【正文】 在入世與西部大開發(fā)的良好環(huán)境之下，在本項(xiàng)目開發(fā)的諸多有利條件下，在平等互利的原則下，我們真誠(chéng)希望我們雙方能夠攜手共同前進(jìn)，為西部大開發(fā)，為四川經(jīng)濟(jì)的騰飛和成都城市的繁榮作出貢獻(xiàn)！ 祝貴行取得更加優(yōu)異的成績(jī)！ 2020 年 3 月 核準(zhǔn)通過，歸檔資料。 后記 在完成了本項(xiàng)目的計(jì)劃書并提交給貴行后，我們對(duì)該項(xiàng)目的前景更加充滿信心。 總之，風(fēng)險(xiǎn)與利潤(rùn)總是并存的。比如開發(fā)成本過高與銷售收入過低造成的投資收益率偏低等情況。 五 、項(xiàng)目開發(fā)周期長(zhǎng)，自然存在可變的因素。這一概念需要我們自己尋找和制造。 四、要加大宣傳策劃和公關(guān)活動(dòng)的力度。 三、為了完成項(xiàng)目的銷售任務(wù)，要采取各種各樣的銷售手段進(jìn)行推廣和銷售。錦西花園二期周邊環(huán)境的綜合治理必然是項(xiàng)目開發(fā)的配套工程。 二、錦西花園二期項(xiàng)目位于紅色村一、三組，環(huán)境原屬于郊區(qū)，整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)過程必然涉及到周圍居民的搬遷和周邊環(huán)境的整治，包括園林綠化、道路交通、功能配套和居民搬遷等方面。結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)要先進(jìn)，具有獨(dú)創(chuàng)性和科學(xué)性。這就要求工程師、 設(shè)計(jì)師和其他項(xiàng)目負(fù)責(zé)人要認(rèn)真負(fù)責(zé)，對(duì)建筑平面的布局作出合理的規(guī)劃。 一、對(duì)項(xiàng)目的整體設(shè)計(jì)方案進(jìn)行認(rèn)真的，完善的設(shè)計(jì)和審定，不要疏忽任何細(xì)小的地方。只有在恰當(dāng)合理弄清風(fēng)險(xiǎn)和機(jī)遇的關(guān)系，才能讓我們?cè)诰唧w的運(yùn)作過程中伸展自如，胸有成足。這些獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)，將成為本項(xiàng)目潛在的價(jià)值所在，同時(shí)也將為項(xiàng)目帶來堅(jiān)強(qiáng)的信心和成功的保障。在開發(fā)時(shí)運(yùn)作成本也可以得到有效的控制。錦西花園二期項(xiàng)目的開發(fā)對(duì)帶動(dòng)城西周邊環(huán)境具有不可估量的作用。 廣告投放計(jì)劃表 時(shí)間 廣告投入比例 廣告費(fèi)用 48 月份 50% 400 萬 812月份 30% 240 萬 12明年 3 月份 20% 160 萬 銷售計(jì)劃（見下表） 時(shí)間 售樓數(shù) 售樓比例 銷售經(jīng)額 48 月份 180 套 40% 3535萬元 812 月份 300 套 60% 6186 萬元 12明年 3 月份 420 套 90% 11930 萬元 第九章 風(fēng)險(xiǎn)分析及規(guī)避措施 錦西花園二期項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)明顯，地塊增值潛力很大。 3）想象空間：廣告要引導(dǎo)消費(fèi)者對(duì)本案產(chǎn)生想象，要能使消費(fèi)者看到廣告后有沖動(dòng)感。 2）引人注意：引人注意是廣告成功的基礎(chǔ)，有的是無意中注意的，有的是有意注意的。 廣告心理策略 即針對(duì)消費(fèi)者購(gòu)買心理，采取廣告運(yùn)動(dòng)。 廣告策略 在廣告過程 中，結(jié)合營(yíng)銷情況和市場(chǎng)情況，許諾給予消費(fèi)者更多的附加利益，以吸引消費(fèi)者注意，起一個(gè)立竿見影的廣告效果。這樣很容易在強(qiáng)銷期內(nèi)抓住每一個(gè)細(xì)分市場(chǎng)。 1）無差別市場(chǎng)廣告策略強(qiáng)銷期 導(dǎo)入期 即在一定的時(shí)間 里向一個(gè)大的目標(biāo)市場(chǎng)運(yùn)行多種媒體組合，做同一主題的廣告這樣很容易在開盤初期迅速提高知名度樹立品牌形象。 