酒店和旅游市場特點中提出重建改造建議。此情況會有繼續(xù)發(fā)展的趨勢 ，為本項目的客層吸引力帶來一定挑戰(zhàn) 。 二期重建的精品酒店定位必須注意與貴賓樓、總統(tǒng)別墅產(chǎn)品的協(xié) 調(diào)一致，以保證整個酒店群的風(fēng)格統(tǒng)一。 ? 貴賓樓產(chǎn)品的老化 貴賓樓經(jīng)過 3年經(jīng)營，在設(shè)施設(shè)備方面開始進入老化階段，產(chǎn)品賣點的市場效用減弱。 ? 勞動力短缺 —— 三亞 酒店市場目前面臨著人力成本大幅提升和非熟練員工服務(wù)水平下降所帶來的雙重威脅 ，如何建設(shè) 穩(wěn)定的服務(wù)梯隊為酒店升級換代提供相應(yīng)的軟實力，是本案面臨的次要挑戰(zhàn) 。 （ 四 ） 、挑戰(zhàn)： 35 ? 快速增長 — 隨著日后新國際品牌和新概念酒店開業(yè)，這些新涌入市場的酒店將會發(fā)現(xiàn)要從海南有限的客源市場中 搶奪 客源將變得異常困難。直達航班預(yù)計會陸續(xù)增加，持續(xù)帶動三亞的旅游業(yè)發(fā)展。交通便捷是發(fā)展旅游最為重要的因素之一。對于度假酒店來說，國際地位的 提升及得天獨厚的環(huán)境資源，為酒店業(yè)帶 來 更多拓展國際客源，吸引高端客源 的機會 。 ? 服務(wù)層次不齊 、品質(zhì)不高 由于近三年三亞的高星級酒店陸續(xù)開業(yè)，基層人員供給已不能滿足用工需求，在這種情況下，基層人員頻繁流動造成服務(wù)質(zhì)量不穩(wěn)定，服務(wù)品質(zhì)一直處于培訓(xùn)上崗階段，不能深化服務(wù)品質(zhì)。尤其是貴賓樓地勢較高，大型客車不能直接接送客人，只能通過電瓶車轉(zhuǎn)接。 XX硬、軟件環(huán)境的有待改善 ? 二線海景 三亞 XX海景度假酒店位于鹿回頭公園下方，雖依山面海，但處于二線海景距離海灘有 58分鐘的路程，住店客人尤其是俄羅斯客人比較介意。更深刻揭示了三亞目前存在的服務(wù)秩序混亂， 旅游環(huán)境較差、 惡性宰客 事件使三亞的國際名片形象受損， 短期內(nèi) 三亞 旅游環(huán)境難以明顯改善 。 交通效率提高和環(huán)境改善 有助 于三亞 旅游市場的進一步發(fā)展和提升。 ? 市政配套的出租車服務(wù)體系 — 目前三亞出租車打車難成為一個制約三亞接待的因素，出租車量少，服務(wù)不佳，影響客人出行。 （ 二 ） 、劣勢： 三亞發(fā)展中的不足之處 ? 航班頻次 — 目前三亞開通的航線有限，航班班次和執(zhí)行頻率水平較低，絕大多數(shù)通過深圳、廣州、上海或?？?等地中轉(zhuǎn)的航班等候時間也較長。其中貴賓樓產(chǎn)品是 2021年推出的新產(chǎn)品，在房型設(shè)施及房間配備上， 主樓、附樓、貴賓樓及別墅 的多樣組合 在大東海酒店里數(shù)一數(shù)二，深受客人好評，并贏得了高回頭率。 ? 商務(wù) 設(shè)施 酒店在會場方面，有可容納 200人開會、 100人以上聚餐的劇院式大型會議廳設(shè)施，貴賓廳、多功能廳、月立廳、聯(lián)體廳等會議室規(guī)格不同，接待種類和會議選擇比較多樣。 XX酒店在該地區(qū)的優(yōu)勢 ? 園林環(huán)境 作為在大東海地區(qū)的老牌酒店之一，三亞 XX海景度假酒店擁有整齊、獨具匠心的綠化園林環(huán)境。 大東海位置及設(shè)施的優(yōu)越性 ? 位置 大東海旅游區(qū)自 1986年開發(fā)使用以來， 毗鄰市區(qū)、 依山面海 的優(yōu)越環(huán)境使其 成為所有國內(nèi)旅游的人士“必游之地” 以及國外游客、特別是 俄羅斯客人 的一個集聚區(qū)域 。