【正文】 廣州保利花園二期項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 （本頁無正文，系保利花園二期項(xiàng)目可行性研究報(bào)告董事簽名頁） 董事簽名： 李彬海 王 旭 張振高 韓清濤 宋廣菊 張克強(qiáng) 秦榮生 戴 逢 魏明海 。 、可行性結(jié)論 綜上所述，本項(xiàng)目為保利花園的二期開發(fā)項(xiàng)目，由于保利花園在廣州市，乃至在全國均享有較高市 場聲譽(yù)，一期銷售取得了較大的成功，項(xiàng)目品牌影響力大，項(xiàng)目優(yōu)勢非常突出，市場運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)較低。 表：項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)一覽表 內(nèi)容 單位 指標(biāo)總建筑面積 平方米 276532總銷售收入 萬元 112076營業(yè)稅 萬元 6164總投資 萬元 85336稅前利潤 萬元 20576所得稅 萬元 6790凈利潤 萬元 13786項(xiàng)目投資凈利潤率 % %項(xiàng)目銷售凈利率 % %財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % %項(xiàng)目靜態(tài)回收期 年 項(xiàng)目動態(tài)回收期 年 、社會效益分析 廣州保利花園二期項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 －－－ 27 （ 1） 本項(xiàng)目將向國家交納 4 萬元人民幣的稅費(fèi)，增加了國家的財(cái)政收入； （ 2） 本項(xiàng)目將無償承擔(dān)小學(xué)等公 建配套設(shè)施，減輕了政府在教育基礎(chǔ)設(shè)施上的投入負(fù)擔(dān)，有益于區(qū)域內(nèi)教育事業(yè)的發(fā)展； （ 3） 本項(xiàng)目為舊城改造項(xiàng)目，將進(jìn)一步改善工業(yè)大道的居住環(huán)境和海珠區(qū)的城市建設(shè)面貌； （ 4） 為繼續(xù)推動國家康居示范工程，提高住宅產(chǎn)業(yè)化水平，推動房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展作出有益的貢獻(xiàn)； （ 5） 擴(kuò)大公司在廣州市場的市場占有率， 擴(kuò)大保利地產(chǎn)在廣州市的知名度和品牌影響力。 表 0：項(xiàng)目敏感性分析表 凈利潤 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 稅后成本利潤率 成本上升 0% 444 .% .0% 成本上升 % .0% .44% 原測算 .% .% 成本降低 % 4 4.% 0.% 成本降低 0% .% 4.% 售價(jià)降低 0% 0 .0% .% 售價(jià)降低 % 04 .% .% 原測算 .% .% 售價(jià)上升 % 4 4.% % 售價(jià)上升 0% 00 .0% .% 廣州保利花園二期項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 －－－ 26 第九部分：項(xiàng)目可行性結(jié)論 、經(jīng)濟(jì)效益分析 本項(xiàng)目稅后利潤為 萬元，稅后投資利潤率為 . %；項(xiàng)目的內(nèi)部收益率為 . %，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 4萬，靜態(tài)投資回收期 .年，動態(tài)投資回收期 4.年；項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)良好（見表），其經(jīng)濟(jì)性是可行的。因此在成本和銷售價(jià)格兩項(xiàng)因素中，凈利潤對售價(jià)的敏感性要高于成本，見表 0。 項(xiàng)目 004 年的累積資金缺口為 4.億元，預(yù)備用募投資金投入 .億元，自 00年開始，項(xiàng)目出現(xiàn)凈現(xiàn)金流入，募投資金開始回籠， 00年止，項(xiàng)目募投資金可以全部回籠，并累計(jì)實(shí)現(xiàn) .億元的凈現(xiàn)金流入。 按照全部投資計(jì)算，本項(xiàng)目的內(nèi)部收益率為 . %；財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 4萬，靜態(tài)投資回收期 .年，動態(tài)投資回收期 4.年。 根據(jù)公司的基本投資收益率要求和平均資金成本，設(shè)定項(xiàng)目的貼現(xiàn)率為 0%。 近幾年內(nèi)國內(nèi)及廣州市經(jīng)濟(jì)保持健康的增長，不出現(xiàn)大的經(jīng)濟(jì)波動。 廣州保利花園二期項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 －－－ 24 第八部分：財(cái)務(wù)與敏感性分析 、財(cái)務(wù)分析依據(jù) 項(xiàng)目 00年開始建設(shè)， A 區(qū) 00年月前竣工驗(yàn)收， B 區(qū) 00年月前竣工驗(yàn)收， C 區(qū) 00年月前竣工驗(yàn)收?？紤]到 004 年高層住宅推出時(shí)間較晚， 004 年房款 回收率按 %測算，項(xiàng)目房款 00年 廣州保利花園二期項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 －－－ 23 底回收全部房款。 ）房款回收情況預(yù)測 二期的付款方式參照保利花園一期，根據(jù) 00 00年保利花園一期房款回收情況統(tǒng)計(jì)，一次性付款占 %，按揭付款（含輕松按揭）占 %，三年銷售房款當(dāng)年的回收率均為 %，其余房款均在第二年基本收回。按計(jì) 劃004 年保利花園二期推出小高層住宅和高層住宅、號樓，保守估計(jì)，004 年小高層住宅的銷售率為 0%，而 、號樓推出當(dāng)年的銷售率為 %。據(jù)統(tǒng)計(jì)，保利花園一期在交樓時(shí)銷售率均達(dá)到 %以上，多層住宅在推出當(dāng)年的銷售率約為 %，小高層住宅在推出當(dāng)年的銷售率均在 0%以上。 、項(xiàng)目銷售預(yù)測及銷售回款計(jì)劃 ）銷售速度預(yù)測及銷售計(jì)劃 如前所述，未來幾年內(nèi)，該區(qū)域依然是房地產(chǎn)住宅市場熱點(diǎn)區(qū)域。 廣州保利花園二期項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 －－－ 22 第七部分：收入預(yù)測及資金分析 、銷售收入預(yù)測 根據(jù)前面所做的項(xiàng)目價(jià)格定位，本項(xiàng)目住宅回收均價(jià)為 4400 元 /平方米（精裝修），商鋪回收均價(jià)為 000 元 /平方米（公共部分裝修），車位定為 0 萬元/個(gè)。 表：項(xiàng)目募集資金投入計(jì)劃 投資金額 (萬元 ) 投資進(jìn)度計(jì)劃 第一年 （萬元） 第二年 （萬元） 000 000 、投資使用計(jì)劃 本項(xiàng)目直接投資總額為 4 0 萬元，投資高峰期是 004 年，投資額將達(dá)到萬元，詳細(xì)見表。 、資金籌措 本項(xiàng)目資金來源主要有四個(gè)渠道，其中：自有資金投入 000 萬元，募集資金投入 000 萬元，銀行借款 000 萬元，其余為商品 房預(yù)售收入再投入。初步計(jì)劃如下： 、 A 區(qū)于 00年月開工，預(yù)計(jì) 004 年月可以達(dá)到預(yù)售條件，計(jì)劃 004 年月份推向市場； 、 B 區(qū)于 004 年月開工，預(yù)計(jì) 004 年 0 月可以達(dá)到預(yù)售條件和銷售的工程形象要求，計(jì)劃 004 年 0 月份推向市場； 、 C 區(qū)于 004 年 0 月 份開工，部分高層可在 00年月份達(dá)到預(yù)售條件和銷售的工程形象要求，計(jì)劃 00年月推向市場。 廣州保利花園二期項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 －－－ 18 第五部分：項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃 、工程計(jì)劃 根據(jù)項(xiàng)目本身的特性，本項(xiàng)目三個(gè)區(qū)（區(qū)域劃分見圖）的推出時(shí)機(jī)見下表： 表：項(xiàng)目組團(tuán)劃分及工程計(jì)劃情況 組團(tuán) 組團(tuán)所在位置 計(jì)劃開工時(shí)間 計(jì)劃銷售時(shí)間 A 區(qū) 小區(qū)門口 00 . 004. B 區(qū) 圍繞中心泳池 004. 004. 0 C 區(qū) 小學(xué)旁以北組團(tuán) 004. 0 00 . 本項(xiàng)目計(jì)劃 00年月開工，建設(shè)工期為年， 00年項(xiàng)目全部竣工。 隨著私家車的進(jìn)一步普及，車位需求將越來越大，將出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面。 廣州保利花園二期項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 －－－ 17 、商鋪定價(jià)：本項(xiàng)目商鋪主要為臨街首層商鋪，該類型商鋪商業(yè)價(jià)值高，最受廣州商家歡迎， 保利百合花園首層商鋪定價(jià) 000 元 /平方 米，推出三個(gè)月銷售率已達(dá) 0%，綜合考慮區(qū)域內(nèi)其它樓盤商鋪定價(jià)情況及其它因素（見表4），本項(xiàng)目首層商鋪的回收均價(jià)定為 000 元 /平方米 （公共部分裝修） ，隨著廣佛地鐵的開通，本項(xiàng)目商鋪價(jià)值將有更大的提升，預(yù)計(jì)銷售形勢非常好。該價(jià)格與主要競爭對手樓盤比較具有較大的價(jià)格優(yōu)勢（見下表）。 、建筑風(fēng)格 保利花園 二期項(xiàng)目較好地延續(xù)了保利花園一期開發(fā)建設(shè)的風(fēng)格和特點(diǎn)：規(guī)劃高低錯(cuò)落，建筑立面清新淡雅；采用大型生態(tài)水景園林設(shè)計(jì)和局部首層架空戶型，園林設(shè)計(jì)自然生態(tài)；戶型設(shè)計(jì)緊湊、方正、實(shí)用高，主力戶型為三房和兩房，適合廣州市民對居住需求。 本項(xiàng)目在進(jìn)行市場定位時(shí)，可繼續(xù)延續(xù)“ 國家康居工程示范小區(qū) ”的市場定位，走精品路線，進(jìn)一步推動國家康居示范工程。目前保利花園一直保持良好的銷售勢頭，受到市 場的追捧。 廣州保利花園二期項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 －－－ 15 8. 項(xiàng)目周邊生活配套完善，已開發(fā)的成熟大型社區(qū)較為集中，各項(xiàng)市政配套設(shè)施非常齊全。 6