版幅：以大版幅為主體，結(jié)合購(gòu)房超市欄目 注： 60%本區(qū)域客戶經(jīng)常閱讀商報(bào)， 65%非常喜愛收看電視。 五、廣告總體預(yù)算及計(jì)劃 控制在 銷售額的 2%以內(nèi)。 配套設(shè)施 讓客戶打消入住后的顧慮，規(guī)避現(xiàn)狀中不足之處。 物超所值 極具競(jìng)爭(zhēng)力的價(jià)格，超值的品質(zhì)是項(xiàng)目另一個(gè)突出的賣點(diǎn)，另外，還要給客戶適當(dāng)?shù)纳悼臻g，使客戶的心理得到極大滿足。增設(shè)廣告路牌和布幅。 整體形象定位 我們將本項(xiàng)目定位于：低價(jià)實(shí)惠的生活理想家園，針對(duì)成都市廣大對(duì)市西門西郊有特殊情感的購(gòu)買群體，亮麗登場(chǎng)，抓住市場(chǎng)空白，突出本案優(yōu)勢(shì)，價(jià)格優(yōu)勢(shì)，給客戶一個(gè)超值的感覺。 根據(jù)本項(xiàng)目的實(shí)際情況，做出如下的營(yíng)銷和宣傳策略建議： 一、本項(xiàng)目推廣時(shí)機(jī)建 議 本項(xiàng)目的最佳推廣時(shí)機(jī)應(yīng)結(jié)合工程時(shí)間安排，爭(zhēng)取在工程進(jìn)行時(shí)實(shí)現(xiàn)內(nèi)部訂購(gòu)和預(yù)售，待正式開盤后將銷售期推向高峰。如何調(diào)整和這一過程中的關(guān)系，如何讓賣點(diǎn)很好地滲透到市場(chǎng)，打動(dòng)消費(fèi)者的心靈，都應(yīng)該是營(yíng)銷策略要解決的問題。要尋找到本項(xiàng)目的最佳的賣點(diǎn)，根據(jù)這些賣點(diǎn)來制造新聞、制定媒介宣傳策略。通過對(duì)本項(xiàng)目情況和市場(chǎng)情況的分析，尋求到銷售過程 中最佳的途徑。因此，宣傳策略和營(yíng)銷策略應(yīng)該作為項(xiàng)目開發(fā)的核心。 第八章 錦西花園二期項(xiàng)目營(yíng)銷戰(zhàn)略和宣傳策略 房地產(chǎn)的宣傳和營(yíng)銷是整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)過程中最為重要的工作。錦西二期項(xiàng)目除了日常生活中的全面細(xì)致優(yōu)秀的物業(yè)服 務(wù)外，還將引進(jìn)先進(jìn)的，高科技的安防系統(tǒng)以及水、電、氣供應(yīng)傳輸系統(tǒng)。公司將盡量滿足不同業(yè)主的特約服務(wù)，力求使每位業(yè)主都生活的安心、愉快。如照顧老人、擁軍優(yōu)屬等。 其中代理如請(qǐng)家教、保姆、房屋交換、代理廣告業(yè)務(wù)等。 經(jīng)紀(jì)代理中介服務(wù) 拓展經(jīng) 紀(jì)、代理與中介服務(wù)工作。 體育方面：開辦各種健身場(chǎng)所，、健身房、桌臺(tái)房、舉辦各種小型體育活動(dòng)和體育比賽等。 教育方面：代辦嬰幼兒入托、入園、代辦外地戶籍學(xué)生學(xué)生入學(xué)。 文化、教育、衛(wèi)生、體育服務(wù) 指公司在文化、教育、衛(wèi)生、體育方面開展的各項(xiàng)服務(wù)活動(dòng)，包括各類相關(guān)設(shè)施的建立與管理以及各種活動(dòng)的開展。 開辦美發(fā)廳。 開辦小型商場(chǎng)。 出行方面：代購(gòu)車票、船票、飛機(jī)票；接送小孩上學(xué)、入托；接送病人，物品保管等。 飲食方面：代購(gòu)食品、糧食、燃料、副食等。公司將開展下面的專項(xiàng)服務(wù)： 日常生活類服務(wù) 包括日常生活中的衣、食、住、行各個(gè)方面和各種家政服務(wù)。 公司在作好常規(guī)性服務(wù)的同時(shí)，還不斷增加一些無償或有償?shù)尼槍?duì)性專項(xiàng)服務(wù)和委托性的特約服務(wù)。公司要將本項(xiàng)目打造成一個(gè)新世紀(jì)的標(biāo)板居住小區(qū)，要在服務(wù)上多做研究，多下工夫。