而同時對外貿(mào)易和跨國商務(wù)旅游的不斷發(fā)展，帶動高星級酒店的升級，給酒店市場帶來持續(xù)走強的生機。被大多數(shù)中國散客認(rèn)為是“中國的夏威夷” —— 一 個具有異國風(fēng)情的目的地。 優(yōu)點 頻次 不足 頻次 客房環(huán)境 14 與海距離遠，電瓶車服務(wù)不滿意 25 海景好 16 設(shè)施設(shè)備陳舊 15 酒店泳池 6 15%服務(wù)費未提醒 2 早餐滿意 8 餐飲及服務(wù)較差 6 性價比高 6 星級標(biāo)準(zhǔn)未達到 4 網(wǎng)絡(luò)評價整理 （ 一 ） 、優(yōu)勢 ： 三亞 綜合 旅游環(huán)境的獨一無二性 ? 中國的夏威夷 海南島自 2021年 1月 4日被國家批準(zhǔn)為國際旅游島，擁有國家戰(zhàn)略發(fā)展優(yōu)勢及得天獨厚的環(huán)境優(yōu)勢。 ? 酒店業(yè)經(jīng)營除了吃、住、喝、玩等日常業(yè)態(tài)，會注入養(yǎng)生、度假、運動等業(yè)態(tài)的涵蓋，增設(shè)互動性、自助性等主題業(yè)態(tài)，未來新開發(fā)投入的星 級酒店的附屬經(jīng)營的功能空間將會有所放大，更匹配酒店經(jīng)營定位。（如蜜月、游艇、高爾夫、會議等形態(tài)的主題型酒店） ? 酒店業(yè)產(chǎn)品面積空間會因酒店自身運營模式不同而呈現(xiàn)兩端分化，酒店業(yè)重點發(fā)展區(qū)域且享有一線海景資源酒店面積尺度空間會有所放大，偏重于舒適型、豪華型及奢侈型。 4. 三亞未來酒店業(yè)產(chǎn)品的發(fā)展趨勢 ? 酒店業(yè)建筑形態(tài)由單一型向多元型轉(zhuǎn)化，由以往高密度建筑形態(tài)向集小高層、多層、低層等建筑形態(tài)轉(zhuǎn)化，填充酒店產(chǎn)品空白，擴充酒店產(chǎn)品選擇空間。 ? 市區(qū)酒店業(yè)發(fā)展因地理位置，景觀資源局限，前期物業(yè)銷售價格過高，后期物業(yè)經(jīng)營價格局限等制約因素，投資預(yù)期不足，經(jīng)營的回報風(fēng)險加大。具體表現(xiàn)為：海棠灣、亞龍灣等高端區(qū)域，酒店業(yè)發(fā)展受限于區(qū)域發(fā)展政策，一線海景用地的酒店基本以“純酒店”運營模式開發(fā)經(jīng)營。 3. 三亞未來酒店業(yè)的運營模式 ? 未來三亞市酒店業(yè)運營模式發(fā)展基本仍以“純酒店”運營模式為開發(fā)主流。而三星級以下酒店數(shù)量將因市場消費檔次及消費需求的轉(zhuǎn)型，持續(xù)減少。結(jié)合海棠灣區(qū)域首批 11 家超星級酒店開發(fā)啟動，亞龍灣區(qū)域二期開發(fā)啟動的市場動態(tài)。未來幾年，在“國際旅游島”發(fā)展大勢引導(dǎo)下新一輪投資熱潮驅(qū)動，預(yù)計到 2021 年，投入經(jīng)營的星級酒店數(shù)量有望突破200 家。國際游客、外匯收入短期內(nèi) 受金融危機影響明顯，在經(jīng)過一定調(diào)整期的緩沖及“國際旅游島”全球推廣展示，新興海外旅游市場的興起，未來幾年 國際游客接待人次及外匯收入將恢復(fù)到經(jīng)濟危機前狀況，繼續(xù)保持高幅增長。 國際游客及外匯收入 ? 2021 年國外游客接待人次為 萬，預(yù)計 2021 年國外游客接待人次為 萬， 2021年為 萬， 2021 年 萬， 2021 年國外游客為接待人次將達到 萬。 