除了這些，還應(yīng)該經(jīng)常在業(yè)主間開展普法、消防、防毒等安全教育活動(dòng)，增強(qiáng)業(yè)主的安防意識(shí)。安全問題包括防火、防盜、防毒、治安防范、交通管制、技術(shù)安全防范、公共秩序管理等內(nèi)容。 小區(qū)安全管理 安全問題對(duì)任何小區(qū)都是十分重要的，誰(shuí)都不希望生活在一個(gè)缺乏基本安全保障的環(huán)境之中。 第三，對(duì)住戶垃圾分類袋裝集中處理，回收可利用垃圾。公司將用這些手段來 塑造良好的小區(qū)環(huán)境： 首先，公司配備專業(yè)的保潔隊(duì)伍，負(fù)責(zé)小區(qū)的垃圾清理和環(huán)保清潔。飲用水質(zhì)量高 煤氣供應(yīng)正常，供電系統(tǒng)符合生活需要 有線電視、寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)齊備 消防設(shè)施、土建結(jié)構(gòu)等安全設(shè)備能夠達(dá)到規(guī)定指標(biāo) 交通條件理想 對(duì)突發(fā)事件和各種緊急情況的應(yīng)變能力強(qiáng) 要滿足業(yè)主的這些基本的居住要求，就要求公司設(shè)立專門的工程技術(shù)部，加強(qiáng)對(duì)小區(qū)內(nèi)各種硬件的日常維護(hù)、修繕、更新、改造。為業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)舒適優(yōu)質(zhì)的居住環(huán)境是公司物業(yè) 管理的目標(biāo)。 2 物業(yè)管理全方位運(yùn)作 日常生活的物業(yè)管理是一項(xiàng)具體而細(xì)致的工作，公司為了滿足業(yè)主的生活需要， 塑造小區(qū)形象，將從以下幾個(gè)方面在物業(yè)管理上作出努力。具體入住程序如下： 發(fā)放入住通知――簽定管理公約――辦理入住手續(xù)――監(jiān)管房屋裝修――業(yè)主搬遷入住――召開業(yè)主大會(huì) （ 4）物業(yè)管理服務(wù)階段 在進(jìn)入正常的物業(yè)管理服務(wù)階段后，公司將運(yùn)用現(xiàn)代管理科學(xué)和專業(yè)技術(shù) ，借助經(jīng)濟(jì)和法律手段，對(duì)物業(yè)管理進(jìn)行日常維修保養(yǎng)和計(jì)劃修理，并對(duì)其附屬設(shè)施、周圍環(huán)境實(shí)施統(tǒng)一綜合管理。同時(shí)，公司還應(yīng)該在會(huì)上向業(yè)主講解宣傳各種規(guī)章制度，強(qiáng)調(diào)裝修要求以及其他一些事項(xiàng)。 業(yè)主入住前應(yīng)該交清各項(xiàng)費(fèi)用，簽定管理公約及辦妥各項(xiàng)入伙手續(xù)。在整改過程中，要成分考慮購(gòu)房客戶所提供的意見，讓客戶完全滿意為止。以避免日后使用和物業(yè)管理帶來大量問題和麻煩。 施工監(jiān)理 這是一個(gè)非常重要的工作環(huán)節(jié)，公司應(yīng)對(duì)開放上、業(yè)主以 及自身負(fù)責(zé)，就必須對(duì)物業(yè)施工進(jìn)行監(jiān)督管理，以保證工程質(zhì)量，避免留下隱患。讓客戶對(duì)項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)有清晰的了解和深刻的認(rèn)識(shí)，在此基礎(chǔ)上還應(yīng)該用熱情大方的態(tài)度溝通客戶的感情，了解客戶對(duì)物業(yè)的意見，并將這些意見及時(shí)上報(bào)，以便日后的管理有的放矢。 樓盤營(yíng)銷 物業(yè)銷售一開始，物業(yè)人員應(yīng)該自覺并且自始至終地參加。因此，工程施工階段是公司了解物業(yè)設(shè)施的具體情況的良好機(jī)會(huì)。 