2021 年達到 萬，至 2021 年，三亞旅游接待人次將突破 1000 萬大關(guān)。項目本身的體量和位置決定了項目本身的產(chǎn)品打造不能依照常規(guī)思路，必須根據(jù)市場分析后找出差異化路線，才能實行較好盈利目標(biāo)。 大東海典型酒店基本運營模式 酒店 酒店屬性 酒店品牌 具體運作 回報模式 回報年限 開業(yè)時間 瑪瑞納 spa酒店 酒店式公寓 大興集團瑪瑞納酒店管理 酒店前身完全按度假公寓設(shè)計，后改為 酒店，自行經(jīng)營管理。而以酒店式公寓運營酒店，經(jīng)營配套功能表現(xiàn)較為缺失。 由于該片區(qū)酒店運營模式上不同，以“純酒店”運營模式的酒店，經(jīng)營配套齊備，尤其近兩年新開業(yè)酒店，注入了度假、養(yǎng)生等配套功能。近幾年隨著海景資源的稀缺性及區(qū)域邊緣發(fā)展擴張，依托地產(chǎn)開發(fā)逐漸形成一批高端及富有個 性的酒店物業(yè)，（如文華東方、明申高爾夫酒店、悅榕莊等）一定程度拔高了區(qū)域酒店業(yè)的經(jīng)營檔次。另外，在本區(qū)域內(nèi)還 22 占有一定市場份額的 還有三亞聽海軒海邊旅舍 、南風(fēng)休閑度假屋、蔚藍休閑居、稻草人聽海小舍等非星級家庭旅館。四星標(biāo)準(zhǔn)日均價 500 元以上共有 6 家，其中珠江花園和麗景海灣超過 650 元。目前三亞酒店正處于由奢侈五星級標(biāo)準(zhǔn)轉(zhuǎn)為針對不同客層的特色酒店發(fā)展階段，細分市場將使得三亞未來各有特色的精品酒店風(fēng)行，擺脫國際五星酒店的一致性硬件和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)酒店區(qū)位、自身特色和客層定位打造獨有的特色精品酒店是本項目可行的重建方向。 旅 游 區(qū) 2021 年 2020 年 客房 數(shù) 比重 % 客房 數(shù) 比重 % 下限 上限 下限 上限 海 口 22720 24320 32 32021 38000 29 三 亞 22720 24320 32 38000 45000 34 五指山 2130 2280 3 3110 3700 興 隆 / 石梅 灣 7810 8360 11 8900 10600 8 文 昌 3550 3800 5 7800 9200 7 博 鰲 / 萬泉河 4970 5320 7 8900 10600 8 21 棋子 灣 /霸王嶺 2130 2280 3 4400 5300 4 尖峰嶺 1420 1520 2 2200 2600 2 儋 州 3550 3800 5 5600 6600 5 西 沙 70 100 160 200 合 計 71000 76000 100 111000 132021 100 海南客房數(shù)發(fā)展趨勢 2020 年三亞客房數(shù)達到上限為 45000 間，占到海南全省 34%，預(yù)計 2020 年市域接待游客人數(shù)為 1600 萬人次，平均停留時間 4天計 ， 酒店客房增長率超 過 20%，游客增長率預(yù)計超過 56%，平均開房率預(yù)計提升至 75%以上，高星級酒店前景看好。 20 8. 三亞市酒店開房率 基于旅游市場發(fā)展勢頭，三亞酒店經(jīng)營數(shù)量逐年穩(wěn)步增長，客房數(shù)量持續(xù)走高，床位數(shù)量的同步攀升，酒店業(yè)開房率保持穩(wěn)步增長，近三年均維持在 60%以上開房率，大大高于全省平均水平。 19 6. 