舉例說明： a 小區(qū)圍墻：高度、使用材料、顏色及品牌 b 小區(qū)大門：大門的設(shè)置、車輛和人員在大門聚集時(shí)的處置 c 外墻及排污水管：外墻的顏色，外墻空調(diào)位的設(shè)置，排污水管的配套情況 d 住戶防護(hù)門、窗：材料、顏色、品牌 e 廚房生活設(shè) 施：抽油煙機(jī)、熱水器、沐浴器的排泄通道 f 其他生活設(shè)施：室內(nèi)冷熱水管、電視光纖、電線、電話線的材料及布局 gVI 識(shí)別系統(tǒng)：標(biāo)識(shí)品牌的選擇 h 智能花系統(tǒng)：種類、功能和品牌 I 物業(yè)用房：面積、位置、裝修設(shè)計(jì) J 公共設(shè)施：配電、機(jī)房、垃圾、綠化用水、共廁的要求及分布；交通道路的設(shè)施以及綠化環(huán)境的種類和搭配 K 娛樂設(shè)施：健身、休閑、娛樂和購(gòu)物等 工程施工階 在這一階段，公司應(yīng)積極了解施工過程中的各種圖紙，弄清土建結(jié)構(gòu)、管線走向、配套設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝等。 讓該項(xiàng)目中標(biāo)，成為公司新的業(yè)務(wù)。 1 項(xiàng)目物業(yè)管理的階段劃分 項(xiàng)目初級(jí)階段 對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析研究，并立項(xiàng)申請(qǐng)。為了豐富業(yè)主的社區(qū)生活內(nèi)容，本項(xiàng)目還應(yīng)該開展各種社區(qū)文化活動(dòng)，促進(jìn)業(yè)主的交流，建立和睦工處，互相友愛、信任、幫助的鄰里關(guān)系。 本項(xiàng)目的物業(yè)管理將貫穿于整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)作的過程，從項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)施工、竣工驗(yàn)收以及到業(yè)主入住使用，物業(yè)管理無處不在，無處不有。具體而言，要對(duì)內(nèi)制定各項(xiàng)規(guī)章制度、崗位職責(zé)、工作考核和工作程序，對(duì)外制定住宅小區(qū)管理服務(wù)公約、住戶手冊(cè)、精神文明公約等。同時(shí)，還要確立統(tǒng)一管理，綜合服務(wù)，保本得利，服務(wù)社區(qū)的服務(wù)原則。 物業(yè)管理還應(yīng)該和法律接軌，依法辦 事。這樣做可以讓本項(xiàng)目的物業(yè)管理內(nèi)容和國(guó)際接軌。因此，錦西花園二期項(xiàng)目要積極總結(jié)公司從前項(xiàng)目在物業(yè)管理上的經(jīng)驗(yàn)。 第七章 錦西花園二期項(xiàng)目物業(yè)管理 物業(yè)管理是本項(xiàng)目的一個(gè)重要內(nèi)容和環(huán)節(jié)。對(duì)本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)估表明了本項(xiàng)目利潤(rùn) 空間的廣闊。根據(jù)前面對(duì)市場(chǎng)和本項(xiàng)目銷售前景的分析，本項(xiàng)目的銷售將呈現(xiàn)良好的態(tài)勢(shì)，不會(huì)有滯銷的情況發(fā)生。 （ 2）總成本預(yù)測(cè)（見下表） 成本預(yù)測(cè)表 費(fèi)用項(xiàng)目 總投資 單位面積投資 一、土地成本 3500 萬元 515 元/平方米 二、前期費(fèi)用 1010 萬元 元 /平方米 設(shè)計(jì)、勘測(cè)費(fèi)用 82 萬元 +15 萬元 元 /平方米 監(jiān)理費(fèi)用 16 萬元 元 /平方米 報(bào)建費(fèi) 897 萬元 132 元 /平方米 小計(jì) 938 萬元 三、建筑費(fèi)用 5681 萬元 837 元 土建（含水電） 4955 萬元 730 元 /平方米 電梯 永久供水電 及智能化系統(tǒng) 720 萬元 106 元 /平方米 發(fā)電機(jī) 6 萬元 小計(jì) 5832 萬元 四、廣告策劃、管理費(fèi) 800 萬元 管理費(fèi) 300 萬元 44 元 策劃廣告費(fèi)和銷售傭金 500 萬元 74 元 /平方米 五、稅收、利息 1089 萬元 160 元 /平方米 1 、稅收 909 萬元 134 元 /平方米 利息 180 萬元 26 元 /平方米 小計(jì) 2