三亞市酒店客房發(fā)展?fàn)顩r 基于三亞旅游市場的發(fā)展大勢，自 04 年起，三亞市客房數(shù)量迅速增長，同比增幅達 %，經(jīng)過近三年經(jīng)營的緩沖期，客房數(shù)量增幅逐年走低，至 08 年，客房數(shù)量再次大幅攀升，同比增幅達 24%， 09 年增幅有所減緩，但客房數(shù)量仍 突破 30000 間。 18 ? 三星級 酒店 近幾年，三亞市三星級酒店經(jīng)營數(shù)量呈現(xiàn)走低發(fā)展態(tài) 勢， 07 年通過權(quán)威機構(gòu)認(rèn)定的三星酒店為 31 家，至 09 年，三星級酒店經(jīng)營數(shù)量僅為 25 家。 17 ? 五星級酒店 三亞五 星級酒店經(jīng)營 數(shù)量基數(shù)少， 增幅平穩(wěn)，整體呈上升發(fā)展態(tài)勢，截止到 09 年，通過國家旅游涉外飯店星級評定機構(gòu)認(rèn)證的五星級酒店僅為 10 家。 5. 三亞市星級酒店發(fā)展?fàn)顩r 三亞市星級酒店自 04 年起 初具經(jīng)營規(guī)模，同比增幅達 %，自 04 年后星級酒店經(jīng)營數(shù)量逐年穩(wěn)步增長。 16 ? 國外游客接待量 三亞國際游客接待量于 05 年起，初具規(guī)模，同比增幅達 45%，隨后兩年，國際游客量大幅攀升， 06 年同比增幅達 %， 07 年國際游客接待量突破 50 萬人次。盡管受 08 年經(jīng)濟危機影響，海外旅游市場的低迷，同比增幅均有所回落，但區(qū)域旅游接待量仍突破 600萬人次。 3. 三亞市旅游外匯收入運行狀況 自 05 年起，三亞海外旅游市場拓展迅速，創(chuàng)下旅游外匯收入達 75%增幅， 06 年外匯旅游收入進一步大幅增長，增長幅 度達 %，首次突破 1 億元旅游外匯收入大關(guān)， 09 年受經(jīng)濟危機的影響，海外游客大幅下滑，旅游外匯收入降幅達到 %。 1. 三亞市旅游及酒店業(yè)發(fā)展經(jīng)濟指標(biāo) 三亞市旅游經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r 項目 2021 2021 2021 2021 2021 2021 04年增幅 05年增幅 06年增幅 07年增幅 08年增幅 09年增幅 旅游總收入（億元） % % % % % % 旅游外匯收入（萬美元 ) 24407 19497 % % % % % % 接待游客（萬人次） 364 % % % % % % 國內(nèi)游客（萬人次） % % % % % 國外游客（萬人次 ） % % % % % 星級酒店數(shù)量（家） 138 149 160 171 180 187 % % % % % % 五星級酒店數(shù)量（家） 5 6 7 7 7 10 % % % % % % 四星級酒店數(shù)量（家） 16 15 18 20 21 21 % % % % % % 三星級酒店數(shù)量（家） 20 19 25 31 29 25 % % % % % % 二星級酒店數(shù)量（家） 79 22 21 19 16 % % % % % 酒店客房數(shù)量（間） 19485 22021 24032 24265 29612 32177 % % % % % % 酒店床位（位） 36050 39470 44146 44875 54020 57210 % % % % % % 酒店平均開房率 % % % % % % % % % % % % 三亞旅游市場自 04 年起，旅游經(jīng)濟、旅游市場發(fā)展快速，其中旅游收入以年均 %增幅快速增長，旅游接待人次以年均 %增幅同步上升，星級酒店數(shù) 量以年均 %增幅穩(wěn)步增長，酒店業(yè)也以年均 %開房率穩(wěn)步運行，逐年酒店開房率均大于海南省